信貸機(jī)構(gòu)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)審慎注意義務(wù)審查思路探究

陳列

江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院

一、審判實(shí)務(wù)及思路分析

本文首先從一則案例中尋求信貸機(jī)構(gòu)在辦理抵押時(shí)對(duì)抵押物的審查現(xiàn)狀，引出本文所探討的信貸擔(dān)保問(wèn)題。

某小貸公司與借款人張某簽訂借款合同出借款項(xiàng)。為擔(dān)保該借款合同的履行，抵押人李某以其名下房產(chǎn)為上述借款提供抵押擔(dān)保并辦理了抵押登記。后張某未按合同約定歸還借款本金及利息，小貸公司起訴要求張某償還本息，并要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。案件審理中，抵押人李某配偶徐某申請(qǐng)作為第三人加入訴訟。徐某與李某共同抗辯稱徐某對(duì)于李某處分夫妻共有房產(chǎn)用于抵押不知情，故李某私自處分共同財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效。

對(duì)于該類案件所涉及的法律問(wèn)題，在審判實(shí)務(wù)中存在不同的觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一：在辦理抵押登記前，涉案房屋僅登記在徐某名下，產(chǎn)權(quán)登記簿上無(wú)共有人情況記載，李某對(duì)案涉房屋登記在徐某名下并由其控制、支配和使用采取了默認(rèn)態(tài)度，其一直未辦理共有權(quán)利登記，應(yīng)推定其對(duì)另一方就房屋抵押知情，第三人主張抵押無(wú)效不能成立；另一方面，徐某以登記在其一人名下的共有房產(chǎn)對(duì)外抵押，抵押權(quán)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載所產(chǎn)生的物權(quán)公示效力產(chǎn)生的信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)，法律也未規(guī)定抵押權(quán)人有對(duì)抵押物的產(chǎn)權(quán)做實(shí)質(zhì)性審查的義務(wù)。涉案房屋已經(jīng)辦理了抵押登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小貸公司善意取得涉案房屋的抵押權(quán)，符合保證市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定原則。

觀點(diǎn)二：小貸公司作為專業(yè)從事小額貸款業(yè)務(wù)的公司，不同于非專業(yè)化的普通債權(quán)人，應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬和抵押人的婚姻狀況進(jìn)行審查。李某提供結(jié)婚證證明抵押房產(chǎn)系婚姻存續(xù)期間取得，小貸公司無(wú)證據(jù)證明其對(duì)抵押人的婚姻狀況及涉案房屋的共有情況履行一定的審查義務(wù)，因其未履行合理的注意義務(wù)，不應(yīng)認(rèn)定為善意，不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)，就涉案房屋設(shè)立的抵押權(quán)無(wú)效。

在裁判文書網(wǎng)中，以“信貸機(jī)構(gòu)、抵押權(quán)、共有人、善意”為檢索關(guān)鍵詞，對(duì)裁判文書網(wǎng)的查詢結(jié)果進(jìn)行分類整合，該法律問(wèn)題的審判實(shí)例大致分為以下情形。

情形一：房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，設(shè)立抵押時(shí)僅有一人簽字或由一方代簽，因未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押，抵押無(wú)效。根據(jù)《民法典》第301 條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！?抵押人未經(jīng)共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，抵押無(wú)效。

情形二：房產(chǎn)雖然登記在一人名下，但因房屋系在婚姻存續(xù)期間取得，未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押，抵押無(wú)效。此類判例認(rèn)為：在婚姻關(guān)系持續(xù)期間，所購(gòu)買的房屋登記在一方名下，若無(wú)其他約定，應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在進(jìn)行抵押設(shè)定時(shí)，都必須獲得其他共有人的明確同意，以確保房屋處分的合法性和有效性。因夫妻一方在未經(jīng)另一方同意的情況下私自抵押，處分共有財(cái)產(chǎn)，抵押無(wú)效。

情形三：房屋雖然為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但登記在一人名下，小貸公司根據(jù)物權(quán)公示效力辦理了抵押登記，抵押有效。理由為：房屋登記在一人名下，不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力，抵押權(quán)人僅負(fù)有形式審查義務(wù)。抵押權(quán)人在辦理該房的抵押登記時(shí)，已經(jīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記證明進(jìn)行了形式審查，抵押有效設(shè)立。由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有極高的公信力，其所記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)被視為真實(shí)權(quán)利人，以確保交易的安全。

情形四：房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)且登記在一人名下，未經(jīng)共有人同意設(shè)立抵押，抵押行為原則上無(wú)效，但如果信貸機(jī)構(gòu)盡到了審慎的合理注意義務(wù)，如已經(jīng)對(duì)共有情況進(jìn)行詢問(wèn)、調(diào)查，抵押人故意隱瞞，而信貸機(jī)構(gòu)對(duì)共有情況不知情無(wú)過(guò)失，符合善意第三人的條件，則抵押有效。

情形五：其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。該類判例認(rèn)為，如果抵押權(quán)人有證據(jù)證明，共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的事實(shí)，而沒(méi)有提出異議，視為同意，抵押有效。該問(wèn)題在司法適用中存在一定的不確定性，法院在審理具體案件中視不同情況判斷是否屬于知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，基于夫妻關(guān)系認(rèn)定知道或應(yīng)當(dāng)知道，或基于特定的行為認(rèn)定知道或應(yīng)當(dāng)知道，如抵押權(quán)人辦理業(yè)務(wù)時(shí)提供共有人證件等。在實(shí)踐中，法院對(duì)于其他共有人是否知道或應(yīng)當(dāng)知道的認(rèn)定程度存在較大的差異。

從目前司法實(shí)踐來(lái)看，銀行等信貸機(jī)構(gòu)對(duì)房屋權(quán)屬、抵押人婚姻狀況是否具有審慎的查詢和注意義務(wù)，并未形成主流觀點(diǎn)。

二、善意第三人取得制度

筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定及實(shí)際情況，信貸機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物權(quán)屬情況應(yīng)該盡到合理的審慎注意義務(wù)。以夫妻共有房產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，信貸機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物應(yīng)當(dāng)從哪些方面進(jìn)行審查才能適用善意取得制度的規(guī)定。

善意第三人取得制度，是指受讓人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道無(wú)權(quán)處分人無(wú)處分權(quán)，且支付了合理對(duì)價(jià)，并已辦理登記手續(xù)。我國(guó)《民法典》第三百一十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的情況下，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。”善意第三人取得制度是所有權(quán)變動(dòng)中最重要的制度之一，有利于保護(hù)交易安全，保障交易秩序和穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。善意取得制度與無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)并不矛盾。無(wú)權(quán)處分行為是指行為人無(wú)處分權(quán)，但以自己的名義實(shí)施法律行為的情形。善意取得制度以無(wú)權(quán)處分為前提，善意取得制度保護(hù)的對(duì)象不僅包括所有權(quán)人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也包括第三人依法享有的物權(quán)。

善意第三人取得物權(quán)的依據(jù)在于所有權(quán)的公示公信原則，所以，在不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)定中，第三人只有在盡到了合理注意義務(wù)后，才能主張善意取得。具體到司法實(shí)踐中，就是要準(zhǔn)確把握和適用善意取得制度中“不知道”和“不應(yīng)當(dāng)知道”的要件。受讓人必須為善意，即不知情且無(wú)重大過(guò)失。關(guān)于善意的判斷，理論界和司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以一般人的標(biāo)準(zhǔn)作為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即只要第三人在受讓時(shí)盡到了合理注意義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)推定其具有善意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在判斷第三人是否為善意時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付為基礎(chǔ)。

根據(jù)對(duì)善意第三人構(gòu)成要件的分析，筆者認(rèn)為，以夫妻共有房產(chǎn)抵押時(shí)，銀行僅僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記情況進(jìn)行抵押不能認(rèn)定為善意。以婚姻關(guān)系為基礎(chǔ)的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和登記不符的問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常存在，以辦理抵押貸款業(yè)務(wù)為主的信貸機(jī)構(gòu)只需進(jìn)行簡(jiǎn)單審查，即可查明財(cái)產(chǎn)權(quán)屬，為規(guī)避上述權(quán)屬登記不符情況所導(dǎo)致的法律爭(zhēng)議，對(duì)婚姻關(guān)系所導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)共有情況的審查應(yīng)為確認(rèn)信貸機(jī)構(gòu)善意的必要條件。

作為從事金融業(yè)務(wù)的信貸機(jī)構(gòu)，本應(yīng)盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，司法實(shí)踐中出現(xiàn)的很多信貸機(jī)構(gòu)借款擔(dān)保合同糾紛，關(guān)鍵在于上述主體對(duì)擔(dān)保情況審查不嚴(yán)或疏于審查。在辦理房屋的抵押登記時(shí)，僅查看該房的所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，對(duì)共有情況未進(jìn)行詢問(wèn)、調(diào)查，辦理抵押登記時(shí)未征得共有人的同意，未要求共有人到場(chǎng)對(duì)抵押情況予以確認(rèn)等。信貸機(jī)構(gòu)對(duì)抵押人的主體資格不加以審核，對(duì)抵押權(quán)的共有權(quán)狀況不進(jìn)行調(diào)查。筆者認(rèn)為不應(yīng)無(wú)視信貸機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)。由于信貸機(jī)構(gòu)在設(shè)立案涉抵押時(shí)未盡合理注意義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)知道被告對(duì)案涉房屋系無(wú)權(quán)處分，仍與被告進(jìn)行交易，存在重大過(guò)失，不應(yīng)認(rèn)定為善意第三人。專業(yè)機(jī)構(gòu)在締結(jié)合同時(shí)有更高的注意義務(wù)，抵押權(quán)人主張自己善意時(shí)，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情應(yīng)不存在重大過(guò)失。

三、共有財(cái)產(chǎn)抵押相關(guān)法律問(wèn)題探討

信貸機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物權(quán)屬狀況審查，應(yīng)成為信貸管理的一項(xiàng)必要內(nèi)容。抵押是否有效設(shè)立，應(yīng)依法審查抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬，并依法判斷是否構(gòu)成善意取得，建構(gòu)統(tǒng)一的裁判規(guī)則。

（一）抵押權(quán)適用善意的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

關(guān)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買房屋的權(quán)屬問(wèn)題，根據(jù)婚姻法第17 條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，即使登記在一方名下，除非另有約定，房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有權(quán)人僅為抵押人一人時(shí)，如果共有權(quán)能夠舉證證明抵押權(quán)人在取得抵押權(quán)時(shí)，知道抵押人有配偶，或者應(yīng)當(dāng)知道共有權(quán)人的存在，則可認(rèn)為抵押權(quán)人非善意。另一方面，如果抵押權(quán)人能夠證明在取得涉案房屋抵押權(quán)時(shí)，已盡到審慎的合理注意義務(wù)，如審查戶口登記簿、如果未婚則要求抵押人提供未婚聲明、如果已婚則要求配偶出具同意抵押聲明等情形，則一般可推定抵押權(quán)人善意。

（二）默示推定的法律適用

擔(dān)保法司法解釋第五十四規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！贝颂幍囊暈橥庠诜缮系暮x為默示推定?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅瑩?dān)保制度司法解釋對(duì)上述條款進(jìn)行了刪除，是否能繼續(xù)適用該“默示推定”條款來(lái)確認(rèn)抵押有效，對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)民法典第一百四十條規(guī)定：“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。”立法對(duì)上述抵押“默示推定”條款進(jìn)行了刪除，客觀上是對(duì)抵押權(quán)人的注意義務(wù)提出了更高的要求。在此情況下，作為信貸機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)人更應(yīng)完善抵押手續(xù)，筆者認(rèn)為，司法實(shí)踐中應(yīng)審查共有權(quán)人是否存在明示同意抵押、是否本人簽字或是否出具授權(quán)委托書等意思表示，不宜輕易以共有權(quán)人存在默示表示來(lái)推定抵押有效。

（三）抵押合同格式條款承諾效力

一般情況下，信貸機(jī)構(gòu)與抵押人簽訂的抵押合同中大多包含類似如下格式條款：抵押人承諾合法擁有設(shè)置抵押權(quán)利，與第三人不存在任何導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議的情形。實(shí)踐中該條款的設(shè)置情形各不相同，有的在抵押合同中作為一般條款進(jìn)行約定，有的予以加粗提示，有的由抵押人另行單獨(dú)簽署。對(duì)于該承諾的效力，審判實(shí)踐中，一類觀點(diǎn)為根據(jù)該承諾，并結(jié)合房產(chǎn)權(quán)屬登記證明，信貸機(jī)構(gòu)有理由相信擔(dān)保物屬于抵押人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故抵押合法有效。筆者認(rèn)為，上述承諾應(yīng)認(rèn)定為格式條款，抵押人作出的承諾并不能免除信貸機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的合理審查義務(wù)，更不能單獨(dú)以此認(rèn)定抵押有效。在抵押共有房屋的過(guò)程中如存在未經(jīng)授權(quán)的行為，信貸機(jī)構(gòu)接受抵押可能面臨抵押無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人不能僅憑該格式承諾即免除其合理注意義務(wù)。

（四）抵押行為無(wú)效的處理

根據(jù)擔(dān)保制度司法解釋第十七條規(guī)定，“主合同有效而第三人提供的擔(dān)保合同無(wú)效，人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形確定擔(dān)保人的賠償責(zé)任。債權(quán)人與擔(dān)保人均有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的二分之一；擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)而債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)賠償責(zé)任；債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)而擔(dān)保人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

在因未征得共有人同意導(dǎo)致抵押無(wú)效的情況下，擔(dān)保人必然存在過(guò)錯(cuò)，關(guān)鍵在于如何適用上述規(guī)定確定債權(quán)人信貸機(jī)構(gòu)的責(zé)任。筆者認(rèn)為，可以根據(jù)具體情形區(qū)分處理，如果僅因信貸機(jī)構(gòu)未盡合理審查義務(wù)而導(dǎo)致抵押無(wú)效，應(yīng)按信貸機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò)適用本條款，抵押人對(duì)債務(wù)人不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)賠償責(zé)任；而若信貸機(jī)構(gòu)明知抵押物存在共有人抵押人無(wú)處分權(quán)，則信貸機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)定抵押存在明顯的惡意，抵押人承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的二分之一。

（五）抵押登記注意事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得以登記為其構(gòu)成要件。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，物權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)由當(dāng)事人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，實(shí)踐中登記部門對(duì)抵押權(quán)登記存在不同的要求。在房屋登記為夫妻共有的情況下，登記部門多數(shù)會(huì)要求登記的所有共有人辦理抵押登記。而如果房屋中登記在一個(gè)人名下，則不動(dòng)產(chǎn)登記部門存在不同做法，有的僅要求不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人辦理抵押登記，有的須經(jīng)配偶書面同意才能辦理抵押登記。筆者認(rèn)為，登記部門可以適當(dāng)嚴(yán)格抵押登記手續(xù)，以避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。