基于TOD模式的公交場站交通綜合開發(fā)研究

唐俊堃

摘 要：TOD模式是一種以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，主要圍繞大運量公交捷運站點，在站點輻射范圍內(nèi)進行業(yè)態(tài)混合、空間復(fù)合、人流聚集、出行方式以步行、自行車和公交車換乘為主的城市中心更新開發(fā)。該模式下的公交場站開發(fā)，高度重視對城市復(fù)合用地的運用，可以有效解決公交場站建設(shè)中存在的用地矛盾問題。對此，本文主要以TOD模式為切入點，對公交場站綜合開發(fā)進行研究和分析。

關(guān)鍵詞：TOD模式 公交場站 綜合開發(fā)

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，交通擁堵日益嚴(yán)重的環(huán)境下，公交場站引導(dǎo)城市持續(xù)發(fā)展越來越受到重視。公交場站作為公共交通中最為主要的設(shè)施，卻漸漸成為TOD模式下，城市持續(xù)性發(fā)展的短板。城市公交場站用地匱乏現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，導(dǎo)致公交車輛無法有效安置，嚴(yán)重制約了城市公交的發(fā)展。在目前環(huán)境下，公交場站急需要在TOD模式下尋求新的發(fā)展道路，基于此對TOD模式的公交場站綜合開發(fā)展開研究。

1 公交場站綜合開發(fā)理論研究

1.1 TOD模式含義

TOD（Transit-Oriented-Development）是一種開發(fā)模式，是“以公共交通為導(dǎo)向”的縮寫。TOD模式的概念最早是由美國學(xué)者卡爾索爾普提出的，他的目的就是為了解決城市擴展導(dǎo)致交通混亂的問題。TOD模式是國際上比較典型的城市社區(qū)開發(fā)模式，被世界上大多數(shù)國家在城市開發(fā)中所采用，尤其是針對一些尚未開發(fā)成片的城市，具有比較大的價值。TOD模式成型的的前提條件要通過前期城區(qū)尚未成規(guī)模的時候，用較小的低價征用相關(guān)交通用地，引入相關(guān)公共交通。經(jīng)過逐步完善，可以有效提升土地價格，以彌補前期的經(jīng)濟投入。

1.2 公交場站綜合開發(fā)定義

當(dāng)前，我國大部分公交場站主要采用平面布局的方式，場站開發(fā)中對土地資源的利用程度不足。對傳統(tǒng)的公交場站進行改造，將其打造成具有多樣化功能的新型公交場站，能夠?qū)崿F(xiàn)對場站空間資源的有效開發(fā)和利用，并且還能夠促進土地的集約利用，充分讓土地資源的效益、功能最大化，所以綜合開發(fā)目前已經(jīng)成為了公交場站未來發(fā)展的一大趨勢。

1.3 公交場站綜合開發(fā)的作用

綜合開發(fā)模式下，公交場站集合了商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、換乘中心等，能夠有效保證場站的客流，并且還可以充分將場站資源利用起來，對提高場站的運營效率有很好地幫助。搭配公交場站進行配套開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)社會、經(jīng)濟等效益的有效提升。

1.4 公交場站綜合開發(fā)需求

一方面，因城市發(fā)展產(chǎn)生的資源綜合利用、高效利用的需求，和居民的出行、生活、工作便利性需求。當(dāng)前，城市交通、用地等問題越來越嚴(yán)重，現(xiàn)存公交場站普遍存在功能單一、設(shè)施落后等問題，導(dǎo)致城市公交系統(tǒng)的正常運營受到了影響，所以對一個城市或地區(qū)的交通來說，擁有一個公交場站綜合開發(fā)模式是非常重要的。場站綜合開發(fā)，給區(qū)域居民的出行提供了更加便利的條件，也為人們的工作、生活提供了重要的保障。該模式可以對現(xiàn)有資源進行充分利用，在公交場站規(guī)劃、施工、運營維護等環(huán)節(jié)，可以盡量避免對城市交通造成影響。另一方面，公共交通事業(yè)自身發(fā)展產(chǎn)生的商業(yè)收益反哺公益公交的需求。公共交通事業(yè)的發(fā)展帶動周邊商業(yè)發(fā)展，公交場站綜合開發(fā)，憑借城市公交場站所具備的交通通達性、便捷性特征，提高場站配套建筑的經(jīng)濟價值，從而提高場站土地利用價值。

2 公交場站綜合開發(fā)模式分析

2.1 公交場站綜合開發(fā)分類

我們可以從三大類分析公交場站綜合開發(fā)，分別是BT、類BOT以及EOC。其中BT模式主要是通過業(yè)主招標(biāo)的方式吸引投資商，由投資商負責(zé)項目的融資、建設(shè)事宜，并在建設(shè)完成驗收合格以后，由業(yè)主向投資商支付項目總投資和相應(yīng)的回報，最終業(yè)主再以出租、出售等方式回收資金，專用于場站后期維護、運營。類BOT模式表示土地所有者通過與承包商簽訂合同的方式，由承包商負責(zé)對場站資源進行建設(shè)改造，承包商主要從場站運營中獲取收益，同時需要根據(jù)合同規(guī)定向土地所有者支付土地租賃費用。EPC模式是由政府授權(quán)行業(yè)主管部門通過招標(biāo)的方式與承包商展開合作，承包商則需要負責(zé)項目的設(shè)計、采購、建設(shè)等全過程。

2.2 綜合開發(fā)模式的影響因素

從目前的情況來看，針對公交場站的綜合開發(fā)模式，其中一種是由政府全額投資配套建設(shè)的保障性住房，在該模式中政府擁有土地的所有權(quán)，但是政府無法從中獲取收益，另外政府在對土地場地使用進行監(jiān)管、維護的過程中，還需要投入大量資金，在這樣的情況下可能會影響政府投資公交站場綜合開發(fā)的積極性。另外一種投資模式是通過與商業(yè)性開發(fā)商進行合作的方式引進資金，在該模式中土地所有權(quán)與使用權(quán)處于分離狀態(tài)，場站歸政府所有但實際物業(yè)歸開發(fā)商所有，政府雖然可以從中獲取收益，不過這種模式操作起來相對復(fù)雜，其中需要涉及到復(fù)雜的土地權(quán)屬的變更。

3 案例

3.1 實例分析—以成都某公交場站為例

位于成都市德源鎮(zhèn)的德源公交場站綜合體，建筑占地面積約2.55公頃，項目投資高達3.8億元，項目占地總面積約9.7萬平方米，其中包括了綜合樓和停車樓兩大結(jié)構(gòu)。該公交場站的停車樓主要劃分為四層，每層根據(jù)功能不同搭配相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。其中一樓為調(diào)停區(qū)，搭配修車廠、洗車廠等配套設(shè)施，2～4層則為停車區(qū)，主要停放公交車，同時還停放了少量富士康廠區(qū)的大巴車。公交場站的綜合樓共有十層，其中1～4層為商業(yè)區(qū)，其中配備有購物、娛樂、網(wǎng)吧、餐飲等各種業(yè)態(tài)；5～10層為辦公區(qū)和住宿區(qū)。德源公交場站綜合體在開發(fā)建設(shè)過程中，為了達到人車分流的目的，將場站的乘車區(qū)設(shè)置在了綜合樓的一樓位置，同時在一樓還配有醫(yī)務(wù)室、警務(wù)室、衛(wèi)生間等設(shè)施[1]。

3.2 運營情況

德源公交場站綜合體，是成都首個公交場站綜合體。在該場站的綜合樓共設(shè)有超過200個公共停車位，方便居民前往購物、消費，享受場站內(nèi)一系列商業(yè)配套服務(wù)。在綜合樓的一樓停車區(qū)，公交站臺上電子顯示屏替代了傳統(tǒng)的固定站牌，比如乘客想要乘坐5路車，只需要點擊電子顯示屏就可以了解車輛狀態(tài)。由于該場站的2～4層為停車區(qū)，所以站臺旁邊沒有密密麻麻的公交車聚集，等到發(fā)車點公交車會依次“下樓”，能夠給乘客帶來更好的乘坐體驗。

3.3 公交場站綜合開發(fā)改善模式

公交場站綜合開發(fā)可以分為兩種模式：

3.3.1 公交場站與大平臺物業(yè)開發(fā)模式

該模式主要用于功能比較單一、建筑密度與容積率較低的區(qū)域，國內(nèi)比較典型的有廈門觀音山公寓綜合體，它主要是將物業(yè)開發(fā)設(shè)置在公交場站上方，這樣不僅提高了公交場站的可達性，同時還進一步提高了空間的利用效率[2]。

3.3.2 場站與建筑分離模式

該模式主要用于公交場站占地面積較大的區(qū)域，一般建設(shè)在城市邊緣地區(qū)，如成都德源公交場站是最典型的代表。該模式主要是在功能布局的基礎(chǔ)上實現(xiàn)場站與建筑分離，在空間布局上更加松散，能夠?qū)崿F(xiàn)對空間的最大化利用。

4 公交場站綜合開發(fā)面臨的五個問題

4.1 政策支持方面存在不足

就目前來看，我國各地市公交綜合開發(fā)面臨的政策性方面的問題主要是缺少詳細的綜合開發(fā)的配套政策和實施細則。這對于我國公交場開發(fā)造成很大困擾。雖然國家層面已經(jīng)出臺了多項政策鼓勵公交場站綜合開發(fā)，如《國務(wù)院關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導(dǎo)意》，對于公交場的綜合開發(fā)工作做了相關(guān)規(guī)定，但是就與實際的需求相比還存在很大的差別。一些地方政府也根據(jù)自身的實際情況，出臺了地方性的法規(guī)，但是相較于法律法規(guī)，仍然存在不足，部門之間的相互配合也會出現(xiàn)不和諧的狀態(tài)，相關(guān)部門的工作人員不知道該如何操作，使得很多的場站綜合開發(fā)項目無法實施落地。

4.2 人才培養(yǎng)方面存在不足

公交企業(yè)相對于其他行業(yè)存在比較特殊，需要大量的人力資源和專業(yè)的技術(shù)設(shè)備，由于長期主要的業(yè)務(wù)都是與公交運營相關(guān)，因此需要的專業(yè)性比較強，但是就目前來看，很多企業(yè)缺少熟悉場站綜合開發(fā)流程的相關(guān)人員。如，在場站用地性質(zhì)方面，原先的場站用地主要是政府劃撥用地或是租賃其他公司用地，但是要涉及綜合開發(fā)，就可能需要涉及用地性質(zhì)的變更，如何變更用地，如何辦理相關(guān)手續(xù)，這就需要了解程序的相關(guān)人員。

4.3 資金支持方面存在缺口

公交場站的綜合治理的建設(shè)屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施的范疇，通常 情況下都是耗費資金量比較大的項目，不是一般的項目能夠比擬的。但是在實際的過程中有比較突出的兩個問題，一個是缺少明確的場站籌資及投融資體制，各相關(guān)部門和社會相關(guān)部門不知道如何融資；另一個就是如何去吸引社會投資主體或是籌集到利息低及期限長的資金。

5 優(yōu)化公交場站綜合開發(fā)對策

5.1 做好公交場站綜合開發(fā)規(guī)劃

在規(guī)劃初期就必須嚴(yán)格考慮公交場站綜合開發(fā)的可能性，在設(shè)計過程中除了需要滿足公交場站的基本功能之外，還應(yīng)當(dāng)遵循因地制宜原則，為公交場站商業(yè)化經(jīng)營提前預(yù)留空間，結(jié)合公交場站復(fù)合化功能的不同，采取相應(yīng)的公交場站綜合開發(fā)模式。公交場站綜合開發(fā)，不僅有助于節(jié)省土地資源、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時也能夠保障客流，為乘客換乘提供更加便捷的條件。不過不同公交場站由于功能、區(qū)域不同，其特點存在一定差異，所以在實際建設(shè)過程中必須充分考慮自身條件，確保設(shè)計場站可以很好地滿足客流需求。所以在選擇綜合開發(fā)模式的過程中必須進行合理設(shè)計，只有在這樣的情況下才能夠保證開發(fā)項目與公交場站相互融合，并有效實現(xiàn)各自價值與功能的發(fā)揮。

5.2 實現(xiàn)公交場站綜合開發(fā)

綜合開發(fā)模式下的公交場站，除了具有多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)外，實現(xiàn)公交場站的綜合開發(fā)能提升場站的使用效能。比如在對公交保養(yǎng)場進行管理的過程中，還可以利用場站用地開發(fā)相應(yīng)規(guī)模的居住功能，并配置一定的金融、商業(yè)設(shè)置，通過這種方式改善員工工作環(huán)境、緩解員工住房壓力，同時這也可以進一步帶動場站周邊經(jīng)濟發(fā)展。

5.3 完善公交場站開發(fā)保障

行政政策主要通過城市規(guī)劃對公交場站的區(qū)位規(guī)劃、交通功能、道路布局等產(chǎn)生影響，同時地方政府也會出臺相應(yīng)的無償劃撥土地的政策、針對公交場站綜合開發(fā)的財政補貼政策、稅收優(yōu)惠政策等[3]。所以對開發(fā)者來說，必須認識到地方政府對于公交場站綜合開發(fā)的態(tài)度，積極建言獻策、間接引導(dǎo)。在這個過程中，開發(fā)者還應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注政府部門對公交場站綜合開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施以及財政補貼政策，通過這種方式為公交場站綜合開發(fā)籌集資金，并進一步節(jié)省場站綜合開發(fā)成本。

5.4 公交場站綜合開發(fā)運營

大部分一線城市的公交場站都已逐漸實現(xiàn)綜合開發(fā)，適用于公交場站綜合開發(fā)的模式，主要是通過引入社會資金的方式促進是場站商業(yè)性發(fā)展，在這一模式下，公交場站用地權(quán)屬是制約場站綜合開發(fā)的主要瓶頸。結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)，有效確定公交場站綜合開發(fā)用地的途徑[4]。開發(fā)者可以將既有規(guī)劃的公交場站用地由設(shè)施用地調(diào)整為經(jīng)營性用地，隨后通過招標(biāo)、拍賣等方式承包、出讓給公交企業(yè)。也可以通過改變公交場站權(quán)屬的方式，通過分層設(shè)權(quán)讓場站上層物業(yè)能夠進入市場，結(jié)合交通設(shè)施、上層物業(yè)的公益性以及經(jīng)營性差異，將公交場站建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地上、地下分別設(shè)立，通過這種方式可以進一步明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

5.5 重視人才培養(yǎng)，注重開發(fā)工作

為了更好地吸收、培養(yǎng)更多的技能嫻熟的工作人員，要從多個方面努力。首先就是在人員的招錄的過程中，要針對行業(yè)的發(fā)展需求，盡可能招錄一些有相關(guān)專業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)驗的人員，這樣在將人員招聘進來的過程中，可以快速上手，也能更好地接受相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣從起點上就保證了員工的基本素質(zhì)，為后續(xù)更好地開展提供了基礎(chǔ)。此外，公交公司在今后的工作中還要注重對員工的技能培訓(xùn)，因為技能培訓(xùn)可以有效提升員工的綜合素質(zhì)，提升基本素養(yǎng)。值得指出的是，在開展培訓(xùn)的過程中，要根據(jù)企業(yè)的實際情況進行針對性的技能培訓(xùn)。有條件的企業(yè)可以邀請業(yè)界內(nèi)有資質(zhì)、有經(jīng)驗的專業(yè)人員開展培訓(xùn)，這樣能有效提升培訓(xùn)的效果，也能將更多的業(yè)界經(jīng)驗帶到培訓(xùn)中來，有效提升員工的工作本領(lǐng)和水平。如果企業(yè)培訓(xùn)資金不充足，不方便聘請專業(yè)的培訓(xùn)工作人員，可以嘗試在單位內(nèi)部尋找一些專業(yè)技術(shù)水平較高的員工，讓他們通過自己的工作實際傳授相關(guān)經(jīng)驗，也能發(fā)揮有效的效果。

6 結(jié)語

綜上所述，城市公交是否發(fā)達，從一定程度上也反映出了一個城市的交通情況，“公交優(yōu)先”政策可以幫助城市有效解決交通擁堵的問題，同時也能夠減少汽車尾氣排放對城市環(huán)境造成的影響?，F(xiàn)有公交場站的規(guī)劃性質(zhì)，通常都屬于交通設(shè)施用地，只能夠進行單一的公交場站及配套設(shè)施建設(shè)，并且公交場站的容積率比較低。如果對公交場站進行綜合開發(fā)，那么就需要重新對公交場站用地的容積率進行規(guī)劃調(diào)整，加強整體規(guī)劃，實現(xiàn)公交場站的綜合開發(fā)。公交發(fā)展，“場站先行”，公交場站的綜合開發(fā)，既是城市發(fā)展的需求，也是公交事業(yè)發(fā)展的趨勢。公交場站綜合開發(fā)是一個十分復(fù)雜的工程，涉及到商業(yè)、用地、建筑等諸多領(lǐng)域，也是我國公交場站未來發(fā)展的必然趨勢。

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