村集體房屋出租需交什么稅

姜正富

隨著越來越多的新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（以下稱村莊）作為特別法人參與市場行為，繳納相關(guān)稅費(fèi)成為農(nóng)村財務(wù)人員必須掌握的業(yè)務(wù)。村莊對外出租房屋一般需要繳納增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，房屋在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的，還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

一、增值稅

營改增后，出租房屋應(yīng)該繳納增值稅。一般納稅人增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人增值稅征收率為5%。村莊一般屬于小規(guī)模納稅人，以5%增值稅征收率計算房屋出租應(yīng)納增值稅金額，計算公式為：應(yīng)繳納增值稅額=含稅租金收入÷（1＋稅率）×稅率。

增值稅起征點(diǎn)規(guī)定：按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）；按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。近年來，隨著我國對小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠力度不斷加大，逐步將其免稅標(biāo)準(zhǔn)提高至月銷售額3萬元。2019年國家對小微企業(yè)進(jìn)一步普惠性減稅，對主要包括小微企業(yè)、個體工商戶和其他個人的小規(guī)模納稅人，從2019年1月1日至2021年12月31日，將增值稅起征點(diǎn)由月銷售額3萬元提高到10萬元（按季度申報的，季度銷售額提高到30萬元）。所以村莊從2019年1月起，月租金收入10萬元以下的（按季度申報的季度收入30萬元以下的）免收增值稅，同時免征城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

【例1】甲村、乙村在縣城都有房屋空置，從2019年1月起將房屋對外出租，租期都是2年。甲村房屋2000平方米，月租金40000元；乙村房屋7000平方米，月租金140000元。甲村、乙村都屬于小規(guī)模納稅人，租金屬含稅收入。計算甲村、乙村應(yīng)繳納增值稅。

計算甲村月銷售額=含稅租金收入÷（1＋5%）=38095.24元，低于增值稅起征點(diǎn)，免征增值稅。

計算乙村月銷售額=含稅租金收入÷（1＋5%）=133333.33元，高于增值稅起征點(diǎn)，應(yīng)繳納增值稅。

乙村應(yīng)繳納增值稅額=含稅租金收入÷（1＋5%）×5%=6666.67元。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅（簡稱城建稅）

城市維護(hù)建設(shè)稅是具有附加稅性質(zhì)的一種稅，它是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計稅依據(jù)，納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。計算公式：應(yīng)納城建稅額=(增值稅+消費(fèi)稅)×適用稅率。

【例2】（接上例），計算甲村、乙村應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

甲村因免征增值稅，所以也免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

乙村應(yīng)納城建稅額=(增值稅+消費(fèi)稅)×適用稅率=6666.67×5%=333.33元。

三、教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加也是具有附加稅性質(zhì)的一種稅，它以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計稅依據(jù)，按3%的稅率征收。計算公式：應(yīng)納教育費(fèi)附加額=(增值稅+消費(fèi)稅)×稅率（3%）。

【例3】（接例1），計算甲村、乙村應(yīng)繳納教育費(fèi)附加。

甲村因免征增值稅，所以也免征教育費(fèi)附加。

乙村應(yīng)納教育費(fèi)附加額=(增值稅+消費(fèi)稅)×3%=6666.67×3%=200元。

四、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅采用比例稅率，其計稅依據(jù)分為按照房產(chǎn)余值計征和按房產(chǎn)租金收入計征。按照房產(chǎn)余值計征的，按照出租房屋的房產(chǎn)原值扣除10%—30%后的余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。村莊出租房屋一般按房產(chǎn)租金收入計征房產(chǎn)稅，計算公式：應(yīng)納房產(chǎn)稅額=租金收入×稅率(12%)。

根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定“房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅”和第五條規(guī)定“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額”，村莊在計算應(yīng)納房產(chǎn)稅時，應(yīng)先計算是否繳納增值稅。繳納增值稅的，應(yīng)納房產(chǎn)稅額=含稅租金收入÷（1＋增值稅稅率）×房產(chǎn)稅稅率(12%)；免征增值稅的，應(yīng)納房產(chǎn)稅額=含稅租金收入×房產(chǎn)稅稅率(12%)。

【例4】（接例1），計算甲村、乙村應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

甲村免繳增值稅，其應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=含稅租金收入×房產(chǎn)稅稅率(12%)=40000×12%=4800元。

乙村繳納了增值稅，其應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=含稅租金收入÷（1＋增值稅稅率）×房產(chǎn)稅稅率(12%)=16000元。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是根據(jù)實(shí)際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。一般規(guī)定每平方米的年稅額為：大城市1.5元—30元；中等城市1.2元—24元；小城市0.9元—18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元—12元。實(shí)際交納單位稅額以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定為準(zhǔn)，其計算公式：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

【例5】（接例1），房產(chǎn)所在稅務(wù)部門規(guī)定每平方米的年稅額3.6元，計算甲村、乙村應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

甲村1月應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額÷12=2000×3.6÷12=600元。

乙村1月應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額÷12=7000×3.6÷12=2100元。

六、印花稅

村莊出租房屋，應(yīng)于簽訂合同時按雙方訂立的書面租賃合同所書租賃總金額的千分之一貼花。稅額不足1元的，按1元貼花。其計算公式：應(yīng)納印花稅額=租金總額×稅率(0.1%)。

【例6】（接例1），計算甲村、乙村應(yīng)繳納印花稅。

甲村租金總額=40000×24=960000元；

乙村租金總額=140000×24=3360000元。

甲村應(yīng)繳納印花稅=租金總額×0.1%=960000×0.1%=960元。

乙村應(yīng)繳納印花稅=租金總額×0.1%=3360000×0.1%=3360元。

七、綜合案例

山東省規(guī)定：自2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

【例7】山東省青島市丙村是小規(guī)模納稅人，從2019年1月起將其在農(nóng)村空置的一處房屋出租3年，房屋5000平方米，每月租金（含稅）115500元。

計算丙村出租房屋不含稅租金=115500÷（1+5%）=110000元，超過增值稅起征點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

計算每月應(yīng)繳納增值稅=110000×5%=5500元。

計算每月按50%應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=5500×1%×50%=27.5元。

計算每月按50%應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=5500×3%×50%=82.5元。

計算每月按50%應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=110000×12%×50%=6600元。

計算簽訂合同時應(yīng)繳納印花稅=3×12×115500×0.1%×50%=2079元。

因房屋在農(nóng)村，不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

【例8】山東省青島市丁村是小規(guī)模納稅人，從2019年1月起將其在縣城（稅務(wù)部門規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米的年稅額1元）空置的一處房屋出租1年，房屋480平方米，每月租金（含稅）9450元。

計算丁村出租房屋不含稅租金=9450÷（1+5%）=9000元，低于增值稅起征點(diǎn)，免征增值稅，同時免征城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

計算丁村每月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=9450×12%×50%=567元。

乙村1月應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=480×1÷12=40元。

計算簽訂合同時應(yīng)繳納印花稅=9450×12×0.1%×50%=56.7元。