土地收回存異議后續(xù)出讓是否有效

朱迪

案 例

2022年6月，富通公司與某市土地出讓服務(wù)中心簽訂土地使用權(quán)公開交易成交確認書，確認富通公司通過公開掛牌競價方式取得該市工業(yè)集中區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)地”示范區(qū)內(nèi)170畝物流倉儲用地的土地使用權(quán)。同年7月，富通公司開始在地塊內(nèi)修建圍墻。但在修建地塊西南角的圍墻時遭到寧達公司的阻撓，其理由為：這部分約2畝的地塊在其原有“國有土地使用證”的宗地范圍內(nèi)，雖然這部分的土地在2016年因土地盤整已被收回，但工業(yè)集中區(qū)管委會一直沒有解決土地盤整補償?shù)臍v史遺留問題，市土地出讓服務(wù)中心就將土地進行掛牌出讓，侵害了其權(quán)利。

經(jīng)了解，寧達公司的地塊被收回面積僅為6畝，工業(yè)集中區(qū)管委會已采用貨幣補償方式進行了補償。其中，4畝是市政道路修建需要收回，不適宜用土地置換方式進行補償。寧達公司則表示，在土地盤整過程中，工業(yè)集中區(qū)管委會曾經(jīng)承諾用置換方式對該公司被收回的土地進行補償，但一直沒有落實置換地塊，相關(guān)收回補償手續(xù)未完善就將土地出讓給富通公司，侵犯了其合法權(quán)益。因此，寧達公司以此物流倉儲用地公開出讓行為違法為由，向市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷物流倉儲用地的出讓行為以及富通公司名下的不動產(chǎn)權(quán)證書；要求富通公司在訴訟結(jié)束前保持地上現(xiàn)狀，不得進行開發(fā)建設(shè)。

分 析

首先，土地置換不是法律規(guī)定的

補償方式。根據(jù)《土地管理法》五十八條和《民法典》第三百五十八條的規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)因公共利益需要提前收回該土地的，對該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。除此之外，并沒有其他收回國有土地使用權(quán)的細化補償安置規(guī)章。實踐中，雖然有部分地方結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，采用土地置換方式解決征拆難以推動的現(xiàn)實問題，但需要強調(diào)的是，為實施規(guī)劃提前收回國有土地使用權(quán)具有強制處分性質(zhì)，不具備可協(xié)商性，須嚴(yán)格按照法律規(guī)定實施，以此方式作為實物補償?shù)奶厥庑问降?，仍須通過地方性的法規(guī)細化明確，確保合理合規(guī)。

其次，對土地收回有異議與后續(xù)土地出讓無關(guān)。收回國有土地使用權(quán)與出讓國有土地使用權(quán)是兩個不同的行政行為。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十九條的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。也就是說，在國有土地使用權(quán)被收回后，原權(quán)利人即喪失對相關(guān)土地的權(quán)利，無權(quán)干涉后續(xù)涉及該土地的行政行為。

最后，原權(quán)利人不是后續(xù)土地出讓利害關(guān)系人。依據(jù)《行政訴訟法》第二十五條和《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第四條的規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，才有權(quán)就具體行政行為提起行政訴訟。也就是說，與被訴行政行為有利害關(guān)系，是行政訴訟原告主體資格的法定條件，且起訴人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)，初步證明其與被訴行政行為有利害關(guān)系；不能證明與被訴行政行為有利害關(guān)系的，不具有原告主體資格。國有土地使用權(quán)因收回土地而終止后，原土地權(quán)利人與被收回土地的后續(xù)行政行為不再有法律上的利害關(guān)系，不具有對此提起行政訴訟的原告資格。

市中級人民法院經(jīng)審查后認為，兩公司名下的土地既不相鄰，也不重疊，寧達公司的訴訟請求缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，判決駁回了寧達公司的起訴。

為助力項目能更快落地建設(shè)，部分地方大力推進“標(biāo)準(zhǔn)地”改革工作，對地塊進行整合以提高土地利用效率，這個過程需要組織收回土地，并按新的規(guī)劃重新出讓。需要提醒的是，涉及被收回土地的原權(quán)利人對收回國有土地使用權(quán)的行政行為有異議的，應(yīng)在土地收回階段及時提出，爭議無法解決的可在法定期限內(nèi)通過行政復(fù)議、行政訴訟等方式主張自己的權(quán)利。自然資源主管部門在組織相關(guān)工作時，應(yīng)注意完善每個階段的行政程序，對行政相對人的訴求及疑惑及時予以答復(fù)，盡可能將矛盾化解在初始。（作者單位：南寧市自然資源局）