利率降了，你會買房嗎？

嚴(yán)沁雯

對于房地產(chǎn)市場而言，密集出臺的政策貫穿了2022年全年。

降低首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管……據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去一年全國房地產(chǎn)市場累積調(diào)控政策超過1120次。

但受多重因素影響，頻出的利好政策尚未產(chǎn)生明顯提振效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，比2021年下降24.3%。

體現(xiàn)在居民貸款數(shù)據(jù)上，根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，住戶貸款增加3.83萬億元。兩者間的分化，被業(yè)內(nèi)人士視為房地產(chǎn)市場投射下的居民部門主動降杠桿。

需要指出的是，當(dāng)下居民投資房產(chǎn)的邏輯似乎已發(fā)生改變。經(jīng)歷過去一年，透過購房者的眾生百態(tài)，新的敘事已然呈現(xiàn)。新年伊始，市場低利率旋鈕啟動，買房人的買與不買，成為左右樓市能否躍起的需求端關(guān)鍵因素。

從“排隊等放款”到“排隊等還款”

汪蘭于2021年上半年購入自己人生的第一套房，彼時，她從某大行申請了約100萬元的房貸。然而，曾花費近半年時間才等到銀行放款的她沒有想到，本定在春節(jié)前提前還貸的計劃面臨推遲。

據(jù)汪蘭貸款所在行相關(guān)業(yè)務(wù)人員反饋，現(xiàn)在辦理提前還貸業(yè)務(wù)需要等待約兩個月。與之形成鮮明對比是，目前申請首套房貸最快只需三周即可放款。

以上現(xiàn)象并非孤例，2022年下半年以來，各大社交平臺上關(guān)于“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊辦理業(yè)務(wù)，購房者遇到的銀行要求包括但不限于“需支付違約金”“提高最低還款金額”“限制還款次數(shù)”等。

《財經(jīng)》記者以購房者身份詢問某股份行上海地區(qū)貸后服務(wù)中心，工作人員反饋近期咨詢提前還貸的客戶確有增多，辦理業(yè)務(wù)需提前一個月預(yù)約，等待時間“最長不會超過30天”。對于還貸已滿12個月的客戶來說，無需支付違約金。同時該行要求提前還款最低金額為5萬元。

當(dāng)下這輪“提前還貸潮”其實早有預(yù)演，自2022年上半年起，社交平臺上便涌現(xiàn)多個關(guān)于提前還貸經(jīng)歷的分享。彼時據(jù)多位銀行貸款客戶經(jīng)理反饋，咨詢提前還貸的客戶較此前增多，但實際辦理此項業(yè)務(wù)的人數(shù)尚處正常值。

情況在近期似乎有所改變。有購房者告訴《財經(jīng)》記者，2022年初其曾通過銀行App在線上辦理提前還款業(yè)務(wù)，當(dāng)時并不需要排隊且當(dāng)日即通過；而在2023年1月初，該行App便顯示2月預(yù)約額度已滿。更有購房者表示，其申請房貸所在銀行不接受線上提前還款，需前往線下貸后服務(wù)中心進(jìn)行辦理。

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前出現(xiàn)“提前還貸熱”，一方面是由于房貸利率下行，此前房貸利率較高的業(yè)主希望通過此種方式減少利息支出；另一方面，部分業(yè)主有金額較大“閑錢”，又缺乏理想資產(chǎn)配置。

汪蘭告訴《財經(jīng)》記者，自幾十萬元的理財產(chǎn)品到期后一直未找到合適的投資標(biāo)的，提前將一部分房貸還清的想法隨之出現(xiàn)：“理財怕虧損，存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少，提前還款節(jié)省的利息就當(dāng)理財了。”

不過，并非所有銀行存在額度緊張的現(xiàn)象。華南地區(qū)某股份行支行貸款經(jīng)理表示，在該行申請辦理提前還貸的客戶并不算多。

對此有銀行業(yè)人士指出：“房貸對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，少數(shù)業(yè)主選擇提前還房貸對銀行來說提前收回本金，拓展信貸空間；但對部分銀行來說，短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有一定壓力。”

2022年9月16日，廣東惠州仲愷高新區(qū)一處樓盤開盤，吸引不少購房者前往現(xiàn)場看房、購房。圖/視覺中國

“保交樓”平抑供給端風(fēng)險

“提前還貸”被曾經(jīng)以較高利率申請房貸的購房者視作“理財”，不僅有當(dāng)前房貸利率下行的影響，亦與缺乏合適投資標(biāo)的有關(guān)。但從另一個角度來看，以上反映了購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

曹麗于2021年初在長三角某城市購入房產(chǎn)，近兩年來房價基本處于“橫盤”狀態(tài)。而她的心態(tài)也從“期盼能升值”到“漲不漲無所謂，住著開心就好”。

在這背后是需求端的疲軟，從央行數(shù)據(jù)來看，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，住戶貸款增加3.83萬億元。

“從存量增速上看，居民部門貸款同比增速已經(jīng)回落到5.4%，居民存款同比增速則上升到17.3%，兩者出現(xiàn)明顯的背離，而此前長期都是居民貸款增速要遠(yuǎn)高于存款增速。分化的背后是房地產(chǎn)市場不景氣，居民部門2022年主動降杠桿的趨勢。”海通證券指出。

在業(yè)內(nèi)人士看來，購房者心態(tài)的變化與其對供給端風(fēng)險的擔(dān)憂似乎不無關(guān)系。

2022年中，一封來自江西某樓盤的業(yè)主的公開信牽出“爛尾樓”現(xiàn)象。據(jù)悉，該樓盤在2021年5月停工，業(yè)主要求2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月停止還貸。隨后，河南、湖南、湖北、廣西等地發(fā)生“停貸”事件，引發(fā)市場關(guān)注。預(yù)售資金監(jiān)管問題亦被重新被置于聚光燈下。

身處江西的甄珍曾親歷“停貸”事件，其購房所在樓盤原定于2022年6月交付，但由于開放企業(yè)資金出現(xiàn)流動性問題，項目一度處于停工狀態(tài)?！拔覀兠總€月都背負(fù)著幾千塊的房貸，說要‘停貸只是希望樓盤盡快動工?！睂τ谒筒糠制诜抠徺I者來說，2022年的深刻記憶來自久未封頂?shù)臉欠俊?/p>

彼時，包括國有大行、股份行及城商行在內(nèi)的十余家銀行對此作出回應(yīng)，大部分銀行在披露停貸樓盤涉及的逾期按揭貸款金額的同時，均表示“風(fēng)險可控”。同時，監(jiān)管部門及多個地方政府部門亦作出表態(tài)。

由供給側(cè)風(fēng)險引發(fā)的民生問題受到高度重視，2022年7月“保交樓”首次出現(xiàn)在中央政治局會議內(nèi)容中。隨后的8月和11月，央行先后推出2000億元“保交樓”專項借款和面向六家商業(yè)銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計劃。

與此同時，關(guān)系到“保交樓”能否實施落地的房地產(chǎn)融資支持政策亦密集發(fā)布。

2022年11月，先有央行、銀保監(jiān)會出臺“金融支持房地產(chǎn)十六條”，支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放（“第一支箭”），后有中國銀行間市場交易商協(xié)會宣布擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)大（“第二支箭”），再到證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施（“第三支箭”），從信貸、債券、股權(quán)三個渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資政策支持。

多項政策支持下，房企融資規(guī)模有所回升。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。

“最近又去樓盤看了一下，看樣子是都封頂了，希望能在2023年拿到房?！弊?022年所購樓盤停工后，時不時跑去工地觀察是否復(fù)工構(gòu)成了甄珍的日常。

不過，信心修復(fù)顯然需要時間。據(jù)另一位購房人介紹，其所購樓盤并未有大的進(jìn)展：“工程陸續(xù)做了一些，不過去年因為疫情又耽誤了，交付時間在之前承諾的日期上延期了?！?/p>

有行業(yè)人士告訴《財經(jīng)》記者：“雖然從政策來看，2022年底起房企融資通道正逐漸寬松，但從目前傳導(dǎo)到資金端的實際狀況來看還是相對較弱?！?/p>

在此背景下，“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”依舊是監(jiān)管部門的新年工作重點。

2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，提出針對具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”和“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。

“此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“利率降了，我還在觀望”

供給端的融資狀況有望改善，需求端情況如何？

“您的貸款利率已于1月1日從4.65%調(diào)為4.3%，后續(xù)還款計劃已相應(yīng)調(diào)整?！?2023年初陶睿便收到銀行提醒——過去一年央行的三次降息給他帶來了實際的優(yōu)惠。

陶睿的房貸利率掛鉤貸款市場報價利率（LPR）、重定價日為每年1月1日。2022年，五年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。據(jù)其計算，按照30年等額本息的方式計算，其所申請的200萬元商業(yè)貸款調(diào)整后房貸月供將減少約415元，一年節(jié)省利息支出約為4980元。

對于購房者來說，房貸利率優(yōu)化政策貫穿2022年全年，監(jiān)管部門接連釋放利好消息。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會宣布首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

9月，央行、銀保監(jiān)會明確對部分符合條件城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；同時，公積金貸款利率時隔七年再次下調(diào)，五年以上公積金貸款利率降至3.1%。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，根據(jù)央行掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

房貸利率優(yōu)化調(diào)整持續(xù)至2023年，1月5日，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)三個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前已有城市房貸利率有所調(diào)整。據(jù)貝殼研究院，70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件，主要為二線和三四線城市。由于政策落地需要一定的時間，截至2023年1月16日，符合條件的城市中僅太原和唐山下調(diào)首套房貸利率至3.8%。

“此次政策是對2022年9月階段性放松政策的常態(tài)化安排。隨著動態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，其調(diào)整會更加高頻。”貝殼研究院指出。

然而對于潛在購房者來說，謹(jǐn)慎仍是當(dāng)前部分人的態(tài)度。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年百城居民置業(yè)意愿調(diào)查》，計劃于2023年進(jìn)行購房的占比僅為40%。

“擔(dān)心背上債后的生活，一是無法保證將來收入可以一直支撐房貸，二是覺得現(xiàn)在人口出現(xiàn)負(fù)增長，可能會影響手中房子出手?！币晃徽幱诳捶侩A段的購房者表達(dá)了自己的擔(dān)憂。

不過從市場情況來看，情況或許發(fā)生細(xì)微改變。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月首套主流利率平均為4.10%，環(huán)比上行1BP（基點）。

另據(jù)國泰君安研報，2023年第一周，一線城市銷售面積為82.9萬平方米，按周增長63%，同時也錄得自2022年四季度以來新高?？紤]到需求端的支持政策，更多的二線城市也有望在春節(jié)期間看到銷售的復(fù)蘇。“需求端刺激政策將在2023年常態(tài)化”。

“從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的消除還需要點時間。2023年是房價指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

（應(yīng)受訪者要求，汪蘭、曹麗、甄珍、陶睿為化名）