房地產(chǎn)政策存優(yōu)化調(diào)整空間　行業(yè)估值和基本面進(jìn)入修復(fù)新階段

蘇華　秦佳麗

自國家住建部表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢以來，北京、深圳、廣州幾大一線城市已集體表態(tài)，將盡快推出有關(guān)措施滿足剛性和改善性住房需求，落實個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

民營房企在融資端也有望迎來新的窗口期。8 月3 日，央行主持召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會，表示要推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，強化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展；要精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

伴隨國家高層會議定調(diào)和支持性舉措陸續(xù)跟進(jìn)，房地產(chǎn)板塊重拾信心。近日房地產(chǎn)（申萬）行業(yè)漲幅居前，多股掀起漲停潮。關(guān)于市場走向是否出現(xiàn)拐點、房地產(chǎn)調(diào)控將迎來多大松綁空間，市場期待值頗高。

這在中泰證券地產(chǎn)首席分析師由子沛看來，國家高層會議對房地產(chǎn)的表述頗為友善，提及“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”意味著定調(diào)方向已有重大轉(zhuǎn)變，熱點一二線城市的政策措施仍有優(yōu)化和改善的空間，后續(xù)可以期待更多強力度措施出臺。中長期來看，房地產(chǎn)板塊估值及行業(yè)基本面具有較大的修復(fù)空間。

國家高層會議定調(diào) 房地產(chǎn)政策存在優(yōu)化空間

與以往會議相比，近期國家高層會議首次提及“ 住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時“房住不炒”未被提及。在市場人士看來，這代表了一種重大調(diào)整。

由子沛就此向本刊表示，這主要有兩方面原因，一方面，高層對于房地產(chǎn)的整體態(tài)度開始有了明顯轉(zhuǎn)變。但是會議不提及“房住不炒”并不意味著放棄了這個大方針，而是意識到當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾已經(jīng)變化，“房住不炒”是市場過熱階段的產(chǎn)物，短期內(nèi)不再是市場的主要矛盾。另一方面，這跟“供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生大變化”的邏輯也相通，即現(xiàn)階段行業(yè)的主要矛盾已經(jīng)從市場過熱、炒房過度、供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟆⑹袌鲇隼?、需求不足，“房住不炒”再提及顯得沒有必要。

而“ 住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)，也意味著之前的一些政策將進(jìn)行新的調(diào)整或優(yōu)化。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，此前22 個核心一二線城市對樓市“ 四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調(diào)整，需報多部門及國務(wù)院審批通過。后續(xù)這些核心熱點城市的“四限”可能率先進(jìn)行調(diào)整。

對此，由子沛表示，結(jié)合這次會議“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”等表述，大的政策方向還是從一城一策、需求端改善等進(jìn)行調(diào)整?！艾F(xiàn)在大部分三四線城市基本已經(jīng)放開限購限貸等限制，熱點一二線城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例以及房貸利率加點等方面，還有一些優(yōu)化和改善的空間?！?/p>

在這次重要會議之前，業(yè)界一直期待房地產(chǎn)“救市大招”，那么是否可以就此認(rèn)為這次重要會議有極高的“大招含量”？對此，由子沛表示，“所謂‘大招其實一直是坊間的傳聞，是通俗的表達(dá)。國家高層會議本身作為一個非常高級別的會議，不會出臺具體的政策，而更多是指明一個方向。這次會議對房地產(chǎn)的表述比較友善，提及‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化也意味著定調(diào)方向有了重大轉(zhuǎn)變。近期國家統(tǒng)計局召開新聞發(fā)布會也提到，要正確認(rèn)識‘溫差，即宏觀政策、宏觀數(shù)據(jù)跟微觀感受之間的一個‘溫差。高層意識到了市場感受，后續(xù)可以期待更多強力度的措施出臺?！?/p>

另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092 億元，同比增長1.1%。這表明樓市需求端出現(xiàn)滯漲情形，而房企的景氣度和樓市的景氣度直接相關(guān)，這關(guān)系到房企的收入和再投入的能力。因此，業(yè)界一直呼吁，政策方面應(yīng)積極支持樓市消費，調(diào)整之前的限制性措施。

由子沛就此指出，一方面，一二線城市的限制性政策適當(dāng)放松是重要的提振措施；另一方面，這次國家高層會議提到“ 盤活改造各類閑置房產(chǎn)”、“加大保障性住房建設(shè)和供給”，也可以視為激活需求端的一個方向，比如地方政府或者大型國央企出面，收購一些閑置房產(chǎn)，用作保障性住房或者長租公寓，在盤活閑置房產(chǎn)的同時也在加大保障性住房的供給，可謂一舉兩得?！傲硗?，稅收方面可以做一些抵扣減免來激活購房需求，如果加大房貸對個稅的抵扣力度，居民購房壓力可以減輕很多，也能有效緩解提前還貸現(xiàn)象，因為當(dāng)房貸能夠抵扣個稅，大家反而會覺得留著房貸比較合適?！?h3>房企業(yè)績修復(fù)可期當(dāng) 前估值依然處于低位

截至目前，近期60 余家A 股房企披露中期業(yè)績預(yù)告完畢，其中僅四成房企預(yù)計錄得盈利；另有近10家房企基本鎖定退市。有觀點認(rèn)為，這意味著房企實現(xiàn)業(yè)績修復(fù)可能需要較長時間。

不過，由子沛指出，房地產(chǎn)公司的業(yè)績其實存在一定的延遲，部分企業(yè)2023 年的利潤更多反映的是2021 年的銷售項目結(jié)算成果。2021年的市場正處在相對過熱的區(qū)間，當(dāng)時土地市場火熱，地價高企，企業(yè)成本支出抬升得比較高；另外政府限價也嚴(yán)格，房企利潤空間受到一些抑制。

他認(rèn)為，“現(xiàn)在房企利潤下滑或者出現(xiàn)虧損，更多是前期市場過熱階段項目利潤率下滑所導(dǎo)致的，所以，后續(xù)隨著銷售項目利潤率的逐漸恢復(fù)，以及三四線城市存貨計提減值可能被轉(zhuǎn)回，我們認(rèn)為，房企業(yè)績的恢復(fù)是可以期待的?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)為整體困難的背景下，房企分化的趨勢十分明顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企中央國企累計銷售的同比增幅為27％ ，而民營房企的同比增速為-27%；另外“三支箭”實際融資規(guī)模向央國企及優(yōu)質(zhì)民企傾斜。

“強者恒強的出現(xiàn)，符合市場規(guī)律。”由子沛指出，“目前央國企與民營房企之間的分化是市場化競爭的結(jié)果，政策層面對于民企和國企其實是一視同仁，甚至鼓勵金融機(jī)構(gòu)對民企進(jìn)行支持，只是市場會用腳投票，過去一定階段資金鏈斷裂和爛尾樓現(xiàn)象更多發(fā)生在民企身上，所以金融機(jī)構(gòu)不太敢對其做新增融資，居民端也不太敢購房?！?/p>

他說，其實我們完全可以舉出一些反例，民營房企里面也有穩(wěn)健的，比如濱江集團(tuán)、美的置業(yè)，他們的銷售端和融資端并沒有受到影響。

值得注意的是，近期高層會議再次強調(diào)“ 要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”。從房地產(chǎn)市場疲弱不振、多家上市房企面臨退市局面的背景下，房地產(chǎn)市場隱藏的風(fēng)險如何處理可能也在政策考量范圍之內(nèi)。

對此，由子沛認(rèn)為，“ 這次國家高層會議對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述，第一句話就是‘切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，雖然沒有明示，但顯然意指房地產(chǎn)行業(yè)；對比以往幾次國家高層會議‘ 防范化解頭部優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險的提法，這個轉(zhuǎn)變意味著高層也已經(jīng)認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險已經(jīng)從個別企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)向了整個行業(yè)。”

他指出，與2021 年部分企業(yè)自身經(jīng)營不善、負(fù)債率過高導(dǎo)致的第一輪“違約潮”不同，最近更多新的企業(yè)暴露風(fēng)險，更多是基于整個行業(yè)需求端出現(xiàn)滑落、銷售資金無法回籠，從而引發(fā)了一系列資金鏈壓力。

或許正是遭遇行業(yè)性困境的原因，房地產(chǎn)板塊今年以來的行情表現(xiàn)不佳，直到國家高層會議之后，房地產(chǎn)板塊大漲，掀起漲停潮，連帶家居用品、物業(yè)管理等板塊集體走強。這種與政策共舞的情況還能走多久？

對此，由子沛認(rèn)為，“ 我覺得目前整個地產(chǎn)板塊還處在一個相對較低的位置，近期國家高層會議對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)幾乎是前所未有的友善，在政策定調(diào)上有了明顯的轉(zhuǎn)向，短期能在市場情緒上提升一下板塊估值。中長期來看，政策層面不至于出現(xiàn)‘光打雷不下雨的情況，伴隨后續(xù)實質(zhì)性的支持政策出爐，不論板塊估值還是行業(yè)基本面，都有比較大的支撐和修復(fù)空間。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）

附表 2023年A股部分房企中期業(yè)績預(yù)增股

數(shù)據(jù)來源：iFind