房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究

王俊嶺

房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理作為財務(wù)管理的重要部分，對房地產(chǎn)公司的管理、政策制定以及公司可持續(xù)經(jīng)營起著非常重要的作用。因此，如何進(jìn)行良好的現(xiàn)金流管理，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的首要問題。

現(xiàn)金流作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵指標(biāo)，對于保持企業(yè)財務(wù)狀況穩(wěn)定，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷深化與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，各企業(yè)為了提高自身的競爭力，必須要有充足的現(xiàn)金保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流不足，不僅導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況出現(xiàn)波動，也將給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來重大影響。如果不能合理地控制現(xiàn)金流，就有可能造成企業(yè)破產(chǎn)或陷入財務(wù)困境，給企業(yè)帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，從而推動企業(yè)更好、更快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理具有重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，因此，在企業(yè)運(yùn)作、投資決策以及項目投資等領(lǐng)域，現(xiàn)金流的多少對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響，好的現(xiàn)金流管理對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了很大的作用。

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，涉及的工作職位較多，企業(yè)需要為這些工作職位上的員工開出與之匹配的工資。而在市場營銷的過程中，還會產(chǎn)生很多成本。而通過現(xiàn)金流管理，能夠有效控制企業(yè)在經(jīng)營過程中的費(fèi)用支出，從而減少資金浪費(fèi)，確保企業(yè)收支平衡，讓有關(guān)業(yè)務(wù)活動和市場營銷工作可以順利地進(jìn)行下去。

（二）在企業(yè)的投資決策中，房地產(chǎn)項目開發(fā)通常會涉及巨額的資金，在高收益的情況下，也存在著高風(fēng)險的問題。因此，如果企業(yè)對現(xiàn)金流的管理能力得到了強(qiáng)化，就可以讓企業(yè)的投資決策更加合理。而且，良好的現(xiàn)金流狀態(tài)還可以有效地應(yīng)對相關(guān)的風(fēng)險，進(jìn)而確保企業(yè)可以得到應(yīng)有的收益。總之，高效的現(xiàn)金流管理可以對企業(yè)的資金流動進(jìn)行全方位的保護(hù)，投資得到更多的回報，讓企業(yè)擁有更多的發(fā)展機(jī)會。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀分析

（一）企業(yè)資金預(yù)算管理不嚴(yán)格

項目資金預(yù)算管理是企業(yè)核心管理工作中重要的組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算涉及的部門比較多，業(yè)務(wù)流程也比較多。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)算，能給企業(yè)帶來預(yù)警，幫助企業(yè)及早采取有針對性的行動。同時，還能對現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和到期賬款間的關(guān)系做出清晰的考慮，從而為企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險提供保證。目前，在進(jìn)行資金預(yù)算編制時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售、工程節(jié)點等核心環(huán)節(jié)缺乏精準(zhǔn)的把握，導(dǎo)致企業(yè)在制定資金規(guī)劃時存在著一些缺陷，在實際執(zhí)行的時候針對性不強(qiáng)，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理存在著缺陷。當(dāng)企業(yè)的開發(fā)環(huán)境、發(fā)展速度發(fā)生改變的時候，企業(yè)還根據(jù)過去的經(jīng)營情況制定目標(biāo)，預(yù)算指標(biāo)失去準(zhǔn)確性。除此之外，企業(yè)沒有對資金計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行實時追蹤，沒有對資金執(zhí)行中的差異進(jìn)行深入研究，沒有對與之相匹配的工作人員實行相應(yīng)的獎勵和懲罰，也會導(dǎo)致預(yù)算資金的管理缺少標(biāo)準(zhǔn)化，影響現(xiàn)金流動的暢通。

（二）籌資渠道受到限制

隨著金融市場的快速發(fā)展，企業(yè)的融資渠道也越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金來支持，可房地產(chǎn)資金的回籠滯后，因此，要想保持正常的經(jīng)營活動，必須從金融機(jī)構(gòu)中獲得貸款。信托企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。但是，由于這一類金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)流動資金貸款的審批相對嚴(yán)格，導(dǎo)致了一般貸款的消耗期限較長，并且資金的用途也得到了限制，這些因素都會對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生不利的影響。同時，銀行出于自身的資金安全考慮，會對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的管控，這就造成了部分中小型開發(fā)商融資困難。融資途徑相對較少，其他途徑的融資則要付出較高的利率，使原本就很緊張的現(xiàn)金流變得更加困難。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)抵抗資金風(fēng)險的能力比較薄弱，如果出現(xiàn)了融資渠道受到限制，資金鏈緊張或者斷裂的情況，企業(yè)的生存發(fā)展將會受到影響。

（三）現(xiàn)金流管理監(jiān)管力度不夠

要保證現(xiàn)金流管理工作順利進(jìn)行，必須對企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能有效地減少現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題。但是，部分房地產(chǎn)公司在內(nèi)部沒有設(shè)置相應(yīng)的監(jiān)督職位，致使房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作得不到有效的監(jiān)控，公司在經(jīng)營過程中存在著缺少計劃的情況。導(dǎo)致公司在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了現(xiàn)金流不足，從而產(chǎn)生了大量的資金管理問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

（四）現(xiàn)金流管理體系不夠完善

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流缺乏足夠的關(guān)注，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營缺乏相應(yīng)的資金支持，從而由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持系統(tǒng)不完善，影響到企業(yè)的各項經(jīng)營工作。在財務(wù)管理上，由于財務(wù)部門的崗位和管理制度的設(shè)置存在缺陷，使得相關(guān)的財務(wù)人員不能進(jìn)行有效的現(xiàn)金流管理，即使是遇到了資金問題，也不能及時解決。還有，因為崗位職責(zé)劃分不清，導(dǎo)致出現(xiàn)問題時相互推卸責(zé)任，不僅嚴(yán)重地降低了財務(wù)管理的工作效率，也為相關(guān)的資金流動留下了潛在的風(fēng)險。同時，也造成了企業(yè)在進(jìn)行投資決策時失去了可靠的基礎(chǔ)。有關(guān)業(yè)務(wù)活動的開展沒有充足的財務(wù)保障，從而出現(xiàn)了一系列的經(jīng)營風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的優(yōu)化策略

（一）加大財務(wù)管理，增強(qiáng)現(xiàn)金流管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金流的管理，增強(qiáng)現(xiàn)金流的管理意識，并對其進(jìn)行整體的財務(wù)管理，從而保證對資金進(jìn)行有效的控制。在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中，應(yīng)該采取各種新型的管理方式，從而提高財務(wù)管理的效率，增強(qiáng)對流動資金的管理效果。有關(guān)財務(wù)管理人員要運(yùn)用數(shù)據(jù)化的管理手段，對財務(wù)信息進(jìn)行更有效的管理，對企業(yè)在投資運(yùn)營過程中所產(chǎn)生的資金流量信息進(jìn)行準(zhǔn)確的把握。利用大數(shù)據(jù)，建立信息化財務(wù)管理平臺，對資金的流向進(jìn)行實時跟蹤，有助于管理人員對企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)出情況有更清晰的認(rèn)識。在經(jīng)營過程中，企業(yè)必須對其進(jìn)行嚴(yán)密的預(yù)算，使企業(yè)的現(xiàn)金流得到有效地控制，將企業(yè)財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題降到最低。

（二）優(yōu)化投資管理機(jī)制，對投資和規(guī)模擴(kuò)張合理規(guī)劃

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資和規(guī)模擴(kuò)張是一種必然。為了避免在這個過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂，可以從現(xiàn)金流管理方面入手，建立一個良好的早期預(yù)警制度，避免投資的風(fēng)險。在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與當(dāng)前的資金流動趨勢不相符的情況下，可以在一定程度上采取回避措施，將其和投資風(fēng)險的預(yù)警有機(jī)地聯(lián)系起來?？梢詮膸讉€角度提高對投資風(fēng)險的評估，其中包括：公司主營業(yè)務(wù)的出售比例、資產(chǎn)負(fù)債率以及現(xiàn)金比率、投資邊際等。這就能夠在適當(dāng)?shù)胤峙滟Y源的同時，防止了某些風(fēng)險的發(fā)生。房地產(chǎn)公司還要在預(yù)算上綜合考慮現(xiàn)有的資源，并對各種資源進(jìn)行最大限度的合理分配。此外，企業(yè)還要增強(qiáng)風(fēng)險意識，在現(xiàn)金預(yù)算、合理安排資金、加速資金流轉(zhuǎn)等方面都要有相應(yīng)的監(jiān)管和監(jiān)督制度，以免資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。

（三）調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，增強(qiáng)投資決策的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)要隨市場環(huán)境的改變而改變，適時地調(diào)整經(jīng)營策略，通過促進(jìn)投資合理性，保證企業(yè)資金的有效利用。在進(jìn)行投資時，企業(yè)決策者要面臨大量影響因素，這些因素會導(dǎo)致企業(yè)的資金流動出現(xiàn)風(fēng)險，進(jìn)而影響到投資效果。所以企業(yè)有必要在對原有財務(wù)管理進(jìn)行改進(jìn)的前提下，綜合分析資金流動問題，從而確保投資的合理進(jìn)行。同時，還要結(jié)合自身的實際情況制定出相應(yīng)的對策，有效地提高房地產(chǎn)項目投資的效益。就房地產(chǎn)項目投資決策而言，應(yīng)充分考慮市場環(huán)境、政策方針等因素的變化，視自身資金流量而定，開展相應(yīng)項目投資的調(diào)研，謹(jǐn)慎投入，以保證工程能有足夠的盈利。在具體的投資之前，要結(jié)合自身的實際情況，反復(fù)考量制定出科學(xué)合理的投資策略，并做好相應(yīng)的監(jiān)督工作。

（四）控制項目投資規(guī)模，拓寬融資渠道

在企業(yè)的發(fā)展過程中，要管理和控制項目成本，確保投資項目能夠順利實施。對于任何一項經(jīng)濟(jì)活動而言，都需要有一定規(guī)模和數(shù)量的資金支持，而這也就導(dǎo)致了項目的投入具有很大程度的不確定性，同時會受到多種因素的影響。有關(guān)工程必須在獲得了充足的資金后，方能按既定計劃實施。如果不能合理、高效地使用資金，將會造成資源的浪費(fèi)。所以，要加大投資，讓項目的投資需求與企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，以保證工程可以順利地完成，給企業(yè)帶來更大的收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視項目管理工作，通過有效的管理方法和手段提升管理水平。進(jìn)行項目成本的管理，應(yīng)視市場和政策變化而定，還要對工程和企業(yè)本身的需要進(jìn)行調(diào)整，從而減少項目成本，發(fā)揮企業(yè)在成本管控方面的優(yōu)勢。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該開辟多元化的融資渠道，在主導(dǎo)項目的開發(fā)中引入多元化的資金，分擔(dān)項目的風(fēng)險。在通過貸款籌集資金的時候，要對自己的償債能力進(jìn)行全面的考量，要避免使用太高的杠桿和負(fù)債。在確保企業(yè)的資金能夠穩(wěn)定流動的前提下，還要預(yù)留一些資金防范風(fēng)險。

（五）健全現(xiàn)金流管理體系，強(qiáng)化工作監(jiān)管

在強(qiáng)化現(xiàn)金流管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要健全相關(guān)的管理制度，明確各個部門的崗位分工。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)可采用業(yè)財融合管理模式，通過將財務(wù)與業(yè)務(wù)有效結(jié)合起來，從而增強(qiáng)財務(wù)管理的有效性，確保財務(wù)人員能準(zhǔn)確控制財務(wù)預(yù)算及審計工作。為此，企業(yè)要制定完善的財務(wù)管理體系，著重關(guān)注現(xiàn)金流管理，并對財務(wù)人員進(jìn)行全方位的培訓(xùn)，以確保工作成效。健全現(xiàn)金流管理體系，是保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)該積極落實相關(guān)制度，從多方面著手提升財務(wù)管理水平，加大對于現(xiàn)金流的管控力度，為后續(xù)的經(jīng)營活動提供充足的資金支持。同時，企業(yè)還應(yīng)該在財務(wù)管理方面，構(gòu)建出一套與之相適應(yīng)的內(nèi)部審計和監(jiān)督機(jī)制，對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，確保相關(guān)的管理工作能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行。如果現(xiàn)金流管理工作出現(xiàn)問題，應(yīng)該對責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)格的問責(zé)。在發(fā)現(xiàn)問題的時候，要進(jìn)行及時的處理，最終達(dá)到高質(zhì)量的現(xiàn)金流管理效果。

結(jié)語：

現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個重要保證，它可以對企業(yè)的成本進(jìn)行有效的控制，保證企業(yè)的投資決策是正確的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)金流管理中所出現(xiàn)的問題有一個全面的認(rèn)識，對出現(xiàn)問題的原因進(jìn)行分析，及時處理，從而確保企業(yè)的資金安全。

（作者單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)長春有限公司）