羅昕：深耕房地產(chǎn)金融行業(yè)的操盤手

吳敏德

在房地產(chǎn)金融行業(yè)，一個(gè)兼具韌性和決斷力的女性操盤手會(huì)給同行和市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的啟示？羅昕的一系列投資案例給業(yè)界提供了豐富的研究素材。

羅昕畢業(yè)于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，獲得金融碩士學(xué)位。2013年加入歌斐房地產(chǎn)基金（以下簡(jiǎn)稱“歌斐基金”）后，羅昕歷任投資部研究員、投資經(jīng)理、高級(jí)投資經(jīng)理等職務(wù)。2018年，羅昕就任歌斐基金投資部投資總監(jiān)至今。

在10余年房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)中，羅昕憑借著扎實(shí)的財(cái)務(wù)知識(shí)、敏銳的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，在涉及股權(quán)基金合同/投資協(xié)議擬訂，地產(chǎn)投資領(lǐng)域的法規(guī)、條款、交易結(jié)構(gòu)以及相關(guān)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理等方面積累了豐富的案例，成為深受同行好評(píng)、客戶信任的領(lǐng)軍人物。

穿越風(fēng)險(xiǎn)，做到極致

在歌斐基金投資部，羅昕主要負(fù)責(zé)拓展和完成房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目、維護(hù)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。在這些并購(gòu)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，羅昕在吸收境外戰(zhàn)略投資者的投資管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，將歌斐基金在國(guó)內(nèi)的投資業(yè)務(wù)做到了極致，贏得了投資人及業(yè)內(nèi)同行的高度贊譽(yù)。

“在一些重大并購(gòu)項(xiàng)目中，我主要負(fù)責(zé)落實(shí)合資平臺(tái)的搭建和收購(gòu)過(guò)程，還要發(fā)展壯大公司旗下的資產(chǎn)管理公司?！被仡櫼酝墓ぷ髀臍v，羅昕感謝這些項(xiàng)目給自己帶來(lái)的實(shí)操機(jī)會(huì)，正是在此過(guò)程中，他對(duì)于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理有了深入且全面的認(rèn)識(shí)與研究。

其中，歌斐基金對(duì)于融創(chuàng)的投資項(xiàng)目頗具代表性。

融創(chuàng)土地儲(chǔ)備豐富，多數(shù)集中在一二線城市，其產(chǎn)品深受市場(chǎng)認(rèn)可，核心團(tuán)隊(duì)非常穩(wěn)定。基于融創(chuàng)的資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特征，羅昕設(shè)置了結(jié)構(gòu)化的組合型股權(quán)投資基金，按照7：3比例設(shè)置“優(yōu)先”和“劣后”的投資機(jī)制，劣后部分由融創(chuàng)全額出資，同時(shí)設(shè)置單項(xiàng)目投資不超過(guò)組合基金30%的限制。

同時(shí)，羅昕設(shè)置了在退出期項(xiàng)目現(xiàn)金流全部?jī)?yōu)先對(duì)投資人分配至本金后，再對(duì)融創(chuàng)進(jìn)行劣后資金分配，最后的浮動(dòng)收益由雙方共享。

通過(guò)多項(xiàng)目投資和重復(fù)投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的組合型股權(quán)投資模式，歌斐基金在對(duì)融創(chuàng)相關(guān)項(xiàng)目的投資中獲得了預(yù)期的收益。

在歌斐基金發(fā)展壯大過(guò)程中，羅昕憑借其獨(dú)到的投資理念和投資風(fēng)格創(chuàng)造了更多經(jīng)典投資案例。在羅昕的領(lǐng)導(dǎo)下，歌斐基金投資團(tuán)隊(duì)的投資業(yè)務(wù)涉及并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、商住混合等30個(gè)開(kāi)發(fā)類直投項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的交易對(duì)手均名列行業(yè)TOP30，股權(quán)項(xiàng)目集中于TOP4，交易結(jié)構(gòu)涉及股權(quán)、優(yōu)先股、股+債等，目前已全部成功退出，實(shí)現(xiàn)了IRR8%-18%的收益。

近年來(lái)，羅昕還圍繞房地產(chǎn)投資領(lǐng)域進(jìn)行了系統(tǒng)性研究，發(fā)表了多篇論文。羅昕認(rèn)為，企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的有效分析及研究，積極了解外部環(huán)境變動(dòng)所帶來(lái)的各種影響，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。

例如：構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系、建立科學(xué)的投資決策程序、健全信息收集和處理機(jī)構(gòu)、樹(shù)立全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、編制風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，通過(guò)采取多種風(fēng)險(xiǎn)防范措施以及處理手段，增強(qiáng)企業(yè)防范及化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

注重基礎(chǔ)調(diào)研，規(guī)劃共贏方案

在與頭部房企深度合作中，羅昕主導(dǎo)的多個(gè)項(xiàng)目均在業(yè)界產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響力。據(jù)了解，截至2022年末，歌斐基金規(guī)模達(dá)68.1億元人民幣。2012年至今，從傳統(tǒng)單一項(xiàng)目股、債合作，到多項(xiàng)目、多幣種、多業(yè)態(tài)、結(jié)合房地產(chǎn)上下游企業(yè)股權(quán)投資的主動(dòng)管理基金歌斐基金，累計(jì)管理規(guī)模已超過(guò)千億元。

作為投資總監(jiān)，羅昕在投資策略上形成了自己獨(dú)到的見(jiàn)解。在選擇合作伙伴時(shí)，羅昕看重開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略與組織能力、公司文化、項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)，以及與金融機(jī)構(gòu)合作的經(jīng)歷。在地塊的選擇過(guò)程中，羅昕提倡要在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上篩選市場(chǎng)面表現(xiàn)優(yōu)秀的城市，再通過(guò)深度投研選擇優(yōu)質(zhì)板塊，把握合適的投資時(shí)點(diǎn)。

在投后管理以及退出方面，羅昕認(rèn)為基金打款的先決條件要及時(shí)落實(shí)并保基金的股東身份。同時(shí)，要時(shí)刻關(guān)注當(dāng)?shù)卣吆鸵?guī)劃調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響，退出時(shí)要提早做準(zhǔn)備，主動(dòng)判斷和及早溝通，不能僅依靠開(kāi)發(fā)商的信用，還要持續(xù)關(guān)注未售貨值及成本和稅收的評(píng)估，最終確定共贏解決方案。

據(jù)了解，羅昕所負(fù)責(zé)的商辦類股權(quán)項(xiàng)目被投資規(guī)模已達(dá)14億，目前已投2個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目的出租率達(dá)到95%以上。

此外，羅昕還主導(dǎo)和管理的盲投組合型股權(quán)投資基金（地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)&地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商公司股權(quán)）累計(jì)規(guī)模達(dá)28億元，其中最大的基金規(guī)模有10億元。

羅昕介紹說(shuō)，這只基金歷經(jīng)分配12輪次，總投資項(xiàng)目規(guī)模20億元，投資22個(gè)項(xiàng)目，周期10年，目前已全部退出，IRR達(dá)到14%。

“要深度理解項(xiàng)目從投資到退出的各環(huán)節(jié)，明確項(xiàng)目實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)，全流程嚴(yán)格管控，精準(zhǔn)識(shí)別實(shí)操中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，嚴(yán)格管控項(xiàng)目現(xiàn)金流?！闭劦椒康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資周期與風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)系時(shí)，羅昕表示，由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投資額大、影響因素復(fù)雜等固有的特性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果也特別嚴(yán)重，因此作為房地產(chǎn)投資者，提高經(jīng)營(yíng)管理水平是重中之重。

據(jù)了解，投身地產(chǎn)金融領(lǐng)域以來(lái)，羅昕帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)累計(jì)完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目累計(jì)近百億元人民幣，憑借著其在地產(chǎn)金融領(lǐng)域的執(zhí)行力、創(chuàng)造力以及投資眼光，創(chuàng)造了一系列具有示范效應(yīng)的成功案例。