多城市“選用” “認(rèn)房不用認(rèn)貸”　在“活下去”的房企中篩選好公司

李壯

近期有多個房地產(chǎn)支持性政策陸續(xù)出臺，其中，市場比較聚焦的政策是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。本周廣州、深圳、北京和上海四大一線城市跟進落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，這會帶來房地產(chǎn)市場筑底回暖的新趨勢嗎？就此，本刊編輯部對話了利檀投資董事長陳昊揚、中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓和廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。

謝逸楓認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)市場預(yù)期，對樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。陳昊揚指出，建議房地產(chǎn)政策可以繼續(xù)優(yōu)化，建議出政策注入流動性解決房企流動性難題。另外，陳昊揚提出，從“能活下去”的房企中篩選好公司，這類公司通常是融資能力強和資產(chǎn)負(fù)債合理的房企。

在您看來，為何一線城市中廣州市率先落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，而不是其他城市？

廣州率先推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的主要原因，與廣州樓市、土地市場相對低迷有直接關(guān)系，低迷的土地市場直接影響地方的財政收入預(yù)算。另外，廣州的存量房出現(xiàn)了供大于求的局面，與北京、上海相比，廣州樓市庫存量高、去化周期長。過去幾個月，廣州商品房銷售市場的低迷程度比其他幾個一線城市明顯。當(dāng)?shù)亟阡N售價格出現(xiàn)松動之后，銷售情況也沒有太多好轉(zhuǎn)。這是廣州樓市與其他一線城市的不同之處。

廣州市政府繼三部門推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，表現(xiàn)出積極主動的態(tài)度，在幾個一線城市里面起到了示范和帶領(lǐng)的作用。

從地方政府角度來說，這是一個刺激房地產(chǎn)和經(jīng)濟的“規(guī)定動作”，面對持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場早做晚做都是要做的，鄭州市在8月初就實施了這項政策。

從房價角度來說，不是說這項政策能讓房地產(chǎn)市場一夜之間就轉(zhuǎn)熱，但趨勢上肯定會有助于房地產(chǎn)市場恢復(fù)。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”對二手房、新房銷售會產(chǎn)生哪些直接影響？政策對哪些住房消費者吸引力比較大？

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”利好剛需改善型的消費者，這部分需求是始終存在的。我想說的是，政策的調(diào)整已經(jīng)反映出房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在當(dāng)前的明顯供過于求的情況下，之前調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的政策應(yīng)該應(yīng)調(diào)盡調(diào)。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”對新房及二手房銷售市場產(chǎn)生的重要影響是釋放出潛在客戶的改善性的需求，其中首付、稅費等降低的話，對觀望客戶起到刺激作用，也有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)市場預(yù)期，對樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。

這一政策具體將直接作用于兩類人群，對第一類本地沒有住房但是有貸款記錄的人群影響力較大；對另一類新落戶廣州、存在購買二套房需求的人群，也有刺激作用。

在樓市“ 一城一策”的框架下，廣州率先實施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，意味著其他城市也會很快跟進。

同時，在超大特大城市實施城中村改造也是個巨大利好，因為房產(chǎn)的“供給和購買”一旦循環(huán)起來，那么房價下跌的勢頭就能得到遏制。

除了改善型需求，對于大灣區(qū)都市圈的人口流動的需求也有好處。大灣區(qū)是國家最大的都市圈之一，人口資源要素在城市間流動是必然的，各城市樓市也因此存在人口流動的需求。在都市圈其他城市工作的人現(xiàn)在調(diào)到廣州來工作，打算在廣州買房且名下沒有廣州房產(chǎn)，也可以受惠“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

此外，對年輕人或者外來人口來說，他們長期在廣州居住，在上一輪樓市回升或之前購買力不具備的時候，在廣州的外圍，就是在惠州、中山、江門、肇慶等地買房安家置業(yè)?，F(xiàn)在，這類人群可以通過“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策在廣州享受首套房購買優(yōu)惠。綜合看，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策主要是滿足上述三類人群的需求。

從房地產(chǎn)政策角度來看，去年底到現(xiàn)在出的政策很密集，從三支箭到現(xiàn)在的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等。那么房地產(chǎn)政策優(yōu)化的空間是否已經(jīng)打滿？后續(xù)還有哪些優(yōu)化的空間？

未來的房地產(chǎn)政策優(yōu)化空間還非常廣闊，比如房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、個人所得稅等稅費都有下調(diào)空間；還有限購、限貸、限售、限價等，在一二線城市有很大的調(diào)整空間。

三四線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化的余地已經(jīng)不大了，一線城市還有一些政策空間。我認(rèn)為，當(dāng)前對房企支持性政策的方向，最主要的是應(yīng)該解決房企融資難的問題。無論是“保交樓”還是房企紓困，實質(zhì)是房企的流動性不足的問題，解決了流動性，整個行業(yè)的問題就解決了一大半。

整體上，各項房地產(chǎn)支持性政策應(yīng)該相互協(xié)調(diào)、互相配合，一攬子政策疊加起來才能讓市場變得穩(wěn)健起來。

之所以說一攬子政策，而不是一個政策，是因為單個政策盡管會釋放一些需求，但是本質(zhì)上來講，它是鼓勵居民去貸款，而居民一定是預(yù)期樂觀的時候才愿意加杠桿貸款。所以，推出一攬子政策，穩(wěn)定居民預(yù)期也就穩(wěn)住了房地產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85 萬億元， 同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95 億平方米，同比下降5.3%。二季度以來，全國商品房銷售數(shù)據(jù)仍逐月回落。從二級市場房企來看，房地產(chǎn)住宅開發(fā)企業(yè)的市凈率（整體法）目前為0.88 倍，處于破凈狀態(tài)。這些信號是否反映了房地產(chǎn)市場處于觸底狀態(tài)？

在今年初的兩個月，整個房地產(chǎn)市場的成交勢頭恢復(fù)得還不錯，在那時候，房企的市凈率在0.88 倍就是偏低的，因為市場持續(xù)向好的話房企的在手資產(chǎn)有望持續(xù)增值。到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場成交情況低于預(yù)期，房企在手資產(chǎn)價值預(yù)期貶值，那么0.88 倍也不能說便宜。特別是房企出險情況并沒有被遏制住，那么房企的價值就會被打折扣。

結(jié)合中報，在81 家已公告中報的房企中，37 家凈利潤同比下滑（26 家虧損），44 家房企利率增長，好于去年年報。在去年底，房地產(chǎn)行業(yè)109 家公司中有71 家凈利潤同比下滑（31 家虧損）。房企基本面改善并不是很明顯，您對房企基本面改善的預(yù)期是怎樣的？

今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤的虧損面比較嚴(yán)重，下跌幅度較大，市場形勢整體趨于悲觀。

目前來看，房地產(chǎn)市場可能還沒有“觸底”，因為從投資額、銷售面積、銷售價格或是供需端看，還處在下行區(qū)間，市場的悲觀情緒還在延續(xù)。疊加市場下行預(yù)期、房企虧損以及大幅度的政策調(diào)整等因素，市場上過于悲觀的判斷和預(yù)期也是“ 情有可原”的。

房地產(chǎn)市場未來趨于回暖的話，率先受益的房企，第一類是央國企、城投類的地產(chǎn)企業(yè)，他們的銷售業(yè)績相對穩(wěn)定；其次是綜合型、混改型房企，像萬科等具備綜合實力房企受益較大；最后是龍湖等排名靠前的、整體實力強勁的民營房企也會迎來利好。

房企財報是不能100%反映企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的，得看整個行業(yè)和市場的趨勢。

現(xiàn)在所謂的一些地方龍頭房企，大多是去年到今年拿地比較積極的那些企業(yè)。這些企業(yè)有些業(yè)績表現(xiàn)不錯，但需要關(guān)注的是，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)表現(xiàn)疲弱，這些房企近兩年拿的地會不會出現(xiàn)問題？所以，在當(dāng)前的市場背景下，在樓市整體成交沒有大的反轉(zhuǎn)之前，去看好一些業(yè)績增速快的房企還是應(yīng)該多一份謹(jǐn)慎。如果要尋找好的標(biāo)的，那么應(yīng)該從最后能活下來的那些企業(yè)中找。

您對房地產(chǎn)市場銷售回暖的趨勢是怎么判斷的？哪些房企會率先受益？哪類企業(yè)大概能活下來，有什么特征？

觀察兩個信號，一個是房價是不是止跌，另一個是樓市成交是不是實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

能活下去的房企，必定是融資能力強和資產(chǎn)負(fù)債合理的房企。所以，我們會觀察負(fù)債率低，融資成本低以及建安成本低的標(biāo)的，然后再綜合其他因素來篩選好公司。

房地產(chǎn)供給側(cè)還沒出清之前，大量出險房企低價拋售資產(chǎn)，對整個房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格的壓制有很大的負(fù)面作用。