看懂了這個TOD才真正理解青島城市更新的流量為王

趙彭 周潤

TOD商業(yè)模式，是以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實現(xiàn)并加快城市一體化進程。TOD模式已成為國際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的下一個時代增長點。

7月18日青島市TOD一號工程青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)“青鐵·超極合生匯”發(fā)布重大進展——全國首個副省級超極合生匯將落地，這也是繼北京、上海后，全國的第三座超極合生匯。

超極合生匯? 牽手創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)

這是全國首個非一線城市超極合生匯項目，也是合生商業(yè)首個對外輸出的超極合生匯項目，還是首個TOD模式的超極合生匯。

合生商業(yè)除了自2023年3月30日-7月18日一口氣官宣三家一城一座的超極合生匯之外，還曾在4月6日官宣與法國老佛爺百貨集團共同成立合資公司巴黎老佛爺百貨（中國）有限公司，該合資公司將是老佛爺品牌在中國的獨家合作方。

合生創(chuàng)展集團董事局主席朱桔榕曾表示：“未來3-5年我們有十幾個商業(yè)開出來，會堅定地走在中國的核心城市，這是我們穿越周期的重要原因?！?/p>

“全國第三座”“核心城市”……從這些表述中不難看出，青島這座城市在投資者眼中的地位。而面向老滄口，老城區(qū)的活化是城市更新的主命題。

資料顯示，以“突破邊界、打破常規(guī)”為主題，北京超極合生匯的落成將成為京北體量最大的文體娛商業(yè)融合體。以“創(chuàng)新、無限可能”為主題，上海超極合生匯攜手超競集團探索“電競商業(yè)+”創(chuàng)新運營的無限可能。這將共同構(gòu)成引領(lǐng)年輕人未來生活方式的精神地標(biāo)。

以“跨無界、賦新生”為主題，青鐵·超極合生匯商業(yè)計劃分三期開發(fā)，一期打造極限運動公園、潮流餐飲、文創(chuàng)百貨等；二期開放“青鐵·超極合生匯”完整功能；三期啟動“悅奢尚品”區(qū)域。

今后，以“泛文娛”為內(nèi)核，以打破界限為優(yōu)勢，注重融合地域元素，注重運動與文化類消費的超極合生匯，可以恰好解答低效片區(qū)這道難題。

三線換乘 城市的新躍遷

梳理青島近20年城市發(fā)展的脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)：從中山路到浮山所，浮山所到金家?guī)X，金家?guī)X到西海岸，再到紅島高新區(qū)，一直以來都是以擁灣發(fā)展為重。

沿海一線早已“金邊”閃亮，但如何鏈接市北、李滄、高新區(qū)，帶動老滄口煥新；讓城市發(fā)展有層次、能縱深，從而實現(xiàn)城市中部崛起，是青島在新一輪發(fā)展中破繭振翅的關(guān)鍵。

從區(qū)位上看，超極合生匯落座的青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)以青島北站為中心環(huán)繞，北至金水路，南至太原路，西至環(huán)灣路，東至四流中路。區(qū)域內(nèi)的核心是火車北站+地鐵1號線、3號線、8號線三線換乘。除此之外，還有環(huán)灣路和跨海大橋的接駁，青島主城與交通機場接駁的地鐵和高鐵換乘樞紐?！?+3+2”交通大網(wǎng)奠定了該板塊在交通上不可比擬的優(yōu)勢。

近年來，隨著城市空間及人居范圍的不斷拓展，軌道交通的作用日益凸顯。市區(qū)坐地鐵，城際乘高鐵，選擇軌道交通出行已經(jīng)是城市生活的日常。

從區(qū)域經(jīng)濟上看，交通的發(fā)達程度也是一個城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ亩攘恐?。如何利用軌道交通和交通?yōu)勢帶來的高人流量匯集、煥新，提升一座城市的能級，釋放出更多發(fā)展?jié)摿?？是?dāng)前推動城市高質(zhì)量發(fā)展實現(xiàn)新躍遷的核心。

此外，從發(fā)展空間上看，國棉六廠老廠區(qū)近年的利用效率偏低。作為青島現(xiàn)存規(guī)模最大、最完整的紡織工業(yè)遺產(chǎn)，國棉六廠老廠區(qū)如何在超極合生匯的加持下打開新的發(fā)展窗口，也考驗著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)這一子怎么落。

TOD模式加持 “流量為王”主打

青島市地鐵工程建設(shè)指揮部總指揮張建剛表示，青鐵·超極合生匯項目落位，將通過新業(yè)態(tài)落位、首店引進、舉辦電競及極限運動賽事等方式，進一步打造TOD樣板，對加快構(gòu)建以軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局具有示范作用。

軌道交通引領(lǐng)即TOD（Transit Oriented Development），是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實現(xiàn)并加快城市一體化進程。TOD模式已成為國際上極具代表性的城市商業(yè)開發(fā)模式，是城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的下一個時代增長點。

TOD可以為城市發(fā)展提供磁場效應(yīng)，依托強大的交通樞紐吸引著人流、物流、資金流、信息流，匯聚成片區(qū)的生產(chǎn)生活中心，拉動整個片區(qū)實現(xiàn)對城市格局的重塑和對城市經(jīng)濟的帶動。

TOD能夠拉近城市的物理距離，帶動人流以最快速度穿越各個城市界面。從而提高城市運轉(zhuǎn)效率，“流量”給城市打開了未來空間。

在該項目之前，同為TOD模式的青鐵華潤城已經(jīng)順利投入使用。并憑借地鐵張村河樞紐和青銀高速的加持，取得了成功。處于青島城市發(fā)展腹地的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)是城市更新的示范項目，其超大TOD的應(yīng)用場景一直深受外界關(guān)注。

從地理上看，瀕臨青島后海的火車北站是難得的海岸型鐵路，其日均25-30萬客流，對于任何一個商業(yè)都具有極大的吸引力。況且，青島火車北站不同于鄭州、合肥這樣的樞紐站，是一個實打?qū)嵉氖及l(fā)站和終點站。

東聯(lián)西引，南北互通。在青島，有從“北站到青島主城區(qū)任何一個地標(biāo)式景點都是20分鐘的說法。因此借助“高鐵+地鐵三線換乘”的獨特區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)流量為王，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)圍繞流量內(nèi)生驅(qū)動，完成“青島門戶·城市客廳”“青島CBD2.0”的打造，應(yīng)是可以觸及的近未來。

高鐵經(jīng)濟、站城一體、TOD，從“場景”到“內(nèi)容”?？梢灶A(yù)見，兌現(xiàn)站前商業(yè)、超極合生匯、“悅奢尚品”等商業(yè)之后，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)將如愿發(fā)力創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的聚集作用，成為城市新活力策源地。

TOD綜合開發(fā) 城市更新與革新

通過TOD模式推動城市發(fā)展。對于青島市來說，最近的對標(biāo)是日本六本木新城，最新的對標(biāo)則是成都與杭州。

作為早期“TOD”模式的殿堂級項目，六本木新城以軌道為節(jié)點，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成“垂直都市”，將城市空間與車站空間融合，在20公里范圍內(nèi)形成了超過800萬人的核心城區(qū)，日均客流300萬人次。2003年4月，占地11.6公頃的六本木山正式運營，年均游客量突破4000萬，不僅是日本最成功的站城一體的TOD之一，也是日本城市更新的代表項目。

在國內(nèi)，成都市和杭州市為TOD的發(fā)展提供了更新的案例樣本。

早在2017年，成都市就實施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對軌道交通遠期線網(wǎng)規(guī)劃的694個站點、75個車輛基地進行統(tǒng)籌開發(fā)。同時，成都還在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設(shè)計體系，指導(dǎo)未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作。2022年，總投資約110億元的成都新津站“TOD+5G”公園城市社區(qū)示范項目一期完工。項目按照站城一體、職住平衡理念，強化科創(chuàng)賦能和公園社區(qū)打造，依托BIM+5G+阿里云，構(gòu)建城市數(shù)字底座，將高鐵站、地鐵10號線新津站、S8號線站點以及公交場站通過地下、地上連廊無縫銜接，垂直空間疊建商業(yè)商務(wù)和產(chǎn)業(yè)載體，打造成集5G場景展示、科創(chuàng)空間、未來社區(qū)于一體的公園城市社區(qū)示范單元。

過去20年，杭州市之所以能在充滿挑戰(zhàn)的形勢下實現(xiàn)跨越式發(fā)展，其中一個非常重要的原因就是推進以高鐵交通為特色的綜合交通樞紐的打造。杭州率先以大TOD理念指導(dǎo)綜合交通規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、都市圈一體化規(guī)劃的編制，在“交通西進”、杭州城東新城規(guī)劃建設(shè)、杭黃高鐵規(guī)劃建設(shè)、杭州地鐵1號線規(guī)劃建設(shè)、蕭山機場經(jīng)濟帶規(guī)劃建設(shè)等重大工程中主動踐行“XOD+PPP+EPC”模式。高鐵上蓋、地鐵上蓋、公交上蓋，杭州以TOD為推手，帶動城市發(fā)展觀念的突破。打造了以“楊柳郡”“天空之城”等為代表的一大批高密度高價值高品質(zhì)的地鐵上蓋物業(yè)。還在七彩小鎮(zhèn)的建設(shè)中融入了公交TOD等公交上蓋物業(yè)。

在通過TOD模式推動城市發(fā)展方面，青島地鐵從戰(zhàn)略發(fā)展的高度，充分發(fā)揮TOD綜合開發(fā)提升城市能級、引領(lǐng)城市更新的作用，切實提升TOD綜合開發(fā)增加區(qū)域整體產(chǎn)城價值的效果。將通過加快推進青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)、智慧灣等項目，為打造“一區(qū)一示范”TOD樣板積蓄經(jīng)驗，推動“21+N”TOD項目全面落地，構(gòu)建以軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局。