政策驅(qū)動下的樓市拐點(diǎn)

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒 郭志強(qiáng) | 北京報(bào)道

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“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“降低利率”……

連日來，包括中央政治局會議、國務(wù)院常務(wù)會議在內(nèi)，多場高層會議上，關(guān)于房地產(chǎn)政策的議題成為重要內(nèi)容，也引發(fā)各界高度關(guān)注。

進(jìn)入下半年，隨著房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏不斷加快，樓市正迎來一波較以往更加強(qiáng)烈的利好信號。

各部委密集出臺政策調(diào)整房地產(chǎn)市場

7月21日、31日的國務(wù)院常務(wù)會議以及7月24日的中央政治局會議均對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的實(shí)施和市場發(fā)展提出明確要求和指示。綜合3次會議內(nèi)容，其中明確要求：要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，以及積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風(fēng)險中小金融機(jī)構(gòu)改革化險；要加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式；等等。

同時，各有關(guān)部門也紛紛跟進(jìn)，對房地產(chǎn)相關(guān)政策給予新一輪的具體優(yōu)化調(diào)整。

7月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布 《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，全文36次提到“住房”這一關(guān)鍵詞，對于個人購買、銷售、租賃住房，給予多項(xiàng)稅費(fèi)的減免；7月28日，住建部官網(wǎng)發(fā)文披露，在近日召開的企業(yè)座談會上，住建部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施；7月31日，國家發(fā)改委發(fā)布 《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，其中同樣提出“支持剛性和改善性住房需求”，以及“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”“完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策”等重點(diǎn)內(nèi)容。

同一時期，北京、上海、深圳、廣州等重點(diǎn)城市相繼在第一時間表態(tài)，將適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年全國有超百市（縣）出臺房地產(chǎn)政策逾300條。其中多項(xiàng)政策是基于去年政策調(diào)整的沿襲和深化，各地從優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售，到調(diào)整公積金和限價、發(fā)放購房補(bǔ)貼、人才引進(jìn)和落戶等，不一而足。

對此，開源證券分析師齊東認(rèn)為，7月中央政治局會議、央行、住建部等密集發(fā)聲，預(yù)計(jì)后續(xù)支持剛需及改善需求的政策將陸續(xù)出臺，政策拐點(diǎn)充分顯現(xiàn)；預(yù)計(jì)各地方政府也會不斷跟進(jìn)，共同帶動房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回暖?！拔覀兛春猛顿Y強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企提升市場份額”。

2023 年以來各地因城施策頻次

2023 年上半年主要政策類型出臺頻次對比

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者分析稱，上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的關(guān)鍵在于提振住房消費(fèi)需求，后續(xù)的重心之一在于行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見效快的政策，以防范市場進(jìn)一步降溫。

受政策利好影響，一夜之間，個別城市的市場情緒恢復(fù)。

例如，我愛我家系統(tǒng)顯示，在南京城東環(huán)陵路紫園小區(qū)，一套戶型約310平方米的別墅，7月21日剛上架，一開始掛牌1850萬元，7月29日的報(bào)價突然漲價100萬元，總價到了1950萬元。

據(jù)報(bào)道，廣州二手房市場部分業(yè)主“追風(fēng)”漲價，漲幅在數(shù)萬元至數(shù)十萬元之間，甚至有賣家一日漲價百萬元。

多位房地產(chǎn)市場分析人士認(rèn)為，“當(dāng)前，很多購房者還是持觀望態(tài)度，預(yù)測房地產(chǎn)市場回暖還為時過早?！?/p>

一位邵陽購房者告訴 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者，他前兩年在湖南邵東買的一套新房，現(xiàn)在都不敢收房，收房意味著物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)都接踵而來。令他煩惱的不止于此，受市場影響，他所購房子的均價已經(jīng)下降了2000元/平方米。

如何理解房地產(chǎn)供求關(guān)系變化？

“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”——這是中央政治局會議對房地產(chǎn)市場的最新判斷。

2023年第4期 《求是》 雜志發(fā)表的《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個重大問題》文章中，提到“深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策”的表述。

6月28日，住建部部長倪虹在署名文章 《譜寫住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新篇章》 中提到，“住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時期”。

2023年7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示 ：“考慮我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

中金研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)供求關(guān)系變化主要是指，經(jīng)歷了過去20余年的高速建設(shè)，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體上度過了供不應(yīng)求、長期過熱的階段，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升；在這一新形勢下，一部分新房需求已經(jīng)達(dá)峰或進(jìn)入下行周期，同時存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

隨著我國社會主要矛盾變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展形勢發(fā)生的深刻變化，也體現(xiàn)在頭部房企的業(yè)績變化中。

7月31日，中指研究院和克而瑞研究中心均發(fā)布了前7個月房企業(yè)績榜單。從百強(qiáng)房企的整體表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1—7月，百強(qiáng)房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中TOP100房企7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。

從頭部房企的業(yè)績排名來看，保利發(fā)展、萬科和碧桂園分別以2678.2億元、2244億元和1958.6億元的全口徑銷售金額排在行業(yè)前三。

中金研報(bào)分析認(rèn)為，中央政治局會議進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，后續(xù)或有更多政策來加大力度維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

政策調(diào)整還有多大空間？

在房地產(chǎn)市場歷來的諸多政策調(diào)整項(xiàng)中，最受關(guān)注的莫過于限購、限售、限貸、公積金調(diào)整、交易稅費(fèi)等與購房者利益息息相關(guān)的內(nèi)容，此番調(diào)整也不例外。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”限購政策上，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)測算，目前我國32個超高/高能級城市中，仍有20城對“無房有貸款記錄”家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對“無房無貸款記錄”家庭 (“純剛需”)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。如果全部城市均從“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則“無房有貸款記錄”家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或?qū)Α百u一買一”“賣舊買新”的改善性需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

在中金公司看來，在首套住房首付比例下調(diào)方面，也尚有一定的政策空間。目前有32個超高/高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低標(biāo)準(zhǔn)，即限購城市30%、非限購城市20%;但考慮到其中28個城市仍是限購城市，如果按照過去一年多以來各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調(diào)思路，各地仍可以按照實(shí)際供需情況對限購范圍做一定合理調(diào)整，這對部分區(qū)域改善居民家庭的住房支付能力或?qū)⒂兴砸妗?/p>

此外，中金公司認(rèn)為，在改善性住房換購稅費(fèi)減免方面，原定于今年底截止的換購住房個人所得稅方面的退稅政策若能延續(xù)，以及少數(shù)城市仍在執(zhí)行的“滿五”住房免征政策若可適度優(yōu)化，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場需求端給予一定支撐。在房貸利率方面，目前一線城市首套和二套平均房貸利率分別為4.50%和5.03%，而其余城市平均分別為3.88%和4.80%，頭部城市的下調(diào)空間較大。

政策調(diào)整能否提振房地產(chǎn)市場？

上升至宏觀層面，密集的政策調(diào)整能否有效扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，進(jìn)而驅(qū)動經(jīng)濟(jì)全局？

評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)中國向 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 表示，近期出臺了一些支持房企的措施，包括允許房企延遲一年償還貸款，這可能有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。此外，住房竣工量有所回升，這表明停滯項(xiàng)目開始恢復(fù)施工作業(yè)。然而，鑒于6月住宅商品房銷售和房屋新開工面積繼續(xù)下滑，分別同比萎縮28%和34%，這表明住宅建設(shè)行業(yè)的疲態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)較長時間。

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中金公司則認(rèn)為，最近一段時期會議中提及的政策調(diào)整均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或?qū)π路夸N售有所提振;考慮到目前政策思路仍是以因城施策為主，后續(xù)各地政策或陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇的可見性增強(qiáng)。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導(dǎo)至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時滯，并受到諸如核心區(qū)位土地供應(yīng)節(jié)奏等外生因素的擾動，年內(nèi)投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長期也會有一定提振效果。

有別于機(jī)構(gòu)分析的全局性，社交平臺上的觀點(diǎn)則更具現(xiàn)實(shí)意義，其中對或有政策風(fēng)險的擔(dān)憂同樣值得關(guān)注：熱門城市若對房地產(chǎn)交易限制性政策輕易“松綁”，是否將導(dǎo)致炒房客再次炒高房價？

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，政策調(diào)整應(yīng)堅(jiān)持分類調(diào)控的總體思路，要破解政策調(diào)整或?qū)?dǎo)致的“炒高房價”問題，關(guān)鍵在于把市場摸清摸準(zhǔn)摸透。一線城市情況復(fù)雜，有非常明顯的結(jié)構(gòu)差異問題。購房政策的寬松，要基于這一點(diǎn)做出差異化。寬松政策可以結(jié)合不同區(qū)域、不同物業(yè)、不同時段、不同群體做出細(xì)化。唯有這樣，才能兼顧各方，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。