涉問(wèn)題樓盤訴訟案件裁判的實(shí)踐創(chuàng)新及其邏輯展開(kāi)

陳 輝 張 童

（河南工業(yè)大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001；開(kāi)封城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)人民法院，河南 開(kāi)封 475004）

一、問(wèn)題的提出

受疫情及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化等因素的影響，以恒大地產(chǎn)為代表的問(wèn)題樓盤也越來(lái)越多，嚴(yán)重影響千家萬(wàn)戶的切身利益。工地停工將引發(fā)一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題具體可分為三種類型：一是因開(kāi)發(fā)商未按照合同約定履行交房義務(wù)，導(dǎo)致約定或法定的合同解除期限屆滿，購(gòu)房人依法提起解除合同的訴訟請(qǐng)求；二是因開(kāi)發(fā)樓盤長(zhǎng)期停工爛尾，購(gòu)房人因感覺(jué)交房無(wú)望而停止支付按揭貸款月供，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)起訴購(gòu)房人，其訴求一般是解除分期按揭貸款合同，要求購(gòu)房人一次性支付未償還的按揭貸款，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶還款責(zé)任；①通常情況下，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)，往往要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶還款責(zé)任。三是因開(kāi)發(fā)商延期交房后，購(gòu)房人主張按照合同約定支付逾期交房的違約金。通常而言，開(kāi)發(fā)商之所以逾期交房，房地產(chǎn)行情下跌、經(jīng)營(yíng)不善等導(dǎo)致資金短缺是最主要的因素。此外，疫情防控和環(huán)保政策等導(dǎo)致停工窩工也是一個(gè)重要的因素?；谶@種逾期交房的普遍性現(xiàn)象，一旦購(gòu)房人主張支付違約金的訴訟請(qǐng)求得到司法裁判支持后，可能引發(fā)群體性的訴訟案件，違約金積少成多形成龐大的賠償數(shù)額，也將成為壓倒開(kāi)發(fā)商的最后一根稻草。

與其他糾紛相比，問(wèn)題樓盤涉及的人群數(shù)量眾多，一個(gè)樓盤少則涉及幾百人，多則涉及幾萬(wàn)人。如果對(duì)問(wèn)題樓盤的訴訟案件進(jìn)行機(jī)械的就案判案，非但不能解決問(wèn)題樓盤，還會(huì)將尚存一絲氣息的問(wèn)題樓盤搞僵搞死，同時(shí)也將購(gòu)房人所僅有的一絲希望化為泡影。因?yàn)橐坏╅_(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，因負(fù)債高于資產(chǎn)，能有效執(zhí)行的案件畢竟是少數(shù)，大多數(shù)人將淪為破產(chǎn)企業(yè)的犧牲品，其辛苦一生積攢的財(cái)富將在經(jīng)濟(jì)泡沫和司法處理的雙重壓力下清零。為此，面對(duì)井噴式的爛尾樓糾紛案件，法院將遵循什么樣的裁判邏輯才能妥善化解這種涉民生的矛盾糾紛，是當(dāng)前考驗(yàn)法官的法律素養(yǎng)和司法治理能力的問(wèn)題。

二、問(wèn)題樓盤訴訟案件司法裁判的實(shí)踐創(chuàng)新

經(jīng)對(duì)開(kāi)封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)受理的涉及問(wèn)題樓盤案件進(jìn)行梳理，①開(kāi)封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)法院所轄區(qū)域處于新區(qū)，涉及的問(wèn)題樓盤較多，其中包括恒大地產(chǎn)在內(nèi)的諸多樓盤，因問(wèn)題樓盤所產(chǎn)生的爭(zhēng)議案件也較多。如自2023年1至6月，該區(qū)法院涉及問(wèn)題樓盤糾紛共立案598件，其中接受外地法院移送恒大地產(chǎn)的案件480 件，審結(jié)421 件，其中判決203 件占48.22%、調(diào)解94 件占22.33%、撤訴64 件占15.20%?？梢园l(fā)現(xiàn)，涉及的問(wèn)題樓盤主要包括如下四種。第一種是“躺平式”樓盤，即業(yè)主交付了首付，且一直在按期還貸，但因樓盤長(zhǎng)期處于停工爛尾狀態(tài)，交付期限無(wú)法確定。第二種是“積極復(fù)工”樓盤，即開(kāi)發(fā)商積極籌措資金，在政府紓困資金的救助下，努力復(fù)工，爭(zhēng)取將樓盤建設(shè)至達(dá)到交付條件，但因其訴訟案件纏身，土地或在建建筑物處于查封狀態(tài)，導(dǎo)致其復(fù)工受阻。第三種是“已建成”樓盤，即房屋已經(jīng)達(dá)到交房條件，但因房屋存在延期交付而引發(fā)業(yè)主主張遲延交付違約金的情況。第四種是“破產(chǎn)式”樓盤，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，其所涉及的債權(quán)債務(wù)需要在破產(chǎn)重整中一并處理。上述不同類型的問(wèn)題樓盤，其所涉及的訴訟案件也存在一定的差異，該區(qū)法院圍繞“保交樓、促民生”的目標(biāo)，針對(duì)不同類型的問(wèn)題樓盤及其所引發(fā)的不同類型的訴訟案件，創(chuàng)新裁判理念，逐步形成如下裁判思路。

（一）對(duì)未交房斷供類糾紛的裁判思路

未交房斷供的前提是開(kāi)發(fā)商逾期未交房，購(gòu)房者在作出交房遙遙無(wú)期的預(yù)判后，出于對(duì)自身?yè)p失擴(kuò)大的補(bǔ)救，通常會(huì)停止償還房屋按揭貸款。而購(gòu)房者一旦斷供，銀行等金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)基于按揭貸款合同起訴購(gòu)房人，其訴求主要是解除抵押貸款合同，要求一次性還款付息，當(dāng)然也包括僅起訴要求購(gòu)房人償還其所欠付部分的按揭貸款。針對(duì)此類糾紛，法院通常的做法是嚴(yán)格按照雙方的合同約定進(jìn)行裁判，即對(duì)雙方的貸款合同及其有關(guān)解除貸款、支付違約金或一次性還款付息等約定一律認(rèn)可，并認(rèn)為該約定符合法律規(guī)定，從而作出支持銀行全部訴訟請(qǐng)求的裁判結(jié)果。從法律層面看，這種裁判邏輯不能算是錯(cuò)誤的，但其裁判結(jié)果對(duì)購(gòu)房人而言則是不公平的。因?yàn)橘?gòu)房人在按揭貸款購(gòu)買房屋時(shí)是基于其所購(gòu)買的房屋能如期交付這一目標(biāo)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在出售期房時(shí)，必須承諾具體的交付期限，購(gòu)房人基于對(duì)該承諾交付期限的認(rèn)同才與銀行等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了按揭貸款的合意。當(dāng)開(kāi)發(fā)商因停工爛尾導(dǎo)致交房期限處于不確定狀態(tài)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人通過(guò)停止還貸的方式來(lái)減少損失，抵御不可預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，傳統(tǒng)的裁判思路并不符合雙方締結(jié)購(gòu)房合同的真實(shí)意思表示，也不符合《中華人民共和國(guó)民法典》（簡(jiǎn)稱《民法典》）第六條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)”的基本要求。

對(duì)此，較為可行的方案是：法院應(yīng)首先查明購(gòu)房人停止償還按揭貸款的原因，對(duì)因合同標(biāo)的物之房產(chǎn)長(zhǎng)期處于停工爛尾而導(dǎo)致斷供的，不能簡(jiǎn)單地依據(jù)合同約定視為購(gòu)房人違約，完全將所有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。其次，經(jīng)審理認(rèn)為屬于未交房斷供的訴訟案件，應(yīng)引導(dǎo)貸款人金融機(jī)構(gòu)與作為借款人的購(gòu)房人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，即暫定還貸，等待交房期限能夠確定或房屋交付之日再繼續(xù)按期支付剩余貸款。在停止還貸的期間內(nèi)，借款人（購(gòu)房人）的斷供行為因排除在主觀違約的范疇之外，故銀行等金融機(jī)構(gòu)亦不能向其主張利息或違約金損失。再次，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)拒不與購(gòu)房人達(dá)成調(diào)解，則法院可依據(jù)《民法典》的公平原則和自愿原則，認(rèn)定購(gòu)房人的斷供行為屬于自救型維權(quán)，而不屬于惡意違約，且因其所購(gòu)房屋處于停工爛尾狀態(tài)等導(dǎo)致主合同目的暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)等理由，駁回金融機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。

此外，最高人民法院在（2019）最高法民再245 號(hào)判決書(shū)中認(rèn)定，案涉借款合同相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，該格式條款無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。該裁判思路也為各級(jí)人民法院裁判未交房斷供類糾紛訴訟案件提供了示范效果。據(jù)此，可將償還銀行貸款的條件限定為購(gòu)房者取得所購(gòu)房屋，在因爛尾等不可歸責(zé)于購(gòu)房者等客觀原因?qū)е缕錈o(wú)法取得房屋時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕歸還貸款。法院可將該約定條款認(rèn)定為對(duì)購(gòu)房者一方不利的格式條款，進(jìn)而否定其效力。

（二）因爛尾導(dǎo)致解除購(gòu)房合同的銀行按揭貸款的承擔(dān)問(wèn)題

因樓房爛尾導(dǎo)致交房遙遙無(wú)期時(shí)，購(gòu)房人可依據(jù)購(gòu)房合同約定的解除合同事由或法定的解除合同事由（合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等）提起解除房屋買賣合同之訴。通常情況下，在解除房屋買賣合同時(shí)，還將面臨解除不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同的問(wèn)題。在合同解除后，雙方互相負(fù)有雙向的返還義務(wù)，購(gòu)房人配合解除房屋買賣合同的網(wǎng)簽協(xié)議，購(gòu)房人將收到的購(gòu)房款返還給購(gòu)房人。在涉及房屋按揭貸款的時(shí)候，還將涉及銀行發(fā)放的貸款由誰(shuí)償還的問(wèn)題。銀行按照購(gòu)房人的指示交付將按揭貸款支付給開(kāi)發(fā)商，但貸款的用款主體實(shí)際上是購(gòu)房人，故在解除抵押貸款合同后，購(gòu)房人作為借款人，要負(fù)責(zé)向銀行等貸款一方的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)償還貸款，同時(shí)其可向開(kāi)發(fā)商主張返還購(gòu)房款。然而，要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金嚴(yán)重不足才導(dǎo)致樓盤爛尾的，即使是法院判決由其向購(gòu)房人返還購(gòu)房款，但該判決義務(wù)也通常會(huì)陷入“執(zhí)行不能”的困境。購(gòu)房人在面臨房產(chǎn)到手無(wú)望的同時(shí)，還要背負(fù)欠銀行的巨額債務(wù)。如果嚴(yán)格按照法律規(guī)定和合同約定，作出前述分析的裁判結(jié)果，顯然對(duì)購(gòu)房人極其不利。針對(duì)該問(wèn)題，最高人民法院在（2019）最高法民再245號(hào)判決書(shū)中給出了較為妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，其裁判思路為：爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)當(dāng)全由購(gòu)房者承擔(dān)，因?yàn)槌霈F(xiàn)爛尾樓問(wèn)題導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，致使預(yù)售合同、借款合同、抵押合同解約的應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返回?fù)?dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返回義務(wù)。該裁判方案較好地平衡了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和銀行之間的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題，避免出現(xiàn)購(gòu)房者“既得不到房子，又背負(fù)了房債”之不公正現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）房?jī)r(jià)大跌背景下解除購(gòu)房合同的房款返還問(wèn)題

現(xiàn)實(shí)中還存在另外一種情況，即因房?jī)r(jià)大跌，且開(kāi)發(fā)商存在逾期交付進(jìn)而滿足約定解除房屋買賣合同條件的情形，在此情況下，購(gòu)房者利用解除合同條件成就的時(shí)機(jī)，通過(guò)解除合同的方式將房?jī)r(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。根據(jù)《民法典》第五百六十六條的規(guī)定，在合同解除后，對(duì)已經(jīng)履行的，應(yīng)根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施。司法裁判中，一般判決開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者所付房款返還給購(gòu)房者，同時(shí)購(gòu)房者還可一并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)占用購(gòu)房款期間的資金損失。這種裁判思路雖然在形式上符合法律規(guī)定，但也存在不妥之處。首先，該裁判支持解除合同所引發(fā)的示范效應(yīng)不利于房屋買賣市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。在樓市跌價(jià)的情況下，因所購(gòu)房產(chǎn)貶值嚴(yán)重，如果允許按照合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)判決開(kāi)發(fā)商返還房款，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致其他購(gòu)房者提起同類訴訟，從而引發(fā)樓市的混亂。其次，該裁判將引發(fā)新的不公平問(wèn)題，因?yàn)樽鳛橐云滟Y產(chǎn)承擔(dān)全部責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，其資產(chǎn)存量是很有限的，尤其是在其因資金不足導(dǎo)致停工窩工等情況引發(fā)逾期交房時(shí)，判決其按照購(gòu)房時(shí)交付的價(jià)款返還，將導(dǎo)致其不得不從有限的資源中變現(xiàn)更多的房產(chǎn)予以兌付。例如，張三支付100 萬(wàn)元從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房產(chǎn)一套，在解除合同并判決開(kāi)發(fā)商向其返回100 萬(wàn)元及占用資金期間的費(fèi)用時(shí)，由于房?jī)r(jià)大跌，開(kāi)發(fā)商因無(wú)資金退還，可能會(huì)出現(xiàn)用兩套相同面積的房產(chǎn)折抵100 萬(wàn)元給張三的方式履行法院判決的給付義務(wù)。這種基于法律邏輯所得出的裁判結(jié)果，容易引發(fā)人們的投機(jī)主義心理，同時(shí)也將所有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)均轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商。

針對(duì)此類訴訟案件，法院應(yīng)充分利用法律所賦予的法律適用權(quán)和裁量權(quán)，精準(zhǔn)適用法律，全面貫徹落實(shí)法律的原則和精神，作出公平公正的裁判結(jié)果。首先，從維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易穩(wěn)定的原則出發(fā)，要對(duì)購(gòu)房者提出解除合同的事實(shí)及理由進(jìn)行嚴(yán)格審查，將逾期交房的主客觀因素查清查實(shí)，對(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的的購(gòu)房合同，盡可能地不解除合同。其次，對(duì)符合合同解除事由且購(gòu)房者堅(jiān)決要求解除購(gòu)房合同的，可在判前向購(gòu)房者釋明合同解除后的購(gòu)房款返還金額，應(yīng)按照所購(gòu)買房屋的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，并引導(dǎo)購(gòu)房者撤回起訴或變更訴訟請(qǐng)求。再次，解除合同后購(gòu)房款的返還金額，不按照購(gòu)房者已付的金額，而是按照所購(gòu)房屋的現(xiàn)有價(jià)值計(jì)算，一方面能較好地均衡因房?jī)r(jià)大跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能有效防范大量同類訴訟案件的集中爆發(fā)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在解除合同后所謂的“恢復(fù)原狀”，并不能簡(jiǎn)單地理解為開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款如數(shù)返回給購(gòu)房人，還包括購(gòu)房者將其通過(guò)買賣而鎖定的未來(lái)房產(chǎn)返回給開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然，在未實(shí)際交付的情況下，所謂的返回房產(chǎn)主要體現(xiàn)為解除對(duì)特定房產(chǎn)（標(biāo)的物）的鎖定。但在房?jī)r(jià)大跌的行情下，這種單純的“解鎖”對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，也不可能實(shí)現(xiàn)其“恢復(fù)原狀”基本要求，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商即便是再次將其出售，也無(wú)法獲得原購(gòu)房合同成立時(shí)的價(jià)格金額。據(jù)此分析，只有按照解除合同時(shí)目標(biāo)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)返還，才能真正符合“恢復(fù)原狀”的真實(shí)意涵。

（四）對(duì)購(gòu)房人主張逾期交房違約金糾紛的裁判思路

逾期交房是爛尾樓盤所導(dǎo)致的必然結(jié)果。根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商違反合同約定的交房期限，將面臨承擔(dān)逾期交房違約金或賠償損失的法律責(zé)任。

基于這種逾期交房具有普遍性，對(duì)當(dāng)事人提起的此類訴訟案件，如果判決支持了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，其他購(gòu)房者知曉后也會(huì)采取同樣的方式維權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致同類案件的“井噴”。另一方面，如果法院支持了購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言可能是雪上加霜，其因無(wú)力支付違約金，將面臨更多的執(zhí)行案件和來(lái)自法院強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的壓力，最終徹底“躺平”。此外，如果按照就案辦案的思維方式，通過(guò)裁判的方式支持了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，看似實(shí)現(xiàn)了案件的法律效果，但如果開(kāi)發(fā)商因無(wú)經(jīng)濟(jì)能力履行判決義務(wù)，導(dǎo)致案件長(zhǎng)期得不到有效執(zhí)行，這種無(wú)結(jié)果的“法律效果”至少對(duì)當(dāng)事人而言，是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性意義的。

主張逾期違約金的訴訟案件在開(kāi)封市示范區(qū)法院也較為普遍，該區(qū)法院針對(duì)一系列類案進(jìn)行分析研判后，對(duì)傳統(tǒng)的裁判思路進(jìn)行了革新，主要包括如下幾個(gè)方面：一是重點(diǎn)審查逾期交房的原因，對(duì)因疫情防控、污染治理、揚(yáng)塵管控等政府行為以及惡劣天氣等不可抗力因素所造成的停工期限，在開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)證據(jù)的情況下，從逾期天數(shù)中予以扣除。如在原告張某訴被告開(kāi)封某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案中，法院認(rèn)為，大氣污染管控、疫情防控及惡劣天氣影響均屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的不可抗力因素，應(yīng)當(dāng)予以扣除。被告提交的證據(jù)能夠證明，上述因素在約定的交房期限即2022年1月31日前影響被告施工進(jìn)度的天數(shù)為246天，扣除后尚余27天。因此，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的天數(shù)為27 天。據(jù)此，判決被告向原告承擔(dān)2000 余元的違約金。二是注重調(diào)解，通過(guò)物業(yè)費(fèi)、車輛管理費(fèi)優(yōu)惠折抵、購(gòu)買停車位使用權(quán)、儲(chǔ)藏室抵扣等方式，妥善解決此類糾紛。同時(shí)，通過(guò)在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的利益比例中尋求平衡點(diǎn)達(dá)成調(diào)解方案，為類似案件的非訴訟化解決提供了參照示例。三是在案件執(zhí)行層面，鑒于此類案件裁判涉及的金額較小，而開(kāi)發(fā)商本身又面臨資金流的匱乏，如果貿(mào)然采取查封樓盤或凍結(jié)開(kāi)發(fā)商銀行賬戶，將開(kāi)發(fā)商法定代表人列入失信被執(zhí)行人名單，這種簡(jiǎn)單粗暴式的強(qiáng)力執(zhí)行模式雖然能解決個(gè)別案件的執(zhí)行問(wèn)題，但迫于“巧婦難為無(wú)米之炊”的現(xiàn)實(shí)困境，大多數(shù)案件將最終陷入“執(zhí)行終本”的結(jié)局。

三、問(wèn)題樓盤訴訟案件司法裁判創(chuàng)新的基本邏輯

（一）助推“樓盤重啟”保民生

通常情況下，對(duì)大多數(shù)人群而言，購(gòu)買房地產(chǎn)屬于其一生中最大的投資，更是其安身立命的工程。由于房?jī)r(jià)普遍高于居民收入水平，群眾在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，除了傾其所有外，還可能要四處舉債，通過(guò)銀行辦理按揭貸款等支付購(gòu)房款。由于開(kāi)發(fā)商決策不當(dāng)、資金鏈斷裂、政府監(jiān)管不力及不可抗力等因素，開(kāi)發(fā)商在建樓盤長(zhǎng)期停工爛尾的現(xiàn)象也越來(lái)越普遍。因樓盤爛尾引發(fā)的訴訟案件、群眾信訪事件時(shí)有發(fā)生，在此情況下，人民法院在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)秉持盤活樓盤、保障民生工程發(fā)展的理念。只有問(wèn)題樓盤得到重整復(fù)建，待建工程順利完工，順利保質(zhì)保量交房，才能最大限度地滿足廣大購(gòu)房者的利益需求，進(jìn)而從根本上解決問(wèn)題。為此，各級(jí)法院均將問(wèn)題樓盤的化解問(wèn)題作為當(dāng)前法院的工作重點(diǎn)。如2020 年河南省高級(jí)人民法院院長(zhǎng)胡道才在向人大作的工作報(bào)告中指出：“積極參與問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解，依法妥善審理相關(guān)訴訟案件20048 件，衡平各方利益，配合有關(guān)部門把項(xiàng)目盤活，把群眾損失降到最低?！雹俣蝹ザ洌骸侗P活！河南法院去年審理“問(wèn)題樓盤”相關(guān)訴訟案件20048件》，載河南人大網(wǎng)：https://www.henanrd.gov.cn/2020/01-12/12483.html，訪問(wèn)日期：2023年8月10日。

（二）矯正“失衡關(guān)系”保弱者

商品房預(yù)售制度作為一種具有風(fēng)險(xiǎn)性的市場(chǎng)交易行為，其形成的過(guò)程本身就處于不對(duì)等狀態(tài)。這種不對(duì)等體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面是購(gòu)房人在未獲得房屋這一對(duì)價(jià)的前提下，提前支付了全部的購(gòu)房款，而開(kāi)發(fā)商在未投入全部甚至只投入一小部分成本的情況下，卻提前收取了包括成本和利潤(rùn)在內(nèi)的全部對(duì)價(jià)。另一方面，購(gòu)房合同、抵押貸款合同等均是由開(kāi)發(fā)商、銀行等單方制定和設(shè)計(jì)的格式合同，這些合同雖然最終經(jīng)過(guò)雙方的簽字確認(rèn)，但基于格式合同內(nèi)容條款較多，且難以更改，導(dǎo)致有些合同條款并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。同時(shí)，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，特定區(qū)域的房產(chǎn)對(duì)當(dāng)事人而言能夠滿足其特殊性需求，購(gòu)房者無(wú)法像一般商品的消費(fèi)者那樣進(jìn)行自主選擇。這種特殊化的商品房在供需之間形成了實(shí)質(zhì)性的不平等關(guān)系。整體而言，在商品房買賣合同（一手）關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者之間的關(guān)系處于失衡狀態(tài)。人民法院在履行裁判職能時(shí)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其對(duì)社會(huì)關(guān)系的二次調(diào)整和修復(fù)功能，通過(guò)精準(zhǔn)適用法律，矯正形式平等合同關(guān)系中的實(shí)質(zhì)不平等的法律關(guān)系，從而充分保障弱者的合法權(quán)益。

（三）調(diào)整“交易風(fēng)險(xiǎn)”促平衡

問(wèn)題樓盤主要集中在期房交易市場(chǎng)領(lǐng)域，在商品房預(yù)售制度的調(diào)整下，我國(guó)有關(guān)期房的交易總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)房。有些開(kāi)發(fā)商為了盡早收回資金和提前獲得利潤(rùn)，在商品房建造的初期就開(kāi)始預(yù)售房屋，并將購(gòu)房收入用于圈地或其他項(xiàng)目投資。商業(yè)化思維和利益最大化的驅(qū)動(dòng)，再加上?？顚Ｓ玫馁Y金監(jiān)管制度不健全，導(dǎo)致期房交易的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。就交易風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)問(wèn)題，從簽訂期房買賣合同并交付首付款之日起，購(gòu)房者便承擔(dān)了全部的風(fēng)險(xiǎn)，其一方面要承擔(dān)房屋爛尾無(wú)法交付的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還要繼續(xù)支付銀行按揭貸款。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因未按照約定期限交付房屋的情況下，雖然購(gòu)房者可行使約定或法定的合同解除權(quán)，解除其與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，但在按揭貸款買房的情況下，與銀行簽署的借款合同、抵押合同如何處理，引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。按照借款合同和抵押合同的通常約定，即便是購(gòu)房者基于無(wú)法交房提出解除合同，根據(jù)合同的約定，其通常也需要繼續(xù)向銀行承擔(dān)還款責(zé)任。實(shí)踐中，有些法院嚴(yán)格按照合同約定，判令購(gòu)房者在解除房屋買賣合同后繼續(xù)承擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)還款付息的義務(wù)，①詳見(jiàn)青海省高級(jí)人民法院（2018）青民終199號(hào)民事判決。這種裁判效果顯然不符合民眾的樸素認(rèn)知。在再審申請(qǐng)人王忠某等三人因與被申請(qǐng)人建行青海分行、一審第三人越州公司金融借款合同糾紛一案件中，最高人民法院經(jīng)提審認(rèn)為，王忠某等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠某等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。最高人民法院基于合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的理念，判決認(rèn)定：因出賣人（開(kāi)發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使涉案商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。②詳見(jiàn)最高人民法院（2019）最高法民再245號(hào)民事判決。

四、問(wèn)題樓盤訴訟案件司法裁判的配套機(jī)制

（一）堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)建訴源治理新格局

因問(wèn)題樓盤引發(fā)的訴訟案件是作為一種結(jié)果體現(xiàn)出來(lái)的，而形成這種結(jié)果的成因卻是多方面的。整體上看，問(wèn)題樓盤的成因主要是建設(shè)施工、預(yù)售銷售、交付使用各個(gè)階段涉及的人數(shù)多、牽扯的利益大、產(chǎn)生的社會(huì)影響大等?；鈫?wèn)題樓盤面臨著資金問(wèn)題、政府監(jiān)管問(wèn)題、法律不完善問(wèn)題、政策問(wèn)題等多重困境。③李育澤、高重迎：《“問(wèn)題樓盤”重啟問(wèn)題及其法律化解機(jī)制初探》，《焦作大學(xué)學(xué)報(bào)》2022年第4期，第1頁(yè)。問(wèn)題樓盤成因的多元化和復(fù)雜化意味著司法手段在處理此類糾紛上面臨許多局限。此外，基于問(wèn)題樓盤涉及的人群數(shù)量龐大，如果因其引發(fā)的所有糾紛均通過(guò)司法解決，既不具有現(xiàn)實(shí)可行性，也增加了解決成本。同時(shí)，也不符合人民法院作為矛盾糾紛化解中最后一道防線的基本定位。習(xí)近平總書(shū)記的“堅(jiān)持把非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面”重要指示所蘊(yùn)含的一個(gè)價(jià)值取向是盡量通過(guò)最低的成本和最便捷有效的方式解決糾紛，而不是將所有的矛盾糾紛一股腦兒地推給法院。這亦是以人民為中心的具體要求。由此，需要堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮政府治理功能，構(gòu)建訴源治理新格局。

在實(shí)現(xiàn)路徑上，首先要把訴源治理和矛盾糾紛源頭預(yù)防化解工作納入本地平安建設(shè)總體工作，將其上升到地方黨委政府的重要目標(biāo)任務(wù)抓好抓實(shí)。其次，要是優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建“府院聯(lián)動(dòng)”新格局。如2023 年3 月14 日，陜西省高級(jí)人民法院與陜西省住建廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)和工程建設(shè)領(lǐng)域矛盾糾紛多元化解工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制的意見(jiàn)》，對(duì)建立健全專業(yè)性行業(yè)組織、培養(yǎng)人才隊(duì)伍、建立全省法院特邀調(diào)解員庫(kù)及專家咨詢庫(kù)提出明確要求。延安市政府與延安市中級(jí)人民法院會(huì)簽《關(guān)于建立常態(tài)化府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的意見(jiàn)》，共同發(fā)力破解“爛尾樓”整治等市域社會(huì)治理難題。①?gòu)垚偅骸蹲罡呷嗣穹ㄔ旱诹不胤ㄍパ不貐^(qū)房地產(chǎn)及建設(shè)工程領(lǐng)域訴源治理典型案例》，《人民法院報(bào)》2023年5月24日，第3版。這些聯(lián)合制定發(fā)布的規(guī)范性文件雖然不屬于法律規(guī)范，但其作為政策文件對(duì)本區(qū)域問(wèn)題樓盤的治理具有重要的規(guī)范和指導(dǎo)作用。再次，要健全非訴機(jī)制，凝聚多元解紛新力量，發(fā)揮法院在訴源治理中的業(yè)務(wù)主導(dǎo)功能?！岸嘣m紛解決機(jī)制的構(gòu)建，要將多元體現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)要將社會(huì)各方面的解紛力量匯集整合起來(lái)，只有依靠黨委政府才能做到。”②滕鵬楚：《人民法院在多元解紛機(jī)制中的角色定位》，《人民司法》2020年第16期。但現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題是，黨委政府整合非訴解紛力量后，需要依托一個(gè)專門性的國(guó)家機(jī)關(guān)指導(dǎo)非訴機(jī)制的建立健全，從而進(jìn)行矛盾糾紛的化解工作。當(dāng)前，法治手段已經(jīng)成為解決矛盾糾紛的基本方式，這體現(xiàn)為人民群眾在發(fā)生糾紛時(shí)往往更傾向于選擇法治化程度較高的法院解決，并推定和相信法院所提供的解決方案更為公平合理。從反向思維看，這也是為何非訴解紛機(jī)制普遍存在“案源”不足的一個(gè)重要原因。眾所周知，司法解紛成本高、周期長(zhǎng)，且作為裁判依據(jù)的法律規(guī)范本身也存在一定的局限性，這也意味著司法解紛渠道并非人民群眾的理想選擇。但是，人民群眾也迫切需要司法智慧能前置于非訴機(jī)制之中，為其選擇或接受解紛方案提供更為理性的參考。為了迎合多元化的司法需求，法院有必要前置力量于非訴機(jī)制，在黨委領(lǐng)導(dǎo)和政府支持下，通過(guò)在業(yè)務(wù)上對(duì)分散及多元化的解紛機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化的培訓(xùn)和指導(dǎo)，彌補(bǔ)其在解紛過(guò)程中的法律知識(shí)缺口，也能讓當(dāng)事人在不付出司法成本的情況下體驗(yàn)到一定的司法服務(wù)。

（二）建立府院聯(lián)動(dòng)協(xié)同的綜合治理機(jī)制

目前，因問(wèn)題樓盤引發(fā)的糾紛，在政府政策不明朗的情況下，當(dāng)事人還是偏向于通過(guò)訴訟的方式解決。然而，在現(xiàn)行體制機(jī)制下，依靠法院解決具有普遍性和涉及民生的問(wèn)題樓盤糾紛，并非易事，也難以徹底化解矛盾。首先，法院的裁判和執(zhí)行手段非常有限，其受制于法律規(guī)范的嚴(yán)格限定，自由裁量的空間相對(duì)較小。在現(xiàn)行情況下，法院雖然可以對(duì)法律條款進(jìn)行理解和適用意義上的解釋，但其不能代替立法進(jìn)行虛造法律。在相關(guān)法律未作出修改之前，法院和法官的裁判不能僭越法律的規(guī)定。其次，法院裁判具有個(gè)案性和程序性，其只能通過(guò)對(duì)訴訟進(jìn)行個(gè)案化解決，通過(guò)審判流程形成一個(gè)書(shū)面化的結(jié)果。由于基層法院處于最底層，其案件裁判的示范效力也主要局限于本轄區(qū)內(nèi)，這導(dǎo)致其裁判示范效應(yīng)較弱。再次，隨著員額制改革的深入推進(jìn)，員額法官基于法律理解和業(yè)務(wù)能力上的差異，其裁判結(jié)果具有鮮明的個(gè)性化色彩，可能會(huì)導(dǎo)致同類案件不同裁判的結(jié)果。在此情況下，如何在法院內(nèi)部統(tǒng)一裁判理念和思路，解決同案的不同問(wèn)題，也至關(guān)重要。然而，如果完全依靠政府協(xié)調(diào)解決，也面臨訴訟層面的風(fēng)險(xiǎn)。在立案登記制實(shí)施背景下，個(gè)別購(gòu)房人可能會(huì)在政府協(xié)調(diào)處理問(wèn)題樓盤的過(guò)程中，選擇通過(guò)訴訟的方式維權(quán)。如果當(dāng)事人在訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全或案件進(jìn)入執(zhí)行階段，涉案房地產(chǎn)也將面臨司法查封的問(wèn)題。這種司法查封或執(zhí)行效力將與政府介入治理機(jī)制產(chǎn)生內(nèi)在的沖突。例如，問(wèn)題樓盤的盤活往往需要大量的資金注入，政府需要協(xié)調(diào)銀行貸款或引導(dǎo)其他民營(yíng)資金注入，如果在此期間問(wèn)題樓盤的在建房屋、土地使用權(quán)等被司法查封的話，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)還是民營(yíng)資金，都可能會(huì)選擇望而卻步，這勢(shì)必會(huì)引發(fā)新的困難。

若要想從根本上解決問(wèn)題，需要政府和法院共同發(fā)力，充分發(fā)揮行政和司法在問(wèn)題樓盤治理中的功能作用?！案郝?lián)動(dòng)”作為目前司法實(shí)踐中創(chuàng)造出的解決企業(yè)破產(chǎn)相關(guān)衍生社會(huì)問(wèn)題的有效機(jī)制，有助于較為高效地解決實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)予以提倡。府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的構(gòu)建有利于充分發(fā)揮政府在解決問(wèn)題樓盤案件中的主導(dǎo)功能。問(wèn)題樓盤案件的審理和執(zhí)行屬于法院的職責(zé)，而問(wèn)題樓盤處理中涉及或衍生的社會(huì)問(wèn)題的解決，則是政府的職責(zé)領(lǐng)域。政府既不能夠缺位，也不能夠越位，更不能夠被法院讓位。從某種意義上講，目前實(shí)踐中的府院聯(lián)動(dòng)綜合治理機(jī)制在許多方面還是更接近于人治而非法治的非制度化的個(gè)案解決方式，屬于過(guò)渡性措施，依賴于人與人之間以及以人為代表的機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)，能否協(xié)調(diào)解決問(wèn)題則取決于人的態(tài)度而非制度。府院聯(lián)動(dòng)的建立與運(yùn)行主要依靠“一把手”的重視程度，可能出現(xiàn)人一走茶就涼、換人就換政策的現(xiàn)象，具有較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。為此，有必要在充分總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并使之法律化、制度化。①王欣新：《府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制與破產(chǎn)案件審理》，《人民法院報(bào)》2018年2月7日，第7版。

目前，在建構(gòu)府院聯(lián)動(dòng)協(xié)同機(jī)制方面，可遵循如下思路。一是要明確政府和法院之間有關(guān)問(wèn)題樓盤處理的職權(quán)分工，對(duì)涉及資金注入、協(xié)調(diào)辦證、稅費(fèi)減免、政策幫扶等救助性措施和行政決策的制定與實(shí)施問(wèn)題，應(yīng)由政府進(jìn)行主導(dǎo)推進(jìn)。對(duì)涉及法律問(wèn)題的處置方案，政府法制部門在進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上，可邀請(qǐng)人民法院提出司法意見(jiàn)，從而在府院之間形成共識(shí)性的處置機(jī)制。二是要建立府院?jiǎn)栴}樓盤處置信息共享機(jī)制，政府在對(duì)問(wèn)題樓盤進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)與相關(guān)法院健全信息溝通反饋機(jī)制，在政府主導(dǎo)介入問(wèn)題樓盤處置期間，法院應(yīng)引導(dǎo)購(gòu)房者、工程債權(quán)人等當(dāng)事人向政府部門以報(bào)備的方式提出請(qǐng)求，由政府對(duì)購(gòu)房者、工程債權(quán)人等基本信息及主張予以登記備案。對(duì)堅(jiān)持起訴至法院解決的當(dāng)事人，政府也可以向法院提出先行處理的建議。三是強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，明確府院聯(lián)動(dòng)對(duì)接的具體部門。問(wèn)題樓盤處置涉及多方面的問(wèn)題，需要在政府主導(dǎo)下協(xié)調(diào)各方資源予以推動(dòng)，因此，在黨委政府層面，應(yīng)成立問(wèn)題樓盤處置化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并由黨政主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng)，可將領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)在政府住建部門。目前，有些地方高度重視問(wèn)題樓盤處置工作，如南陽(yáng)市成立了問(wèn)題樓盤處置化解工作指揮部辦公室，由副市長(zhǎng)、市化解辦主任履行落實(shí)“第一責(zé)任人”責(zé)任，親自參與、全程過(guò)問(wèn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排。②《我市上半年報(bào)送的問(wèn)題樓盤處置化解工作信息位居全省第一》，載南陽(yáng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)：http://zjw.nanyang.gov.cn/zwdt/jsdt/524306.htm，訪問(wèn)時(shí)間為2023年8月10日。在法院層面，應(yīng)由院長(zhǎng)、副院長(zhǎng)、相關(guān)業(yè)務(wù)庭庭長(zhǎng)、審判委員會(huì)委員等組成問(wèn)題樓盤糾紛化解小組。同時(shí)，要強(qiáng)化府院?jiǎn)栴}樓盤糾紛化解小組之間的溝通機(jī)制，可通過(guò)定期召開(kāi)座談會(huì)、制定會(huì)議紀(jì)要、聯(lián)合出臺(tái)規(guī)范性文件等方式強(qiáng)化協(xié)助，共同推進(jìn)問(wèn)題樓盤的綜合治理工程。四是打出府院聯(lián)動(dòng)的“組合拳”，推動(dòng)司法權(quán)和行政權(quán)銜接配合，慎重處理問(wèn)題樓盤破產(chǎn)案件。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，關(guān)乎法律與經(jīng)濟(jì)、公益與私益、社會(huì)與民生，一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序，尤其是涉及未完工樓盤數(shù)量龐大、資不抵債及牽涉面廣的房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)產(chǎn)生一系列復(fù)雜的法律問(wèn)題及社會(huì)衍生問(wèn)題。如江西浙達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和南昌松鋒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因無(wú)法按期交付房屋，大部分業(yè)主多次向市委、省委巡視組信訪，甚至上街拉橫幅游行，給當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定帶來(lái)極大的隱患。③吳杰、王丹彤、甘兆揚(yáng)：《江西貴溪：破產(chǎn)案件審理府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的探索與實(shí)踐》，載中國(guó)法院網(wǎng)：https://www.chinacourt.org/article/detail/2022/03/id/6599469.shtml，訪問(wèn)日期為2023年8月10日。在對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，一方面要發(fā)揮政府在問(wèn)題樓盤處理中的定方向、出措施、統(tǒng)協(xié)調(diào)的作用，通過(guò)調(diào)配整合資源、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、開(kāi)設(shè)綠色通道、集中審批機(jī)制等解決卡脖子的瓶頸問(wèn)題；另一方面要發(fā)揮法院的司法服務(wù)功能，為政府主導(dǎo)問(wèn)題樓盤的盤活重啟工作建言獻(xiàn)策，確保行政決策方案和各項(xiàng)盤活舉措經(jīng)得起法律的檢驗(yàn)，摒棄機(jī)械辦案、就案辦案的傳統(tǒng)理念，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。對(duì)因涉及司法查封等問(wèn)題導(dǎo)致相關(guān)證件難以辦理、貸款資金難以撥付，以及因企業(yè)法定代表人列入失信名單等導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)發(fā)展極其困難等問(wèn)題時(shí)，在保民生促穩(wěn)定目標(biāo)導(dǎo)向下，可通過(guò)“當(dāng)場(chǎng)解除查封”“附條件解除失信措施”“完善擔(dān)保保全機(jī)制”等措施創(chuàng)新，為問(wèn)題樓盤的復(fù)活重啟提供續(xù)航服務(wù)。