加大政策力度，爭取房地產(chǎn)實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”

倪鵬飛

當前房地產(chǎn)市場形勢比較嚴峻，采取措施穩(wěn)住市場已是共識，但需清醒準確把握房地產(chǎn)市場形勢的特征、性質(zhì)，準確地分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產(chǎn)政策目標與措施。此前中央經(jīng)濟工作會議有關房地產(chǎn)的政策措施我們做了學習，我有六點思考。

第一點思考是，近期市場呈現(xiàn)快速但不失速的下行。具體表現(xiàn)在：下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動；房地產(chǎn)主要指標的變化不同等。

第二點思考是，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場調(diào)整。從性質(zhì)上判斷，是由于市場在高飽和高位平穩(wěn)狀態(tài)下，外部沖擊發(fā)出的一次深度調(diào)整。但沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。房地產(chǎn)下行的原因，總結起來就是：沖擊在環(huán)境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

第三個思考是，中國房地產(chǎn)有條件實現(xiàn)軟著陸。一是因為中國房地產(chǎn)還有巨大的結構潛力；二是因為中國房地產(chǎn)市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行；三是過去一年不斷加碼的政策使得市場風險得到控制，下行但沒有失速。

第四個思考是，中國房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解的一些風險。首先要化解四個新房市場供給端的風險，具體包括債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產(chǎn)貶值風險。其次要防范七個潛在風險，具體包括房地產(chǎn)整體風險、系統(tǒng)性金融風險、財政風險、系統(tǒng)性經(jīng)濟風險、外部沖擊風險、預期敏感風險、政策落實不當風險。另外，外部沖擊風險、預期敏感風險等是原因性的風險，也需要防范。

第五個思考是，有條件又有風險怎么辦？爭取實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”。目標是順應著陸、換擋和轉型的發(fā)展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險。必須加大政策力度，力爭實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，讓市場及預期反轉。

第六個思考是，未來要實現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，要實現(xiàn)三個趨勢決定的四個任務：防風險、軟著陸、換擋速、轉模式。這四個任務是相互促進的，但又有輕重緩急。對此建議：1.減緩沖擊是條件。通過加快復蘇經(jīng)濟，增加收入，擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊；2.保證交樓是重點。要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資；3.處置債務是要務。要探索建立政府引導、社會參與的房地產(chǎn)引導基金，加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負債表，構建企業(yè)新開發(fā)模式；4.擴大需求是基礎。從需求端來說，要放寬購房條件，降低購房成本；5.穩(wěn)定房價是關鍵。房價下降有助于降低生活和商務成本，但要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施；6.扭轉預期是保障。

（本文為作者2022年12月18日在“《財經(jīng)》年會2023：預測與戰(zhàn)略”上的發(fā)言，有刪減）

學術觀點

設立城市商業(yè)銀行的積極影響

廈門大學 陳勇兵 陳永安

東北財經(jīng)大學 王貝貝

“金融如何支持創(chuàng)業(yè)：基于城市商業(yè)銀行設立的自然實驗”

《世界經(jīng)濟》2022年第12期

促進金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展是當前“保市場主體，穩(wěn)經(jīng)濟基本盤”的關鍵之策。本文借助1994年-2011年中國城市商業(yè)銀行分批分次設立的自然實驗，利用工商注冊企業(yè)數(shù)據(jù)考察了地區(qū)金融發(fā)展對創(chuàng)業(yè)活動的影響。研究發(fā)現(xiàn)，城市商業(yè)銀行的設立顯著提高了地區(qū)新企業(yè)成立的數(shù)量，且地區(qū)創(chuàng)業(yè)質(zhì)量沒有明顯下降。此外，城市商業(yè)銀行緩解地區(qū)創(chuàng)業(yè)融資約束的具體機制并不是傳統(tǒng)的銀行競爭加劇和信貸供給擴張，而是通過發(fā)揮本地信息優(yōu)勢緩解地區(qū)銀企間信息不對稱現(xiàn)象，促進了地區(qū)具有比較優(yōu)勢行業(yè)的創(chuàng)業(yè)。本文強調(diào)了地區(qū)性和全國性銀行機構之間的互補性關系，為中國如何發(fā)揮銀行間比較優(yōu)勢、優(yōu)化全國金融系統(tǒng)結構以支持實體經(jīng)濟發(fā)展的政策調(diào)整提供了微觀證據(jù)。

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資料來源：《財經(jīng)》APP