甘肅：讓復(fù)雜涉訴資產(chǎn)華麗變身

◎ 喻澤文 （甘肅省產(chǎn)權(quán)交易所，蘭州730030）

2014年12月24日，甘肅省產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡(jiǎn)稱“交易所”）以40050萬(wàn)元的價(jià)格成功轉(zhuǎn)讓銀垠大廈司法拍賣項(xiàng)目，相比29972萬(wàn)元的司法拍賣評(píng)估價(jià)和40000萬(wàn)元拍賣委托價(jià)，分別增值10028萬(wàn)元和50萬(wàn)元，增值幅度十分明顯。

涉訴資產(chǎn)作為人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的凍結(jié)、查封、扣押、罰沒的資產(chǎn)，在拍賣過程中面臨諸多不確定因素，加上標(biāo)的遺留問題多、項(xiàng)目瑕疵較大等特性，相比企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)等交易業(yè)務(wù)更具有特殊性和復(fù)雜性，所以在項(xiàng)目拍賣過程中對(duì)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的能力要求更高、更專業(yè)。銀垠大廈司法拍賣項(xiàng)目標(biāo)的額大、債權(quán)人多、法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，交易所充分發(fā)揮了產(chǎn)權(quán)平臺(tái)價(jià)格發(fā)現(xiàn)和資源配置功能及項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)智慧，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的順利成交，取得了讓政府放心、群眾滿意、委托方和債權(quán)人認(rèn)可的良好社會(huì)效益。同時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜情況在涉訴資產(chǎn)處置模式的完善和法律空白的彌補(bǔ)方面進(jìn)行了大膽創(chuàng)新和有益的探索。

1 項(xiàng)目背景：錯(cuò)綜復(fù)雜

2008年大廈主體建設(shè)到28層后，因開發(fā)商愛之泰房地產(chǎn)公司無(wú)法償還多方巨額債務(wù)，沒有能力繼續(xù)施工，造成建設(shè)擱置。此后，銀垠大廈成為眾所周知的，時(shí)間跨度最長(zhǎng)、規(guī)模最大的“爛尾樓”，被群眾戲稱為蘭州“毒瘤”，不僅嚴(yán)重影響了市容市貌，更影響了城市整體形象，而且潛藏著巨大的安全隱患和社會(huì)不穩(wěn)定因素。

由于開發(fā)商愛之泰公司資金短缺，拖欠材料供應(yīng)方蘭州天奇物資集團(tuán)的建筑材料款，被起訴至甘肅省高級(jí)人民法院，并要求強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，開發(fā)商還拖欠浙江宏成公司等幾家企業(yè)的建設(shè)工程款、建設(shè)材料款，被上述企業(yè)起訴至蘭州市中級(jí)人民法院。另外，開發(fā)商違規(guī)預(yù)售的170余套住宅，多年不能正常交付使用，給相關(guān)群眾造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失，多次引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)毆斗及長(zhǎng)期的群體性上訪。

由于該案涉及相關(guān)企業(yè)和眾多個(gè)人的利益，遺留問題很多，社會(huì)關(guān)注度高，影響重大，矛盾突出，法律關(guān)系交錯(cuò)復(fù)雜，歷經(jīng)4年漫長(zhǎng)的法律程序，經(jīng)過多次的申訴、判決、異議、裁定，產(chǎn)生了三級(jí)法院（包括最高院）的7次判決，最終省高院將該案指定蘭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，決定依法對(duì)銀垠大廈進(jìn)行整體司法拍賣，一攬子解決該大廈所有遺留問題，解決所有的物權(quán)、債權(quán)債務(wù)訴訟糾紛。

2 轉(zhuǎn)讓過程：一波三折

2014年10月10日，經(jīng)甘肅省高院審查后，蘭州鐵路中院以40000萬(wàn)元的底價(jià)委托交易所和蘭州國(guó)際商品拍賣有限責(zé)任公司共同實(shí)施銀垠大廈司法拍賣項(xiàng)目。

接到委托之后，交易所項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)充分了解情況后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了集中研判，該樓作為一棟“爛尾樓”，項(xiàng)目瑕疵較大，案情交錯(cuò)復(fù)雜，案件歷時(shí)較長(zhǎng)，且標(biāo)的轉(zhuǎn)讓額度巨大，轉(zhuǎn)讓工作將面臨諸多困難，是一宗真正考驗(yàn)平臺(tái)能力的項(xiàng)目。

2014年10月27日，銀垠大廈涉訴項(xiàng)目司法拍賣公告正式發(fā)布，公告期從當(dāng)日至11月21日，網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)從11月25日10時(shí)正式開始。與此同時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)緊鑼密鼓地通過線上線下方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的營(yíng)銷推介，先后向在甘的全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)和省內(nèi)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行定向上門推介，并組織有意向的企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)踏勘標(biāo)的，委托法院及案件相關(guān)方多次溝通商談。通過業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的不懈努力，銀垠大廈項(xiàng)目在公告期內(nèi)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)的意向競(jìng)買人，一切都在向著項(xiàng)目順利成交的方向進(jìn)行。

11月20日，就在項(xiàng)目公告期即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)交易時(shí)，本案的案外人——部分集資購(gòu)房者向蘭鐵中院提出了對(duì)執(zhí)行拍賣的異議。11月24日，蘭州鐵路中院綜合考慮各方情況后，依法做出暫緩銀垠大廈執(zhí)行司法拍賣的決定，并于當(dāng)天召開聽證會(huì)，聽取各方意見，但當(dāng)天并未做出最終裁定。2014年12月8日，銀垠大廈項(xiàng)目暫緩司法拍賣決定之后的第15天，蘭州鐵路中院做出了“駁回異議”的裁定。銀垠大廈司法拍賣程序峰回路轉(zhuǎn)、柳暗花明，組織方交易所重新啟動(dòng)拍賣工作。12月24日，銀垠大廈司法拍賣項(xiàng)目順利成交。

至此，銀垠大廈這棟蘭州持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的爛尾樓更名為智慧綠洲大廈，完成了華麗轉(zhuǎn)身，這樁因牽扯多方利益被當(dāng)?shù)孛襟w炒作、喧囂塵上的案件也最終塵埃落定。

誠(chéng)然，在科學(xué)認(rèn)識(shí)之初，一切經(jīng)驗(yàn)性認(rèn)識(shí)都來自于直覺與直觀之中，都是由殊相到共相的發(fā)展。然而，在一門研究漸趨成熟之時(shí)，人們更加傾向于把已有觀念嵌套在具體事象之上，形成曲高和寡、遠(yuǎn)離實(shí)際的廟堂研究，忽略了理論來源于實(shí)踐、復(fù)歸實(shí)踐的本性。這是民俗學(xué)、民間文學(xué)(民間故事)研究中需要警惕的一種傾向，也是本文通過對(duì)其價(jià)值研究反思得出的問題所在。

3 項(xiàng)目結(jié)果：多方共贏

針對(duì)銀垠大廈司法拍賣項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，交易所業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)多次進(jìn)行論證考察和市場(chǎng)調(diào)查，并及時(shí)與委托法院及省高院、案件的相關(guān)各方多次銜接、積極溝通，確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。銀垠大廈項(xiàng)目的成交實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目標(biāo)的、相關(guān)利益方、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)等多方共贏的目的，取得了良好的社會(huì)效益。

司法拍賣之后，受讓方對(duì)于銀垠大廈的改造做了大量的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目論證，并聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外策劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等方面的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)工程進(jìn)行了全面分析、策劃，準(zhǔn)備把該項(xiàng)目建設(shè)成為西北一流、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的集現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、外商服務(wù)中心等職能為一體的智能型多功能商務(wù)大樓，力爭(zhēng)在三年內(nèi)建成年稅收過億的樓宇經(jīng)濟(jì)典范。

項(xiàng)目結(jié)束后，執(zhí)行法院——蘭州鐵路中級(jí)法院在收到項(xiàng)目成交價(jià)款之后，按照既定方案，用轉(zhuǎn)讓價(jià)款逐一兌現(xiàn)了申請(qǐng)執(zhí)行人及訴訟相關(guān)方的訴訟請(qǐng)求，一攬子解決涉案的債權(quán)債務(wù)問題及相關(guān)的法律糾紛，特別是按照已付購(gòu)房款一倍的標(biāo)準(zhǔn)賠償了170余戶購(gòu)房戶的損失，切實(shí)維護(hù)了眾多購(gòu)房戶的利益，解決了蘭州市多年的群訪難題，確保了社會(huì)穩(wěn)定。

4 探索創(chuàng)新：填補(bǔ)空白

在此次項(xiàng)目的實(shí)施過程中，因現(xiàn)有的法律、法規(guī)及司法解釋的籠統(tǒng)、模糊，給項(xiàng)目操作帶來了較大難度，遇到具體問題時(shí)無(wú)法可依、無(wú)章可循。鑒于此，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在與執(zhí)行法院充分溝通的前提下，遵循有利于項(xiàng)目成交原則，對(duì)部分配套制度和規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和完善，為以后該類項(xiàng)目的順利進(jìn)行做了制度鋪墊。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是解決了司法委托拍賣過程中，競(jìng)買人只有一人但其最高應(yīng)價(jià)不低于拍賣保留價(jià)時(shí)，本次拍賣結(jié)果有效。

眾所周知，傳統(tǒng)拍賣規(guī)定只有在產(chǎn)生兩個(gè)及兩個(gè)以上競(jìng)買人時(shí)，拍賣活動(dòng)才能合法進(jìn)行。但是，對(duì)競(jìng)買人數(shù)量的限定是否也適用于司法拍賣項(xiàng)目有待商榷。

首先，司法拍賣只是涉訴資產(chǎn)處置的一種約定俗成的說法，并不完全受《拍賣法》的約束，其處置方式也不限定為單一的傳統(tǒng)拍賣，可以采用動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)等其他競(jìng)價(jià)方式，不能嚴(yán)格按照拍賣的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目處置。

其次，對(duì)于涉訴資產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目瑕疵較大且背景復(fù)雜，市場(chǎng)對(duì)這類項(xiàng)目投資積極性不高，如果必須按照兩家及兩家以上競(jìng)買人方能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)競(jìng)價(jià)結(jié)果的拍賣規(guī)定執(zhí)行，很多項(xiàng)目在實(shí)際操作中，最終因?yàn)橹划a(chǎn)生一家競(jìng)買人而進(jìn)入不了競(jìng)價(jià)程序，不得已流拍。

鑒于此，交易所向最高院咨詢并向甘肅省高院提出請(qǐng)示，在只產(chǎn)生一個(gè)競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，且競(jìng)買人出價(jià)不低于保留價(jià)的情況下，報(bào)價(jià)結(jié)果應(yīng)該合法有效。最終，得到甘肅省高院和委托法院的同意，解決了長(zhǎng)期以來只有一名競(jìng)買人參與涉訴資產(chǎn)競(jìng)價(jià)的合理性問題，為涉訴資產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取到更大的市場(chǎng)成交空間。

二是涉訴項(xiàng)目在暫緩執(zhí)行后，原確定的競(jìng)買人資格應(yīng)該繼續(xù)有效。

2002年出臺(tái)的《關(guān)于正確適用暫緩執(zhí)行措施若干問題的規(guī)定》明確，案件執(zhí)行程序開始后，人民法院因法定事由，可以決定對(duì)某一項(xiàng)或者某幾項(xiàng)執(zhí)行措施在規(guī)定的期限內(nèi)暫緩實(shí)施。

本案中，因?yàn)?8戶業(yè)主對(duì)采用司法拍賣方式處置銀垠大廈提出異議，執(zhí)行法院在充分考慮各方利益之后，做出了暫緩執(zhí)行司法拍賣的決定，召開聽證會(huì)。通過聽證會(huì)，蘭鐵中院認(rèn)為，案外68人向法院提供的商品房買賣合同等證據(jù)，僅證明案外人與愛之泰公司存在買賣合同關(guān)系，買賣合同關(guān)系屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇，該債權(quán)可以通過司法等程序予以確認(rèn)，案外人未能提供物權(quán)經(jīng)確認(rèn)的證據(jù)，不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人天奇公司的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也不能阻止對(duì)銀垠大廈進(jìn)行司法拍賣。

聽證會(huì)駁回了68戶購(gòu)房者的申請(qǐng)，銀垠大廈項(xiàng)目恢復(fù)司法執(zhí)行程序。按照相關(guān)規(guī)定，涉訴項(xiàng)目暫緩執(zhí)行對(duì)象滅失后，暫緩之前已經(jīng)形成的法律關(guān)系不變。但是，這條規(guī)定過于原則和籠統(tǒng)，對(duì)是否重新公告、是否承認(rèn)原公告期已經(jīng)產(chǎn)生的意向競(jìng)買人等細(xì)節(jié)性問題并沒有明確規(guī)定，執(zhí)行法院也無(wú)法給出明確答復(fù)。在這樣的情況下，交易所項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：由于本次司法拍賣公告在眾多媒體上已對(duì)外發(fā)布，明確告知了公告期、參與競(jìng)買的要求及報(bào)名截止時(shí)間，在暫緩?fù)ㄖl(fā)出前幾天，公告期（報(bào)名時(shí)間）已屆滿，產(chǎn)生了符合條件的競(jìng)買人，且競(jìng)買人已經(jīng)按要求足額交納了保證金，取得了競(jìng)買資格，其資格應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。若恢復(fù)拍賣，原來已進(jìn)入拍賣程序的各方法律關(guān)系不變，恢復(fù)后的拍賣應(yīng)當(dāng)視為原拍賣的繼續(xù)。拍賣（網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)）活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在已經(jīng)報(bào)名并且取得競(jìng)買資格的競(jìng)買人之間舉行，以保障原競(jìng)買人的權(quán)益。這一提議也得到執(zhí)行法院的認(rèn)可和同意。

5 項(xiàng)目總結(jié)：攻堅(jiān)克難

銀垠大廈項(xiàng)目是交易所從2012年取得涉訴資產(chǎn)司法拍賣指定機(jī)構(gòu)資質(zhì)以來，單宗成交額度最大的涉訴資產(chǎn)項(xiàng)目。因標(biāo)的明顯的瑕疵和復(fù)雜的案件背景，在執(zhí)行過程中遭遇了諸多的問題和困難。該項(xiàng)目的成功轉(zhuǎn)讓充分顯示了產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的功能性和專業(yè)性。同時(shí)，項(xiàng)目在進(jìn)行中，進(jìn)一步彌補(bǔ)和完善了涉訴資產(chǎn)司法拍賣的相關(guān)規(guī)定和制度，積累了經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以后類似項(xiàng)目的開展具有十分重要的指導(dǎo)意義和激勵(lì)作用?！?/p>