現(xiàn)階段房地產經營管理的方式與目標探討

賴 勇

（南充職業(yè)技術學院 四川南充 637000）

目前，我國房地產市場仍然存在一些問題和不足。企業(yè)必須充分立足于現(xiàn)實需求及社會環(huán)境，結合行業(yè)發(fā)展的主流趨勢，科學合理地選擇經營模式和經營理念，并調整優(yōu)化經營手段，以實現(xiàn)經濟效益最大化。

一、房地產經營管理的現(xiàn)狀

（一）投資力度較大，存在跟風現(xiàn)象，金融風險高

部分房地產企業(yè)缺乏對行業(yè)前景的正確預估，沒有深刻領悟并貫徹落實國家的相關政策制度，同時也缺乏對財務風險的正確認識，沒有正確評估其對自身發(fā)展造成的風險，只是盲目地進行房地產投資，甚至有的房地產企業(yè)為了更好地儲備資金，實現(xiàn)現(xiàn)金流通，直接將一些在建項目作為抵押向銀行貸款。過去，房地產行業(yè)也曾出現(xiàn)過這種現(xiàn)象，但并不是與銀行利率掛鉤，因此，對經濟造成的影響和沖擊并不突出。而目前房地產市場的發(fā)展與銀行發(fā)展緊密聯(lián)系，銀行利率的變化會導致房地產市場需求改變，這在一定程度上擴大了信貸供給的范圍，一旦房地產企業(yè)在經營管理過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就會直接導致金融風險。銀行與房地產企業(yè)之間有著相同的目標和利益追求，如果人們對銀行等金融機構充滿信任，也能夠為房地產行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎。房地產經營管理應結合時代需求進行有效的改革與創(chuàng)新，如果脫離現(xiàn)實情況，仍然采用傳統(tǒng)的模式和套路，必然會導致危機的產生，也會影響銀行的穩(wěn)定運行和發(fā)展。

（二）房地產經濟發(fā)展方向的變化

目前，房地產的發(fā)展及住宅保障在某種程度上仍然缺乏健全科學的體系和機制，行業(yè)發(fā)展與人們的現(xiàn)實需求相脫節(jié)，無法切實解決人們的多元化需求。要從真正意義上解決這一現(xiàn)實問題，相關職能部門必須充分發(fā)揮引導作用，切實解決政策制度中存在的問題。例如，房地產預期效果與現(xiàn)實情況差距較大等，利用宏觀調控的手段對房地產行業(yè)進行調整優(yōu)化，轉變其經營狀況，從而更好地達到預期效果。我國的經濟發(fā)展與全球經濟緊密結合，有著千絲萬縷的聯(lián)系，過去受到多方因素的影響，經濟發(fā)展也受到了一定的沖擊。為了盡快實現(xiàn)經濟復蘇，拉動內需，提高人們的購買力和購買欲望，國家結合現(xiàn)實情況出臺了一系列政策制度。房地產逐漸成為一個地區(qū)及城市的支柱產業(yè)，但在持續(xù)的運行過程中發(fā)現(xiàn)，人們的生活或多或少都存在收支不平衡的現(xiàn)象。例如，經營其他項目的企業(yè)在看到房地產的利潤之后會放棄原有行業(yè)，轉而投資房地產項目，錯誤的認知和理解都會在一定程度上使得房地產行業(yè)出現(xiàn)泡沫經濟，整個市場參差不齊、魚龍混雜。

（三）房地產企業(yè)融資形勢嚴峻

在實際經營管理過程中，如果房地產企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況，大多數(shù)房地產企業(yè)會直接進行融資，推動現(xiàn)有項目持續(xù)開展。但值得注意的是，整個過程風險并沒有消失，而銀行的信貸也會受到風險的影響，導致力度收緊，這在一定程度上體現(xiàn)了當前房地產行業(yè)發(fā)展的局限性。換而言之，房地產市場的發(fā)展在很大程度上取決于銀行融資的整體效果和能夠達到的融資率，而由于銀行對信貸要求的提高，部分中小型房地產企業(yè)會選擇民間融資，這不僅為民間融資的發(fā)展提供了發(fā)展的平臺和機會，豐富了融資市場，同時也出現(xiàn)了一些不法分子非法融資，一旦出現(xiàn)問題，房地產企業(yè)必然會受到影響。

二、房地產經營管理的進展

在當前社會，人們的生活質量、生活水平都得到了顯著的提升，房地產行業(yè)也在原有的基礎上不斷創(chuàng)新發(fā)展，整體發(fā)展業(yè)態(tài)較為活躍。在這樣的背景下，大多數(shù)企業(yè)與時俱進，轉變了傳統(tǒng)經營管理的理念和認知，摒棄了過去被動回避的管理模式，站在全局的角度上合理統(tǒng)籌規(guī)劃，主動開拓市場，不斷完善管理內容，優(yōu)化管理手段，從多個方面、多個角度提高了服務水平及服務質量。針對自身地位及作用來講，房地產企業(yè)應當充分立足于當前市場發(fā)展的主流趨勢，結合國家出臺的政策制度，全面貫徹落實相關要求，更好地順應社會經濟發(fā)展趨勢，滿足人們的多元化需求。

當前經濟飛速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭日益激烈，對于房地產行業(yè)來講也是如此。值得注意的是，企業(yè)之間的競爭模式在很大程度上加強了人們對房地產行業(yè)的了解和認知，市場信息的透明化、公開化為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。在這樣的背景下，房地產企業(yè)要實現(xiàn)長足發(fā)展，提高經營管理的效率及質量，應當打造出符合自身特色的品牌形象，切實推動房地產業(yè)的進步。尤其是在當前社會，人們的物質條件逐步得到了滿足，必然會將更多的需求放在生活品質上，這也要求房地產企業(yè)要有針對性地轉變認知，明確品牌效應的核心地位及重要作用，切實提高企業(yè)經濟效益、社會效益，提高市場占有率，在實現(xiàn)自身發(fā)展的同時，推動國家經濟的創(chuàng)新發(fā)展。

三、關于房地產行業(yè)發(fā)展的可行性研究

要科學全面地對房地產行業(yè)發(fā)展趨勢進行分析探討，首先應當明確地區(qū)市場的現(xiàn)實情況、總體需求，基于目前已經出臺的一系列政策制度及多元化的市場發(fā)展理論，有針對性地對部分項目進行探究討論。值得注意的是，整個過程必須立足于區(qū)域經濟的發(fā)展現(xiàn)狀及當?shù)爻鞘械奈磥硪?guī)劃，科學合理地進行市場開發(fā)，房地產企業(yè)也應當加強實地調研，深入一線進行分析，同時要對企業(yè)即將開發(fā)的項目進行全面細致的把控，探究當?shù)氐姆康禺a發(fā)展政策、開發(fā)趨勢及現(xiàn)有的房地產經營規(guī)模，客觀全面地進行分析研究，從最初的開發(fā)設想到最終的綜合論證、專項調查都必須嚴格把控。另外，不同房地產開發(fā)項目的經營管理必須突出深度和廣度，要全面系統(tǒng)、科學高效，才能確保編制的一系列方案計劃具有可行性、可操作性，為論證的精準性奠定良好的基礎，從而保障企業(yè)的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益。整個過程還應當對評價的客觀性、可靠性進行把控，結合多方因素進行預算分析，并根據(jù)實際情況最終選擇最佳的投資方案，為項目決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。由此可見，現(xiàn)階段的房地產開發(fā)必須進行可行性分析，結合項目投資的具體方案、現(xiàn)實需求，建立科學、高效、安全的決策發(fā)展機制，凸顯項目的合理化，這也在一定程度上推動了房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產綠色經營結構管理體系的構建思路

房地產行業(yè)的綠色經營管理體系在結構上包含房地產綠色經營管理目標、管理實施對象和技術要求、企業(yè)綠色發(fā)展的支撐體系等。通過這一綠色體系，房地產企業(yè)在綠色經營時有更多的發(fā)展方向及模式，具體來說有以下幾方面。

（一）制定綠色經營管理目標任務

目前，我國經濟發(fā)展日新月異，相比于發(fā)展的速度，人們更重視發(fā)展的質量水平。房地產行業(yè)要根據(jù)科學發(fā)展觀設置綠色目標任務，并有針對性地優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人類社會經濟與環(huán)境之間的協(xié)同發(fā)展。值得注意的是，整個過程必須不斷降低房地產開發(fā)對環(huán)境造成的不良影響，最大限度上發(fā)揮現(xiàn)有資源的利用效率、利用價值，從而更好地踐行綠色經營管理的目標任務。

（二）明確綠色經營管理對象

房地產的開發(fā)不是一蹴而就的，也不是單純由建設主體決定所有的工程事項，因此，房地產企業(yè)不僅要實現(xiàn)綠色目標任務，也要關注不同的主體對象，包括土地提供主體、施工主體、建設主體、規(guī)劃主體、銷售主體、購買主體等。房地產企業(yè)要站在全局的角度上進行合理規(guī)劃，將全體主體的利益作為出發(fā)點和落腳點，尤其是針對一些關鍵的節(jié)點，必須嚴格把控，制定嚴格的管理標準，才能滿足用戶的現(xiàn)實需要，體現(xiàn)企業(yè)的品牌效應。

（三）切實優(yōu)化綠色經營管理技術指標

房地產企業(yè)不僅要樹立綠色管理的目標任務，也要結合建設的現(xiàn)實需求不斷優(yōu)化技術指標。具體來講，房地產企業(yè)在進行工程建設的過程中，要利用系統(tǒng)工程的理念認知，從最初的土地收購到最后的竣工驗收、成果交付，都必須合理統(tǒng)籌、深入分析，從真正意義上貫徹落實綠色經營的發(fā)展理念，實現(xiàn)綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建設、綠色營銷等，切實滿足多方主體的現(xiàn)實需求，打造值得國民信賴的品牌形象。

五、房地產經營管理的要點分析

（一）有效構建高效的市場風險防范機制

根據(jù)相關的實踐調查研究發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)房地產企業(yè)工作人員都是根據(jù)自身積累的經驗開展經營管理活動，結合市場運作的模式探究多元化的融資渠道，建立科學信用管理機制，以此確保整個過程的科學性、安全性、可靠性，這也在一定程度上降低了企業(yè)面臨的市場風險。隨著近年來房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，房屋價格不斷提高，相關工作人員也要與時俱進，結合現(xiàn)階段的市場發(fā)展特征及未來主流趨勢，合理預測市場走向，結合企業(yè)現(xiàn)階段的管理模式制定切實可行的風險防范制度，從真正意義上實現(xiàn)產業(yè)發(fā)展與經濟發(fā)展的協(xié)同。在具體的實踐操作過程中，工作人員應當有針對性地將目前房地產市場的占有率、價格變化作為參考依據(jù)，分析不同地區(qū)在特定時間段內的房地產行業(yè)發(fā)展趨勢及經濟規(guī)律，明確二者是否存在矛盾沖突，從而合理預測房價走向。值得注意的是，不管是前期的預測分析還是在后期的實現(xiàn)操作階段，房地產相關工作人員都不能在短時間內進行大幅度的價格調整，只有合理的價格才能確保房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，使房產價值與其實際價值對等。

（二）調整優(yōu)化房地產投資模式

政府相關職能部門為了推動國內經濟的發(fā)展，出臺了大量的政策制度扶持房地產企業(yè)。實現(xiàn)了產業(yè)的深化，也調整了市場需求。調查顯示，目前房地產行業(yè)面臨的主要問題在于住宅房地產發(fā)展形勢不容樂觀。為了緩解問題，分散經營管理風險，房地產企業(yè)必須采用多元化的投資組合模式，有效規(guī)避政策風險及市場風險。房地產經濟與當?shù)卣吆徒洕兄o密的聯(lián)系，如果將所有的資金放在同一項目里，一旦項目出現(xiàn)問題必然會損失所有資金。目前，大多數(shù)地區(qū)的房地產市場已經逐漸趨于飽和，這使得政策制度會偏向一些尚未開發(fā)完全的地區(qū)，這也是房地產行業(yè)未來經濟利潤增長的關鍵。因此，企業(yè)要深入探究不同項目的模式特征，基于不同開發(fā)周期合理進行組合優(yōu)化，拓寬升值空間，降低投資風險。

（三）推動以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老政策是近年來提出的一種新型養(yǎng)老政策，相較于傳統(tǒng)模式，這一方式更好地應對了社會壓力，同時也解決了當前社會中普遍存在的老齡化問題，迎合了現(xiàn)實要求。但大多數(shù)人仍然無法充分認識這一方式的價值與作用。在此背景下，應加強對個人的思想引導，深入分析市場發(fā)展的主流趨勢，鼓勵房地產企業(yè)參與社會實踐并解決一系列現(xiàn)實問題。換而言之，要結合房地產發(fā)展的現(xiàn)狀及當?shù)氐酿B(yǎng)老問題，制定標準化、規(guī)范化、制度化的制度，規(guī)范市場秩序，避免經濟問題，同時也能夠有效保障消費者的切身權益。所有制度的貫徹落實都必須以配套的措施作為可靠保障，改革要全面科學，才能避免出現(xiàn)利益問題，影響社會的安定。整個過程要強化引導，將土地管理、稅收平衡作為基礎和前提，全面分析市場發(fā)展的主流趨勢，以此保障房地產經營管理的標準化、常態(tài)化。

六、房地產經營管理的總體目標

（一）實現(xiàn)在建項目與管理能力有效平衡

房地產企業(yè)要在激烈的市場競爭中脫穎而出并實現(xiàn)長足發(fā)展，必須將管理能力的提升與項目數(shù)量的增長緊密結合，實現(xiàn)二者的平衡協(xié)調。要打造良好的對外形象，必須提高企業(yè)綜合管理水平，而要達到管理水平的提升就必須以現(xiàn)有的管理資源作為基礎和前提。如果房地產企業(yè)在經營管理過程中，將所有的注意力集中在開發(fā)房地產項目上，沒有考慮企業(yè)的管理水平，會使項目品質大幅度下降，有限的資源與多元化的房地產項目存在一定的矛盾沖突，無法實現(xiàn)資源的均勻分配，勢必會影響企業(yè)的對外形象。目前，大多數(shù)地區(qū)的房地產行業(yè)已經趨于飽和，供給大于需求，在此背景下，品質就是房地產企業(yè)得以生存發(fā)展的基礎保證，項目品質本質上就是保證企業(yè)的生命。

（二）實現(xiàn)品牌發(fā)展與業(yè)務拓展的平衡

房地產行業(yè)在當前社會發(fā)展的背景下，要實現(xiàn)進一步的發(fā)展與創(chuàng)新，必須擴大業(yè)務范圍，實現(xiàn)品牌與業(yè)務拓展之間的有效平衡，以拓展的業(yè)務為品牌建設加分。由此可見，房地產企業(yè)不僅要擴大現(xiàn)有的經營范圍，提高綜合管理能力，也要思考采用何種方式實現(xiàn)品牌的發(fā)展。整個過程要立足于企業(yè)的特征優(yōu)勢，合理選擇項目內容，結合企業(yè)綜合能力、實際水平，避免業(yè)務拓展不科學、不合理，在保證經濟效益的同時，樹立良好的品牌形象。房地產企業(yè)在拓展業(yè)務時，要考慮企業(yè)的能力水平，量力而行，實現(xiàn)品牌發(fā)展與業(yè)務之間的平衡。

（三）實現(xiàn)房地產企業(yè)知名度與美譽度的有效平衡

為了實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不僅要采用科學合理的方式手段，擴大經營規(guī)模，提高社會影響力、知名度，同時也要注重提升企業(yè)的美譽度。從一定意義上來講，知名度和美譽度是相輔相成、相互促進的，二者具有正相關的內在聯(lián)系。如果企業(yè)在發(fā)展過程中只關注知名度，沒有考慮美譽度的提高，那么即便實現(xiàn)了規(guī)模的大幅度擴大，在發(fā)展后期也會面臨巨大的市場壓力、社會壓力，從而增加一些風險危機。

七、結語

綜上所述，新形勢下房地產企業(yè)應當有效構建高效的市場風險防范機制，調整優(yōu)化房地產投資模式，推動以房養(yǎng)老，實現(xiàn)在建項目與管理能力有效平衡、品牌發(fā)展與業(yè)務拓展的平衡及房地產企業(yè)知名度與美譽度的有效平衡。