淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制

市場經(jīng)濟(jì)形勢的改變對房地產(chǎn)行業(yè)來講，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中最需要解決的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。因此，本文主要以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制為前提，梳理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含的因素以及產(chǎn)生的問題，并根據(jù)產(chǎn)生的問題提出合適的解決策略。

很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模在慢慢擴(kuò)大的同時(shí)，而更多的隱患和問題隨之顯現(xiàn)出來。因此，預(yù)防和控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下首要解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立或者優(yōu)化企業(yè)管理體系，對財(cái)務(wù)管理工作也沒有給予重視。本文從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制展開分析和討論。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)屬于資金緊密型企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理比較重要，主要包括以下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模比較大，投資資金數(shù)目也比較大，且回收的時(shí)間比較長。房地產(chǎn)企業(yè)的啟動資金大多依靠銀行借貸或者其他投資者的籌資。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)能不能按時(shí)還款，投資收益存在不確定性。

（二）部分房地產(chǎn)企業(yè)往往不會將資產(chǎn)僅使用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，還會涉及其他領(lǐng)域。面對不熟悉的領(lǐng)域，很容易導(dǎo)致投資失敗，或者投入的資金回報(bào)率為負(fù)值，這就影響企業(yè)的盈利能力，對企業(yè)的發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響。

（三）房屋建成后需要經(jīng)過較長時(shí)間才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再經(jīng)過很長時(shí)間才能轉(zhuǎn)化為貨幣資金，且轉(zhuǎn)化的時(shí)間和金額都是未知的，這就容易造成資金回收存在一定的隱患。

（四）在進(jìn)行收益分配時(shí)，對于投資者的收益時(shí)間、金額等無法掌握，就容易導(dǎo)致收益分配風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。收益分配主要是指企業(yè)收到效益后對利潤進(jìn)行分紅。如果對投資者的分配不均或者不公平，投資者的積極性和參與度就會下降，對以后的籌資就會產(chǎn)生一定的影響。

二、造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

（一）內(nèi)部因素

內(nèi)部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理產(chǎn)生的問題以及風(fēng)險(xiǎn)。比如，由于企業(yè)的內(nèi)部管理體系不完善，或者工作人員沒有按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，在分析資金使用情況時(shí)，就無法給管理人員提供科學(xué)的有效數(shù)據(jù)，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)一些隱患，后續(xù)的工作也無法繼續(xù)進(jìn)行。此外，由于管理人員的整體水平普遍較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)常發(fā)生。因此，財(cái)務(wù)部門中的管理人員要及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，才可能避免后續(xù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）外部因素

外部因素主要指企業(yè)自身情況以外給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如宏觀政策的變化。如果企業(yè)沒有及時(shí)獲取宏觀政策的變化信息，沒有采取有效的應(yīng)對措施，就會導(dǎo)致企業(yè)的投資策略出現(xiàn)問題。因此，企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注外部因素的變化，及時(shí)有效地調(diào)整自身的經(jīng)營方式，盡量減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資或者融資時(shí)，還需要對市場情況進(jìn)行調(diào)查和分析，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）企業(yè)人員對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理意識比較低下

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。企業(yè)管理人員比較注重企業(yè)的經(jīng)營情況以及經(jīng)濟(jì)利益，但容易忽略企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制意識不足。比如，財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)和水平落后，沒有建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。這些因素影響了企業(yè)資金的使用和周轉(zhuǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益也跟著減少，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致資金鏈斷裂等問題，從而影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）財(cái)務(wù)管理體系有待完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在許多問題和隱患。比如沒有建立合理有效的財(cái)務(wù)核算管理制度，工作人員對待管理工作比較隨意，企業(yè)的相關(guān)制度形同虛設(shè)，沒有有效地落實(shí)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)對資金有較高的需求。因此房地產(chǎn)行業(yè)大多憑借貸款和融資等方式獲取資金。如果企業(yè)沒有合理有效的財(cái)務(wù)管理制度，在籌集資金時(shí)就缺少制度約束，企業(yè)也會面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)中成本的管理控制落實(shí)不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金需求大、周期長的特點(diǎn)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、購買土地使用權(quán)以及到項(xiàng)目的招標(biāo)驗(yàn)收等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金的投入。房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有進(jìn)行合理有效的成本控制，比如在初期對設(shè)計(jì)圖紙和方案沒有綜合考慮，更沒有考慮建設(shè)的成本，致使設(shè)計(jì)的方案與實(shí)際情況存在差別，在后期施工中就會造成預(yù)算超支。還有一些企業(yè)在初期購買土地使用權(quán)時(shí)，沒有進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，導(dǎo)致土地的價(jià)格與實(shí)際價(jià)值不匹配。這些因素導(dǎo)致項(xiàng)目投資大于預(yù)算成本，給房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制帶來一定的困難。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在風(fēng)險(xiǎn)的原因還包括財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)比較低，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作不重要，在實(shí)際工作中往往馬馬虎虎，給財(cái)務(wù)管理工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.管理人員對于財(cái)務(wù)的收支工作比較注重，卻忽視對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)致的分析和整合，無法將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值發(fā)揮出來，從而削弱財(cái)務(wù)管理工作的時(shí)效性和真實(shí)性。

（五）企業(yè)預(yù)算管理工作沒有落實(shí)到位

預(yù)算管理工作沒有落實(shí)到位的情況有以下幾點(diǎn)：

1.與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)所需的成本較多，資金占用的時(shí)間較長，企業(yè)為了自身的利益，就會大量儲存土地。但是，由于預(yù)算管理工作沒有落實(shí)到位，導(dǎo)致沒有有效合理地控制大量儲存的土地成本，進(jìn)而使企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)變大。

2.由于企業(yè)對政策了解的不夠全面，沒有按照國家制定的政策及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在一定程度上降低了企業(yè)預(yù)算管理工作的有效性和合理性，給企業(yè)的未來發(fā)展帶來隱患。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的有效策略

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)不斷加強(qiáng)和提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意識。

1.在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)建立和完善財(cái)務(wù)管理體系，對內(nèi)部進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制。此外，還應(yīng)對財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)往來以及資金、賬號和使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的審核和考察。與此同時(shí)，企業(yè)還需要對員工進(jìn)行定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以此提高財(cái)務(wù)人員對風(fēng)險(xiǎn)的控制和預(yù)測能力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立和完善相應(yīng)的審計(jì)制度。為了讓企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，減少不必要的損失，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對財(cái)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以此保證企業(yè)正常的運(yùn)營。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立和設(shè)置審計(jì)部門或小組，制定審計(jì)的內(nèi)容和具體程序，并配置專業(yè)的人員，以便定期對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查，將排查的結(jié)果有效快速地上報(bào)給管理部門。

（二）建立和優(yōu)化預(yù)算管理制度，并優(yōu)化財(cái)務(wù)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)

隨著社會的不斷發(fā)展，現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)和設(shè)備廣泛地被企業(yè)應(yīng)用，而現(xiàn)代化的管理方法更重要。比如全面預(yù)算管理，它具有全面、全員、全程的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中能有效合理地開展內(nèi)部控制工作。全面預(yù)算管理分為四個(gè)方面：財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、籌資預(yù)算以及資本預(yù)算，它可以通過分權(quán)和監(jiān)控將房地產(chǎn)企業(yè)資源進(jìn)行有效合理的分配，從而提高企業(yè)管理的效果。與此同時(shí)，在項(xiàng)目建設(shè)中企業(yè)還需要對各個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行優(yōu)化和分析，提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)工作的防范和控制能力。比如，在工作中合理、公平、科學(xué)地安排施工進(jìn)展，完善資金管理制度，做好資金運(yùn)營的監(jiān)督和控制，以此提高資金的使用效率。

（三）提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的工作力度

在企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作中，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)根據(jù)市場的發(fā)展情況引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)的管理模式，以此提高企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用多種融資方式，比如民間借貸、債務(wù)融資等多種方式，從而降低公司融資的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能有效避免因融資問題給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)還要禁止盲目擴(kuò)張的行為，應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)自身的經(jīng)營情況和市場環(huán)境決定公司是否繼續(xù)擴(kuò)張，合理把控籌集資金的成本，并對貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，避免資金使用出現(xiàn)問題。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)識別財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，并了解籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)以及借貸風(fēng)險(xiǎn)等。對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和應(yīng)對，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降至最低。

（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本的管控工作

在市場環(huán)境中，房地產(chǎn)算是資金需求量較大的行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要全方位地監(jiān)督和控制成本。比如預(yù)算的管理、成本的管理以及風(fēng)險(xiǎn)管理等。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中最重要的內(nèi)容就是成本的管控，因此相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和防范。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的初期階段，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行深入的分析和討論，根據(jù)分析結(jié)果制定有效的方案。當(dāng)項(xiàng)目立項(xiàng)實(shí)施時(shí)，還應(yīng)全方位考慮項(xiàng)目的成本、項(xiàng)目的周期以及人員等方面內(nèi)容，以此來提高項(xiàng)目所使用資金的精確性。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制制度，可以根據(jù)內(nèi)外相結(jié)合的方式進(jìn)行審核。最后，項(xiàng)目完成后還要配合各個(gè)部門做好項(xiàng)目工程款結(jié)算工作。

（五）分析和討論項(xiàng)目方案是否可行，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

由于房地產(chǎn)企業(yè)周期較長，資金投入較大，容易受到外界因素影響，從而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要想減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，在項(xiàng)目初期就需要對項(xiàng)目方案進(jìn)行詳細(xì)分析。此外，相關(guān)人員分析項(xiàng)目方案時(shí)，還應(yīng)該實(shí)地調(diào)查研究，將調(diào)查結(jié)果在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行資源共享，確保相關(guān)工作人員能夠及時(shí)了解調(diào)查信息。調(diào)查的信息主要有市場環(huán)境、國家政策。與此同時(shí)，企業(yè)還需要對資金的使用情況以及應(yīng)收賬款等進(jìn)行詳細(xì)了解。工作人員還需要對企業(yè)的資金回籠以及業(yè)務(wù)收入等情況進(jìn)行分析，以此保證現(xiàn)金流暢通，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，從而為企業(yè)的決策提供依據(jù)。

（六）提升管理人員的水平和素質(zhì)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

企業(yè)管理人員的水平和素質(zhì)與企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效性密切先關(guān)。因此，為了更好地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在進(jìn)行人員招聘時(shí)應(yīng)設(shè)置較高的門檻，繼而建設(shè)一支高質(zhì)量的團(tuán)隊(duì)。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)設(shè)置人才管理體系。在日常工作中，企業(yè)需要根據(jù)自身的情況和市場的運(yùn)營對體系進(jìn)行不斷完善和優(yōu)化，以此保證體系的價(jià)值發(fā)揮，進(jìn)而保障企業(yè)穩(wěn)定長久發(fā)展。

（七）融資渠道的開拓，防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)投入資金較大，現(xiàn)有貸款無法滿足企業(yè)的需求資金。因此企業(yè)大多選擇銀行貸款等方式獲取資金。這種方式可以讓企業(yè)在短期內(nèi)獲取資金，但銀行貸款比較依賴國家政策，容易受政策的影響產(chǎn)生變化。一旦銀行貸款出現(xiàn)問題，企業(yè)就會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在獲取資金時(shí)，可以采用融資渠道擴(kuò)展等方式平攤風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免單一的貸款方式。此外，管理人員要掌握和了解獲取資金的情況，掌握后續(xù)資金使用的時(shí)間表，合理有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中最重要的就是財(cái)務(wù)管理問題。雖然一些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防控水平不是很高，財(cái)務(wù)管理體系還需要優(yōu)化，但企業(yè)應(yīng)面對現(xiàn)實(shí)，更加注重財(cái)務(wù)管理工作。與此同時(shí)，在經(jīng)營活動中，還要不斷地引進(jìn)現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)和理念，將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管控落實(shí)到實(shí)處。以此提高企業(yè)整體經(jīng)營能力和水平，保障企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

（作者單位：泉州兆隆置業(yè)有限公司）