不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及路徑探究

張鴻森?楊李?李紅艷

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。改革開放之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾十年的快速發(fā)展期，其中也出現(xiàn)了許多問題。為了解決這些問題，規(guī)范行業(yè)行為，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展，我國出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記的制度，對(duì)相應(yīng)的法律進(jìn)行調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)登記制度能很好地處理房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中存在的違規(guī)行為，給行業(yè)的發(fā)展做好幫助和指導(dǎo)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益與房地產(chǎn)交易安全。為此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向進(jìn)行研究，力求找到有效路徑以供參考。

二、 不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

我國在2015年3月全面執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，目的是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，保障不動(dòng)產(chǎn)交易的過程當(dāng)中所有的流程安全。尤其是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)、流程與信息等方面要進(jìn)行明確。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展，對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收是有一定幫助的，而且也在中國征收房產(chǎn)稅的方式和技術(shù)層面打好了基礎(chǔ)，做好了樣板[1]。不動(dòng)產(chǎn)登記的推行，能更好地保護(hù)房屋所有者的權(quán)益，有效解決不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的各種問題。另外，我國在重慶、成都、武漢、天津、北京、上海這六大城市中住房空置率只有北京和上海相對(duì)較低，如圖1。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行能有效降低住房空置率，讓房屋能夠被充分利用，政府也能通過這樣的方式更好地進(jìn)行管控，讓房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

三、 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一） 對(duì)房價(jià)的影響

要重視不動(dòng)產(chǎn)登記的制度，其中最為重要的就是要搞明白新出臺(tái)的價(jià)格變動(dòng)規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房價(jià)之間并無直接的因果關(guān)系，影響房價(jià)的因素有很多種，市場供求關(guān)系是主要因素，房價(jià)的波動(dòng)調(diào)整對(duì)于物業(yè)稅會(huì)有很大的影響。而在2015年3月全面執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度以及市場供求變化，北京、上海、深圳房價(jià)在此之后有一定程度的增長，如圖2。但是從對(duì)房屋需求的角度來分析，制度的建設(shè)并不能粗暴地從控制房價(jià)入手，而是要保障房地產(chǎn)開發(fā)的順序，規(guī)避人們?cè)趯?shí)際交易過程中可能遇見的各種問題和風(fēng)險(xiǎn)[2]。可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)給房地產(chǎn)稅的征收打好了基礎(chǔ)，而且還能不影響房地產(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展。

（二）增加二手房供應(yīng)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，能夠有效地明確產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。在實(shí)際的執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)登記制度對(duì)于二級(jí)市場的影響是很大的。在產(chǎn)權(quán)歸屬明確的前提下，二手房市場在交易的過程中，對(duì)于消費(fèi)者以及售賣者和二手房機(jī)構(gòu)或者公司都給予了極大的方便，并且避免了消費(fèi)者居住時(shí)間過長的產(chǎn)權(quán)不明的情況。因此，政府能夠通過這個(gè)制度對(duì)市場和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。而且制度出臺(tái)之后，投資者還會(huì)拋售手中的房產(chǎn)，讓二手房市場的供應(yīng)量增加，并且讓二手房市場規(guī)模相應(yīng)增加，這樣就能抑制二級(jí)市場的房價(jià)，如圖3。

（三）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面執(zhí)行并不是為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)，相反是為了讓行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)更加健康地發(fā)展。經(jīng)過幾十年高速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)暴露出許多問題，如租售結(jié)構(gòu)不合理。我國城鎮(zhèn)租賃占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)居民家庭解決居住問題主要方式是購置住房，而不是租賃住房，我國388個(gè)城市的平均租售比約為1：350，而北京、上海、深圳等地達(dá)1：700。政府通過不動(dòng)產(chǎn)登記制度能很好地把握房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行細(xì)致的分析，讓房地產(chǎn)信息不對(duì)等的問題得到解決。不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生影響，但是這種影響只是暫時(shí)的，要不斷完善房地產(chǎn)登記的過程，盡量減少投資，進(jìn)而更好地做好市場監(jiān)控[3]。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系要從多個(gè)層面來論證和分析。簡單來講，只要房屋完成不動(dòng)產(chǎn)登記，那么就說明房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，自身具備了固定性，同時(shí)也表明了房屋的歸屬權(quán)利。作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋具有復(fù)雜性，產(chǎn)權(quán)糾紛的問題在實(shí)際當(dāng)中發(fā)生的頻率非常高。從房屋本身來講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)，就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，讓政府能夠更有效地做好房價(jià)的調(diào)控，再一次落實(shí)“房住不炒”的政策導(dǎo)向。所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記之間并不存在必然和直接的聯(lián)系。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的層面來分析，決定房價(jià)的重要因素是市場的供求關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不但給房產(chǎn)稅的執(zhí)行打好基礎(chǔ)，而且還能發(fā)揮其他的功能，尤其是能很好地解決房產(chǎn)當(dāng)中的權(quán)屬糾紛，維護(hù)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。此外，從行業(yè)作用方面，以前在長期的GDP考核影響下，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)非常依賴，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而且不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠帶動(dòng)二手房的入市資源增加，讓房屋的入住率不斷攀升，進(jìn)而解決我國城市當(dāng)中住房空置率較高的問題。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠最大限度地保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有秩序的發(fā)展，讓政府能更有效地落實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，更好地發(fā)揮其作用和效果。

五、 不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和路徑

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

由于房地產(chǎn)與民生之間關(guān)系密切，能夠直接對(duì)社會(huì)群眾的實(shí)際生活產(chǎn)生影響，如果房地產(chǎn)市場的管理不到位，任由其隨意的發(fā)展，那么就會(huì)導(dǎo)致市場失控，簡單來講就是房價(jià)飆升，嚴(yán)重超出大眾的實(shí)際承受能力，損害群眾的根本利益，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展[4]。政府需要做的是合理管控房地產(chǎn)市場，對(duì)其進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，讓房價(jià)能穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)，在科學(xué)的區(qū)間內(nèi)可以讓市場自行調(diào)節(jié)，一旦超出這個(gè)區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)，那么就必須要采用行政手段進(jìn)行干預(yù)，幫助房價(jià)回歸正常。而且，地方政府還需要徹底落實(shí)“房住不炒”的定位，讓房屋真正回歸居住屬性，利用稅收的方式來減少投機(jī)或投資行為，讓房地產(chǎn)消費(fèi)更加合理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)市場的健康發(fā)展。

（二）搭建信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

在互聯(lián)網(wǎng)信息化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，那么就需要用到大量的數(shù)據(jù)，以便于更加科學(xué)地分析，在這個(gè)基礎(chǔ)上制定出更加符合市場的、科學(xué)的、合理的發(fā)展戰(zhàn)略和方向。尤其是當(dāng)下在不動(dòng)產(chǎn)登記的制度之下，更是要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的信息共享，避免在租賃與其他的活動(dòng)當(dāng)中出現(xiàn)信息不對(duì)等的問題。實(shí)際上我國的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)經(jīng)過快速發(fā)展，這就給不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)的構(gòu)建打好了基礎(chǔ)。合理應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)以及云計(jì)算等先進(jìn)的信息技術(shù)，能夠快速并且精準(zhǔn)地做好不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的信息與數(shù)據(jù)資料的搜集和分析[5]。依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)能讓不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢和相應(yīng)的服務(wù)更加完善，而且也方便了大眾通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查找所需的信息。但是要注意的是，為了保護(hù)信息的安全，需要對(duì)個(gè)人登錄的權(quán)限進(jìn)行合理限定，通過實(shí)名制的方式來約束信息的查詢和搜索行為。而且，對(duì)于重要的信息與數(shù)據(jù)要做好加密處理，避免重要的信息被泄露出去，保障房屋所有者的個(gè)人隱私不被侵犯。

（三）完善房地產(chǎn)的運(yùn)營核心

房地產(chǎn)企業(yè)拿地之后要先后進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、建筑和銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際上這就是房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程。在過去的發(fā)展模式之下，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理中心不僅要對(duì)其產(chǎn)品做好相應(yīng)的建設(shè)和營銷，而且要完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度與流程體系，但是運(yùn)營管理中心的營銷模式過于落后，并不適應(yīng)當(dāng)下時(shí)代的要求。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有了更廣闊的選擇和發(fā)展空間，消費(fèi)群體成為房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的中心。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要更加重視服務(wù)客戶，滿足不同客戶的需求，為其認(rèn)購提供保障[6]。更為重要的是，企業(yè)還要打造好品牌形象，其開發(fā)的產(chǎn)品不但要滿足居住功能，而且還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，在因地制宜的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。企業(yè)要定期分析客戶的需求，比如戶型和智能家居建設(shè)等，以便于給運(yùn)營提供良好的建議和保障，讓房屋的居住觀念得到升級(jí)。在實(shí)際運(yùn)營過程中，只有意識(shí)到客戶和房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，帶給客戶更好的體驗(yàn)，才能夠保障企業(yè)健康發(fā)展和運(yùn)行。

（四）落實(shí)土地供應(yīng)政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要得到更好的發(fā)展，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須要肩負(fù)起自身的義務(wù)和責(zé)任，除了發(fā)展經(jīng)濟(jì)之外，還要保證給大眾提供優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)資源。因此，國家要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范與控制。強(qiáng)化土地供應(yīng)的政策保障是重要舉措，對(duì)于地價(jià)要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行靈活的調(diào)控，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的循環(huán)，這樣才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。土地是基礎(chǔ)性資源，可以在價(jià)格和來源上對(duì)企業(yè)進(jìn)行管控，即從宏觀的層面控制住房地產(chǎn)整體價(jià)格，做好調(diào)控，讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。此外，還要進(jìn)一步推進(jìn)土地收購儲(chǔ)備制度的實(shí)施，對(duì)其進(jìn)行完善和調(diào)整，讓企業(yè)之間進(jìn)行公平的競爭。國家對(duì)于房地產(chǎn)銷售市場也要做好調(diào)控，減少“炒房”現(xiàn)象發(fā)生，讓土地充分發(fā)揮價(jià)值，滿足人們的需要，拉升整體財(cái)政收入的同時(shí)也能為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

六 、結(jié)語

綜上所述，經(jīng)過前些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展和實(shí)踐，可以看出房地產(chǎn)登記制度是勢(shì)在必行的，同時(shí)也非常受市場的歡迎，能夠給企業(yè)帶來非常多的便利，讓產(chǎn)權(quán)制度在更加完善和健全的同時(shí)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健與可持續(xù)發(fā)展。正因如此，我們才應(yīng)當(dāng)更加透徹地研究房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，對(duì)其進(jìn)行深入了解和充分認(rèn)識(shí)，更加深入地做好不動(dòng)產(chǎn)登記的工作，讓房地產(chǎn)行業(yè)能走上可持續(xù)健康發(fā)展的道路，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

引用

[1]何福春.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（24）：16-17.

[2]王春梅.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及路徑探究[J].今日財(cái)富，2021（15）：3-4.

[3]趙秀容.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路探討[J].今日財(cái)富（中國知識(shí)產(chǎn)權(quán)），2020（07）：8-9.

[4]陳力群.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略剖析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（31）：8.

[5]趙喜梅.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[J].今日財(cái)富，2019（19）：212-213.

[6]劉明昌.基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略剖析[J].商訊，2019（20）：144-145.