房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的困境與對策

文/朱方惠（珠海佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)了重要位置，尤其是隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)作為人們穩(wěn)定生活的保障，房地產(chǎn)行業(yè)在社會穩(wěn)定發(fā)展中具有關(guān)鍵作用，且房地產(chǎn)行業(yè)高收入特征吸引了大量參與者，導(dǎo)致市場中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多，加劇了行業(yè)競爭。而國家通過宏觀調(diào)控控制房價，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存壓力，如何提升自我競爭力成為每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題。資金管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理中的核心內(nèi)容，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理面臨問題的研究具有十分現(xiàn)實(shí)的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理基本特征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理特征體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，資金需求量相對較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營過程中，無論是土地獲取、設(shè)計(jì)規(guī)劃，還是后續(xù)的建筑施工、安裝，都需要投入大量資金。同時目前建筑施工材料、人工成本逐漸增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金需求量正在不斷增加；第二，資金回收期限較長。根據(jù)大量實(shí)踐表明，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往持續(xù)幾年到十幾年的時間，房產(chǎn)銷售是企業(yè)資金回籠的重要渠道，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠較慢，需要幾年的時間跨度，有時候受到政府宏觀調(diào)控、市場價格波動等因素影響，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營中產(chǎn)生較多的成本，壓縮企業(yè)的盈利空間；第三，較大的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中，無法與普通商品一樣快速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)資金流動風(fēng)險大大增加。加上近年來金融市場持續(xù)發(fā)展以及疫情三年市場經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，多家頭部房企先后爆雷的消息，包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄，從而融資成本升高，也會增加企業(yè)的投資風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理重要意義

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到提升自身資金管理效率的重要性。加上城市化建設(shè)推動，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，且很多城市房價不斷提升，已經(jīng)呈現(xiàn)出“虛高”狀態(tài)，為了平衡房價，國家出臺了一系列政策，從宏觀調(diào)控層面對房地產(chǎn)行業(yè)加以管控，包括土地出讓政策、融資環(huán)境等，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)激進(jìn)擴(kuò)張的狀態(tài)。這種情況下，原本財(cái)務(wù)杠桿較高、風(fēng)險管控能力偏弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了很大影響，也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)開始著手內(nèi)部管理，從提升自我資金管理效率，確保內(nèi)部管理質(zhì)量，適應(yīng)新時期復(fù)雜的市場環(huán)境。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金是企業(yè)發(fā)展重要基礎(chǔ)，尤其是對于資金密集型企業(yè)更是如此，資金重要性不言而喻。強(qiáng)化資金管理工作，能夠進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)資金資源配置，保證資金周轉(zhuǎn)率，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，必須要保障資金的正常流動與資金收支平衡。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理受資金回流的影響比較大。只有準(zhǔn)確把握資金的流向和資金運(yùn)作情況，才能更好地支配資金，準(zhǔn)確評估資金風(fēng)險。通過有效的資金管理，有利于保證資金流轉(zhuǎn)正常，確保企業(yè)資金鏈的完整性和連續(xù)性，從而促進(jìn)建筑企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，資金管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理核心，資金收支情況能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)、投資、運(yùn)營、籌資等項(xiàng)目進(jìn)行全面的反映，并通過財(cái)務(wù)指標(biāo)橫向與縱向?qū)Ρ确治鲑Y金運(yùn)行過程中存在的問題，企業(yè)管理者也可以對經(jīng)營情況進(jìn)行直觀地了解，最終作用于企業(yè)決策環(huán)節(jié)?？傊?，強(qiáng)化資金管理能夠幫助企業(yè)更好地了解整體運(yùn)營狀態(tài)，幫助領(lǐng)導(dǎo)層做出正確決策，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）融資管理方面

第一，融資渠道單一。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資包括外源融資、內(nèi)源融資兩個部分。其中內(nèi)源融資集中在預(yù)售房款、定金及自籌資金層面，而外源融資則集中在銀行借貸。我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，存在自籌資金嚴(yán)重不足，對銀行貸款依賴性較大，將信貸獲得資金用于購買土地、項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)運(yùn)營中。盡管債券、上市融資、信托機(jī)構(gòu)等都是市場中存在的融資途徑，但這些渠道融資資金在房地產(chǎn)企業(yè)整體融資中占比較小，且這些融資方式成本高、風(fēng)險大，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴于向銀行貸款。受到當(dāng)前國家宏觀政策調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸條件更加嚴(yán)苛，對房地產(chǎn)企業(yè)融資工作造成極大影響。第二，資產(chǎn)負(fù)債率高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，無法快速保證資金回籠，將融資資金用于圈地、舊改拆遷、施工等工作，無疑會導(dǎo)致企業(yè)貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)還貸壓力不斷增加，以至于企業(yè)長期處于負(fù)債運(yùn)營狀態(tài)。

（二）投資管理方面

第一，盲目投資。房地產(chǎn)行業(yè)具有利潤高、風(fēng)險高的特點(diǎn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資過程中，缺乏對風(fēng)險的敏銳把控，特別是外地項(xiàng)目，未能深入分析投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，對于投資項(xiàng)目成本預(yù)算、融資需求、利潤等缺乏客觀的判斷，未能深入開展市場調(diào)研。一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須能夠做好充分市場調(diào)查，能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌鲂枨?、購買力、產(chǎn)品定位的客戶群、項(xiàng)目實(shí)際環(huán)境等做出準(zhǔn)確判斷，如果上述調(diào)查不清，容易造成盲目投資，增加投資項(xiàng)目失敗的概率，給企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失。第二，資金預(yù)算不到位。一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算過程中，主要側(cè)重于關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，但對于很多非財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測、分析不足，導(dǎo)致企業(yè)資金預(yù)算方案與實(shí)際存在較大的偏差，無法發(fā)揮資金預(yù)算的作用。在企業(yè)資金充足時，往往忽視了資金調(diào)配工作，造成資金閑置浪費(fèi)；而資金預(yù)算過程中未能準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目資金缺口，以至于無法做出及時、科學(xué)的融資計(jì)劃，容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致投資失敗。在預(yù)算執(zhí)行層面中，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督措施，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際支付成本超出預(yù)算，不僅影響預(yù)算執(zhí)行效率，同時也會增加企業(yè)資金風(fēng)險。

（三）營運(yùn)管理方面

第一，資金運(yùn)營能力不足。資金周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)資金運(yùn)營能力的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，應(yīng)該在滿足日常經(jīng)營管理基礎(chǔ)上，不斷降低項(xiàng)目開發(fā)成本、降低運(yùn)營風(fēng)險。現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存規(guī)模較大、土地儲備較多，導(dǎo)致資金沉淀率偏高，影響企業(yè)整體運(yùn)營能力。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升自身競爭力，大量購買土地以希望企業(yè)能夠獲得更多的項(xiàng)目，將企業(yè)資金都轉(zhuǎn)換成了土地資源。但如果大量土地資源未達(dá)到有效開發(fā)，則會導(dǎo)致企業(yè)資金流動性不足，難免造成資金沉淀浪費(fèi)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一種特殊商品，會受到供大于求的市場現(xiàn)象造成庫存積壓，影響企業(yè)資金回籠和運(yùn)營管理水平。第二，運(yùn)營風(fēng)險抵御能力差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營管理中，因?yàn)楣芾聿簧苹蛸Y金問題造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況差，容易增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)o企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張速度較快，但未能構(gòu)建完善的風(fēng)險管理機(jī)制，經(jīng)營規(guī)劃未能結(jié)合企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)，資金方案不夠科學(xué)，更多圍繞短期經(jīng)營，缺乏事前統(tǒng)籌安排，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險逐漸增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化融資環(huán)節(jié)

第一，應(yīng)該制定科學(xué)的籌資規(guī)劃。（1）結(jié)合國家政策對自身融資計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，認(rèn)真研究各類房產(chǎn)政策，能夠結(jié)合政策所反饋信息明確企業(yè)投資方向，掌握企業(yè)資金需求；（2）對融資規(guī)模進(jìn)行合理分析，能夠根據(jù)企業(yè)資金需求優(yōu)化融資計(jì)劃，對融資規(guī)模嚴(yán)格控制，降低融資成本，選擇最佳融資方式；（3）在融資方式選擇過程中，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)資金流量，考慮銷售周期等因素，對短期融資、長期融資進(jìn)行合理規(guī)劃。第二，積極推行多元化融資模式。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落地，投資熱度與之前相比持續(xù)降溫，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢較為明顯，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，甚至對企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成干擾。加上很多房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款規(guī)模逐漸增加，導(dǎo)致銀行貸款難度增加、額度減小，唯有開展多元化融資，才能應(yīng)對當(dāng)前局勢，不僅降低企業(yè)融資成本，還能幫助企業(yè)獲得更加充足的資金支持。（1）信托。這種融資模式指的是房地產(chǎn)企業(yè)將自身資金委托給信托公司，具有靈活性強(qiáng)優(yōu)勢，可以根據(jù)企業(yè)自身需求設(shè)置信托機(jī)制。加上房地產(chǎn)行業(yè)自身優(yōu)勢，即回報高、投資高，對信托公司具有極大的吸引力。（2）項(xiàng)目融資。主要是針對大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，將不可變動資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，提升企業(yè)資金流動性，緩解資金壓力。（3）合作開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以開展聯(lián)合經(jīng)營模式，緩解自身資金壓力，同時在合作開發(fā)中能夠?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)勢互補(bǔ)。第三，重視企業(yè)信用建設(shè)。信貸作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重要融資模式，而自身信用是企業(yè)與銀行合作的重要基礎(chǔ)。因此，必須重視信用維護(hù)，能夠做好與銀行等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系與溝通，了解銀行對房產(chǎn)企業(yè)信貸政策，以便于保證自身融資方案的科學(xué)性。

（二）開展投資可行性分析工作

第一，調(diào)查項(xiàng)目背景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政策影響較大，要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前能夠?qū)Ξ?dāng)前政策進(jìn)行把握，尤其是注重區(qū)域政策不同問題；第二，市場調(diào)研。能夠?qū)M開發(fā)項(xiàng)目所在地環(huán)境、人口、消費(fèi)水平、城市規(guī)劃、財(cái)政現(xiàn)狀等進(jìn)行充分調(diào)查，關(guān)注消費(fèi)者需求，判斷當(dāng)?shù)厝罕姷馁徺I力，以便于對房產(chǎn)預(yù)售做出更加精準(zhǔn)的判斷；第三，做好項(xiàng)目規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要具備相關(guān)的技術(shù)要求，對建筑設(shè)計(jì)也有一定要求，要求企業(yè)能夠根據(jù)資金情況對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃；第四，成本預(yù)測。能夠結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、內(nèi)外環(huán)境等，對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測；第五，項(xiàng)目選址設(shè)計(jì)。項(xiàng)目選址方面需要結(jié)合所在城市整體規(guī)劃要求，考慮教育、醫(yī)療、交通等因素。對周邊地質(zhì)水文、自然環(huán)境等進(jìn)行調(diào)查，減少自然環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響；第六，綜合分析投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)中包括大量風(fēng)險，在項(xiàng)目投資可行性分析過程中，需要綜合考慮各項(xiàng)風(fēng)險因素，能夠?qū)Ω黝愶L(fēng)險危害程度進(jìn)行分析，針對風(fēng)險特點(diǎn)、原因等制定針對性的防控措施。

（三）強(qiáng)化營運(yùn)資金管理力度

1.建立健全資金管理制度

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立科學(xué)的資金管理制度。企業(yè)經(jīng)營管理者必須樹立資金管控意識，能夠具有風(fēng)險意識、危機(jī)意識，通過完善的資金制度約束資金行為，積極開展資金集中管理，能夠?qū)①Y金管理制度滲透到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)當(dāng)中，提升資金使用的合理性，保障企業(yè)資金安全。另一方面，應(yīng)該建立更加科學(xué)的資金管控機(jī)制，能夠?qū)ζ髽I(yè)資金動態(tài)隨時了解，一旦發(fā)現(xiàn)資金異常，則需要進(jìn)行及時處理和調(diào)整，有效控制資金風(fēng)險。當(dāng)然，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)、培養(yǎng)，不斷提升資金管理質(zhì)量，將資金管理制度落到實(shí)處。

2.加大預(yù)算管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在市場環(huán)境基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，構(gòu)建完善的資金預(yù)算管理體系，將資金預(yù)算納入企業(yè)全面預(yù)算管理體系中。根據(jù)項(xiàng)目資金需求情況安排資金預(yù)算，以年度預(yù)算層層分解為季度、月度預(yù)算，并將具體預(yù)算分解到具體項(xiàng)目中。在資金預(yù)算執(zhí)行過程中，應(yīng)該定期對比實(shí)際資金使用和預(yù)算之間的差異，分析差異產(chǎn)生的原因，以便于采取及時有效的調(diào)整策略。另外，企業(yè)需要建立科學(xué)的預(yù)算考核機(jī)制，配合相應(yīng)的獎懲措施，提高資金預(yù)算執(zhí)行力度，經(jīng)濟(jì)推行全員參與式資金預(yù)算管理，讓全體員工能夠參與其中，將預(yù)算考核結(jié)果與員工績效掛鉤，發(fā)揮預(yù)算考核的監(jiān)督作用。

3.搭建信息化管理平臺

在信息化時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對信息化技術(shù)的應(yīng)用，積極搭建信息化管理平臺，提高資金管理效率。尤其是對于集團(tuán)型企業(yè)來說，應(yīng)該建立財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，將各分公司、項(xiàng)目的資金進(jìn)行集中管理，形成以信息化平臺為主的資金管理模式。

另外，需要不斷優(yōu)化信息化管理平臺操作流程，能夠?qū)⑵髽I(yè)各部門、各系統(tǒng)進(jìn)行有效對接，保證信息傳遞效率，同時分清資金管理權(quán)責(zé)，讓資金使用效率更高，同時還能夠有效降低資金成本。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)分析企業(yè)資金流動規(guī)律，對資金收支情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，對于非正常收支情況進(jìn)行預(yù)警，切實(shí)保障資金安全，提高資金管理工作的整體效率。

4.制定資金池管理的規(guī)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在完善的資金管理制度基礎(chǔ)上，構(gòu)建內(nèi)部銀行——資金池管理體系，以內(nèi)部銀行運(yùn)作為基礎(chǔ)，利用銀企互聯(lián)、資金池模式提高資金集中管理力度。實(shí)際上，利用一系列虛擬賬戶作為資金池，利用總賬戶、分賬戶實(shí)時監(jiān)控企業(yè)資金。由集團(tuán)總部對總賬戶進(jìn)行管理，而各分公司、項(xiàng)目部等將資金上傳到分賬戶中加以存儲，同時預(yù)留一定額度資金，用于日常活動開支。集團(tuán)企業(yè)下設(shè)資金中心，負(fù)責(zé)制定資金計(jì)劃，對企業(yè)各項(xiàng)資金收支進(jìn)行控制，根據(jù)資金情況做好內(nèi)部調(diào)度，同時控制資金風(fēng)險。分公司則需要對負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目資金加以管理，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司資金管理制度開展工作，同時需要制定相關(guān)工作細(xì)則。此外，關(guān)注閑置資金問題。企業(yè)需要重視銀行賬戶管理，實(shí)現(xiàn)資金集中管理。具體來說，對于下屬分支機(jī)構(gòu)較多的集團(tuán)性企業(yè)，應(yīng)制定銀行賬戶管理制度，關(guān)注分支機(jī)構(gòu)賬戶開立、變更、注銷等過程，以及賬戶數(shù)量、交易頻率等內(nèi)容，并及時對賬戶沉淀資金進(jìn)行回收，避免資金閑置；同時，建議企業(yè)可以保持與銀行的長期合作關(guān)系，選擇協(xié)定存款方式作為投資渠道，確保資金收益穩(wěn)定、風(fēng)險較低。當(dāng)然，企業(yè)也可以將閑置資金投入到對沖基金或FOF 項(xiàng)目當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險分散化與效益擴(kuò)大化。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，面對國家宏觀調(diào)控政策、銀行融資政策收緊等情況，讓企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力。因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)重視資金管理工作，積極應(yīng)對企業(yè)面臨的融資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及運(yùn)營風(fēng)險。具體來說，要求企業(yè)能夠持續(xù)優(yōu)化融資方案，能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，避免盲目投資行為，同時進(jìn)一步加大資金運(yùn)營管理力度，保障企業(yè)資金安全性，保證企業(yè)資金流動性，為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提升企業(yè)的核心競爭力，幫助企業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展道路。