老舊社區(qū)改造的困境及應(yīng)對(duì)策略分析

朱立人

上海市靜安區(qū)彭浦新村街道第五居民區(qū)

引言：改革開放以來，我國城市建設(shè)逐步加快，但老舊社區(qū)衰老現(xiàn)象逐步凸顯，中央國家國務(wù)院十分重視老舊社區(qū)改造這一重要的城市民生工程建設(shè)和開發(fā)工作，通過老舊社區(qū)改造能夠緩解城市發(fā)展不平衡不完善情況，滿足人民對(duì)美的追求，通過改善人們的住房狀況和日常生活質(zhì)量，提升民眾居住的幸福感，同時(shí)，還有助于完善小區(qū)環(huán)境，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展；也有助于完善和革新基層社會(huì)管理，形成合作共治共享的良好經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理態(tài)勢。

一、老舊住宅小區(qū)改造的必要性

（一）老舊社區(qū)改造可以提升城市整體管理水平

目前，中國各地區(qū)對(duì)老舊社區(qū)的定義存在一定的差異，通常指早期建成的一些設(shè)計(jì)建設(shè)水平低、附屬不全、機(jī)械設(shè)備陳舊、管理工作較差、人文環(huán)境差的舊居民小區(qū)。老舊社區(qū)普遍建于20世紀(jì)90 年代初期之前，受歷史發(fā)展的限制，這種老舊社區(qū)無論是在公建配套系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造水平層面，或是在管理方式、運(yùn)行管理機(jī)制層面，都不能適應(yīng)市民日益增長的居住需要[1]。尤其是由于中國住房制度的進(jìn)一步變革，老舊社區(qū)逐漸出現(xiàn)所有權(quán)類型多樣化，房屋維護(hù)資金渠道逐漸枯竭、技術(shù)水平逐漸下降、治理功能逐漸退化，致使老舊社區(qū)的居住環(huán)境條件與新建設(shè)居民小區(qū)產(chǎn)生了巨大的對(duì)比，現(xiàn)已淪為城市建設(shè)管理的滯后地區(qū)。唯有通過大力加強(qiáng)對(duì)老舊社區(qū)的全面清理，快速地將老舊社區(qū)的修建和管理工作搞上去，對(duì)進(jìn)一步提高城市整體發(fā)展質(zhì)量和水平才有了堅(jiān)實(shí)的根基。

（二）老舊社區(qū)改造可以借解決民生問題

城市老舊社區(qū)由于大都先天不足，后天營養(yǎng)欠缺，使得老舊社區(qū)居民在生活中遇到了不少問題和困難。如舊路面保障缺失，道路坑坑洼洼，道路燈光不足，極大妨礙居民正常生活外出；私搭濫建擠壓侵占了城市管線和消防通道，造成安全隱患；雨水與污水混流、排水管道損壞、道路阻塞現(xiàn)象突出、缺乏城市的防洪作用，對(duì)居民日常生活造成極大不便。而每到洪水暴發(fā)時(shí)期，如何讓老舊社區(qū)平安度汛是政府部門最不放心、老房產(chǎn)和物業(yè)管理部門最顧慮、平民百姓感到最痛心的難題。為此，需對(duì)老舊社區(qū)實(shí)施全面整治，努力提高居民用地環(huán)境，同時(shí)建立健全規(guī)范有序的管理機(jī)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)老舊社區(qū)維護(hù)治理的良性循環(huán)發(fā)展。近年來，各地都在逐步開展老舊社區(qū)的改造，就試點(diǎn)情況來看，群眾反映較高，住戶也感受到了政府對(duì)平民百姓的關(guān)注，通過最切合實(shí)際、最直接的人民問題改造，改變居民的生存環(huán)境，為他們做實(shí)事、做好人，進(jìn)而逐步增強(qiáng)人民對(duì)政府、國家的認(rèn)同感。

（三）老舊社區(qū)改造可以構(gòu)建和諧社區(qū)

一個(gè)健康良好、舒適和諧的生存空間對(duì)建立融洽的人際關(guān)系，維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)具有非常關(guān)鍵的意義。對(duì)老舊社區(qū)改造工作，主要的目的并非追求空間經(jīng)濟(jì)性，而是著力追求社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一[2]。而綜合整治的作用也不僅僅在于簡單改變、維護(hù)秩序，保證了居民最基本的居住環(huán)境，而在于能夠調(diào)整社會(huì)上各領(lǐng)域的社會(huì)關(guān)系，緩解各類不穩(wěn)定、不和諧等因素所帶來的社會(huì)問題，從而保持社區(qū)安定穩(wěn)定，并且形成一個(gè)健康和諧的社會(huì)人文環(huán)境。經(jīng)過全面的綜合整治，使老舊住宅小區(qū)內(nèi)原有損壞的道路路面及時(shí)修復(fù)，功能嚴(yán)重不足的燈光裝置也得以重新增設(shè)，極大便利了群眾日常生活；私搭濫建被全部清除，將騰出的場地用于修建綠地、停車場和休閑健身活動(dòng)場地等，居住環(huán)境就得以改變、生活環(huán)境也變得更加優(yōu)美、心氣也就順了，同時(shí)讓社會(huì)精神文明的程度也進(jìn)一步提高。

（四）老舊社區(qū)改造可以展示城市良好形象

伴隨城建進(jìn)程的加速，一批批自然環(huán)境優(yōu)雅、各種功能齊備、管理工作領(lǐng)先的新建住宅居民區(qū)如雨后春筍般發(fā)展起來，給居民提供強(qiáng)烈的視野震撼和心靈享受，然而，老舊社區(qū)便黯然喪失，老舊社區(qū)的“臟、亂、差”現(xiàn)狀，以至于在一定層面上危及城市面貌。老舊社區(qū)改造的逐步落實(shí)，符合現(xiàn)代性城市格局的發(fā)展，不但增加都市文化吸引和輻射力、促進(jìn)房產(chǎn)的保值增值，而且也為展現(xiàn)城市面貌錦上添花。所以，在推進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)、創(chuàng)建全國文明城市和發(fā)展現(xiàn)代化國際大都市的同時(shí)，應(yīng)更加注重對(duì)老舊社區(qū)的改造和管理工作。

二、老舊社區(qū)問題

（一）存在很多安全隱患

在我國，許多老舊社區(qū)的管理結(jié)構(gòu)不合理，沒有對(duì)汽車進(jìn)入的限制，沒有門衛(wèi)，沒有保護(hù)措施，導(dǎo)致盜竊、搶劫頻繁發(fā)生，影響了老舊社區(qū)的安全。此外，老舊社區(qū)物業(yè)管理不到位，走廊和社區(qū)內(nèi)沒有照明，道路狹窄，沒有防火通道，沒有管道維修。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施不完善

許多老舊社區(qū)基本上是在20 世紀(jì)80 年代建成的，當(dāng)時(shí)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以帶動(dòng)建筑業(yè)，所以城市規(guī)劃沒有得到重視，老舊社區(qū)的建設(shè)不能滿足現(xiàn)在的生活水平，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，存在諸多質(zhì)量問題。由于老舊社區(qū)的長期使用，大部分基礎(chǔ)設(shè)施受到破壞，影響了居民的生活環(huán)境[3]。如部分老舊社區(qū)的污水管道經(jīng)常出現(xiàn)堵塞后并未進(jìn)行及時(shí)清理，在下雨天出現(xiàn)斷水的情況較為突出。此外，輸電、輸氣和輸水管道已偏離原來的管道位置，使居民在使用電力時(shí)，往往處于缺電狀態(tài)。當(dāng)時(shí)老舊社區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是解決住房問題，設(shè)計(jì)沒有進(jìn)行審計(jì)，使社區(qū)質(zhì)量得不到保證。同時(shí)，綠化帶、停車位投資資金不足以滿足人們的生活需求。

（三）老舊社區(qū)的環(huán)境較差

由于老舊社區(qū)沒有得到有效的管理，使社區(qū)出現(xiàn)了建筑混亂的現(xiàn)象，占用了大量的公共場所，車輛凌亂，使內(nèi)部出現(xiàn)擁堵；垃圾無專人管理，導(dǎo)致居住區(qū)社空氣質(zhì)量變差；社區(qū)的外墻和住宅走廊內(nèi)部都有涂鴉，并粘貼了各種小廣告，使社區(qū)看起來非常凌亂。此外，由于長期暴露在陽光下，部分外墻存在倒塌的情況，影響了社區(qū)的整體美觀性，使社區(qū)整體看起來臟亂不堪。

（四）垃圾箱房位置距離居民樓近，導(dǎo)致其無法使用

由于垃圾箱房位置距離居民樓近，其大多是留給保潔員當(dāng)成堆放保潔工具的倉庫所使用，在《生活垃圾管理?xiàng)l例》實(shí)施后，開始實(shí)行垃圾分類、定時(shí)定點(diǎn)投放，而小區(qū)垃圾廂房作為一個(gè)大的投放點(diǎn)。大部分居民會(huì)將垃圾丟入其中。而保潔員又會(huì)忽視清掃，導(dǎo)致居住在垃圾廂房邊的居民意見很大，且業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)無法達(dá)成一致性的溝通。

三、老舊社區(qū)整治與改造的策略建議

（一）改善照明設(shè)備

在改造過程中，還發(fā)現(xiàn)室內(nèi)照明設(shè)備不足，很多道路沒有路燈，沒有監(jiān)控設(shè)備。它給夜間出行的人帶來極大的不便。因此，在改造老舊社區(qū)的過程中，需要在老舊社區(qū)的路邊設(shè)置節(jié)能環(huán)保路燈。我們可以根據(jù)周圍的光線來調(diào)節(jié)自己的亮度，這樣不僅可以把光線帶到老舊社區(qū)的內(nèi)部，還可以節(jié)約能源和減少排放，為社區(qū)的安全提供一定的保障。此外，在老舊社區(qū)的角落或盲區(qū)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，為老舊社區(qū)的安全帶來安全，同時(shí)還提高了老舊社區(qū)的生活質(zhì)量。

（二）全面改造水平管線

老舊社區(qū)在改造過程中需要注意老舊社區(qū)最有問題的設(shè)備進(jìn)行改造，如排水系統(tǒng)老化、排水管道布置紊亂等。主干道上沒有排水口，一旦下大雨就會(huì)出現(xiàn)積水現(xiàn)象。因此，在改造老舊社區(qū)的過程中，要根據(jù)老舊社區(qū)內(nèi)部的排水需要，重新鋪設(shè)排水管道，重新規(guī)劃排水結(jié)構(gòu)，疏通堵塞區(qū)域，更換舊的或不能使用的管道。在主干道上增設(shè)若干排水系統(tǒng)，實(shí)施污水排放和污水排放的不同管道，防止該地區(qū)積水現(xiàn)象的發(fā)生。此外，老舊社區(qū)還需要根據(jù)城市的管理情況進(jìn)行改造，根據(jù)老舊社區(qū)的實(shí)際情況配置雨水回收設(shè)備[4]。

（三）對(duì)老舊社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行改造

在老舊社區(qū)內(nèi)部改造過程中，增加綠化帶是必要的，因?yàn)榫G化帶是保證老舊社區(qū)環(huán)境質(zhì)量和滿足人們需求的重要因素。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)環(huán)境的要求越來越高。以人為本、尊重自然、保護(hù)自然的理念已經(jīng)深深扎根于人們的心中。老舊社區(qū)增加綠地，為居民創(chuàng)造休閑公共場所，草坪鋪設(shè)透水設(shè)備，增加各種基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步提高居住質(zhì)量。可以在綠化區(qū)種植一些花草，鋪設(shè)石板路，給裸露的區(qū)域增添一份美麗[5]。此外，還要清理社區(qū)環(huán)境，拆除一些違章建筑，清理社區(qū)垃圾，增加垃圾箱，增加文明口號(hào)，保持老舊社區(qū)環(huán)境的清潔。在改造的過程中，由于老舊社區(qū)經(jīng)過長時(shí)間的風(fēng)吹雨打，墻壁的漆體已經(jīng)脫落酸墻體老化，存在很多安全隱患，需要進(jìn)行重新粉刷，不僅可以維護(hù)墻體。還可以為小區(qū)帶來美觀。一些老舊社區(qū)在道路旁與樓道內(nèi)堆放了很多雜物，霸占了公共資源，還埋下安全隱患。所以，在對(duì)老舊社區(qū)進(jìn)行改造的過程中，工作人員需要加強(qiáng)與居民的交流溝通，共同清理雜物，并向居民講述雜物堆放的危害，使居民能夠減少雜物堆放，將雜物放進(jìn)指定的垃圾箱內(nèi)，還能夠減少物業(yè)與業(yè)主的矛盾。除此之外，還需要對(duì)公共樓梯內(nèi)存在的老化、生銹現(xiàn)象進(jìn)行處理，更換老舊門窗，增加小區(qū)內(nèi)部的安全性。對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)整，滿足人們的精神需求，街道辦應(yīng)該與物業(yè)公司簽訂合同，安裝門禁服務(wù)。在這個(gè)快遞產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的時(shí)代，物業(yè)還應(yīng)該為居民提高便利度，增加豐巢快遞柜或者固定快遞存放點(diǎn)等服務(wù)，提升居民的居住體驗(yàn)感。在老舊社區(qū)內(nèi)部增設(shè)電子監(jiān)控，并處于整天聯(lián)網(wǎng)狀態(tài)，為老舊社區(qū)的安全提供全面的保證。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們逐漸增加對(duì)精神的追求，使老齡化結(jié)構(gòu)不斷加劇，老舊社區(qū)內(nèi)部的老年人口數(shù)量不斷增加，為了保證老人人身安全與生活質(zhì)量，老舊社區(qū)應(yīng)該為老人提供便利。例如：應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)部增設(shè)電梯，在主干道增添扶桿，為老人提供出行便利。除此之外，還可以利用保溫墻面進(jìn)行改造，進(jìn)一步增加老人居住的舒適度。

（四）垃圾箱房改造為便民服務(wù)中心

走訪和調(diào)查，將居民意見進(jìn)行整理，并召集業(yè)委會(huì)黨支部、公益服務(wù)站黨支部召開廂房改造專題會(huì)，同時(shí)，通過社區(qū)微改造立項(xiàng)，向街道發(fā)展辦申請(qǐng)項(xiàng)目資金。通過居民參與、社會(huì)立項(xiàng)的方式完成廂房改造。將原本的垃圾箱房改造成現(xiàn)如今的幸福小屋，成為小區(qū)高齡老人測血壓、測血糖、理發(fā)的便民服務(wù)點(diǎn)，也成為小區(qū)亮麗的風(fēng)景線。通過改造垃圾箱房為幸福小屋，解決了居民亂扔垃圾的現(xiàn)象，也增加了小區(qū)便民服務(wù)點(diǎn)，讓一個(gè)閑置的垃圾箱房成為小區(qū)居民喜愛的服務(wù)點(diǎn)。與此同時(shí)，其流程也進(jìn)一步理順了網(wǎng)格化支部巡查發(fā)現(xiàn)問題→協(xié)商居民→整合資源→專業(yè)對(duì)接→處置問題的機(jī)制，讓居民聽證會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)、評(píng)議會(huì)這三會(huì)的居民協(xié)商機(jī)制得以健全。

四、反思和總結(jié)

（一）要夯實(shí)基礎(chǔ)，形成共識(shí)

“認(rèn)識(shí)熟悉——了解信任——認(rèn)同支持——共同行動(dòng)，”通過刷臉、刷存在感，讓居民了解你，通過幫助他們處理鄰里矛盾，才能讓他們信任你；通過刷價(jià)值觀，讓居民認(rèn)同你，通過上門與他們溝通老舊社區(qū)改造的好處，以及老舊社區(qū)實(shí)際的困難，進(jìn)而讓居民支持老舊社區(qū)改造；通過共謀發(fā)展，讓居民參與改造方案的制定，參加改造活動(dòng)，才能讓居民一起與社員共同行動(dòng)。

（二）要結(jié)合實(shí)際，多法共用

社區(qū)治理過程中處理居民矛盾糾紛中，要具體問題具體分析，我們從來沒有只用一法，往往是多法共用。運(yùn)用了網(wǎng)格黨建引領(lǐng)法、民情日志連心法、民主協(xié)商善治法、物業(yè)黨建聯(lián)建法等多個(gè)方法。這么多的方法介紹給大家，是希望提升社區(qū)員工的工作能力，讓其有方法、有本領(lǐng)、有資源去處理復(fù)雜多變的社區(qū)矛盾，把社區(qū)治理得更加溫馨有愛、和諧有序，進(jìn)而將黨的宗旨、黨的使命、黨的初心充分體現(xiàn)出來。

結(jié)束語

在改造的過程中，由于老舊社區(qū)的結(jié)構(gòu)各不相同，難以建立統(tǒng)一的改造模板，需要工作人員根據(jù)老舊社區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，全面考察，才能進(jìn)行改造方案的設(shè)計(jì)。除此之外，工作人員還需要提高宣傳力度，積極號(hào)召小區(qū)居民加入改造工作中，減少物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。同時(shí)，還需要對(duì)老舊設(shè)施進(jìn)行全面排查與更換，增添公共設(shè)施，提供老年人所需要的設(shè)施設(shè)備，建立溫馨的社區(qū)環(huán)境，提高業(yè)主的幸福感，從而提高老舊社區(qū)的生活質(zhì)量。