被查封的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系研究

朱文磊

廣東蘊(yùn)德律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

近幾年，有不少的借款及借貸糾紛，申請(qǐng)執(zhí)行抵押房產(chǎn)。在這一類案件中，往往有案外人提起異議，請(qǐng)求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取附帶租賃形式拍賣，之后繼續(xù)承租，不交付房屋。旨在確立租賃權(quán)，維護(hù)承租方權(quán)利，但根據(jù)實(shí)踐狀況，需厘清權(quán)利矛盾和協(xié)調(diào)平衡有關(guān)方的利益。實(shí)踐中一般有這幾類情況：抵押前承租；抵押后、查封前承租；查封后承租?；谫I賣不破租賃原則，在把不動(dòng)產(chǎn)出租后又設(shè)抵押，在保護(hù)層面上，受讓不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系。待查清事實(shí)下，通常會(huì)駁回案外人請(qǐng)求，不附帶租賃拍賣。抵押后、查封前承租，此種現(xiàn)象比較復(fù)雜，還有著一定的爭(zhēng)議。

一、抵押權(quán)和租賃權(quán)

在擔(dān)保過程中，抵押權(quán)是非常關(guān)鍵的方式，它強(qiáng)調(diào)交換價(jià)值，就租賃權(quán)來看，它強(qiáng)調(diào)的是使用價(jià)值，也就是對(duì)物的使用。因?yàn)樗非蟮膬r(jià)值差異，對(duì)于同一物來說，可包含兩種權(quán)利。即便法律對(duì)這兩種權(quán)利關(guān)系開展了規(guī)定，但比較籠統(tǒng)，難以達(dá)到實(shí)踐中二者沖突的解決。所以，怎樣協(xié)調(diào)權(quán)利沖突，平衡有關(guān)方利益，對(duì)確保交易安全、推動(dòng)融資、經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著很大的現(xiàn)實(shí)意義。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)問題開展處理過程中，應(yīng)有效區(qū)分兩權(quán)，之后進(jìn)行有關(guān)的工作。通常來講，抵押權(quán)不會(huì)對(duì)占有物進(jìn)行變化，而租賃權(quán)卻可以改變實(shí)體性權(quán)利，因此，在處理兩權(quán)期間，難免會(huì)形成沖突與矛盾。對(duì)此，要從立法層面上研究沖突點(diǎn)，并且要結(jié)合沖突情況開展相應(yīng)處理。對(duì)于抵押權(quán)，一般指擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在沒有根據(jù)約定履行的情況下，就能變賣及拍賣，可獲得優(yōu)先償債的權(quán)利。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于債權(quán)人來說，他們往往有抵押權(quán)，由抵押人提供財(cái)產(chǎn)，以此充當(dāng)擔(dān)保，也就是抵押財(cái)產(chǎn)。對(duì)于租賃權(quán)，一般指根據(jù)租賃合同要求，待結(jié)束全部程序之后，享受使用權(quán)的總稱［1］。其有著一定爭(zhēng)議，這是由于本質(zhì)上是債權(quán)，借助支付對(duì)價(jià)的手段獲得權(quán)能，然而，支配權(quán)卻包含于物權(quán)中，故而界定時(shí)有著多類學(xué)說。

二、解決權(quán)利沖突的原則

在權(quán)利產(chǎn)生沖突時(shí)，要對(duì)其開展平衡，當(dāng)處理抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突時(shí)，要堅(jiān)持公平合理原則，根據(jù)各方權(quán)利性質(zhì)，確定處理原則。第一，設(shè)立在先權(quán)利優(yōu)先。指基于明確權(quán)利設(shè)置的時(shí)間來確立順位，即先到先得，此原則滿足廣大群眾的行為習(xí)慣，也能應(yīng)用于各種實(shí)踐活動(dòng)。有關(guān)法規(guī)規(guī)定，當(dāng)開展不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)要登記，若未根據(jù)規(guī)律實(shí)施，那么設(shè)立無效。因此，抵押前，在給出設(shè)立時(shí)間的同時(shí)，也應(yīng)確立權(quán)利順位。對(duì)于后序權(quán)利人，一般能提前掌握先設(shè)權(quán)利形成的后果，基于此，再明確權(quán)利及義務(wù)，一旦確立下來，要面臨可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。先序權(quán)利人在堅(jiān)持該原則的前提下，就可以提升交易安全指數(shù)，而對(duì)于后序債權(quán)人，在全方位掌握可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以決定是否參與交易，顯著提升了不動(dòng)產(chǎn)交易安全性［2］。第二，約定優(yōu)先于法定。二者的存在旨在平等主體間權(quán)利，此過程中形成的租賃關(guān)系，是一種民事法律關(guān)系。在確保自愿與平等的基礎(chǔ)上，能夠優(yōu)先約定，這屬于權(quán)利的表現(xiàn)。針對(duì)優(yōu)先設(shè)立租賃權(quán)來講，承擔(dān)者能夠放棄優(yōu)先效力；在優(yōu)先具有抵押權(quán)的情況下，抵押者能選擇放棄。對(duì)于租賃者及抵押者，二者均具備優(yōu)先約定，可按照該原則來解決有關(guān)問題。針對(duì)兩權(quán)沖突的有關(guān)立法還有著不足的地方。不動(dòng)產(chǎn)是不能缺少的生活資源，與社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、群眾生活息息相關(guān)。對(duì)于抵押及租賃關(guān)系，即便二者進(jìn)行私法調(diào)整，然而公法也應(yīng)開展科學(xué)的調(diào)整，例如登記備案機(jī)制。伴隨立法逐漸完善，相信兩權(quán)會(huì)得到進(jìn)一步平衡，將更好體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。

三、抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突成因

《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）中指出，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不能同時(shí)存在兩個(gè)，所有權(quán)要單一化。顯而易見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及債權(quán)不能滿足此有關(guān)內(nèi)容約束，未被限制。在國內(nèi)外法規(guī)中，一般把租賃權(quán)歸于債權(quán)范圍。實(shí)際上，由于使用不動(dòng)產(chǎn)屬于大眾的基本需求，并且價(jià)格較為昂貴，承租者沒有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要獲得保護(hù)。因此，大多數(shù)國家會(huì)提高租賃權(quán)和物權(quán)，旨在賦予其更好的保護(hù)。從本質(zhì)上來分析，由于抵押權(quán)是一種物權(quán)，因此，也應(yīng)該執(zhí)行法律原則，但因?yàn)檫^于強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)和交換價(jià)值，往往不夠重視支配權(quán)的運(yùn)用。對(duì)此，租賃者能夠任意支配，從而實(shí)現(xiàn)了權(quán)利的并存。不過在實(shí)操中，往往發(fā)生權(quán)利不相容現(xiàn)象，當(dāng)借助法律武器解決時(shí)，由于難度較大難以遵循法律原則，從而在權(quán)利之間形成了較大矛盾。

（一）抵押權(quán)和租賃權(quán)并存

按照物權(quán)法原理，不能并存兩個(gè)所有權(quán)，可同設(shè)兩個(gè)物權(quán)，也能設(shè)多個(gè)債權(quán)，在不形成沖突及矛盾的前提下，保證物權(quán)的有效。雖然把租賃權(quán)歸屬于債權(quán)，但也提供了物權(quán)效力。對(duì)于它的設(shè)立，無需開展實(shí)體支配，也能占有使用。所以針對(duì)同一物品，設(shè)立抵押權(quán)與租賃權(quán)有效，這為二者形成矛盾的前提。研究權(quán)利并存成因，要分析權(quán)利特性。對(duì)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而言，其涵蓋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，租賃權(quán)是債權(quán)，因此，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能一味遵循“買賣不破租賃”原則［3］。物權(quán)特性，是兩種權(quán)利形成矛盾的根源。

1．抵押權(quán)性質(zhì)。一是具備價(jià)值權(quán)。物權(quán)人能支配物品，也能對(duì)物開展價(jià)值支配。即便不轉(zhuǎn)移占有，未達(dá)到實(shí)際的支配，不過針對(duì)交換價(jià)值來看，它是具備一定支配權(quán)的。所以，彰顯了物權(quán)價(jià)值比。該權(quán)利所具備的特性，能對(duì)實(shí)體及價(jià)值支配權(quán)開展有效分離。當(dāng)明確抵押權(quán)后，能占有使用，也能對(duì)抵押物開展處分，能用于清債，增強(qiáng)償還能力，并且，不用對(duì)保管風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承擔(dān)。所以在融資交易方面，抵押權(quán)得到廣泛使用，是擔(dān)保之王；二是具備物權(quán)屬性。針對(duì)抵押權(quán)來看，它是限定物權(quán)，所以也有物權(quán)屬性：從支配性方面來看，享有支配權(quán)，但相比于一般物權(quán)，支配方式及效力有所不同。通過設(shè)立抵押權(quán)，旨在追求貨幣價(jià)值。即便不開展實(shí)體支配，但支配貨幣價(jià)值，能基于拍賣、變賣等實(shí)現(xiàn)，本質(zhì)上是對(duì)物的支配。追及性是派生屬性，物權(quán)人能取回物品，享有物權(quán)。能追及到所有人，針對(duì)抵押物行使權(quán)利；三是具備絕對(duì)性，當(dāng)不履行債務(wù)時(shí)，無需同意與配合就能進(jìn)行拍賣、變賣，行使優(yōu)先受償權(quán)。

2．租賃權(quán)物權(quán)效力。把租賃權(quán)歸于債權(quán)范圍，債權(quán)具備相對(duì)性，無法對(duì)抗第三人。實(shí)際上，租賃權(quán)也屬于一種債權(quán)。即便把它列為債權(quán)編，但提供物權(quán)效力。主要表現(xiàn)于這些方面：一是使用收益的權(quán)利，對(duì)價(jià)值進(jìn)行支配；二是存在用益物權(quán)性質(zhì)。約定設(shè)租賃權(quán)，行使占有、收益等權(quán)利，基于支付租金獲得使用價(jià)值。在使用目的上，存在用益物權(quán)性質(zhì)；三是，存在對(duì)抗效力。通常來講，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)，需根據(jù)設(shè)立時(shí)間明確優(yōu)先效力，若先設(shè)租賃權(quán)，在處于行使范圍的前提下才能形成效力。

（二）權(quán)利形成沖突的條件

1．權(quán)利共存同一不動(dòng)產(chǎn)。針對(duì)同一物品，在具有抵押權(quán)及租賃權(quán)的情況下，才會(huì)出現(xiàn)權(quán)利的矛盾。但也有著特殊現(xiàn)象，例如，用地使用權(quán)設(shè)了抵押，此后新增了建筑，租給第三人。即便新增建筑未處于抵押范圍，不過因?yàn)槭褂脵?quán)和建筑有著不可分性，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，就干擾建筑租賃權(quán)，由此造成權(quán)利形成沖突。

2．期限有交叉。存續(xù)期間有著交叉，屬于權(quán)利矛盾形成的要件。何謂抵押期限，主要指存續(xù)期間，在訴訟時(shí)效屆滿之前，要使用抵押權(quán)，在期限屆滿后，即便還存在實(shí)體權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具有抗辯權(quán)，若能通過抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，則抗辯權(quán)就沒有意義，規(guī)避了訴訟時(shí)效。在抵押過程中實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，而期限沒有屆滿時(shí)，會(huì)引起權(quán)利的沖突。若在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，期限已滿，租賃權(quán)已失去了意義，那么權(quán)利不會(huì)形成沖突［4］。

3．涉及抵押物支配。抵押權(quán)設(shè)立，不將轉(zhuǎn)移占有當(dāng)作條件，而租賃權(quán)享有使用價(jià)值。所以，針對(duì)同一物品價(jià)值使用，二者不會(huì)形成矛盾。唯有在不償債時(shí)，要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，二者才會(huì)形成矛盾。所有權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，對(duì)其采取占有權(quán)與支配權(quán)時(shí)，若此時(shí)有著租賃權(quán)，權(quán)利將會(huì)形成矛盾。

四、針對(duì)被查封的不動(dòng)產(chǎn)兩權(quán)沖突的處理建議

兩權(quán)形成的沖突會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，也將損害雙方權(quán)益，久而久之，也將影響經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定。所以，要第一時(shí)間解決被查封不動(dòng)產(chǎn)兩權(quán)之間的矛盾問題。在實(shí)踐中，要遵循有關(guān)的原則，例如約定優(yōu)先。要綜合考量先后順序，判斷抵押與租賃的次序；需保護(hù)抵押權(quán)方利益，簽署合同期間，確定租賃關(guān)系，簽署有效應(yīng)的文件，并且，也需維護(hù)租賃人權(quán)益；此外，合理改進(jìn)公示制度，唯有如此，方可確保抵押和租賃行為的公正與公平；需合理評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，據(jù)此明確房產(chǎn)損害前后形成的差值，可以進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償，達(dá)到權(quán)利保護(hù)。

（一）對(duì)先后次序開展科學(xué)分析

當(dāng)處理權(quán)利矛盾時(shí)，應(yīng)對(duì)先后次序開展科學(xué)分析。第一，對(duì)于被查封不動(dòng)產(chǎn)來看，要求其抵押在前?？砂凑铡睹穹ǖ洹返南嚓P(guān)調(diào)控規(guī)定開展精準(zhǔn)判斷。抵押者有責(zé)任通知承租者，并且在《民法典》中規(guī)定，租賃不能和抵押開展對(duì)抗。換句話來講，不能影響抵押方，否則，先去除后拍賣；第二，租賃先于抵押。針對(duì)被查封的不動(dòng)產(chǎn)來說，如果租賃在前，就可按照《民法典》物權(quán)編相關(guān)條款開展準(zhǔn)確判斷。并且，為避免由于人為原因以各種形式損害利益，應(yīng)全面分析租賃關(guān)系。唯有如此，方可防止權(quán)利形成沖突。

（二）保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益

近年來，針對(duì)被查封不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沖突，即便有關(guān)法律已提出了解決方法，不過對(duì)于抵押權(quán)人權(quán)益，在保護(hù)上還有著一定欠缺?；诜稍瓌t，承租人享有行使權(quán)利，所以，在將物品抵押給債權(quán)人后，當(dāng)期限屆滿時(shí)還不能償還，簽訂違法合同，由此極大影響抵押權(quán)人權(quán)益。對(duì)此，在簽訂合同期間，需要確定租賃關(guān)系，簽署有效文件，避免出現(xiàn)簽訂虛假合同的情況，還可以切實(shí)保護(hù)權(quán)益。

（三）對(duì)承租人權(quán)益開展保護(hù)

對(duì)于被查封的不動(dòng)產(chǎn)來說，在開展抵押和租賃時(shí)，它會(huì)對(duì)承租者利益造成較大的損害，因此，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)后者的保護(hù)，提高對(duì)有關(guān)方面的重視。構(gòu)建有效協(xié)調(diào)機(jī)制，持續(xù)優(yōu)化，除了可以兼顧雙方的利益，也能深入健全保護(hù)制度，推動(dòng)租賃活動(dòng)正常進(jìn)行，確保不動(dòng)產(chǎn)合理流通。并且，也應(yīng)該持續(xù)強(qiáng)化利益維護(hù)，可在確保權(quán)益的基礎(chǔ)上，平衡承租者利益，采取細(xì)化抵押權(quán)的手段來科學(xué)分配權(quán)益。例如，緩期交付機(jī)制，可要求承租方支付使用對(duì)價(jià)，也就是租金。如果承租人未支付超30 天的租金，在催繳之后還不進(jìn)行支付的，將不享有緩期交付利益，可及時(shí)要求其搬出房屋［5］。此項(xiàng)制度的確定，可以同時(shí)兼顧雙方利益，為權(quán)利沖突提供了解決方法，有必要借鑒。

（四）合理優(yōu)化公示制度、有效落實(shí)公示活動(dòng)

當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開展登記時(shí)，要合理開展有關(guān)的公示工作。結(jié)合有關(guān)調(diào)查得知，如今包含兩種模式，依次是登記生效與對(duì)抗。針對(duì)先租后抵的方式，也就是對(duì)抗模式，它不具備公平性，因此，應(yīng)該優(yōu)化公示制度，唯有如此，方可確保被查封不動(dòng)產(chǎn)租賃和抵押的公正。此外，同第三方串通，簽訂違法合同、編造虛假憑證等現(xiàn)象還有發(fā)生，部分債務(wù)者會(huì)把財(cái)產(chǎn)違法轉(zhuǎn)移，對(duì)于種種不良情形，改進(jìn)公示制度非常重要，公示的落實(shí)非常關(guān)鍵。采取公示的方法，在保護(hù)所有權(quán)的同時(shí)，也可以保護(hù)經(jīng)濟(jì)權(quán)益，并且也能防止發(fā)生不良行為。

（五）各方有效協(xié)調(diào)，合理評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

權(quán)利矛盾問題較多，其中比較突出的是因?yàn)槌凶馊藗€(gè)人因素而引起減損價(jià)值。當(dāng)使用房屋時(shí)，難免對(duì)其造成一定破壞，這將影響抵押權(quán)方的權(quán)益，在后果較為嚴(yán)重的情況下，還能導(dǎo)致租賃關(guān)系解除。在影響抵押權(quán)方利益的同時(shí)，也減小了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，使得其難以開展評(píng)估，更難以開展有關(guān)的經(jīng)濟(jì)賠償。為有效處理此類情況，雙方要開展有效溝通，并且科學(xué)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，按照評(píng)估結(jié)果來明確差值，除了能夠有效保護(hù)抵押權(quán)方利益，也能開展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

總而言之，基于買賣不破租賃原則，考慮當(dāng)事人訴求有助于處理被查封不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的沖突，實(shí)現(xiàn)立法統(tǒng)一。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)上，租賃關(guān)系發(fā)揮的影響并非確定的，要開展利益計(jì)算。第一，租賃出現(xiàn)于抵押之后，然而卻具備租賃合同，同時(shí)還是在承租方使用過程中，若是租賃對(duì)拍賣造成影響，那么往往會(huì)不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)，然后開展拍賣，反之亦然；第二，法院按照提交的證據(jù)裁判，滿足法律原則。同時(shí)可區(qū)分把不動(dòng)產(chǎn)用于居住的承租人，他們也具備去除請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)還兼具舉證的責(zé)任；第三，增加判定舉措，例如居住時(shí)長(zhǎng)的規(guī)定、對(duì)占有時(shí)間開展分析。也能根據(jù)權(quán)利的公示方式，例如判決宣告、存檔登錄，也能是審批許可等。