破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估難的問題

◎ 黃偉君 葉欣（浙江省麗水市農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司，麗水323000）

據(jù)統(tǒng)計，我國農(nóng)村地區(qū)現(xiàn)擁有大約46億畝林地、18億畝耕地、2億畝宅基地、5000萬畝農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，這在過去一直都是“沉睡”的資產(chǎn)。當(dāng)前，隨著全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷推進，如何盤活這筆巨大的財富，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的資本化，讓廣大農(nóng)民分享改革紅利就顯得尤為重要。

實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的資本化，最關(guān)鍵的就是打通農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和融資的瓶頸。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估行為作為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易和抵押融資的基礎(chǔ)和前提，能夠科學(xué)、權(quán)威、透明、持續(xù)地提供產(chǎn)權(quán)價值參考，有力地維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村資產(chǎn)評估市場，有效克服農(nóng)戶與金融機構(gòu)信息不對稱、價值衡量專業(yè)程度不夠等難題，是整個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前，全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場基本上還處于起步階段，基礎(chǔ)十分薄弱，評估難、評估貴的問題普遍存在，破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估難的問題任重而道遠。

1 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估面臨的主要問題

1.1 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)種類繁多 評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以掌握

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)等10余個類別。目前已經(jīng)存在于市場的評估機構(gòu)類別較多，有財政部主管的資產(chǎn)評估機構(gòu)、建設(shè)部主管的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、土地估價師協(xié)會主管的土地評估機構(gòu)等，原則上都可以從事相應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估業(yè)務(wù)，而他們的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估報告書格式存在較大的區(qū)別，容易使相關(guān)各方產(chǎn)生困惑。而全國至今尚未建立統(tǒng)一的分類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評估技術(shù)規(guī)范，導(dǎo)致在評估過程中存在一定的隨意性。且《資產(chǎn)評估法》至今尚未出臺，無法有效厘定評估人員的法律責(zé)任，對評估機構(gòu)及評估人員缺乏有效約束，容易造成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評估值偏離真實價值。

1.2 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)散而小 單位評估成本較高

一方面，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)相對分散、標(biāo)的所在地交通不便，導(dǎo)致基于市場的評估機構(gòu)為彌補業(yè)務(wù)成本而不得不向農(nóng)戶收取較高的評估費用。另一方面，在農(nóng)村地區(qū)，從事評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)相對匱乏，部分經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)甚至只有一、兩家評估機構(gòu)，評估機構(gòu)之間的競爭不夠充分，容易因為壟斷而形成較高的評估費用。

1.3 涉農(nóng)評估具有獨特性 評估專業(yè)人才缺乏

進行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估往往要涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、建筑工程、設(shè)施設(shè)備等方面相關(guān)的專業(yè)知識，還應(yīng)具有農(nóng)村經(jīng)營管理經(jīng)驗，熟悉當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，而以往的資產(chǎn)評估人員一般不具備這方面的知識儲備。比如果園、茶園的評估，涉及宗地位置、地力（肥沃程度）、地上附著物、承包期限等因素，比如魚塘的評估，涉及水質(zhì)、集雨范圍保護、水源供給保障、養(yǎng)殖經(jīng)營等因素，均是綜合因素評估，依托某一領(lǐng)域（如房產(chǎn)、土地）的評估機構(gòu)，其所作出的評估報告權(quán)威性、準(zhǔn)確性有待商榷。如果讓評估機構(gòu)與相關(guān)專業(yè)人才共同參與評估，這些人員的專業(yè)水平參差不齊，缺乏有效約束，評估結(jié)果可能又會有較大的出入。

1.4 評估收費標(biāo)準(zhǔn)較高 銀行評估價值較低

按照目前全國各地物價部門核定的評估收費標(biāo)準(zhǔn)來看，主要是按照評估標(biāo)的的評估值來計算，而農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有評估價值小、評估難度大的特點，大型評估機構(gòu)缺乏進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場的動力。在現(xiàn)實情況中，很多金融機構(gòu)出于自身經(jīng)濟性和當(dāng)前評估體系尚不健全的擔(dān)憂，往往采用內(nèi)部評估的方式幫助農(nóng)戶進行融資，這確實可以有效降低農(nóng)戶的融資成本。但是，內(nèi)部評估的方式主要還是站在金融機構(gòu)的角度來評價農(nóng)村標(biāo)的的價值，這往往會造成評估價值大幅低于其實際價值，造成農(nóng)戶的損失。

2 破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估難的對策

2.1 加快出臺政策法規(guī) 破解政策瓶頸

政府應(yīng)盡快推動《資產(chǎn)評估法》的立法工作，在法律層面明確評估人員和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)相關(guān)當(dāng)事各方需要承擔(dān)的法律責(zé)任和義務(wù)，緩解評估機構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估這一新領(lǐng)域的后顧之憂。同時，政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)、建設(shè)、國土、水利等相關(guān)部門應(yīng)該分類出臺相應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估細則及評估技術(shù)規(guī)程，定期發(fā)布不同區(qū)域評估指導(dǎo)價，使評估機構(gòu)在開展業(yè)務(wù)時，有統(tǒng)一、科學(xué)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 政府給予扶持補貼 降低評估成本

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場的培育階段，政府部門可以按照評估筆數(shù)適當(dāng)給予評估機構(gòu)一定的補貼，鼓勵現(xiàn)有的各類評估機構(gòu)充分進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場，使評估機構(gòu)之間形成有效的業(yè)務(wù)競爭，避免形成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估業(yè)務(wù)壟斷，有效降低評估成本，減輕農(nóng)民負擔(dān)。與此同時，政府對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資給予各種形式的優(yōu)惠政策，比如，一定比例的現(xiàn)金補貼、財政貼息等，激發(fā)廣大農(nóng)戶直接以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進行融資的積極性。

2.3 建立產(chǎn)權(quán)交易價格指數(shù) 運用現(xiàn)代信息技術(shù)

加快構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，活躍農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，定期分析發(fā)表不同區(qū)域、不同產(chǎn)權(quán)交易的價格指數(shù)，讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估具備市場依據(jù)，從而帶動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時，政府相關(guān)部門應(yīng)該加快推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息化建設(shè)，在全國范圍內(nèi)構(gòu)建各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息數(shù)據(jù)庫，甚至還可以探討利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)思維實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的快速評估，從而大幅降低評估成本，簡化評估程序。

2.4 降低準(zhǔn)入門檻 培育評估機構(gòu)

我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估市場十分廣闊，業(yè)務(wù)量非常大，亟需大量的評估中介組織相配套。由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估散而小，具有政策性、惠民性強等特點，需適當(dāng)降低民營評估機構(gòu)的設(shè)立條件，建立一套專職和兼職相結(jié)合的評估體系，緩解評估機構(gòu)匱乏、效率低下的問題。在評估資源不足的地區(qū)，政府應(yīng)該認(rèn)真履行職能承擔(dān)責(zé)任，積極鼓勵、引導(dǎo)培育評估市場，也可嘗試建立國有獨資或國資參與的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估主體，起好示范引領(lǐng)作用，待將來評估市場成熟后再逐漸退出。

2.5 建立專業(yè)人才隊伍 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)

建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估協(xié)會，通過業(yè)務(wù)指導(dǎo)、講座培訓(xùn)、考核頒證等方式，培養(yǎng)一批專職從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)隊伍。各級政府還可以根據(jù)自身情況，建立區(qū)域農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估專家?guī)?，由職能部門相關(guān)技術(shù)骨干、專家學(xué)者、農(nóng)村經(jīng)濟管理的能人等組成，給予統(tǒng)一培訓(xùn)認(rèn)定、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一補貼，實現(xiàn)評估機構(gòu)與評估專家優(yōu)勢互補，在提高農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)確性的同時，可以大幅降低評估機構(gòu)獨立外聘專家的成本，從而降低農(nóng)戶的融資成本。■