世茂夢碎龍崗

李惠琳　魏靜哲

世茂許氏父子的“中國第一高樓”，沒有等來接盤方。

7月5日，京東拍賣官網(wǎng)上，深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地的使用權(quán)及地上物，因無人報名、無人出價，最終流拍。

這起拍賣涉及的12宗地塊，是世茂深港國際中心的部分資產(chǎn)，曾為許榮茂、許世壇父子的“心頭好”。

許氏父子原來憧憬，在此建立一座600米高的地標(biāo)性建筑，刷新全國最高摩天大樓紀(jì)錄。

可惜，樓還沒建成，許氏父子陷入資金困局，深港國際中心項目停工。如今更因債務(wù)糾紛，被中信信托擺上貨架。

被拍地塊的評估價為163億元，起拍價130.44億元，相當(dāng)于打了個8折，依然難以出手。

“這個項目規(guī)模偏大，現(xiàn)在沒有開發(fā)商能夠拿得起。”協(xié)縱管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《21CBR》記者分析。

許氏父子的深圳地標(biāo)夢，已然破碎。

停工狀態(tài)

位于深圳龍崗區(qū)大運中心體育館對面，一大片處于停工狀態(tài)的爛尾樓，即為深港國際中心項目。

在規(guī)劃圖紙上，這里將建成一個功能豐富的大型綜合體，涵蓋辦公寫字樓、大型商業(yè)、公寓，以及國際會展中心、綠地公園、國際學(xué)校等公共配套。

6月底，《21CBR》記者探訪項目現(xiàn)場時看到，這里仍是大片裸露的土地，雜草叢生，除了一期公寓已完工，商業(yè)、公園、學(xué)校等還未動工。

在建的二期公寓、會展中心，只是露著鋼筋水泥的建筑骨架。而計劃建成“中國第一高樓”的塔樓建筑，地上部分尚未露頭。

相關(guān)評估報告顯示，此次拍賣涉及的12宗地，只有6宗動工，其中4宗處于土方施工階段，未進行整體建筑施工。

深港國際中心的落寞，見證了許氏父子的興衰起落。

六年前，世茂股份以239.43億元拿下項目地塊，創(chuàng)下深圳歷史上土拍總價第二的記錄。

項目計劃總投資500億元，五年內(nèi)完工?！邦A(yù)計可供貨值超過700億元，一年收租可以達到30億元以上?！北藭r，世茂集團董事局副主席許世壇滿懷期許。

拿地4個月后，項目開工。2019年11月起，一期、二期公寓和商業(yè)陸續(xù)開售。

首先開賣的一期公寓，面積為40至200平方米，均價5.2萬元/平方米，一套最高可賣到1800萬元。

盡管比周邊公寓價格高，項目一入市即成為網(wǎng)紅盤。首開當(dāng)月，摘得深圳公寓市場銷量第一。

一位熟悉該項目的中介告訴《21CBR》記者，購房者以外地人居多，“大部分是上海人”。

據(jù)項目方披露的數(shù)據(jù)，從開盤到2021年7月，項目銷售總額達90億元，在全國公寓類產(chǎn)品中位列第一。

不料，2022年7月，一筆本金10億美元的美元債逾期，世茂宣告違約。

為了償還債務(wù)，許氏父子走上拋售資產(chǎn)之路，深港國際中心也被推至命運的轉(zhuǎn)折點。

評估文件顯示，被拍賣的12宗地塊，執(zhí)行標(biāo)的總額為90.95億元，申請人均為中信信托。

由于項目體量大，為了籌措資金，2018年，世茂以49.4億元，出售項目公司30%股份給上海隆汀企業(yè)管理中心。天眼查顯示，后者的實控人為中信信托。

2020年7月，世茂又通過中信信托募資87億元。評估文件顯示，項目共有10宗地被抵押給中信信托。

接盤不易

世茂陷入流動性危機后，無力兌付借款。2022年2月，剩余57億項目資金遇到兌付困難。8個月后，中信信托向法院申請對項目全部資產(chǎn)予以查封。

該項目掛拍后，就有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，項目體量大，很難拍賣成功。

據(jù)世茂披露的數(shù)據(jù)，深港國際中心項目總貨值629億元，剩余貨值為544.8億元，開發(fā)商凈投入151.43億元，項目尚有92.7億元融資。

2022年年初，許氏父子嘗試出售項目，對外推介過一個價值734億元的資產(chǎn)包，其中包括深港國際中心。

之后，許世壇想為項目引入國資戰(zhàn)投，與深業(yè)、深投控、中建投、AMC等有過洽談。最終，都無下文。

黃立沖分析，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)需求偏弱，開發(fā)商投資回報較低，居民消費力在下降，短時間內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)的價格支撐力較差。中信信托可考慮降低拍賣價格，或邀請開發(fā)商組團，聯(lián)合拍賣。

購買了該項目公寓的業(yè)主們，也處于煎熬之中。

深港國際中心項目被分為14宗地，2宗公寓用地不在拍賣之列。

一位熟悉該項目的中介人士告訴《21CBR》記者，一期公寓目前部分已交房，二期賣了部分，還沒賣完。記者從貝殼找房上看到，一期公寓有92套房源放租。

“這個公寓，很多都是首次出租，82平方米的兩室一廳，月租約4500元，最大戶型200多平米的約1.8萬元?！?/p>

中介稱，由于靠近港中大（深圳校區(qū)）、清華啟迪大學(xué)生創(chuàng)業(yè)中心、港澳青年之家，中小戶型的租戶多是附近的老師、學(xué)生和創(chuàng)業(yè)青年，大戶型的則是附近華潤集團的一些員工租住。

而且，受整體項目停工影響，一期公寓的投資價值驟降，出手難度加大。

等待交房的二期業(yè)主，更焦灼。二期公寓為9-12棟，已經(jīng)停工一年多。記者從現(xiàn)場看到，這4棟建筑，有的只建設(shè)到主體，有的已經(jīng)封頂，外立面尚未安裝。

此前，因建設(shè)合同糾紛，中建三局三公司申請了財產(chǎn)保全措施，深港國際中心項目二期178套公寓一度遭到查封。

記者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺查詢到，已備案的9棟、12棟公寓，預(yù)售總套數(shù)1033套，目前僅有少數(shù)期房待售，大量房源處于司法查封狀態(tài)。

5月初，有消息傳出，二期公寓12棟復(fù)工。不過，記者探訪項目時，未見施工人員和機器工作，也未聽到施工聲音。曾經(jīng)熱鬧的營銷大廳，大門緊閉?，F(xiàn)場只有保安人員值守，兩期項目之間的道路停放著施工車輛。

許氏父子的脫困之路，仍未見曙光。