融創(chuàng)絕境求生

李惠琳

融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌再次上演“絕境求生”。

3月以來(lái)，融創(chuàng)先是公布了百億美元境外債務(wù)重組方案，有望“續(xù)命”三年，年報(bào)也如約而至。

脫險(xiǎn)上岸之路，孫宏斌邁出了一大步，但仍需努力。

財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年融創(chuàng)累計(jì)虧損超276億元，加上2021年虧損383億元，兩年虧掉了約660億元。

樓市低迷，銷(xiāo)售回血緩慢。去年融創(chuàng)的合同銷(xiāo)售金額為1693億元，同比下降71.6%；收入為967.5億元，同比減少51.2%。

慢慢走出流動(dòng)性危機(jī)，孫宏斌還有多個(gè)關(guān)卡要闖。

奮力化債

融創(chuàng)的流動(dòng)性危機(jī)始于去年3月，無(wú)法刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)，公司股票停牌。

兩個(gè)月后，以四筆美元債違約為開(kāi)端，其債務(wù)像雪球般越滾越大，孫宏斌鮮少在公開(kāi)場(chǎng)合露面。

今年3月底，孫宏斌現(xiàn)身“融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組說(shuō)明會(huì)”，反思融創(chuàng)此次危機(jī)，是管理層戰(zhàn)略失誤，“有外界環(huán)境的因素，更本質(zhì)的還是自己的問(wèn)題造成的”。

他指出，原本融創(chuàng)是按照三條紅線(xiàn)的要求，控制發(fā)展節(jié)奏，降低杠桿。

但追求規(guī)模的慣性，在投資上過(guò)于樂(lè)觀(guān)和激進(jìn)，管理上也存在權(quán)力過(guò)于下放等問(wèn)題，導(dǎo)致安全墊不夠厚，沒(méi)能經(jīng)受住這一輪考驗(yàn)。

孫宏斌特別提到，2021年上半年的那輪拿地。6個(gè)月內(nèi)，融創(chuàng)在全國(guó)四處掃貨，累計(jì)拿下82宗地塊，期間新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約1708萬(wàn)平方米，新增權(quán)益貨值約2135億元。

在克而瑞的榜單中，截至2021年6月底，融創(chuàng)總土儲(chǔ)貨值達(dá)2.3萬(wàn)億元，排名第三位，僅次于碧桂園、保利發(fā)展。

囤地的錢(qián)，大部分是借的。孫宏斌曾提到，因?yàn)閾碛写罅康暮献鞣剑杂匈Y金參與拿地比例不到20%。

高財(cái)務(wù)杠桿之下，債務(wù)規(guī)模迅速膨脹。

截至2021年底，融創(chuàng)的總負(fù)債增至1.05萬(wàn)億元，借貸余額為3217億元。 賬上現(xiàn)金692億元，非受限現(xiàn)金只有143.4億元，填補(bǔ)債務(wù)杯水車(chē)薪。

出險(xiǎn)前，孫宏斌已嗅到危機(jī)氣息。

2021年下半年，他采取自救措施，停止拿地，同時(shí)出售資產(chǎn)回血。

孫宏斌甚至以個(gè)人名義，向融創(chuàng)提供無(wú)息借款 4.5 億美元。無(wú)奈，融創(chuàng)還是沒(méi)能躲過(guò)違約。

出險(xiǎn)之后，孫宏斌四處尋找援兵。2022年底，孫宏斌引入中信、華融，以王牌項(xiàng)目“上海董家渡”換來(lái)120億元注資。

今年1月，孫宏斌又將深圳冰雪文旅城的全部股權(quán)及債權(quán)賣(mài)給華發(fā)，總代價(jià)約35.8億元，預(yù)計(jì)虧損5.1億元。

最近流出的照片里，孫宏斌白了頭發(fā)。好在，降負(fù)債取得一定成效。

截至2022年底，融創(chuàng)負(fù)債總額同比下降約481億元，其中借貸總額減少233億元。

然而，償債負(fù)擔(dān)依然很大。截至財(cái)報(bào)獲批日，融創(chuàng)到期未償付的借貸本金約1005.2億元，并導(dǎo)致借貸本金約835.5 億元可能被要求提前還款。

重拾信心

接下來(lái)的境外債務(wù)重組，將是孫宏斌脫困的關(guān)鍵一步。

3月底，融創(chuàng)披露了一份長(zhǎng)達(dá)40頁(yè)的公告，試圖重組總額約90.48億美元的境外債務(wù)，以時(shí)間換空間。

融創(chuàng)向債權(quán)人提供了兩條可選路徑：約30億美元債務(wù)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債，債權(quán)人可以現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)、融創(chuàng)服務(wù)的股權(quán)。

剩余60億美元債務(wù)，融創(chuàng)擬發(fā)行新的美元票據(jù)進(jìn)行置換，期限為重組后的2年至9年，票面利率介于5%至6.5%之間。

這次，孫宏斌還把自己的4.5億美元股東貸款轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)股權(quán)，一來(lái)與債權(quán)人利益綁定，以示償債誠(chéng)意；二來(lái)保證第一大股東的控制權(quán)。

孫宏斌對(duì)方案提出了兩點(diǎn)要求：“一是快，這是恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；二是系統(tǒng)、周全，支持公司真正恢復(fù)過(guò)來(lái)，走出困境?！?/p>

融創(chuàng)表示，按此次境外債務(wù)重組方案，預(yù)計(jì)將降低債務(wù)規(guī)模約30億美元，目前獲得了約30%投資者支持。

4月20日晚，融創(chuàng)中國(guó)公告，本金總額為90.48億美元的境外債務(wù)重組方案，已獲超75%的債權(quán)人支持，其已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。

對(duì)于融創(chuàng)整體問(wèn)題解決和業(yè)務(wù)恢復(fù)，孫宏斌“非常有信心”。

他的信心來(lái)源是，外界環(huán)境利于化解風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)自身家底厚。

截至2022年底，融創(chuàng)凈資產(chǎn)約864億元，連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目共計(jì)890個(gè)，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.3億平方米，權(quán)益土地貨值約1.41萬(wàn)億元。

融創(chuàng)CEO汪孟德提到，過(guò)去一年，融創(chuàng)的工作重點(diǎn)集中在兩方面：

一是全力保交樓和基本運(yùn)營(yíng)，第一批保交樓資金已落地約110億元。

二是保護(hù)價(jià)值，推進(jìn)與AMC資產(chǎn)管理公司合作，盤(pán)活資產(chǎn)，目前落地規(guī)模超200億元。

最近一次是武漢桃花源項(xiàng)目。3月30日，融創(chuàng)官微披露，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就該項(xiàng)目再次達(dá)成合作，投資金額達(dá)9億元。

2022年底，東方資產(chǎn)已對(duì)項(xiàng)目注資33.11億元 。

汪孟德稱(chēng)，融創(chuàng)境內(nèi)絕大部分項(xiàng)目的貸款較正常，對(duì)于展期難度較大的融資，正通過(guò)溝通展期，或引入第三方資金的方式解決。

掙扎一年多，融創(chuàng)似乎逐步向好，孫宏斌短期內(nèi)可以喘口氣。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，融創(chuàng)要真正恢復(fù)元?dú)?，還有賴(lài)于銷(xiāo)售復(fù)蘇。2023年1至2月，融創(chuàng)銷(xiāo)售額僅為180.9億元。

吃過(guò)擴(kuò)張過(guò)速的苦頭，孫宏斌有意收縮戰(zhàn)線(xiàn)，聚焦優(yōu)勢(shì)核心城市，縮小管理半徑。同時(shí)，他將之前7個(gè)區(qū)域拆分整合成10個(gè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)更精細(xì)化管控。

孫宏斌表示，爭(zhēng)取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

4月13日，融創(chuàng)復(fù)牌首日，股價(jià)跌超55%。