如何應(yīng)對(duì)樓市的變化

黃羅維

此前，樓市曾經(jīng)歷了一波長(zhǎng)期的上升行情，而現(xiàn)在隨著客觀環(huán)境發(fā)生的變化，市場(chǎng)在多個(gè)方面正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

近一段時(shí)間以來(lái)，樓市出現(xiàn)了不少新的動(dòng)向，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。在此期間，筆者也接到了不少讀者的咨詢，他們共同的問(wèn)題是：如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市的變化。

目前樓市的情況究竟怎么樣？從市場(chǎng)層面看，近期樓市表現(xiàn)出了5個(gè)特征：首先，成交量下降，不少城市的樓市成交量出現(xiàn)了明顯下滑;其次，房?jī)r(jià)下降顯現(xiàn)，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的回落;第三，二手房掛牌量增多，在一些交易平臺(tái)，存量房的掛牌量出現(xiàn)攀升;第四，新盤觸發(fā)積分減少，從近期的新盤市場(chǎng)看，新開盤樓盤中觸發(fā)積分的個(gè)案有所減少;最后，住宅租賃價(jià)格有所下降，從住房租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)看，房屋租賃價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的回落。

綜合起來(lái)分析，以上種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段。此前，樓市曾經(jīng)歷了一波長(zhǎng)期的上升行情，而現(xiàn)在隨著客觀環(huán)境發(fā)生的變化，市場(chǎng)在多個(gè)方面正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

那么，面對(duì)這樣的市場(chǎng)狀況，大家究竟應(yīng)該怎么辦呢？對(duì)此，筆者有幾點(diǎn)建議：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)給了他們從容選房的時(shí)機(jī)，在買房的時(shí)候一定要多作比較，從而有機(jī)會(huì)買到一些性價(jià)比較高的房產(chǎn)。而對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，面對(duì)成交量下滑的市況，適度降價(jià)是不錯(cuò)的選擇。

而對(duì)于房產(chǎn)出租者來(lái)說(shuō)，面對(duì)租賃市場(chǎng)的不景氣，可以運(yùn)用一定技巧來(lái)提升房屋的租賃價(jià)格，這里重點(diǎn)介紹一下包裝出租。目前，由于多種原因，租賃市場(chǎng)的房源增加，但同時(shí)期的需求增速卻跟不上，在一些地方呈現(xiàn)出需求不足，租金回落的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后一段時(shí)間，租賃需求大幅增加的可能性不大。在這種情況下，你是否考慮過(guò)將你的房屋包裝后再租出去？所謂包裝，指的是將你房子的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，再對(duì)它進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修和裝飾，具體內(nèi)容包括提升居住功能、美化居室環(huán)境等，使住宅能更好地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需要。

從現(xiàn)實(shí)的實(shí)踐來(lái)看，適度的包裝對(duì)于提高房子的租金水平是一種十分有效的方式。為什么包裝出租能產(chǎn)生這樣的超額收益呢？因?yàn)樗谝欢ǔ潭壬咸嵘朔课莸摹案郊又怠?。?jīng)濟(jì)學(xué)證明，在正常情況下商品只有“平均利潤(rùn)”，不可能存在“附加”的“值”，因?yàn)楣┙o并不能自動(dòng)創(chuàng)造需求，因此，商品的提供應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)需求作為前提，從“需求的視角”出發(fā)，才有可能創(chuàng)造出超過(guò)“平均利潤(rùn)”的“值”。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)被稱為錨定（Anchoring）的概念，指的是人們?cè)谶M(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，不是根據(jù)對(duì)象的絕對(duì)定位水平，而是根據(jù)對(duì)象與某一參照點(diǎn)之間的相對(duì)定位關(guān)系，來(lái)確定其價(jià)值。其中很重要的一點(diǎn)在于引出了個(gè)性化價(jià)值或者意義價(jià)值的概念，這是交換價(jià)值之上的附加值和增值部分。而從租房這一行為來(lái)說(shuō)，就是要求房東一切從租客的個(gè)性化需求出發(fā)，來(lái)最終確定房屋的包裝定位。我們也可以把這種現(xiàn)象理解為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的“邊際成本定價(jià)原則”，在這種情形下，房東實(shí)現(xiàn)了租金最大化，租客也獲得了更多的附加值，所以，這是一種“雙贏”的局面。