王健林焦慮

李惠琳

6 月 28 日晚，珠海萬達(dá)商管第四次提交 IPO 申請，此前三次，均因招股材料失效而折戟港交所。

萬達(dá)商管也把財務(wù)數(shù)據(jù)更新到2022年全年，從商業(yè)物業(yè)在管數(shù)量和面積、營業(yè)收入、凈利潤等數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)商管保持著不錯的增長態(tài)勢。其管理的獨(dú)立第三方物業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，占到總數(shù)接近四成。

過去兩年，行業(yè)震蕩，剝離重資產(chǎn)、走上輕資產(chǎn)之路的王健林，有幸避開危機(jī)，甚至扮演“白武士”角色，馳援同行。

只是，上市融資一直無果，王健林重新卷入債務(wù)危局。

第四次遞交IPO材料的當(dāng)晚，證監(jiān)會中止了大連萬達(dá)商管的公司債券注冊程序，據(jù)說因市況未達(dá)預(yù)期，公司主動放棄發(fā)行。

中止發(fā)債，將加劇萬達(dá)資金鏈的緊張程度。上市，成為王健林孤注一擲的選擇。

債務(wù)來襲

對于珠海萬達(dá)商管的IPO，王健林原本是信心十足的。

此前與海外銀行約定，今年5月8日前完成上市，否則萬達(dá)集團(tuán)要提前償還13億美元的三筆離岸貸款。

今年初，萬達(dá)商管的管理層信誓旦旦，將于二季度上市。不料，還是沒有時間表。從2021年首次發(fā)起IPO申請算起，萬達(dá)商管已經(jīng)三次遞表。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，通常計劃在港股上市的公司從取得證監(jiān)會受理函，到取得核準(zhǔn)批復(fù)只需3-6個月。

上市之路比王健林預(yù)想的要坎坷。

半個月前的內(nèi)部會議上，他承認(rèn)，因商管上市拖延，萬達(dá)集團(tuán)遇到了階段性困難。

困難集中在債務(wù)壓力上，首先是兩個對賭協(xié)議期限的逼近。

前述13億美元的三筆離岸貸款，已經(jīng)觸發(fā)還款條約。

經(jīng)過協(xié)商，三分之一的參貸行同意，豁免這一條款，約定的上市日期延期為2023年11月30日，壓力推到半年之后。

更大的壓力在于機(jī)構(gòu)投資方。

2021年，珠海萬達(dá)商管完成380億元的Pre-IPO輪融資，包括珠海國資委、鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻等財團(tuán)均有出資。

若無法在2023年底前完成IPO，戰(zhàn)略投資者有權(quán)行使回售權(quán)，并要求其母公司大連萬達(dá)商管回購資本。

最新發(fā)布的債券報告顯示，截至2022年底，大連萬達(dá)商管的短期借款增加9倍至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，劇增至687.68億元，同比增長3倍。

前有巨額潛在回購款，后有償債高峰的到來。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通平臺的數(shù)據(jù)，僅大連萬達(dá)商管這一主體，境內(nèi)就共有6筆債券于一年內(nèi)到期，余額為49.23億元，境外還有一筆4億美元的債券，將在7月到期。

四處籌錢

償債日期逼近，王健林表示，萬達(dá)不會破產(chǎn)。

他一邊奔赴各地談合作，加大珠海萬達(dá)商管上市的籌碼；一邊四處“找錢”，填補(bǔ)債務(wù)窟窿。

今年以來，王健林行程緊湊，2月中旬至3月中旬，一個月內(nèi)跑了吉林、河南、貴州、遼寧四個省，洽談文旅項(xiàng)目。

出差間隙，王健林多次會見銀行機(jī)構(gòu)高層。

2月，他先后與哈爾濱銀行、中原銀行簽署合作協(xié)議，3月中又見了盛京銀行代董事長。

王健林已著手準(zhǔn)備境內(nèi)外發(fā)債融資。1-2月，大連萬達(dá)商管發(fā)行了兩筆合計7億美元的境外債；3月份又宣布，擬發(fā)行20億元的銀行間債券。

整體來看，大連萬達(dá)商管的外部融資能力在減弱。過去兩年，其籌資性現(xiàn)金流一直處在凈流出狀態(tài)，單是2022年，就凈流出300.36億元。

今年初發(fā)行的兩筆境外債，息票率高達(dá)11%，也側(cè)面說明融資難度變大。

兩個月前，大連萬達(dá)商管還向上交所提交注冊一筆60億規(guī)模的公司債，遭證監(jiān)會問詢，要求說明籌資活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負(fù)的原因。

萬達(dá)商管暫未回復(fù)。

融資難度大，王健林轉(zhuǎn)而質(zhì)押、減持上市公司股權(quán)，來獲取貸款和現(xiàn)金。

1月，王健林將持有的萬達(dá)酒店65.04%股份質(zhì)押給淡馬錫以獲取貸款。

3-4月，王健林又先后兩次減持萬達(dá)電影股票，以減持當(dāng)日的收盤價計算，合計套現(xiàn)約15億元。

出于對萬達(dá)商業(yè)流動性的擔(dān)憂，5月，穆迪下調(diào)萬達(dá)商管公司家族評級至“Ba2”，列入下調(diào)觀察名單。

這意味著，王健林后續(xù)的境外融資難度會加大。

虛假繁榮？

陷入債務(wù)窘境，王健林旗下業(yè)務(wù)未受大波動，大連萬達(dá)商管作為核心資產(chǎn)，業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定。

債券報告顯示，2022年大連萬達(dá)商管收入為 491.88億元，同比增長4.86%，主要得益于商場規(guī)模的增長。

截至去年底，旗下萬達(dá)廣場新開業(yè)55座，累計項(xiàng)目達(dá)到473個，管理商業(yè)面積6556萬平方米。

珠海萬達(dá)商管是由大連萬達(dá)商管分拆出來的輕資產(chǎn)部分，也是王健林正在推進(jìn)的上市主體，主要負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的運(yùn)營，賺取租金收入和商戶運(yùn)營收入，現(xiàn)金流要比做開發(fā)穩(wěn)定。

天眼查顯示，大連萬達(dá)商管持有70.15%珠海萬達(dá)商管股份。

截至2022年底，珠海萬達(dá)商管總資產(chǎn)228.86億元，所占體量不大，卻占據(jù)收入的半壁江山。

2022年，其商業(yè)運(yùn)營收入、利潤分別為271.20億元、129.84億元。

在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬達(dá)商場的數(shù)量還在增加。截至去年底，在建萬達(dá)廣場有187個。

萬達(dá)廣場的招商能力，曾是王健林沖擊上市的信心來源。截至2022年底，旗下商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

只是，這些亮眼的數(shù)據(jù)，是否是虛假繁榮，需要打個問號。

3月，一位萬達(dá)員工指出，萬達(dá)商管旗下的商戶業(yè)績、出租率、客流等數(shù)據(jù)，真實(shí)性存疑。

據(jù)稱，萬達(dá)實(shí)施嚴(yán)格的考核指標(biāo)，要求租戶收繳、招商率實(shí)現(xiàn)100%。在實(shí)體商業(yè)遭遇疫情沖擊時期，這幾乎是不可能完成的任務(wù)，一線員工只能“造假”。

“商戶雖然不欠萬達(dá)集團(tuán)的，但不少欠項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理的?！?/p>

一位萬達(dá)員工告訴《21CBR》記者，為了完成收租率指標(biāo)，有的經(jīng)理有時會先為商戶墊付租金，之后再讓商戶慢慢還。

一位業(yè)內(nèi)人士也向記者指出，每個商場都做到100%招商率，幾乎是不可能的，尤其是一些非中心城區(qū)商圈，招商比以前要難很多。

記者實(shí)地探訪也到看，部分萬達(dá)廣場的出租情況并不理想，比如廣州白云、番禺的萬達(dá)廣場，室內(nèi)不少商鋪空置，周末午餐時間，除了餐飲區(qū)域，商場內(nèi)的客流量不大。

珠海萬達(dá)商管第四次沖擊IPO，按照對賭協(xié)議，留給王健林的時間不多了。