房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范

周文文 馬春英

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別

籌資活動風險 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中，要通過籌措資金來擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營效益。對于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌資活動進行得順利與否對于企業(yè)來說是非常重要的。怎樣用最少的時間籌措到最多的資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是重中之重的事。如果籌資結(jié)構(gòu)不合理，不能及時還本付息，就會出現(xiàn)財務風險。下面從綠地控股的短期償債能力和長期償債能力來識別該企業(yè)的籌資風險。

1.短期償債能力

企業(yè)短期償債能力的高低可以通過流動比率和速動比率反應出來。流動比率和速動比率可以反應出流動資產(chǎn)和速動資產(chǎn)變現(xiàn)的快慢。流動比率大小反映企業(yè)的短期償債能力的強弱，比較合理的流動比率應該為 2。由表1可知，2019—2021年綠地控股的流動比率呈現(xiàn)下降趨勢，說明該企業(yè)的資金流動速度變慢，償債能力下降，有可能讓企業(yè)面臨財務風險，企業(yè)要提高防范警惕。綠地控股2019—2021年的流動比率都為1左右，且2020—2021年流動比率下降較為明顯，說明短期償債能力變低，企業(yè)在未來的生產(chǎn)經(jīng)營中可能會面對這樣的財務風險。速動比率是用來衡量企業(yè)的流動資產(chǎn)償還流動負債能力的指標。比較合理的速動比率應為1左右。如表1所示2019—2021年的速動比率都低于1，說明短期償債能力比較差。2019—2020年該企業(yè)的速動比率由0.41上漲為0.49說明短期償債能力略有好轉(zhuǎn)，但2021—2021年速動比率變小說明短期償債能力略有下降。

2 .長期償債能力

長期償債能力是用來衡量企業(yè)償還長期負債的指標，通過對長期償債能力指標的計算與分析，可以分析企業(yè)長期償債能力是否穩(wěn)定和企業(yè)所面臨的財務風險等狀況。本文選取資產(chǎn)負債率分析綠地控股的長期償債能力。資產(chǎn)負債率，是衡量企業(yè)用債權(quán)人提供的資金進行經(jīng)營活動的能力的指標，同時也是衡量債權(quán)人發(fā)放貸款是否安全的指標，計算企業(yè)負債總額與資產(chǎn)總額的比值得出資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率與企業(yè)的償債能力呈反比，資產(chǎn)負債率越高，償債能力越弱。資產(chǎn)負債率較合理的比率應低于50%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)2019年—2021年三年的綠地控股的資產(chǎn)負債率都超過80%，說明企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高，企業(yè)會面臨的財務風險較大。

投資活動風險 房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)，利潤比較高，但是其自身開發(fā)周期長、資金投入量大的特點也意味著企業(yè)如果盲目投資會面臨比較高的財務風險。本文從綠地控股的對內(nèi)投資和對外投資兩個方面來識別該企業(yè)的籌資風險。

1.對內(nèi)投資

綠地控股所在的房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了其投資量比較大。綠地控股2019—2021年構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金分別為8118632222.07元、9001173514.94元、6805589491.86元。2020年綠地控股的在構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金高達90億元。近年來國家開始為抑制房價出臺政策，面對此種狀況，對于房地產(chǎn)企業(yè)是十分不利的，綠地控股這樣的房地產(chǎn)企業(yè)如果投入大量資金在這方面，短時間內(nèi)資金不回流，會導致企業(yè)面臨一定的財務風險。

2.對外投資

公司可能會選擇多種方式對外投資，本文選取了綠地控股收購債券、收購子公司支付的現(xiàn)金進行分析。綠地控股2019—2021年綠地控股沒有收購債券，說明綠地控股在收購債券方面的投資相對保守。綠地控股2019—2021年收購子公司支付的現(xiàn)金分別為4771575302.22元、4239185598.70元、273380403.55元。2020—2021年該公司的收購子公司的現(xiàn)金大幅度下降，說明企業(yè)可能面臨到一定的財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

通過上述對于綠地控股的籌資活動風險、投資活動風險和經(jīng)營活動風險的分析可知企業(yè)正面臨著一些財務風險，面對這些財務風險房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施來進行防范。

對于籌資風險地防范措施 提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點決定了其投資規(guī)模大，而綠地控股近年來投資規(guī)模增大，形成存貨堆積，存貨變現(xiàn)能力較差，會使企業(yè)資金被占用，這樣會降低企業(yè)償還債務的能力。綠地控股的應收賬款在2019—2021年呈現(xiàn)上升趨勢，應收賬款周轉(zhuǎn)率在近三年總體呈現(xiàn)下降趨勢，這樣的現(xiàn)象對于企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)變差，也會影響企業(yè)的償債能力，使償債能力變差?？傊?，為了保持償債能力的穩(wěn)定性，綠地控股要合理管理其存貨和應收賬款等資產(chǎn)。

對于投資風險地防范措施

1.實施多元化戰(zhàn)略

如果企業(yè)盲目地進行多元化擴張，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以綠地控股應當結(jié)合企業(yè)的自身情況選擇合適的項目進行投資，注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注企業(yè)的核心競爭力，企業(yè)的核心業(yè)務是企業(yè)發(fā)展的根基，應選選擇與核心業(yè)務相關(guān)的業(yè)務進行投資，更加有利于企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

2.分析投資可行性

綠地控股在投資之前應當加強對于投資的可行性分析，對于投資項目認真調(diào)查研究，分析投資項目是否可行。公司要對被投資項目進行全面的了解，如被投資方的經(jīng)營狀況、財務狀況等。如果需要可以聘請外部專家為企業(yè)提供投資意見，并對于資金的使用情況進行記錄，防止不必要的資金支出。

對于經(jīng)營風險地防范措施

1.加強存貨和應收賬款地管理

存貨和應收賬款對于企業(yè)是非常重要的，因此企業(yè)要重視對于存貨和應收賬款的管理。綠地控股近年來存貨和應收行款的數(shù)額較大。對于存貨企業(yè)應當了解自身生產(chǎn)需求狀況，根據(jù)實際需求制訂存貨采購計劃。面對應收賬款較大這種情況，綠地控股應制訂相應的催收計劃，讓資金盡快回籠。

2.調(diào)整營銷策略

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競爭較為激烈，要想在激烈的競爭環(huán)境中占據(jù)主動權(quán)，綠地控股要積極調(diào)整營銷策略。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，企業(yè)要積極創(chuàng)新營銷模式，還要調(diào)高營銷水平，要做到充分考慮消費者需求，利用大數(shù)據(jù)精準推送。

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風險、等待期長等特點，與其他行業(yè)相比這些特點都十分明顯。房地產(chǎn)業(yè)作為中國的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對于中國經(jīng)濟的發(fā)展有著非常大的作用，房地產(chǎn)企業(yè)存在財務風險可能會對整個中國的經(jīng)濟帶來非常大的影響。如何應對并防范財務風險的出現(xiàn)是整個房地產(chǎn)業(yè)都要面臨的問題。本文以綠地控股為例，從籌資活動、投資活動和經(jīng)營活動三個方面分析綠地控股可能出現(xiàn)的財務風險，并且通過識別出的風險企業(yè)應當如何防范。通過本文對于綠地控股的財務風險的識別和防范，希望對于房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)提供參考。

作者單位：沈陽大學商學院