樓市第三支箭能否破局？

嚴(yán)躍進(jìn)

2022年第四季度房地產(chǎn)政策最核心的動(dòng)作，或體現(xiàn)為第三支箭政策的發(fā)布?？茖W(xué)分析第三支箭的政策內(nèi)容和效應(yīng)，同時(shí)從更高角度理解其對房企的深層次影響，將有助于我們更清晰把握政策要義，同時(shí)清晰預(yù)判企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)向。

第三支箭的本質(zhì)是股權(quán)融資

2022年11月28日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》。證監(jiān)會表示，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度。此次政策明確“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，其即為第三支箭的概念。

對于證監(jiān)會的政策表述，在此前的一些會議上其實(shí)已經(jīng)有相似的基調(diào)闡述。其中在2022年金融街論壇年會上，證監(jiān)會主席易會滿表示，“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃……，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資”。此處提及了“改善資產(chǎn)負(fù)債表”的概念和“股權(quán)融資”的概念。2022年11月22日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，此次會議明確，努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況。據(jù)此可以認(rèn)為，證監(jiān)會提及的第三支箭，絕非突然之事，而是積極吻合了第四季度高層對穩(wěn)融資、穩(wěn)房企的新定調(diào)新部署。此次第三支箭圍繞股權(quán)融資，提出了數(shù)量較多、內(nèi)容豐富的政策工具箱，包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金的作用。

第三支箭已成功射出，結(jié)合此前的信貸政策和債券融資政策，也說明“三箭合一”為房企拓寬融資渠道、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)等發(fā)揮了積極的作用。第一，從融資層面看，此次股權(quán)融資政策尤其是重組、再融資、私募等領(lǐng)域的政策支持，將極大改善房企的融資狀況。以私募基金為例，在房地產(chǎn)目前依然有高風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，此類資金的介入具有較好的優(yōu)勢，其可以形成定制化、點(diǎn)對點(diǎn)的金融服務(wù)，同時(shí)有助于更好地化解房企的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)狀況。第二，股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負(fù)債規(guī)模、同時(shí)增強(qiáng)投資者對房企投資的長期性穩(wěn)定性等特點(diǎn)，且資金的用途方面更加廣泛和全面。甚至此類政策可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問題。

相關(guān)政策的落地正有序推進(jìn)

第三支箭的政策，受到了房企的積極關(guān)注和好評。最早落地的政策為再融資，尤其以湖北的福星股份動(dòng)作最快。在證監(jiān)會第三支箭政策發(fā)布的第二天即2022年11月29日，福星股份就發(fā)布了關(guān)于籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。此次公告指出，為積極響應(yīng)相關(guān)政策，滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高盈利能力及綜合競爭力，福星股份擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。福星股份后，包括華發(fā)股份、嘉凱城等企業(yè)也陸續(xù)發(fā)布類似公告和方案，而且此類方案下，資金的投放更加具有多元化特征。比如說2022年12月5日金科股份的公告顯示，再融資政策下的募集資金，將用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以及償還部分債務(wù)本息、增加補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

另外一類動(dòng)作則在于并購重組。新政發(fā)布后一周，陸家嘴、招商蛇口、格力地產(chǎn)3家國資背景的涉房企業(yè)積極行動(dòng)，籌劃并購重組。最受大家關(guān)注的是格力地產(chǎn)的重組業(yè)務(wù)。2022年12月8日，格力地產(chǎn)披露了重大資產(chǎn)重組預(yù)案和定增內(nèi)容。此次重組的內(nèi)容是，格力地產(chǎn)擬向珠海市國資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的珠海免稅公司100%的股權(quán)。本次重大資產(chǎn)重組如順利完成，格力地產(chǎn)將持有珠海免稅100%的股份，上市公司將置入行業(yè)前景良好、競爭優(yōu)勢突出、盈利能力較強(qiáng)的免稅業(yè)務(wù)?？紤]到此類重組業(yè)務(wù)過去有嘗試但不成功，所以可以認(rèn)為，證監(jiān)會政策下，重組業(yè)務(wù)快速開啟，利好房企資源高效整合。

目前看，第三支箭的政策下，再融資和并購重組動(dòng)作相對多，而其他動(dòng)作暫時(shí)還比較少。但隨著新一輪政策的持續(xù)放松，預(yù)計(jì)后續(xù)各類新操作和新模式也會加快出現(xiàn)。以REITs為例，在2022年12月8日首屆長三角REITs論壇上，會議明確后續(xù)REITs的創(chuàng)新試點(diǎn)將覆蓋到商業(yè)地產(chǎn)即寫字樓、購物中心等物業(yè)。此類表述，也有助于房企進(jìn)一步利用此類金融工具，積極盤活存量資產(chǎn)。類似例子都說明，第三支箭的政策，既有救急效應(yīng)，也有持續(xù)發(fā)力的特征，對于2023年房企借力金融工具謀劃發(fā)展具有非常重要的作用。

第三支箭的作用不會局限于融資層面

第三支箭受到了各個(gè)房企的較好反饋和評價(jià)。一些房企認(rèn)為，當(dāng)前其屬于此類政策的受益者，也會積極用好此類政策，為后續(xù)企業(yè)的新一輪發(fā)展增添新動(dòng)力。

實(shí)際上，除了擴(kuò)大融資層面，此次第三支箭政策，也會發(fā)揮前兩支箭所不具備的功能。就目前看，信貸政策的投放和債券的發(fā)行，比較集中在一些優(yōu)秀的大型房企身上。而第三支箭相對門檻會低一點(diǎn)，各類房企都可以去嘗試和落實(shí)。如此次提及的福星股份，其屬于區(qū)域型公司。這也說明，此次政策對于此類區(qū)域型公司將帶來非常好的效應(yīng)，即利好新一輪的發(fā)展。另外一個(gè)例子是華夏幸福。其在2022年12月1日發(fā)布公告顯示，擬通過此類非公開發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資。該房企的例子也說明，一些涉險(xiǎn)的房企，也具有較好的選擇權(quán)或主動(dòng)性。若是按其他兩類融資，可能風(fēng)險(xiǎn)或不確定性還比較大。而通過第三支箭的方式，則可以更好地確保企業(yè)快速獲得融資，這對于此類企業(yè)快速擺脫市場壓力和經(jīng)營壓力，具有非常好的意義。總體上，區(qū)域型公司和涉險(xiǎn)房企都要充分理解第三支箭的新含義。

當(dāng)然，第三支箭的作用，不僅僅局限于融資層面。能夠和此類金融工具靠攏，本身就體現(xiàn)了企業(yè)的新姿態(tài)和新動(dòng)向。我們認(rèn)為，有此類第三支箭動(dòng)作的企業(yè)，本身就屬于經(jīng)營面總體依然穩(wěn)健的企業(yè)，或者說企業(yè)有持續(xù)發(fā)力的潛質(zhì)和動(dòng)力。此類信號的發(fā)出，有助于此類企業(yè)改善經(jīng)營環(huán)境和修復(fù)外部對其的評價(jià)。從地方政府、投資者和購房者等角度去看，有積極的融資動(dòng)作，無論是再融資還是并購重組，都說明此類企業(yè)在資金面、經(jīng)營面等方面朝著積極的方向演進(jìn)，后續(xù)相關(guān)政策和業(yè)務(wù)等都有進(jìn)一步優(yōu)化的可能。從地方政府角度看，對于此類企業(yè)，要納入所在城市重點(diǎn)支持的對象之中。對于投資者來說，后續(xù)各類金融支持和合作的業(yè)務(wù)也會加快重啟，而不是持過去的猜忌或懷疑的心態(tài)。對于購房者來說，此類企業(yè)動(dòng)作積極，也釋放了房屋銷售穩(wěn)健和安全的信號，自然也利好此類企業(yè)后續(xù)房屋的銷售工作。