房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理現(xiàn)存問題及對策研究

佟婳 昆山博凱置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，會因為業(yè)務需求產(chǎn)生較多成本，如土地成本、前期工程成本、基礎設施成本及稅務成本等多方面構成。其中稅務成本在企業(yè)經(jīng)營成本占比較大，是影響企業(yè)經(jīng)濟效益與經(jīng)營水平的關鍵因素。為降低企業(yè)經(jīng)營成本，應嚴格把控稅務成本，將稅務管理作為推動企業(yè)發(fā)展的重要抓手。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中需要繳納的稅務費用種類較多，如所得稅、增值稅及土地增值稅等。通過加強稅務管理，使企業(yè)在合法運行前提之下，運用稅務籌劃、稅務管理模式創(chuàng)新等方式，實現(xiàn)降低稅負，減少企業(yè)稅務成本的目的。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)欠缺稅務籌劃意識，導致稅務管理效果不佳，無法為企業(yè)經(jīng)營管理工作開展提供支持。為解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取行之有效的手段，切實提升稅務管理水平，維護房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運行，助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展目標。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作的重要性

（一）促進企業(yè)依法誠信納稅

房地產(chǎn)企業(yè)與我國其他行業(yè)密切相關，如建筑、金融等領域。加強稅務管理，可以規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，營造良好的稅務環(huán)境和氛圍，為其他行業(yè)規(guī)范稅務管理和依法誠信納稅樹立良好的榜樣。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務管理工作時，應嚴格遵照國家相關政策法規(guī)，保證稅務管理工作的合法性和合規(guī)性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)積極落實國家法律制度的同時，提升企業(yè)稅務管理效果。

（二）實現(xiàn)稅務精細化管理

通過稅務管理工作，可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)稅務管理中存在的不足，并進行改進，實現(xiàn)稅務精細化管理[1]。稅務管理工作與企業(yè)業(yè)務、營銷、財務及成本管理等工作密切相關，在日常工作中，需要稅務管理人員與其他部門人員深入互動，深入了解各個工作環(huán)節(jié)流程和內(nèi)容，助力稅務管理科學、高效地進行。在信息交流過程中，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)稅務精細化管理，規(guī)范稅務管理流程與模式。

（三）實現(xiàn)降本增效

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，企業(yè)需要向財政部門繳納較多類型的稅費。為了降低稅務壓力，提升企業(yè)經(jīng)濟管理水平，需要企業(yè)財務人員做好稅務管理，根據(jù)國家政策條例，進行科學的稅務籌劃，幫助企業(yè)依法誠信納稅的同時，減少繳稅金額，實現(xiàn)稅務籌劃管理目標。由此可見，通過稅務管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)降本增效。

（四）提升企業(yè)的財務管理水平

稅務管理是企業(yè)管理的常用手段，可以提升資金利用率，改善現(xiàn)金流，提升企業(yè)財務風險防控能力。在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中，應發(fā)揮稅務管理的職能作用，立足于會計核算與財務管理目標，對企業(yè)經(jīng)營活動進行科學籌劃，要求業(yè)務和財務人員根據(jù)相關要求進行操作，避免因為操作不當出現(xiàn)多繳稅的情況，切實提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理現(xiàn)存問題剖析

（一）相關法律法規(guī)有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場體系的重要組成部分，在經(jīng)營管理時應嚴格遵循國家政策法規(guī)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為，為稅務管理工作開展提供指導。通過對我國稅務法律法規(guī)運用情況的分析，發(fā)現(xiàn)部分法規(guī)存在指導價值不高的問題，無法為科學指導房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理工作。具體而言，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：第一，土地增值稅暫行條例缺少相應法律法規(guī)政策支持，導致無法為土地增值稅、所得稅等工作開展提供具有法律效力的文件支持。在此背景下，各省市出現(xiàn)較大的土地增值稅清算政策的差異性且政策存在不穩(wěn)定性，基層稅務人員對口徑的把控甚至會影響項目的實際清算結果。第二，“營改增”的實施，明確了土地價款抵減銷售額，雖然解決了土地價款無法開具增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅的問題，但也出現(xiàn)可售產(chǎn)品與持有業(yè)態(tài)的政策差異（持有業(yè)態(tài)無法抵扣土地款進項），存在稅負不均衡的情況。第三，當前房地產(chǎn)企業(yè)采用預繳增值稅方式開展工作。在項目交付前若企業(yè)收到預售款，然后會向財政部門繳納增值稅，交付后產(chǎn)生的銷項稅額用來抵減前期預繳金額。由于各環(huán)節(jié)遵守的稅收政策不同，所以在項目結束后會出現(xiàn)預交金額多于全案應繳金額的現(xiàn)象[2]。對于多繳納金額的情況，目前仍沒有明確的政策，企業(yè)在何時可以實現(xiàn)溢交稅金的退回，對基層退稅需求無法提供政策支持，對實操產(chǎn)生了較大的困擾。

（二）稅務籌劃意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，為了獲取更多的經(jīng)濟利益，往往忽略了生產(chǎn)經(jīng)營中暗藏的稅務風險，沒有意識到稅務籌劃的重要性，企業(yè)稅務籌劃意識薄弱。在日常管理時，會因為財務管理、項目施工等因素影響出現(xiàn)稅務風險，部分企業(yè)出現(xiàn)多交稅費、偷稅漏稅等情況。如若出現(xiàn)稅務風險，將會對企業(yè)的經(jīng)營成本和效率產(chǎn)生重大影響?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者并未深刻意識到稅務籌劃在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，仍將注意力放在如何獲取更多經(jīng)濟效益上，最終導致企業(yè)稅務管理效果不理想。

（三）稅務管理模式落后

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理模式普遍落后，存在稅務部門和業(yè)務部門溝通不暢、稅務管理制度不健全等問題。由于稅務管理專業(yè)性較強，對從業(yè)人員綜合素質(zhì)要求較高，需要稅務管理人員靈活運用各類方法，通過落實崗位職責和內(nèi)容，發(fā)揮稅務管理的實際價值。但在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務人員兼任稅務管理崗位的情況，導致崗位職責不明，業(yè)務部門和稅務部門因為工作內(nèi)容獨立缺乏溝通，企業(yè)過度重視經(jīng)濟效益，忽略了稅務基礎性管理工作，稅務管理模式落后最終導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理效果不佳。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作開展對策

（一）注重溝通交流，加強法律法規(guī)建設

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他行業(yè)，稅務管理工作都離不開國家法律法規(guī)的支持。為促進相關部門不斷完善稅務政策，房地產(chǎn)企業(yè)應積極與上級稅務部門溝通交流。

首先，加強房地產(chǎn)企業(yè)與主管政府部門的互動，從實踐角度提出相關的建議，使主管政府部門意識到原有稅務政策中存在的不足，為建立健全稅法制度和條例提供參考。如針對國家提出“租售并舉”政策，對原有的自持部分土地價款抵減銷項相關事項進行完善，為租賃與銷售等方面稅務管理工作開展提供法律依據(jù)，使各項工作做到有理可依，有據(jù)可循。

其次，做好信息反饋工作，提升主管政府部門的創(chuàng)新意識[3]。為了增強房地產(chǎn)企業(yè)和主管政府部門的互動效果，可以建立信息化溝通平臺，將此作為信息反饋的媒介，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作中遇到的問題、產(chǎn)生的困惑反饋給政府部門，使政府部門可以第一時間了解企業(yè)稅務管理情況，促使完善法律政策建設工作開展。

（二）樹立稅務管理意識

首先，加強管理層對財政稅收政策學習。實際工作中，要求高層、中層的領導者參與財稅政策的學習活動中。財政稅收政策與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有十分緊密的聯(lián)系，需要稅務管理部門帶頭，其他部門配合，通過落實財稅政策的方式，保證企業(yè)內(nèi)部運行的穩(wěn)定。為了加強管理層人員對稅務管理工作的重視，可以組織其參與相關的學習活動中，使其在學習過程中認識到稅務管理工作的價值與必要性，了解與企業(yè)發(fā)展有關的稅務知識，并主動落實相關的制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅務管理工作效果。

其次，加大稅務管理宣傳活動力度。為保證稅務管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)應加大稅務管理宣傳活動力度，重點突出稅務管理的重要價值和與對企業(yè)發(fā)展的利害關系，讓員工意識到自己在稅務管理中承擔的重要職責，并主動配合稅務管理部門，完成對企業(yè)業(yè)務活動的稅務籌劃。實際工作中，可以借助企業(yè)內(nèi)部的常規(guī)培訓與專項會議，進行稅務管理工作的宣傳，創(chuàng)建稅務管理工作氛圍，為員工積極參與做好鋪墊[4]。

（三）加強稅務籌劃

首先，做好所得稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)應明確所得稅管理的核心內(nèi)容，并圍繞此開展籌劃工作，以降低企業(yè)所得稅納稅金額。第一，所得稅匯算清繳確定的可彌補虧損（五年內(nèi)），除了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2016 年第81號）》所規(guī)定的情形，若是企業(yè)先盈利后虧損，后期沒有足夠的應納稅所得額，那么就無法彌補虧損，會出現(xiàn)稅金浪費的情況。為避免出現(xiàn)這一現(xiàn)象，可以采用高利潤產(chǎn)品與低利潤產(chǎn)品搭配銷售的手段，均勻釋放利潤，控制企業(yè)利潤不均勻的問題，實現(xiàn)對所得稅的籌劃。第二，實際工作中，企業(yè)可以采用季度預繳、按年清算的方式繳納所得稅。在匯算清繳的過程中，根據(jù)稅法相關要求調(diào)整所得稅納稅金額，減少不必要的支出。

其次，增值稅管理。房地產(chǎn)增值稅管理工作中，應做好以下工作：第一，項目預售階段，應及時準確地繳納增值稅。當項目交付后，停止預繳，按照現(xiàn)房銷售收入計入銷項稅務，以抵減前期已預繳的增值稅、進項稅額。第二，加強對增值稅專用發(fā)票的管理，將此作為增值稅管理工作的重點。在合同簽訂的過程中，應要求對方開具增值稅專用發(fā)票，將此作為合同條款的一種，為增值稅管理工作開展提供法律依據(jù)。第三，加強“留抵退稅”工作，留抵退稅是過程中獲取現(xiàn)金流優(yōu)化，減少增值稅預繳溢交的有效手段。第四，嘗試探索剩余多余繳納的預繳增值稅的退回，通過推動法人公司注銷觸發(fā)賬面剩余增值稅的退稅條件。

再次，加強對土地增值稅的管理。從清算單位、清算對象、清算分攤方式等角度優(yōu)化土地增值稅清算方案，并積極把控土地增值稅的清算時點，爭取早退稅、少補稅。在土地增值稅清算難度增加的情況，土地增值稅清算工作需要來自公司各業(yè)務部門的配合和支持，如需要開發(fā)部門及時完成公共配合設施的移交，需要營銷部門盡早解決尾盤去化問題，需要合約部門盡快完成合同結算與發(fā)票取得。財務人員需提前規(guī)劃，向管理層提出建議，合理搭配銷售高的增值率與銷售地的增值率產(chǎn)品，防止出現(xiàn)增加企業(yè)的土地增值稅稅負的情況。

最后，加強房產(chǎn)稅管理。企業(yè)可以利用免租期相關條例，將不同階段的資金分攤到不同階段，實現(xiàn)對免租期需按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅情況的規(guī)避。

（四）創(chuàng)新稅務管理模式

首先，建立完善的稅務管理制度。立足國家法律政策與企業(yè)發(fā)展需求，對稅務管理制度進行完善，清晰劃分各個崗位的工作職責和內(nèi)容，要求從業(yè)人員根據(jù)相關的規(guī)定操作，以規(guī)范稅務管理流程與方法。同時，企業(yè)應建立稅務政策數(shù)據(jù)庫，將國家發(fā)布的稅務政策與地方稅務政策集中在一起，為企業(yè)及時獲取國家最新政策提供便利。

其次，加強稅務部門與業(yè)務部門的溝通交流，構建稅務人員了解業(yè)務工作情況的溝通橋梁，增強兩個部門間的互動，幫助稅務管理人員掌握更多與企業(yè)經(jīng)營管理有關內(nèi)容，為稅務管理工作提供支持。為提升兩者互動效果，企業(yè)可以建立信息化平臺，將此作為稅務與業(yè)務部門互動的載體，利用數(shù)據(jù)資源共享的方式，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理水平。

最后，加強稅務基礎性管理工作。稅務基礎性工作具體包含發(fā)票、財務數(shù)據(jù)和合同等方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過加強稅務基礎性工作，可以為稅務管理提供及時、精準、全面的數(shù)據(jù)信息，為高質(zhì)量稅務管理工作開展提供數(shù)據(jù)支持。

（五）加強稅務管理人員隊伍的建設

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務管理工作時，需要一支專業(yè)的稅務人才隊伍，通過對稅收政策的解讀與企業(yè)實際運行情況的分析，做好稅務管理與籌劃，為企業(yè)更好的發(fā)展打下堅實的基礎。當前背景下，發(fā)現(xiàn)從業(yè)人員對國家稅收政策的認識不足，在實踐中出現(xiàn)制度運用不合理的情況[5]。為防止這一問題出現(xiàn)，應提升稅務管理人員的綜合素質(zhì)，使其掌握更多知識技能，為高質(zhì)量稅務管理工作開展提供保障。首先，提升稅務管理人員對國家政策理解，將此作為稅務管理工作的動力。企業(yè)可以組織相關的學習活動，將稅收政策作為主要學習內(nèi)容，要求稅務人員從多個不同的方面入手，了解企業(yè)在稅務管理中存在的問題，并借助國家政策法規(guī)進行相應改進，借此提升稅務管理水平。其次，組織實踐方面的培訓，提升稅務管理人員稅務實踐能力，為增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃水平和稅務風險防控效果提供人才儲備。同時，企業(yè)還應邀請業(yè)內(nèi)稅務專家對企業(yè)稅務管理人員進行培訓和指導，解決企業(yè)稅務管理難題，降低稅務風險發(fā)生概率。

結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作中，會因為稅收政策不完善、稅務管理模式落后等因素影響出現(xiàn)各類稅務問題，制約房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。為充分發(fā)揮稅務管理的職能作用，提升稅務管理合法合規(guī)性，應督促政府部門建立完善的稅務政策，利用現(xiàn)代化稅務管理與籌劃方式，有效提高企業(yè)稅務管理質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強稅務人才隊伍建設，使其掌握稅務管理相關知識，并靈活運用國家政策和稅務籌劃方法，為提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理水平保駕護航。