農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無效后如何處理

鐘京濤

案? ?例

2005年12月，某市居民甲與X村村民乙簽訂《房屋買賣協(xié)議》（以下簡稱案涉房屋買賣協(xié)議），雙方約定：（1）乙將其位于X村26號宅院（占地面積222平方米，房屋建筑面積51平方米，以下簡稱案涉宅基地及房屋）轉(zhuǎn)讓給甲，總價款3.8萬元；（2）甲為改善居住條件翻蓋及擴(kuò)建房屋，乙負(fù)責(zé)與大隊及鄰居協(xié)調(diào)；（3）遇征地拆遷及政府可以辦理“集體土地建設(shè)用地使用證”更名時，乙應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理，拆遷補(bǔ)償?shù)仁找鏆w甲所有。協(xié)議簽訂當(dāng)天，在村委會主任及會計等人見證下，甲一次性付清款項，乙出具收據(jù)并交付案涉宅基地的土地使用證，村委會在購房合同上加蓋了公章。此后，甲居住生活在案涉宅基地及房屋內(nèi)。乙出售房屋后又在村內(nèi)取得另一處宅基地蓋新房居住至今。

2017年4月，乙以案涉房屋買賣違反國家政策為由訴至人民法院，請求確認(rèn)案涉房屋買賣協(xié)議無效、甲退還案涉宅基地及房屋并歸還集體土地使用證。甲認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且經(jīng)村委會同意并蓋章認(rèn)可，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；案涉房屋買賣協(xié)議履行完畢達(dá)10余年之久，已過訴訟時效；乙已經(jīng)擁有另一處宅基地，要回該宅院將違反“一戶一宅”政策；乙在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下惡意毀約，違背公序良俗和誠實(shí)守信原則，應(yīng)承擔(dān)全部違約法律責(zé)任。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋買賣協(xié)議因違反城市居民不得購置農(nóng)村宅基地的國家政策規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。合同無效前提下，甲關(guān)于超過訴訟時效主張不成立，當(dāng)事人雙方負(fù)有返還原物、恢復(fù)原狀的義務(wù)。隨后作出民事判決：案涉房屋買賣協(xié)議無效，甲將案涉宅基地及房屋騰退給乙并退還集體土地使用證。甲不服一審判決，提起上訴。

二審法院判決駁回上訴，維持原判。甲仍不服，申請再審。2018年3月，再審法院裁定駁回甲的再審申請，同時，釋明甲的損失賠償可另行起訴解決。

2019年2月，甲向一審人民法院提起訴訟，請求判令乙承擔(dān)案涉房屋買賣協(xié)議無效的全部法律責(zé)任，并返還購房款3.8萬元、賠償信賴?yán)鎿p失（按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價計算）188萬元。乙辯稱，案涉院落尚未列入拆遷范圍，賠償宅基地區(qū)位補(bǔ)償價沒有事實(shí)及法律依據(jù)；買賣協(xié)議無效的法律后果是雙方各自返還財產(chǎn)，案涉房屋多年被甲占有應(yīng)支付的使用費(fèi)要從購房款返還額中扣除，宅院應(yīng)恢復(fù)原狀。人民法院受理后委托某房地產(chǎn)評估公司對案涉宅基地及房屋進(jìn)行了評估，評估公司出具的《評估報告》顯示，案涉宅基地及房屋評估總價為168萬元（其中，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價為162萬元，房屋價值為3.8萬元，其他地上附著物價值2.2萬元）。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，甲與乙簽訂的案涉房屋買賣協(xié)議已被認(rèn)定無效，現(xiàn)甲已經(jīng)將案涉房屋返還乙，乙應(yīng)當(dāng)返還甲購房款并賠償甲因此遭受的損失，甲要求賠償宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的訴訟請求合理，具體賠償金額應(yīng)在區(qū)位補(bǔ)償價162萬元評估價值基礎(chǔ)上根據(jù)雙方過錯程度確定，在綜合考慮合同無效對雙方當(dāng)事人的影響、平衡買賣雙方利益基礎(chǔ)上，按3：7的過錯責(zé)任分配比例酌情確定為113萬元；對于乙主張的涉案院落及其所屬村莊目前尚未列入拆遷范圍、未進(jìn)入拆遷程序從而不予補(bǔ)償?shù)囊庖?，因?qū)徟袑?shí)踐中均以宅基地區(qū)位補(bǔ)償價作為農(nóng)村房屋買賣協(xié)議確認(rèn)無效案件信賴?yán)鎿p失的計算標(biāo)準(zhǔn)之一，故該答辯意見不成立。隨后，一審法院作出判決：乙返還甲購房款3.8萬元，賠償甲宅基地區(qū)位補(bǔ)償價113萬元。乙不服一審判決，以不應(yīng)賠償宅基地區(qū)位補(bǔ)償價為由提起上訴。二審法院認(rèn)為，一審法院根據(jù)雙方的過錯程度及評估價值酌情予以確定賠償額準(zhǔn)確，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院判決駁回上訴，維持原判。乙仍不服，以按照3：7的分配利益承擔(dān)責(zé)任法律適用不當(dāng)為由，申請再審。

疑? ?惑

1.如何認(rèn)定農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓行為的法律效力？

2.如何確定不動產(chǎn)交易中信賴?yán)鎿p失賠償金額？

分? ?析

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的法律效力問題。宅基地使用權(quán)是我國法律中較為特殊的一項不動產(chǎn)權(quán)利，由于涉及廣大農(nóng)民的居住權(quán)益保護(hù)問題，該權(quán)利的設(shè)立、行使和轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，不允許轉(zhuǎn)讓給農(nóng)民集體成員以外的人。鑒于宅基地制度的重要性和復(fù)雜性，宅基地使用制度改革正在逐步探索和穩(wěn)步推進(jìn)，宅基地使用權(quán)主體、客體與權(quán)能等方面內(nèi)容目前主要通過國家政策調(diào)整，并未在法律法規(guī)層面固定下來。

我國《民法典》第三百六十三條沿襲原《物權(quán)法》規(guī)定，明確宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。將“國家有關(guān)規(guī)定”作為特殊依據(jù)在法律層面予以認(rèn)可。從有關(guān)政策規(guī)定來看，2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》等一系列政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。因此，在司法實(shí)踐中，除歷史原因等特定情形外，對于城鎮(zhèn)居民購買宅基地的協(xié)議基本按無效處理，即使村委會同意也不例外。

本案中，甲作為城市居民并非案涉宅基地所在農(nóng)民集體成員，案涉宅基地買賣顯然違反“國家有關(guān)規(guī)定”；村委會對案涉房屋買賣協(xié)議蓋章確認(rèn)，只能視為村委會對買賣行為的認(rèn)可，可證明房屋交易事實(shí)存在，而不能證明案涉房屋買賣關(guān)系合法有效，在當(dāng)事人一方不符合主體要求、未辦理法定審批手續(xù)的情況下，房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。對此，本案一審、二審和再審法院均一致認(rèn)定買賣協(xié)議無效，符合當(dāng)前法律政策精神。

關(guān)于信賴?yán)鎿p失賠償額確定問題。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定無效并非意味著出賣方可隨意違約，根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)交易合同確認(rèn)無效后，過錯方還要賠償對方的損失。如何確定損失數(shù)額，便涉及信賴?yán)姹Ｗo(hù)問題。

近年來，信賴?yán)鎿p失賠償在不動產(chǎn)買賣合同糾紛案件司法判決中頻繁出現(xiàn)，其主要依據(jù)是《民法典》第五百條關(guān)于當(dāng)事人在訂立合同中有違背誠信原則的行為造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定。例如，在不動產(chǎn)買賣合同案件中，如當(dāng)事人簽訂了預(yù)約合同，因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因?qū)е路课葙I賣合同未能訂立的，如預(yù)約合同中對違約責(zé)任沒有約定或約定不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失的，守約方可以要求違約方賠償信賴?yán)鎿p失。

關(guān)于信賴?yán)鎿p失賠償數(shù)額的確定，需要考慮如下三方面因素。一是信賴?yán)鎿p失范圍或總金額確定。當(dāng)前對于信賴?yán)鎿p失金額的確定雖有不同認(rèn)識，但多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為如果僅考慮已支付資金的利息損失，而不考慮土地房屋的增值等因素，有失公平。因此，當(dāng)前司法實(shí)踐中對于該問題的認(rèn)識基本趨于一致，即認(rèn)為信賴?yán)鎿p失金額既包括當(dāng)事人為締約所支付的費(fèi)用及資金成本，也包括所失利益，主要是不動產(chǎn)增值或因信賴合同有效而喪失另行訂立其他有利合同的機(jī)會成本。充分考慮所失利益，也是從制度上讓不誠信一方付出相應(yīng)代價以維護(hù)誠實(shí)守信市場交易秩序的客觀需要。在農(nóng)村房屋買賣合同確認(rèn)無效案件的審判實(shí)踐中，信賴?yán)鎿p失額一般按照“已支付房屋價款及利息+宅基地區(qū)位補(bǔ)償價”的標(biāo)準(zhǔn)確定，對于宅基地區(qū)位補(bǔ)償價計算，各地規(guī)定有所不同。例如，北京市規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。二是當(dāng)事人過錯程度和責(zé)任分擔(dān)。主要從雙方違約主觀故意程度、責(zé)任大小、履約情況、因違約所獲收益，以及守約方支付的交易成本、雙方對損失擴(kuò)大是否存在責(zé)任等方面公平合理來確定。在農(nóng)村宅基地買賣合同確認(rèn)無效后的過錯分擔(dān)方面，由于出賣方在原有房屋出售多年后請求確認(rèn)合同無效并要求返還房屋明顯有悖誠信原則，多數(shù)司法判決認(rèn)定其承擔(dān)主要過錯責(zé)任。三是依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則酌情確定信賴?yán)鎿p失的賠償金額。本案中，人民法院在通過專業(yè)評估確定宅基地區(qū)位補(bǔ)償價基礎(chǔ)上，按3∶7的比例明確甲乙雙方責(zé)任分擔(dān)，符合公平原則。

本案再審法院經(jīng)審理認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)按過錯程度各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審、二審法院根據(jù)雙方過錯程度及評估價值酌情予以確定責(zé)任分擔(dān)比例，判決乙賠償甲宅基地區(qū)位補(bǔ)償價113萬元，符合法律規(guī)定和公平合理原則。隨后裁定，駁回乙的再審申請。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）