韓國(guó)房地產(chǎn)“冰與火”的背后是什么？

李格

“安居樂業(yè)”是以稻米為食的東亞百姓終極的人生追求，但在韓國(guó)，房?jī)r(jià)和就業(yè)卻成為坡上巨石，即使化身西西弗斯向著高處掙扎也難以戰(zhàn)勝荒謬的現(xiàn)實(shí)。自韓國(guó)央行加息以來，韓國(guó)飛漲的房?jī)r(jià)終于有了回落的跡象，早已翻番的首爾房?jī)r(jià)如水晶球般易碎，爆裂飛濺的碎片卻劃傷了最底層的沒有參與炒房游戲的年輕租客。

過去五年中，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)持續(xù)走高，在政府的刺激政策下掀起了全民乃至世界范圍內(nèi)的購(gòu)房投資熱潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮幫助韓國(guó)政府成功應(yīng)對(duì)了疫情帶來的負(fù)面影響。暴漲之后出現(xiàn)暴跌，炒房落潮如期而至，2023年韓國(guó)公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。在首爾，部分公寓價(jià)格下跌了30%至40%，成交量更是暴跌70%以上。

“傳貰房”無法傳世

28歲的金優(yōu)琥（音譯）因?yàn)槔U納租房押金已經(jīng)負(fù)債3100萬韓元（約合人民幣17萬元），更可怕的是她無權(quán)繼續(xù)居住在所租的“傳貰房”內(nèi)。如此匪夷所思的荒誕現(xiàn)實(shí)在韓國(guó)首爾、仁川、京畿道和釜山等地頻頻上演。讓越來越多的打工人房財(cái)兩失的“傳貰房”究竟是什么？可以說，“傳貰房”即是此次韓國(guó)樓市崩盤的加速器。

傳貰房，又被稱為全租房，是一種韓國(guó)特色的租房模式。租客若有意租房，需要繳納房屋市值的50%—80%作為租房押金，兩年租房期滿后，房東會(huì)將押金原路返還給租客，租客退房給房東。兩年內(nèi)，租房者并不需要繳納房租，房東靠著租客提供的巨額押金繼續(xù)投資房產(chǎn)，并以傳貰房的方式出租或者入駐資本市場(chǎng)，租約內(nèi)押金所產(chǎn)生的利息或其他收益均歸房東所有。但并非所有年輕人都有資本負(fù)擔(dān)巨額的租房押金，于是銀行開通了押金貸款業(yè)務(wù)，年輕人憑借個(gè)人信用和工作即可輕松貸款。

低利率時(shí)代，年輕的租客只需要承擔(dān)極低的銀行貸款利息就可以住進(jìn)昂貴住宅，房東可以將大額押金投資生財(cái)，銀行也通過龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取不菲的利差收入，這種租客省錢、房東賺錢、銀行生錢的三贏模式大大推動(dòng)了傳貰房的應(yīng)用和普及。

這種看似完美的房屋租賃模式可以追溯到19世紀(jì)后期。農(nóng)耕社會(huì)的田產(chǎn)傳統(tǒng)讓韓國(guó)人對(duì)土地有著深深的占有執(zhí)念，轉(zhuǎn)讓短期產(chǎn)權(quán)以置換流動(dòng)資金是韓國(guó)民間的普遍傳統(tǒng)。19世紀(jì)后期，大城市面臨住房供給不足的社會(huì)問題，傳貰房制度開始發(fā)展。

上世紀(jì)70年代初，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，導(dǎo)致人口迅速涌入資源有限的城市，房屋需求遠(yuǎn)超供給，因此房東成為市場(chǎng)主導(dǎo)者，全租房模式下租客只需要承擔(dān)水電燃?xì)獾馁M(fèi)用就可以置換房屋短期的使用權(quán)，而房東也可以通過這種方式實(shí)現(xiàn)“無息借用資金”的金融目的。2008年金融危機(jī)后，韓國(guó)央行大幅調(diào)低基準(zhǔn)利率，傳貰房再獲青睞。利率越低，和同等規(guī)格的月租房相比，租客所承擔(dān)的住房成本就越少，房東和租客在降低持有房屋成本的同時(shí)，降低了房屋信貸負(fù)擔(dān)，便于從金融機(jī)構(gòu)獲得更多房貸，房東傳貰房大盤愈發(fā)壯大。高峰時(shí)期，傳貰房占據(jù)70%的韓國(guó)租房市場(chǎng)。

在傳貰房的推動(dòng)下，韓國(guó)樓市進(jìn)入擊鼓傳花的瘋狂節(jié)奏，創(chuàng)下了5年內(nèi)連漲80%的樓市“奇跡”。炒房客在傳貰房制度下不停增加杠桿，名下十幾套全租房簡(jiǎn)直易如反掌，傳貰房創(chuàng)下的繁榮似乎即將“傳世”。然而，這種杠桿泡沫下的虛假繁榮，只能在房?jī)r(jià)上漲、利率較低、市場(chǎng)正常的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)，稍有不慎，隱雷爆破，資金斷鏈，可憐的租客便會(huì)房財(cái)兩失。

加息靴子落地，房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳水

低利率周期中，傳貰房是房?jī)r(jià)上漲的加速器；加息周期中，傳貰房則成為房?jī)r(jià)暴跌的推手。傳貰房的杠桿成就了低成本入局的炒樓游戲，飄紅的價(jià)格屏蔽了局內(nèi)人的風(fēng)險(xiǎn)警示，人們?cè)跒榉績(jī)r(jià)狂歡的同時(shí)，已然忘卻支撐著脆弱杠桿鏈條的，是隨時(shí)可能改變的“利率”。

疫情期間，全球多國(guó)為了最大限度減少疫情帶來的負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響，央行大開水龍頭閥門，進(jìn)行多輪降息，給低迷的經(jīng)濟(jì)財(cái)政下猛藥。素來“鷹派”的韓國(guó)央行不僅降息，還出臺(tái)了多輪財(cái)政政策刺激消費(fèi)。

大水漫灌、沉疴猛藥后的韓國(guó)通脹飆升、房?jī)r(jià)飛漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)核心通脹達(dá)4.8%，韓國(guó)多戶住宅基準(zhǔn)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)36%。2021年8月，韓國(guó)央行成為全球首個(gè)加息的央行，主動(dòng)刺破泡沫的勇氣并沒有挽救告急的市場(chǎng)。經(jīng)過數(shù)輪加息后，韓國(guó)平均押貸款利率調(diào)整到5%至6%，這大大增加了投資房產(chǎn)和全租房產(chǎn)的資金成本，選擇全租房模式的中青年所承擔(dān)的押金貸款利息，已經(jīng)遠(yuǎn)超月租房的每月租金，這導(dǎo)致大量租客無法負(fù)擔(dān)高昂貸款，從全租房改為月租房。韓國(guó)租賃合同中，月租房的數(shù)量首次超過了全租房。

擊鼓傳花的鼓點(diǎn)漸弱，由于全租房租戶減少，房東無法再用新租戶的押金償還舊租戶的保證金，全租房市場(chǎng)進(jìn)入“入不敷出”的市場(chǎng)狀態(tài)。唯一的選擇是變賣價(jià)位下行的房產(chǎn)，“買漲不買跌”的心態(tài)又導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷，在一次次降價(jià)中無人接盤，成交量甚至跌至2006年以來的最低水平。

加息靴子的落地回聲，在韓國(guó)的租賃市場(chǎng)中尤為明顯，這是因?yàn)楠?dú)特的全租房制度加速了利率的傳導(dǎo)。傳統(tǒng)金融體系中的家庭單位貸款規(guī)避了高利率風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚L(zhǎng)期固定的利率模式對(duì)短期的利率變化傳導(dǎo)速度較為緩慢。而在韓國(guó)的傳貰房模式下，并非人人都能承擔(dān)巨額的房屋租金，選擇傳貰房租房模式的年輕人，常常以個(gè)人名義向銀行貸款，此部分貸款則是基于短期浮動(dòng)利率，此外，這部分貸款在合同終止時(shí)需繳還本金。加息后，租金貸款成本已經(jīng)遠(yuǎn)超月租房成本，租客紛紛選擇放棄傳貰房租房模式，并要求房東退換押金以歸還銀行貸款本金，以致出現(xiàn)擠兌。

加息帶來的連鎖反應(yīng)讓許多房東措手不及，房東此時(shí)手中的現(xiàn)金流已經(jīng)全部投注在房產(chǎn)中，面臨大額的資金回流需求他們不得已出售手中的房產(chǎn)，供大于求的房產(chǎn)市場(chǎng)加速了韓國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格下行。這種連鎖反應(yīng)加劇了社會(huì)恐慌氣氛，傳貰房模式經(jīng)歷前所未有的信任危機(jī)，租客紛紛退租，爆雷的房東越來越多，違約出逃的房東遺留下斷裂的巨額資金鏈條，“詐騙事件”涌現(xiàn)。

韓國(guó)住房和城市保障公司（HUG）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底共有2073起傳貰房押金被吞案件，其中拖欠金額最大的業(yè)主累計(jì)欠下646億韓元（約合人民幣3.54億元）的租戶押金。據(jù)HUG稱，2022年因傳貰房還款失敗而提出的保險(xiǎn)索賠增加了一倍多，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.17萬億韓元（約合人民幣64億元）。不斷涌現(xiàn)的房東“老賴”用別人的錢加杠桿押注房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)下行的當(dāng)下變成一個(gè)個(gè)巨無霸失信人。對(duì)于租客來說，幸運(yùn)的是，保險(xiǎn)公司還在履行賠付業(yè)務(wù)，不幸的是，并不是每一個(gè)全租房租客都有為押金投保。買不起房子的年輕人只是在租房的當(dāng)口，就突然因?yàn)槌捶靠偷呢澙繁成弦惠呑佣紵o法償還的債務(wù)，這種悲劇荒誕又冤枉。

20世紀(jì)70年代，日本的“失落一代”因泡沫經(jīng)濟(jì)破碎而長(zhǎng)期落寞?！坝肋h(yuǎn)上漲的首爾房?jī)r(jià)奇跡”如今徹底破碎，跳水跌穿的背后，同樣是韓國(guó)年輕一代吞下苦果。時(shí)代的塵埃，落到每個(gè)人頭上都是一座山，當(dāng)山與山相連，就匯成一代人的無法逾越的悲歌。