管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用探究

王林麗 北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司

引言

隨著現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)各行各業(yè)都得到較為蓬勃的發(fā)展，為企業(yè)發(fā)展獲得了更大的空間。隨著“房住不炒”以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在行政、貨幣方面的宏觀政策的出臺(tái)下，企業(yè)應(yīng)緊跟宏觀環(huán)境發(fā)生的變化，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，為企業(yè)發(fā)展確定相應(yīng)的方向。近年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注重于改革管理體制，以期通過(guò)對(duì)管理會(huì)計(jì)的合理運(yùn)用促進(jìn)其作用的充分發(fā)揮，以此為房地產(chǎn)企業(yè)有效落實(shí)戰(zhàn)略目標(biāo)提供基礎(chǔ)。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展而言，對(duì)管理會(huì)計(jì)的完善運(yùn)用，具有非常重要的意義。

一、管理會(huì)計(jì)概述

管理會(huì)計(jì)即成本管理會(huì)計(jì)，是從傳統(tǒng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)中分離而來(lái)的，和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列，注重為企業(yè)提供最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)決策，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)得到提升。管理會(huì)計(jì)是服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部管理的，主要是為了利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)管理會(huì)計(jì)進(jìn)行運(yùn)用時(shí)，可結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，在對(duì)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)劃的考慮下，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的目標(biāo)，制定切實(shí)可行的方案并落實(shí)到位，最大限度地體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的價(jià)值，同時(shí)有效考核評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，提高企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用主要是預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)前景，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，全面控制成本，并切實(shí)參與經(jīng)營(yíng)決策。從本質(zhì)上來(lái)看，即依照企業(yè)實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目的銷售、成本及利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，由此為企業(yè)實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)提供參考，由此保證經(jīng)營(yíng)方案的最佳編制。同時(shí)依照此編制，合理調(diào)整優(yōu)化相關(guān)資源配置，對(duì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)作出確定，并在具體預(yù)算中得以落實(shí)，由此為控制成本奠定基礎(chǔ)。在目標(biāo)成本制定中，應(yīng)依照相關(guān)預(yù)算指標(biāo)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，且具體到部門和個(gè)人，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格控制和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取有效措施。

二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的意義

第一，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)存在較為復(fù)雜的問(wèn)題，特別是在實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)管理會(huì)計(jì)進(jìn)行充分運(yùn)用，以科學(xué)合理的方法為企業(yè)制定合理的目標(biāo)。且在目標(biāo)制定之后，對(duì)管理會(huì)計(jì)中的控制、分析、考核以及評(píng)價(jià)等相關(guān)管理方式的運(yùn)用，及時(shí)進(jìn)行有效監(jiān)控，使管理會(huì)計(jì)向已然制定的發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)，為戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)助力。

第二，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對(duì)財(cái)務(wù)缺乏重視，特別是對(duì)管理會(huì)計(jì)缺乏相應(yīng)的關(guān)注，認(rèn)為其無(wú)法給企業(yè)帶來(lái)效率，其實(shí)這是一種錯(cuò)誤的看法，盡管管理會(huì)計(jì)不會(huì)直接給企業(yè)帶來(lái)收益，但是卻能夠間接帶給企業(yè)一定的收益，如對(duì)資金成本、成本費(fèi)用以及稅務(wù)成本等各方面的節(jié)約。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中通過(guò)合理地運(yùn)用管理會(huì)計(jì)，不僅可實(shí)現(xiàn)流程的進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，同時(shí)可避免占用較多資金，由此促進(jìn)企業(yè)效益的進(jìn)一步提升。

第三，有利于企業(yè)內(nèi)部管理的順利展開(kāi)。管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，需要以科學(xué)、合理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為前提，這套數(shù)據(jù)即管理會(huì)計(jì)的數(shù)據(jù)，否則無(wú)法切實(shí)采取有效措施，難以找到最終的問(wèn)題，對(duì)問(wèn)題的解決也將停留在表面。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，則能夠促進(jìn)這一問(wèn)題的有效解決，同時(shí)通過(guò)對(duì)可能存在威脅的防患，避免企業(yè)產(chǎn)生更多風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理效率的提高。

第四，有利于企業(yè)為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向的客觀預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)是為企業(yè)健康發(fā)展制定與之相符的準(zhǔn)確決策，這也符合了管理會(huì)計(jì)的職能，管理會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供諸如資金、成本以及產(chǎn)品銷售等預(yù)測(cè)信息，助力企業(yè)資金運(yùn)作方案的合理有效制定，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好周轉(zhuǎn)提供有效前提，同時(shí)合理預(yù)測(cè)企業(yè)資金的用途，從數(shù)據(jù)上為企業(yè)決策提供重要支持，保證企業(yè)做出正確的、可實(shí)施性的經(jīng)濟(jì)決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)運(yùn)用存在的問(wèn)題

（一）管理會(huì)計(jì)缺乏完善頂層設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用管理會(huì)計(jì)時(shí)，所涉及管理層面非常廣泛，如戰(zhàn)略、預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)、績(jī)效、成本以及資金等各個(gè)方面，相較于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)而言，管理會(huì)計(jì)無(wú)論在內(nèi)涵還是在功能上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)都有所超越，在極大程度上打破了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的局限性，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面涉及更加廣泛的管理，由此可知，管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的運(yùn)用已然超出了財(cái)務(wù)部門及少數(shù)決策部門的限制。然而，從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的實(shí)際運(yùn)用來(lái)看，存在著頂層設(shè)計(jì)不夠完善的問(wèn)題，而公司層面表現(xiàn)更為明顯，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)在運(yùn)用中并沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)涉及，在使用中僅限于績(jī)效評(píng)價(jià)、全面預(yù)算管理等方面，未形成較為系統(tǒng)、全面的運(yùn)用體系，最終導(dǎo)致管理組織結(jié)構(gòu)過(guò)于松散，缺乏明確職能?；陧攲釉O(shè)計(jì)的不完善，管理會(huì)計(jì)在化部門以及環(huán)節(jié)的運(yùn)用較為混亂，在收集數(shù)據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)分析上缺乏統(tǒng)一，同時(shí)難以切實(shí)為經(jīng)濟(jì)決策的制定提供有效信息。同時(shí)使得管理會(huì)計(jì)無(wú)法落于實(shí)踐，難以在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中全面參與其中，不利于提高決策質(zhì)量。

（二）現(xiàn)金流量管理缺乏充足力度

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中以管理會(huì)計(jì)對(duì)現(xiàn)金流的管理依舊存在不少問(wèn)題，如此使得企業(yè)在日常經(jīng)理管理中面臨資金緊張等問(wèn)題。為此需通過(guò)對(duì)管理會(huì)計(jì)知識(shí)的運(yùn)用，對(duì)最佳持有量、浮游量等數(shù)值進(jìn)行計(jì)算，將其控制在合理范圍內(nèi)，若房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法儲(chǔ)備充足的資金，或儲(chǔ)備資金僅能維持企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)，將使房地產(chǎn)企業(yè)在資金上面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

從資金具體投入方面來(lái)看，第一，房地產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)競(jìng)價(jià)拿地環(huán)節(jié)以及“三通一平”期間，相關(guān)稅費(fèi)和地價(jià)對(duì)資金占用量較大，尤其是前期對(duì)項(xiàng)目的勘察等方面亦是如此。第二，在上述工作完成之后，工程建設(shè)施工也需要更多投入，為依照施工進(jìn)度結(jié)算工程，按時(shí)對(duì)工程進(jìn)度款和勞務(wù)人員工資進(jìn)行支付，保證順利完成工程。第三，在《商品房預(yù)售許可證》取得之后，企業(yè)應(yīng)以專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)推薦宣傳商品房。當(dāng)前市場(chǎng)上85%的商品房是經(jīng)由中介完成的，在完成預(yù)定之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要提前為中介支付約3%的傭金，此時(shí)購(gòu)房者并沒(méi)有通過(guò)商業(yè)貸款獲得款項(xiàng)。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)黄普叩拙€，違反規(guī)定，在首付款30%上作出相應(yīng)的限制，由此使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)更多的現(xiàn)金流。若分期中企業(yè)未徹底調(diào)查客戶資質(zhì)信用，將難以及時(shí)收回款項(xiàng)，給企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）管理會(huì)計(jì)人員的匱乏

在房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展中，管理會(huì)計(jì)人才在其開(kāi)發(fā)管理中占據(jù)著重要地位。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用方面來(lái)看，企業(yè)缺乏充足的管理會(huì)計(jì)人員，且其素質(zhì)通常較低，給管理會(huì)計(jì)的具體運(yùn)用帶來(lái)不利影響，這主要在于企業(yè)未認(rèn)識(shí)到管理會(huì)計(jì)工作的重要性，依然將會(huì)計(jì)核算視為工作重點(diǎn)，較少關(guān)注決策方面。同時(shí)，未設(shè)置專門的管理會(huì)計(jì)部門。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，管理會(huì)計(jì)對(duì)人才要求更嚴(yán)，為此管理會(huì)計(jì)人才在具有專業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)踐能力外，還需要在管理會(huì)計(jì)方面具有更高水平的專業(yè)化理念，能夠和其他部門進(jìn)行積極有效的溝通。但是當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)運(yùn)用并不徹底，大多還是處于過(guò)渡時(shí)期，未明確管理會(huì)計(jì)的定位，具體管理中的技能和專業(yè)過(guò)于片面，從而不利于房地產(chǎn)企業(yè)順利展開(kāi)管理會(huì)計(jì)工作。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)運(yùn)用的有效策略

（一）優(yōu)化管理會(huì)計(jì)頂層設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用管理會(huì)計(jì)時(shí)，應(yīng)從更加深入層面對(duì)管理會(huì)計(jì)方法和工具進(jìn)行準(zhǔn)確分析，從企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，為管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用建立有效的框架，讓管理會(huì)計(jì)能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的整個(gè)過(guò)程中貫徹實(shí)施。為對(duì)管理會(huì)計(jì)頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行完善和優(yōu)化，可注重以下兩個(gè)方面。

第一，對(duì)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)層面出發(fā)，為管理會(huì)計(jì)設(shè)立相應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)，為戰(zhàn)略管理、內(nèi)部控制、全面預(yù)算以及績(jī)效評(píng)價(jià)等建立委員會(huì)，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)展開(kāi)。第二，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面優(yōu)化調(diào)整，建立管理會(huì)計(jì)運(yùn)用體系。管理會(huì)計(jì)在報(bào)告內(nèi)容及核算形式上不夠統(tǒng)一，為此可從企業(yè)決策信息要求方面出發(fā)，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)前提下，對(duì)其進(jìn)行重新分類和整理，形成具有統(tǒng)一口徑的管理數(shù)據(jù)報(bào)告。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用管理會(huì)計(jì)時(shí)應(yīng)在企業(yè)實(shí)際管理引導(dǎo)下，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，以頂層設(shè)計(jì)的高度，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及管理會(huì)計(jì)工作進(jìn)行合理統(tǒng)籌，為信息的收集、核算及分析建立相應(yīng)的分類體系，避免重復(fù)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，促進(jìn)工作效率的提升。在優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)對(duì)管理會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)報(bào)告體系進(jìn)行創(chuàng)新，建立符合企業(yè)決策信息的管理體系。

（二）強(qiáng)化管理房地產(chǎn)企業(yè)資金流

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，需要在資金上保持適量的儲(chǔ)備，以較大的投入量為其順利展開(kāi)奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)需巧用管理會(huì)計(jì)對(duì)資金的預(yù)算安排、使用強(qiáng)化管理，并結(jié)合分析企業(yè)內(nèi)外部市場(chǎng)變化、供給以及具體情況，為資金預(yù)算提供有效參考。這一過(guò)程中，房地產(chǎn)需強(qiáng)化控制企業(yè)資金流，以適度資金的儲(chǔ)備避免給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)在理性投資下促進(jìn)持續(xù)發(fā)展。

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在管理企業(yè)資金時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化管理營(yíng)運(yùn)資金，始終保持凈資金流為正值。為此，應(yīng)嚴(yán)格依照項(xiàng)目預(yù)算對(duì)資金開(kāi)支進(jìn)行有效控制，依照合同進(jìn)度和節(jié)點(diǎn)對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行支付，強(qiáng)化管理企業(yè)的應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)以及其他應(yīng)收款項(xiàng)等，讓企業(yè)在符合合同要求的基礎(chǔ)上盡早收回貨款，而較晚的對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行支付，通過(guò)對(duì)時(shí)間差和現(xiàn)金浮游量等的有效運(yùn)用，讓企業(yè)的現(xiàn)金持有量能夠時(shí)刻保持在最佳狀態(tài)，由此促進(jìn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中增加凈現(xiàn)金流量?jī)纛~。另外，從源頭上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)進(jìn)行關(guān)注，由此讓企業(yè)能夠有效地控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)該方面對(duì)企業(yè)資金的籌集產(chǎn)生一定的影響，為此企業(yè)應(yīng)讓相應(yīng)的資金取得以及使用比例能夠一直保持在較為合理的區(qū)間范圍內(nèi)，如此最大可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)能夠保持在最佳狀態(tài)，為企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展提供有效保障。

（三）注重管理會(huì)計(jì)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，為更好地運(yùn)用管理會(huì)計(jì)，需注重對(duì)管理會(huì)計(jì)人才的培養(yǎng)。作為管理會(huì)計(jì)人員，應(yīng)首先在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面具有更加專業(yè)的知識(shí)儲(chǔ)備，并不斷豐富自身的工作經(jīng)驗(yàn)，從而更加準(zhǔn)確、有效地分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從更為深入方面對(duì)管理會(huì)計(jì)人才進(jìn)行挖掘，為其制定相應(yīng)的培訓(xùn)，讓他們不斷地學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)，并不斷了解房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行情，以充足的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和豐富的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)為管理會(huì)計(jì)的順利實(shí)施制定有效基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)企業(yè)具有更加適宜的工作制度。另外，需要為管理會(huì)計(jì)人才制定更加完善的體系，以更加標(biāo)準(zhǔn)化的人才選聘體系，為企業(yè)培養(yǎng)更加專業(yè)的管理會(huì)計(jì)人才，并以相應(yīng)的考核、激勵(lì)機(jī)制為企業(yè)引入更多優(yōu)秀人才。并可讓企業(yè)管理會(huì)計(jì)人才能夠走進(jìn)其他優(yōu)秀企業(yè)，對(duì)他們先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，將專業(yè)技能有效的融入實(shí)際工作當(dāng)中，讓管理會(huì)計(jì)人才樹(shù)立正確的思想道德，提高執(zhí)行力，為企業(yè)培養(yǎng)出更多具有良好會(huì)計(jì)職業(yè)道德，以及在執(zhí)行力上更加優(yōu)秀，具有創(chuàng)新力以及管理能力的綜合型管理會(huì)計(jì)人才，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)充分發(fā)揮其在企業(yè)戰(zhàn)略以及資金管理方面的重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)管理會(huì)計(jì)人員的崗位職責(zé)，發(fā)展方向進(jìn)行確定，要求他們?cè)趯?duì)當(dāng)前狀態(tài)的優(yōu)化下，積極學(xué)習(xí)更多專業(yè)知識(shí)以促進(jìn)自身專業(yè)素質(zhì)的提高。另外房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)借助有效的激勵(lì)機(jī)制，為企業(yè)留下更多優(yōu)秀的管理會(huì)計(jì)人才，避免人才流失，或以職位晉升或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)措施吸引管理人才，讓管理會(huì)計(jì)人員能夠在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入更多精力。

結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越高的精細(xì)化管理要求，管理會(huì)計(jì)愈加廣泛地在企業(yè)中得到運(yùn)用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到管理會(huì)計(jì)的重要性，強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)的具體運(yùn)用，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)在企業(yè)運(yùn)用中獲取更多的支持。從當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的情況來(lái)看，依然存在著管理會(huì)計(jì)缺乏完善頂層設(shè)計(jì)，現(xiàn)金流量管理缺乏充足力度以及管理會(huì)計(jì)人員的匱乏等問(wèn)題，需要通過(guò)不斷地優(yōu)化管理會(huì)計(jì)頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化管理房地產(chǎn)企業(yè)資金流，并通過(guò)對(duì)管理會(huì)計(jì)人才強(qiáng)化培養(yǎng)進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的有效運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。