分期收款銷售的房企會計與稅務(wù)處理你做對了嗎

黃繆丹

由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式發(fā)生了明顯變化，分期收款銷售業(yè)務(wù)也隨之出現(xiàn)。政府部門為了推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和運行，頒布了一系列稅收政策，同時改善了有關(guān)會計規(guī)則。但因為會計處理和稅務(wù)處理有著明顯差別，房地產(chǎn)企業(yè)也有著一定的特殊性，因此需要采取合理的處理方式。

所謂分期收款銷售，是指商品已經(jīng)售出，但貨款分期收回的一種銷售方式，這是企業(yè)普遍采用的銷售模式。在分期周期非常長、商品金額非常大的交易中，適合采取這種方式，可以降低消費者的經(jīng)濟(jì)壓力。由于樓盤售價相較于其他產(chǎn)品偏高，分期收款銷售可以從根本上滿足消費者的需求。但因為貸款回收周期長，因此常面臨較高的交易風(fēng)險。

會計處理和稅務(wù)處理遵循的基本原則

我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)企業(yè)提出了一定的要求，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須符合以下幾項需求才可以實施出售商品的會計確認(rèn)工作：要求房地產(chǎn)企業(yè)把出售商品的權(quán)利交給購買方，購買方承擔(dān)商品后期的所有風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)不可以繼續(xù)掌握商品的管理權(quán)及其他所有權(quán)的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)也不能對已經(jīng)出售的商品有效控制；針對分期收款銷售的項目，應(yīng)當(dāng)保持精準(zhǔn)性和可靠性，提升業(yè)務(wù)收入金額確定的準(zhǔn)確性，確保該項金額與實際情況相符；在商品交易期間，產(chǎn)生的成本應(yīng)當(dāng)有精準(zhǔn)可靠的特征；分期收款銷售中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益必須為企業(yè)所用。

結(jié)合我國頒布的企業(yè)會計收入準(zhǔn)則可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)分期收款銷售業(yè)務(wù)和稅務(wù)處理涉及兩項原則，分別是企業(yè)所得稅處理原則以及預(yù)征土地增值稅處理原則。在土地增值稅中，確定具體的納稅發(fā)生時間。不過在營業(yè)稅改增值稅試點實施過程中，納稅出現(xiàn)的時間是獲取銷售款項憑證的當(dāng)天，也就是為納稅人開具發(fā)票的當(dāng)天，該時間是協(xié)議合同的付款日期。在分期收款銷售業(yè)務(wù)所得稅處理過程中，《企業(yè)所得稅實施條例》提出了企業(yè)和購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同期間，按照合同的收款日期和商品總價進(jìn)行確定。

通過分析會計和稅務(wù)處理原則可以看出，兩者有著諸多差別，房地產(chǎn)企業(yè)會計確定的業(yè)務(wù)經(jīng)營額并不是稅務(wù)處理中應(yīng)當(dāng)繳納的稅額，而且會計確定時間和會計收入發(fā)生了變動，對納稅義務(wù)發(fā)生時間并不會產(chǎn)生不良影響?；诖?，在房地產(chǎn)分期收款銷售業(yè)務(wù)開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠一次性全部確定產(chǎn)證過戶、房產(chǎn)支付和風(fēng)險轉(zhuǎn)移承擔(dān)的業(yè)務(wù)收入。

分期收款銷售業(yè)務(wù)的會計與稅務(wù)處理差異

分期收款銷售業(yè)務(wù)在具體實施中有著諸多差異，對差別的不同處理產(chǎn)生的影響也是不一樣的。為了提升會計信息效率，減少納稅成本，需要充分協(xié)調(diào)分期收款，綜合性處理稅務(wù)和會計。稅務(wù)和會計處理過程中還存在明顯的差異性。

遵循分期收款銷售業(yè)務(wù)理念。第一，普通類型分期收款銷售。分期收款銷售產(chǎn)品是指商品已經(jīng)完成交付，并采取分期貸款進(jìn)行銷售。此類銷售方式具體的應(yīng)用要點表現(xiàn)為，企業(yè)將商品交給購貨方，也就是說，購貨方獲取了商品的所有權(quán)。在滿足基本需求的基礎(chǔ)上，依照實際情況簽訂合同，確定各項條件。分期收回貸款主要是在結(jié)算過程中，與風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移無任何聯(lián)系，企業(yè)可以不需要依照合同約定的收款日期對收入加以確定。在納稅義務(wù)時間確定方面，增值稅條例中明確提出，當(dāng)天獲取銷售款各項憑證時，按照不同的銷售結(jié)算方式，劃分為賒銷和分期收款方式。采取相關(guān)的方式銷售貨物，按照合同約定的收貨日期確定收入。第二，分期收款銷售具備一定的融資性質(zhì)。在稅務(wù)處理中，一般是借助稅法處理，通過實施分期收款銷售業(yè)務(wù)開展銷售活動。一般情況下，不會對普通的分期收款銷售或融資性質(zhì)的分期收款銷售加以區(qū)分。也可以合同約定的收款日期為主，有效明確收入。無論是具備融資性能的分期收款，還是普通類型的分期收款，兩者收入確定時間都有著一定的差異性。受此種差異性的影響，獲取的財務(wù)報表和相關(guān)銷售額完全不一樣。針對這種情況，應(yīng)加倍重視，采取有效實施。針對收款銷售業(yè)務(wù)，企業(yè)可以結(jié)合實際情況做好相關(guān)作業(yè)，比如延期處理。如果延期獲取的貸款具有融資性質(zhì)，那么將信貸提供給供貨方的時候，企業(yè)可以按照協(xié)議價格的具體價值獲取相應(yīng)的金額，務(wù)必確保合同內(nèi)控制協(xié)議價款和公允價值。

根據(jù)是否存在書面合同。購銷雙方如果簽訂了書面合同，當(dāng)確定納稅義務(wù)時間時，《增值稅暫行條例》中明確提出，以分期收款以及賒銷等多種類型的形式銷售貨物。購銷雙方尚未簽訂書面合同的情況下，當(dāng)確定納稅義務(wù)時間時，相關(guān)文件提出，銷售貨物過程中，可以分期收款和賒銷形式為主，沒有書面合同或書面合同尚未確定約定收款日期的，為發(fā)出貨物的當(dāng)天。從中可以看出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)情況受書面合同的影響。因此，必須按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范性簽訂書面合同，避免由于提前繳納稅款而導(dǎo)致的貨幣價值受損。

根據(jù)增值稅專用發(fā)票是否先開。第一，未到收入確定時間卻已經(jīng)開出發(fā)票。分期收款銷售有利于企業(yè)發(fā)展的方式為，在分期確定收入時，分期開具發(fā)票或者收到增值稅銷項稅額時才出具發(fā)票。第二，已經(jīng)到了確認(rèn)時間開具發(fā)票。針對各種情況，在分期收款銷售合同中，以稅法規(guī)定分期開具發(fā)票或者收到銷售稅額以后開具發(fā)票才有利于企業(yè)獲益。

在房地產(chǎn)企業(yè)對分期收款銷售業(yè)務(wù)收入計算過程中，會計處理和稅務(wù)處理有著諸多不同之處，且產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響也是不一樣的?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升企業(yè)內(nèi)部控制會計信息質(zhì)量，減少納稅成本輸出，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)，及時調(diào)整會計處理和稅務(wù)處理方法，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。