落戶新政背景下西安市引進人才住房問題分析

張依玲

【摘 ?要】2017年西安市開始實施落戶新政策，在新政策的引導(dǎo)下，加之西安市一系列人才引進政策的實施，大量優(yōu)秀人才涌入西安。人才引進對于西安市的發(fā)展提供了動力，但是也引發(fā)了引進人才住房問題。論文采用“現(xiàn)狀分析—存在問題分析—提出對策建議”的思路，對落戶新政背景下西安市引進人才住房問題進行分析。

【關(guān)鍵詞】落戶新政；引進人才；住房

【中圖分類號】C964；F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）01-0052-03

1 落戶新政背景下西安市引進人才住房現(xiàn)狀分析

西安市為了落實中央關(guān)于推進戶籍制度改革的要求，以及滿足大西安建設(shè)的人才需求，2017年，西安市落地實施新的戶籍政策，自實施以來，西安市對戶籍政策也在不斷作出調(diào)整。具體調(diào)整日期和內(nèi)容如表1所示。

2017年3月1日，為了吸引更多優(yōu)秀人才加入國家中心城市、新一線城市——西安的建設(shè)中來，西安市實施了“零門檻”戶籍政策。在史上最寬松的落戶政策引導(dǎo)下，非常多的人才涌入西安，這也讓西安市的人口數(shù)量大幅度提升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年落戶西安的人數(shù)為257 420人，落戶新政實施后的當(dāng)年2017年3～12月，西安的落戶人數(shù)為244 576人。2018年全年共計795 167人，加上2017年3～12月的落戶人數(shù)，共有1 052 587人落戶西安。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，落戶新政策實施不到兩年時間，就有100多萬人選擇落戶西安，大概為2012-2016年落戶人數(shù)增長總量的3.6倍。

2 落戶新政背景下西安市引進人才住房存在問題分析

2.1 存在問題

2.1.1 居住面積小

居住面積能夠直接反映出居住的品質(zhì)。從調(diào)查來看，由于西安房價不斷上漲、租金不斷上漲，導(dǎo)致引進人才居住的房屋面積較小。走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多初到西安市的年輕畢業(yè)生居住方式選擇自己租房或者與他人合租。自己租房往往選擇較為便利的城中村或者面積較小的老舊小區(qū)，居住面積??；與他人合租的房子總體面積較大，多為兩室一廳或三室一廳，但是合租人每人使用一個房間，公共區(qū)域共用，空間也比較小。無論是哪種居住方式，空間都比較小，只能滿足最基本的生活需要，滿足不了人才對便利生活、享受生活、舒適生活的需要，而剛開始上班的年輕一族往往住房狀況達(dá)不到舒適的要求，更不用說享受這一級別了。同時，居住空間小也影響人才的心理健康，此外，合租混住這種方式也會影響到年輕人的隱私。

2.1.2 居住環(huán)境欠佳

大部分引進的年輕人才來到西安工作的初期，都是采用租房住的方式，但是，西安租房市場在管理方面比較亂，存在租房過程中交易混亂、管理不善等問題，同時，小區(qū)環(huán)境差、生活出行不方便也是一個突出的問題。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多年輕人為了節(jié)省房租，租住在老舊小區(qū)，也有多人合租在較遠(yuǎn)區(qū)域的，其居住環(huán)境都比較差。

2.1.3 住房距離工作地較遠(yuǎn)

由于西安市外來引進人才的工作地大部分在高新區(qū)或者經(jīng)開區(qū)，但是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)寸土寸金，房屋租金較高，對于剛來西安的年輕人才來說，高租金使他們不得不選擇較遠(yuǎn)區(qū)域來降低生活成本。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年輕人上下班的通勤方式，大部分選擇地鐵，而地鐵不同線路之間切換非常頻繁，地鐵站數(shù)在10站左右的也很多，這反映了年輕人租住地距離上班地較遠(yuǎn)的事實。同時，在調(diào)查通勤費用時，發(fā)現(xiàn)大部分年輕人平均每天的通勤費用在15～20元，公共交通出行費用較高，這也反映了租住地距離工作地較遠(yuǎn)。另外通勤時間30分鐘到90分鐘的人占比超過50%。

2.1.4 收入水平和住房偏好存在矛盾

西安引進的年輕人才月工資水平在3 000～6 000元，與西安市平均工資水平相比，他們的工資水平屬于中等，說明他們依靠自己來買房不容易。加之西安市房價增長較快，導(dǎo)致他們的收入水平不足以支撐他們的住房偏好。隨著年齡的增長和中國傳統(tǒng)安居思想的影響，年輕人要想扎根西安，最終還是會選擇買房，這就導(dǎo)致引進人才的收入水平與住房偏好之間存在矛盾。

2.1.5 人才住房福利覆蓋面窄

西安市的人才住房福利主要包括4種方式：政府的高級人才公寓、租賃房、購房補貼和租賃補貼。高級人才公寓主要面向高層次的人才，量少、要求高；人才租賃房中的公租房覆蓋面窄，申請周期長、難度大。而引進人才中大部分為初中級人才，高級人才占比較低，由此來看，西安市的人才住房福利只能覆蓋少部分，對于大部分來說，很難享受到政府的住房福利，引進的年輕人才主要靠自己解決住房問題。

2.2 導(dǎo)致問題的原因分析

2.2.1 市場方面的原因

第一，房價過快上漲。自2017年以來，受政策影響、落戶新政的實施，西安市房價開始快速增長。無論是主城區(qū)還是新區(qū)，房價都突破萬元一平方米。以雁塔區(qū)為例，在2016年6月時的均價為7 578元/m2，但是到了2018年6月份的均價達(dá)到15 010元/m2，同期相比房價翻了一番。這幾年，西安市房價上漲比較熱門的區(qū)域包括：高新區(qū)、曲江新區(qū)、灃東新城等，雖然政府出臺了限購政策，但是難擋房價上漲的熱情。調(diào)查來看，導(dǎo)致西安市房價快速上漲的原因主要包括以下幾個方面：西安一系列大力引進人才的政策以及國家新一線城市發(fā)展的大力推進；西安市在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的持續(xù)建設(shè)；西安市城市魅力大漲，西安不僅是陜西省的西安，更是整個西北的西安；投資性購房較多。房價的過快增長，就會影響到人才的引進，畢竟住房是關(guān)系民生的頭等大事。第二，就業(yè)形勢嚴(yán)峻。這幾年西安市就業(yè)形勢總體比較穩(wěn)定，但是受到經(jīng)濟下行影響，加上后疫情時代背景，導(dǎo)致勞動力市場供大于求，就業(yè)形勢比較嚴(yán)峻。西安市當(dāng)?shù)馗咝６?，每年?yīng)屆畢業(yè)人數(shù)多，而且受當(dāng)?shù)厮枷胗绊?，六成以上畢業(yè)生會選擇留在西安工作，再加上外來引進人才涌入西安勞動力市場，這就導(dǎo)致找工作競爭異常激烈，畢業(yè)生就業(yè)壓力增大。讓一些年輕人望而生畏，甚至產(chǎn)生“西漂”的內(nèi)心恐慌。近年來，雖然西安市政府也制定了一些有針對性的就業(yè)政策，但是效果一般。第三，住房租賃市場混亂。大部分引進的年輕人才初來西安的住房方式選擇租房，但是西安市租房市場管理存在一些問題，隨著人才的大量涌入，讓本就管理不太規(guī)范的市場存在的問題更加突出。為了謀取利益，一些中介機構(gòu)散布虛假房屋信息，夸大宣傳，一房多租，在租房時添加不合理條款等，這些行為損害的是引進人才的住房利益，也會影響他們對西安市的印象。

2.2.2 政策方面的原因

第一，保障性住房分布不合理。近幾年，為了緩解引進人才住房問題，西安市出臺了很多保障性住房政策，其中就包括政府保障性住房建設(shè)，如公租房建設(shè)、經(jīng)濟適用房建設(shè)，但是保障性住房分布不合理。從西安市各區(qū)分布來看，位于二環(huán)內(nèi)城區(qū)的保障性住房比較少，原因是二環(huán)內(nèi)屬于中心城區(qū)，建筑群成熟，建筑密度大，拆改和新建難度大。保障性住房在曲江、浐灞等區(qū)域較多，但是這些區(qū)域距離高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)兩大辦公聚集地較遠(yuǎn)。這對于年輕人才來說，增加了日常通勤費用。從生活便利的角度，保障房的邊緣化也不便于日常出行。第二，人才安居準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)高。2017年，西安市政府出臺了《西安市人才安居辦法》，目的是解決引進人才的住房問題。《西安市人才安居辦法》中對引進人才進行了明確分類，共劃分為5類：A、B、C、D、E。針對不同類別的人才，政府有不同的人才安居辦法。針對A、B、C、D類人才，主要是以地方建設(shè)和籌集的高級人才公寓為主，不少于5 000套。對于E類人才，主要以申請公租房、住房補貼方式為主，住房補貼標(biāo)準(zhǔn)為300元/月。但是這些安居標(biāo)準(zhǔn)實施效果卻一般，對于A、B、C、D類人才來說，他們學(xué)歷層次高，就業(yè)較好，收入可觀，因此他們的住房問題本就不大，但是對于E類人才來說占大多數(shù)，人數(shù)多，就業(yè)形勢嚴(yán)峻，收入中等，資金積累慢，他們的住房需求才更突出，才是需要政府重點關(guān)注的群體。

2.2.3 人才自身方面的原因

西安市引進的大多為畢業(yè)生，年齡為25～35歲，他們正是成家立業(yè)的時候，隨著年齡變大，他們的住房需求越來越突出，最初上班幾年還可以滿足于租房住，但是年齡增大，需要結(jié)婚時，就會產(chǎn)生買房需要，而政府的經(jīng)濟適用房太少、條件高，他們買房以自己購買商品房為主。所以引進人才就會在工作收入與買房條件之間進行權(quán)衡，過高的房價讓他們力不從心，望樓生畏，進而產(chǎn)生消極情緒。

3 落戶新政背景下西安市引進人才住房保障改進建議

3.1 市場方面

3.1.1 增加就業(yè)崗位，提高人才收入

改善就業(yè)環(huán)境，使引進人才實現(xiàn)更好更充分的就業(yè)，以此增加收入，才能從根本上為解決住房問題提供資金支持。建議西安市從以下幾個方面來做：一是進一步發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，充分發(fā)揮第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)優(yōu)勢，增加第三產(chǎn)業(yè)的勞動力吸納能力。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是三大產(chǎn)業(yè)中占比最大、就業(yè)人數(shù)最多的產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)涵蓋范圍廣，就業(yè)面寬，人才吸納性好。西安市應(yīng)該對服務(wù)業(yè)進行引導(dǎo)與扶持，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進服務(wù)業(yè)就業(yè)。二是支持小微企業(yè)發(fā)展。西安市的小微企業(yè)占比超過50%，小微企業(yè)數(shù)量眾多，能夠吸納大量的人才。西安市對小微企業(yè)進行扶持。對于符合吸納就業(yè)條件的小微企業(yè)，政府可給予創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款、職業(yè)培訓(xùn)、社會保險、稅收等政策支持。三是提高就業(yè)服務(wù)質(zhì)量。政府要做好引進人才的服務(wù)工作，尤其是在就業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障方面多下功夫。

3.1.2 加強住房租賃市場管理

一是加強住房租賃企業(yè)從業(yè)人員資格審查素質(zhì)培養(yǎng)。住房租賃企業(yè)在招聘時要選擇正直和具有道德感的員工，對擬招聘員工要嚴(yán)格進行資格審查和職業(yè)能力測試，提高市場準(zhǔn)入門檻。同時，在就業(yè)培訓(xùn)中強化職業(yè)素養(yǎng)，以此提升行業(yè)的能力與素養(yǎng)。只有經(jīng)過層層篩選，經(jīng)過測試考核的人員才允許上崗工作。二是加強合同管理。買方在與中介機構(gòu)簽訂買賣合同、租賃合同時，一定要在合同中明確寫出雙方的責(zé)任和義務(wù)，并注明合同終止的賠償條款，幫助租賃者和買方規(guī)避一些風(fēng)險。三是政府要制定符合市場現(xiàn)狀的相關(guān)政策和法律，來規(guī)范市場操作行為。

3.1.3 提高租賃房品質(zhì)

當(dāng)前的租賃市場問題是居住環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施不全、物業(yè)管理不夠人性化，甚至還存在安全隱患。為此，政府不僅要依靠市場來調(diào)節(jié)，更要進行政策引導(dǎo)與干涉，應(yīng)對出租的房屋提出詳細(xì)的規(guī)定和規(guī)范，將出租市場細(xì)致化、透明化。另外，房地產(chǎn)市場可通過打造互聯(lián)網(wǎng)透明平臺，日益形成高質(zhì)量的住房租賃品牌，讓引進的年輕人才放心租房、放心居住，展現(xiàn)西安風(fēng)采。

3.2 政府方面

3.2.1 住房福利分層次提供，擴大覆蓋面

政府在面對不同層次人才的住房需求時，要有不同的、針對性強的政策來匹配。西安市可借鑒上海、深圳等一線城市的人才層次劃分和人才居住辦法，分層次地進行人才住房政策安排。對于高層次人才的住房政策，要考慮到高層次人才的需求特點，滿足他們對于高品質(zhì)住房的需求。高層次人才數(shù)量較少，滿足他們的需求比較好實現(xiàn)，但是初中級人才數(shù)量龐大，占比很高，他們是大多數(shù)，如何妥善解決他們的住房問題，才是問題的核心。隨著物價上漲、房屋租金水漲船高，買房房價更是一路飆升，每個月300元的住房補貼顯然太少，而公租房申請周期長、難度大，市場上還存在魚龍混雜現(xiàn)象。政府可考慮提高補貼，優(yōu)化公租房申請流程，規(guī)范公租房市場的方法，來提高初中級層次人才的住房條件。

3.2.2 完善人才住房管理機制

西安市在制定人才保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)時要充分考慮準(zhǔn)入門檻的高低。對比來看，西安市準(zhǔn)入門檻較高。在A、B、C、D、E五類人才中，只有被認(rèn)定為A、B、C、D四類人才，才有保障性住房，而E類人才沒有保障性住房，只有每個月的300元住房補貼最多補貼3年，或者申請公租房。A、B、C、D四類人才認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)非常高，只有少部分引進人才滿足，大部分人才屬于E類。顯然從住房來看，人才住房管理機制存在不合理地方。在人才認(rèn)定中，也存在造假、蒙混過關(guān)現(xiàn)象。政府應(yīng)該從這幾個方面入手：一是加大人才資格審查力度，利用技術(shù)手段進行甄別；二是建立人才誠信檔案，一旦發(fā)現(xiàn)造假或提供虛假信息來套取政策紅利行為，立即納入黑名單；三是完善當(dāng)前西安市的人才住房管理辦法，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行優(yōu)化，使政策向大多數(shù)傾斜，滿足大部分人的住房需求。

3.3 人才自身方面

3.3.1 平和心態(tài)面對住房問題

西安市近兩年的房價快速上漲，給人才造成購房的心理壓力。面對過快上漲的房價，引進人才要調(diào)整心態(tài)，正確看待。首先，解決住房問題不僅購買商品房一條路徑，還有政府的經(jīng)濟適用房和租賃住房；其次，財富積累需要過程和時間，隨著工作穩(wěn)定收入提升，買房壓力也會逐漸變小。

3.3.2 樹立合適的置業(yè)觀念

人才作為高素質(zhì)的人群，置業(yè)住房觀念也應(yīng)該與時俱進。房子不在于多大，適合自己的才是最好的。因此，在置業(yè)時，不要一味追求多大面積，或者高配置，選擇適合區(qū)域、適合配置，才是最佳選擇。俗話說，先上車再換車，因此，在財富積累初期，可以根據(jù)自身及家庭情況，購買適中的面積房子，后續(xù)隨著收入上漲，考慮置換。

4 結(jié)論

城市發(fā)展依靠人才，人才是城市發(fā)展的主動力。隨著西安市建設(shè)國家中心城市的步伐不斷加快，高層次人次的需求缺口逐步加大，人才引進工作的重要性和緊迫性日益凸顯。希望西安市能優(yōu)化人才引進住房政策，不斷提高住房保障，吸引更多人才。

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