房地產(chǎn)企業(yè)成本管控探究

譚衍群

（嘉興華章置業(yè)有限公司，浙江 嘉興 314000）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。它上上下下關(guān)系到幾十種相關(guān)產(chǎn)業(yè)，向上它涉及建筑設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)行業(yè)、鋼材水泥玻璃等生產(chǎn)行業(yè)、銀行信托等金融行業(yè)；同時(shí)它向下又影響著購(gòu)房的小業(yè)主、銷售的中介公司，以及裝修企業(yè)等各類下游關(guān)聯(lián)者。因此房地產(chǎn)發(fā)展健康與否會(huì)直接影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣度，也影響到我們身邊的每一個(gè)人。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已讓我們每一個(gè)人都能感受到寒意已來(lái)，在2023年初國(guó)家積極出臺(tái)了若干政策，對(duì)第一套要降低首付及利率，對(duì)第二套要支持合理購(gòu)買。

這一切都說(shuō)明房地產(chǎn)是國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中仍是龍頭的地位。如何讓房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，是擺在我們面前一個(gè)大的課題。從企業(yè)管理的角度來(lái)看，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必要管理行為，也是企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)造更多利潤(rùn)的必要手段，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控迫在眉睫。下面筆者結(jié)合自己近20年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)淺談一下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問(wèn)題及解決對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)各階段成本控制存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分前期、建設(shè)、銷售、交付等階段。在土地招拍掛階段，由于前期未做充分的市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致高價(jià)拿地，盲目跟風(fēng)拿地等；在開(kāi)發(fā)報(bào)批前，不了解開(kāi)發(fā)所在地的政策法規(guī)，導(dǎo)致報(bào)批時(shí)漏項(xiàng)缺項(xiàng)，從而影響開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，增加開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本。在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，以美觀為主未考慮實(shí)用性，又錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)需求，對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位不明確等；在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，招采程序不完善，工期計(jì)劃安排不合理，施工組織不合規(guī)，過(guò)程控制缺失等；在銷售回款階段，銷售定價(jià)不合理，銷售回款無(wú)計(jì)劃，銷售政策一成不變等；在驗(yàn)收交付階段，對(duì)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不熟悉，交付流程不規(guī)范等。

在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期，財(cái)務(wù)未合理統(tǒng)籌資金等。這些由于開(kāi)發(fā)各個(gè)階段產(chǎn)生的一點(diǎn)的小錯(cuò)誤小遺憾，就有可能導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目成本失控，項(xiàng)目虧損的結(jié)局，如有的項(xiàng)目由于簽訂的合同中某條款約定不嚴(yán)謹(jǐn)，從而遇到原材料價(jià)格上調(diào)時(shí)，受到施工方要求調(diào)價(jià)的壓力，甲乙雙方不斷扯皮最后導(dǎo)致交房延期，直至房產(chǎn)企業(yè)對(duì)小業(yè)主賠償了交房違約金才得以徹底解決，但整個(gè)過(guò)程實(shí)實(shí)在在增加了項(xiàng)目的成本，類似問(wèn)題和隱患數(shù)不勝數(shù)。所以在開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，對(duì)成本管控中存在的問(wèn)題和隱患，需要花時(shí)間和精力來(lái)認(rèn)真解決。否則造成的后果相當(dāng)嚴(yán)重，有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)倒閉或破產(chǎn)。

（二）內(nèi)控體系成本控制存在的問(wèn)題

因房地產(chǎn)高速發(fā)展了二十多年，它的內(nèi)控體系一直處于野蠻生長(zhǎng)、相對(duì)粗放的狀態(tài)。如由于企業(yè)組織架構(gòu)的不完善，失控的盲角較多，打擦邊球的可能性較多，最后導(dǎo)致隱藏的問(wèn)題比較多；由于企業(yè)制度的不健全，在流程審批過(guò)程中，關(guān)鍵部門的審批缺失，導(dǎo)致做出錯(cuò)誤的選擇，如選用電梯時(shí)，如有物業(yè)部門的參與，一定程度上能反饋各電梯品牌的實(shí)際使用狀況及售后服務(wù)質(zhì)量，而不局限于采購(gòu)部門的一言堂。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的上下游供應(yīng)庫(kù)，千絲萬(wàn)縷的長(zhǎng)期合作關(guān)系容易引起質(zhì)量不過(guò)關(guān)，價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì)等問(wèn)題。

由于企業(yè)內(nèi)部監(jiān)察制度的不健全，導(dǎo)致違規(guī)現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且一旦權(quán)力過(guò)于集中，特別容易造成項(xiàng)目的巨大損失，近幾年業(yè)界出現(xiàn)的違規(guī)案很大原因是決策過(guò)分集中于個(gè)人且沒(méi)有完善的監(jiān)督體系，從而導(dǎo)致權(quán)利使用失控，最后造成項(xiàng)目的虧損。如在銷售過(guò)程中，借市場(chǎng)不景氣的原因與中介勾結(jié)，中介銷售一套房子的提成可達(dá)房?jī)r(jià)的5%以上。

筆者所在的城市曾經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)上漲后一房難求的局面，而當(dāng)時(shí)分管銷售的一些項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人都將房源牢牢掌握在手中，在銷售時(shí)，每套房子向購(gòu)房者收取額外好處費(fèi)。以上種種，都是因?yàn)閷徲?jì)監(jiān)察的缺失或制度的不健全，使成本管控流于形式，從而無(wú)法達(dá)到成本管控的目的。

（三）思想意識(shí)方面存在的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，因此對(duì)銷售的重視程度往往大于對(duì)于成本的管控重視度，從而造成成本失控，譬如為了促進(jìn)銷售，不計(jì)成本地追求奢華感，外立面的裝修選用昂貴的石材，公共部位選用最豪華的配置，這樣由于成本偏高造成在市場(chǎng)上失去價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，畢竟大部分業(yè)主追求的是高性價(jià)比；由于房地產(chǎn)企業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，潛意識(shí)里不重視成本控制，認(rèn)為開(kāi)源節(jié)流開(kāi)源更重要，不愿在成本控制的領(lǐng)域有大的投入。還有一些企業(yè)為了追求業(yè)績(jī)，編造成本資料，調(diào)整成本數(shù)據(jù)，卻不在成本控制上下苦功夫。有些企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于片面追求工程進(jìn)度，簡(jiǎn)化施工程序，不重視施工質(zhì)量，從而造成成本的重復(fù)發(fā)生。例如筆者所在的公司曾為了追趕公建項(xiàng)目工程進(jìn)度，在地質(zhì)勘察時(shí)不夠仔細(xì)，導(dǎo)致樁基施工時(shí)發(fā)生偏移，后經(jīng)過(guò)群策群力，進(jìn)行補(bǔ)樁施工才得以解決?？v觀以上案例，不難發(fā)現(xiàn)主觀意識(shí)里對(duì)成本管控的不重視，是導(dǎo)致各類成本費(fèi)用增加的重要因素。

二、解決成本管控現(xiàn)存的問(wèn)題的對(duì)策

（一）解決開(kāi)發(fā)各階段問(wèn)題的對(duì)策

開(kāi)發(fā)各階段要進(jìn)行全周期成本管控，提前分析提前規(guī)劃，各部門參與，多角度思量成本控制的可行性及方法，以此更好進(jìn)行成本控制。如在土地招拍掛前，對(duì)城市能級(jí)、居民消費(fèi)習(xí)慣、地塊區(qū)域分析、結(jié)合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)，設(shè)定拿地最高成本價(jià)，而不是盲目地競(jìng)拍地塊。

筆者曾經(jīng)就職的公司，因前面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，為了項(xiàng)目人員有新項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)，就在一塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地上與對(duì)手多輪糾纏競(jìng)拍，最后以近8000元每平的地價(jià)獲得土地，但由于國(guó)家調(diào)控等原因，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目已停滯。在項(xiàng)目報(bào)批前，報(bào)批人員應(yīng)及時(shí)獲取政府最新要求及最新政策，反饋給設(shè)計(jì)，從而做到有的放矢，讓項(xiàng)目少走彎路，盡早施工。在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，除了在用料用材上使用新型產(chǎn)品節(jié)約材料成本，設(shè)計(jì)時(shí)也要注重實(shí)用與美觀相結(jié)合，在符合市場(chǎng)需求的環(huán)節(jié)也需要其他部門一起集思廣益來(lái)深入研究。設(shè)計(jì)時(shí)控制成本不光是設(shè)計(jì)部門的工作，也需要銷售、財(cái)務(wù)等共同參與。

在銷售定價(jià)時(shí)，不能一味追求高售價(jià)，除要考慮到周邊的行情，還要看大市場(chǎng)氣候。如果行情火爆時(shí)，完全可以無(wú)折扣無(wú)中介銷售，小戶型要考慮到土增稅對(duì)銷售定價(jià)的影響，還要提前與各銀行確認(rèn)貸款額度情況等。這些銷售成本/稅務(wù)成本/財(cái)務(wù)成本都是會(huì)影響到銷售定價(jià)。在施工階段，要及時(shí)把控工程進(jìn)度，跟蹤到每月每周的施工計(jì)劃，以免由于未及時(shí)竣工從而產(chǎn)生高額的違約金。

在交付前，要認(rèn)真仔細(xì)地組織內(nèi)部交付驗(yàn)收，對(duì)一些質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)反饋，以免在竣工備案階段驗(yàn)收不合格，無(wú)法取得各類驗(yàn)收合格證書，從而又導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)交付而增加項(xiàng)目成本。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)財(cái)務(wù)成本要統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目前期融資談判要和資方談妥融資成本；中間要與各銀行積極溝通銀行的放款節(jié)奏和放貸額度，使之早放款；在工程付款時(shí)要了解付款節(jié)點(diǎn)，提前規(guī)劃，不能影響工程進(jìn)度，也不能讓資金閑在賬上?？傊陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中，各階段都要以成本為中心，降本增效。

（二）解決內(nèi)控體系方面問(wèn)題的對(duì)策

第一，需要增加成本控制的環(huán)節(jié)，增進(jìn)成本控制的力度。在房企設(shè)立組織架構(gòu)時(shí)，可以設(shè)立審計(jì)部門，定期或不定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行成本審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少浪費(fèi)；如果房企規(guī)模較小，可以臨時(shí)抽調(diào)各部門的精兵強(qiáng)將，各項(xiàng)目交錯(cuò)互檢，從而形成成本控制的審核體系。在流程審批環(huán)節(jié)，要有效有策略地設(shè)立審批流程。例如，在工程聯(lián)系單簽證時(shí)，至少要注明增加工程量的原因，或在某些變更前先測(cè)算因變更增加成本的金額，再考慮是否要做變更。筆者曾經(jīng)參與的一個(gè)項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)時(shí)，為了節(jié)約成本，玻璃護(hù)欄簡(jiǎn)單化處理，但在質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收時(shí)無(wú)法過(guò)關(guān)，不得已又重新增加新的護(hù)欄，這樣反而增加了一筆成本開(kāi)支。所以此后當(dāng)出現(xiàn)此類情況時(shí)，就需要按規(guī)范處理，不能心存僥幸。另外在流程審批時(shí)，盡量讓相關(guān)部門參與，而不能僅限于發(fā)起部門，多部門參與可以增加各部門知情度，讓成本控制成為各部門降本增效的實(shí)際行動(dòng)。

第二，多維度審查問(wèn)題或可行性。比如還是以工程聯(lián)系單為例，在增值稅調(diào)整期，財(cái)務(wù)部也需要參與審批流程，那么在雙方結(jié)算時(shí)，財(cái)務(wù)部可以用專業(yè)為企業(yè)爭(zhēng)取到因稅率下調(diào)而產(chǎn)生的稅收優(yōu)惠。同時(shí)，如果工程聯(lián)系單為減項(xiàng)時(shí)，多部門審批就不易在結(jié)算時(shí)有遺漏。為節(jié)約成本，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均建立供應(yīng)商庫(kù)進(jìn)行集中采購(gòu)。能進(jìn)入供應(yīng)商庫(kù)的供應(yīng)商一般為長(zhǎng)期合作單位或有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的單位，采購(gòu)人員的素質(zhì)及千絲萬(wàn)縷的關(guān)系經(jīng)常會(huì)造成采購(gòu)環(huán)節(jié)的不公平。所以要設(shè)立供應(yīng)商評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)標(biāo)要公開(kāi)透明，多部門決定供應(yīng)商的取舍。如在選擇施工方時(shí)，除采購(gòu)部，也需要工程部/審算部/財(cái)務(wù)部等多部門參與評(píng)標(biāo)，權(quán)力不過(guò)分集中于某部門某人，就不容易產(chǎn)生違規(guī)違紀(jì)，從而降低招采的成本，讓項(xiàng)目更具有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，某些權(quán)利如果過(guò)于集中，容易造成資金資產(chǎn)的損失，因此要經(jīng)常進(jìn)行反腐倡廉的教育和宣傳。

第三，及時(shí)準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算，增加管控效果。在進(jìn)行成本核算時(shí)，要實(shí)事求是，不能為了追求數(shù)據(jù)的好看而隱藏一些潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)，如工程聯(lián)系單偏多又不及時(shí)上報(bào)，造成結(jié)算成本幾何增加，對(duì)此類情況可以在制度上要求工程完工后在規(guī)定的時(shí)期內(nèi)及時(shí)上報(bào)工程聯(lián)系單，過(guò)程中的及時(shí)控制遠(yuǎn)比事后審核來(lái)得有效。在內(nèi)控方面，成本管控要在事前預(yù)算，事中跟進(jìn)，事后分析，不同時(shí)期有不同的管控方法，且管控應(yīng)該是靈活多變的，如內(nèi)部審計(jì)可以是定期的年度審計(jì)，也可以是不定期抽樣的專項(xiàng)審計(jì)。建立健全成本內(nèi)控體系，完善各項(xiàng)制度，規(guī)范各種操作，將成本支出精準(zhǔn)管控。

（三）解決思想意識(shí)方面問(wèn)題的對(duì)策

在成本管控的措施中，思想意識(shí)的樹立是極其重要的，只有主觀意識(shí)上有主動(dòng)降本增效的意識(shí)，才能將成本管控進(jìn)行到底。經(jīng)?？吹綀?bào)道，某某房企為了追求效果，將已經(jīng)成型的產(chǎn)品砸掉重做，此做法宣傳時(shí)似乎是品質(zhì)的保證，但實(shí)際上羊毛出在羊身上，砸掉的成本還是最后由消費(fèi)者買單。在砸之前或者改變之前，如果有那么一點(diǎn)成本控制的意識(shí)，就應(yīng)該在方案設(shè)計(jì)階段加以反復(fù)探討，或通過(guò)小樣或通過(guò)建模來(lái)獲取最可行的方案，建立一次就把事情做好的意識(shí)，杜絕反復(fù)拆改的行為。在房企銷售時(shí)，不能局限于中介銷售，讓中介拿著超高的傭金，尤其行情好的時(shí)候，就要及進(jìn)改進(jìn)銷售措施，對(duì)提傭政策對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)政策及時(shí)調(diào)整，銷售方案不能一成不變，隨行就市要有，獨(dú)具一格更需要。如在銷售火爆，一房難求的大行情下，可以不設(shè)立樣板間，直接用效果圖讓客戶感受，這樣一則加快推向市場(chǎng)，二則減少成本支出。

又如在剛需樓盤設(shè)計(jì)時(shí)，綠化景觀的樹徑不需要太粗太大，可以選用一些中等大小的樹木，隨時(shí)間的推移，樹木會(huì)長(zhǎng)粗長(zhǎng)高，但在建設(shè)階段成本就會(huì)低很多。在項(xiàng)目完成后，也要進(jìn)行反思總結(jié)，以避免新項(xiàng)目重蹈覆轍，同時(shí)把成本控制好的方面?zhèn)鞒邢氯?，主?dòng)地去其糟粕，取其精華。在追求工程進(jìn)度的同時(shí)，時(shí)刻不能忘記成本控制的必要性，任何以工程進(jìn)度或施工難度為借口產(chǎn)生的工程重大問(wèn)題皆不可原諒。例：某個(gè)項(xiàng)目的堆土在一期二期三期間來(lái)回倒騰，卻沒(méi)有人主動(dòng)想到把這堆土在項(xiàng)目外找個(gè)地方安置，由此產(chǎn)生的渣土清運(yùn)費(fèi)無(wú)形中增加了項(xiàng)目的成本。鑒于此類情況，可以進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本考核制度，在項(xiàng)目初期按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)估項(xiàng)目成本，然后實(shí)際施工中跟進(jìn)成本發(fā)生值，一旦發(fā)生偏差，尋找原因及時(shí)修正，在結(jié)算后對(duì)比目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目人員按結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

總之，企業(yè)應(yīng)該宣導(dǎo)全員參與成本管控的理念，把成本管理意識(shí)植入日常的工作中，深入每位員工的內(nèi)心。

三、結(jié)束語(yǔ)

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能否取得成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。尤其現(xiàn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目停工，銷售不景氣的情況下，企業(yè)還想要健康、持續(xù)發(fā)展，就必須抓好內(nèi)部成本管控。在成本管控的過(guò)程中，要設(shè)立合理的目標(biāo)，建立健全成本管理體系，保證成本發(fā)生合法合規(guī)，確保核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確可靠。企業(yè)要對(duì)成本管控中存在的問(wèn)題和隱患，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，積極運(yùn)用成本管控與時(shí)俱進(jìn)的方法，將成本合理降低，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，使企業(yè)有更多的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)應(yīng)對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)。