地產(chǎn)兄弟尋出路

李惠琳

福建莆田的歐家兄弟，還在尋找出路。

3月下旬，融信中國發(fā)布業(yè)績，2022 年度虧損達(dá)124.4億元，報(bào)告落款簽名為主席歐宗洪。

歐宗洪的哥哥歐宗榮，同樣身陷泥潭。

他掌舵的正榮地產(chǎn)，也是百億級巨虧，2022 年損失128.77億元。

這對難兄難弟，旗下兩家地產(chǎn)公司，合計(jì)虧掉了253億元， 在上市房企中，虧損額居前。

市場風(fēng)云詭譎，短期復(fù)蘇不易，二人肩上的壓力沉重，2023年仍是極具挑戰(zhàn)的一年。

福建歐家有三兄弟，老大歐宗金早年也從事建筑行業(yè)，后因項(xiàng)目失利轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資。

兩個(gè)弟弟則繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)掘金。

二哥歐宗榮，要比弟弟歐宗洪更早涉足地產(chǎn)，1996年在江西宜春起步，兩年后成立正榮。融信的誕生，則晚了5年，規(guī)模卻慢慢趕超前者。

二人同樣風(fēng)格激進(jìn)，借勢房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，曾在上海、杭州、武漢大手筆拿地。借助“三高”模式一路狂飆，雙雙成為“千億黑馬”，躋身國內(nèi)房企前二十強(qiáng)。

在2020年的胡潤百富榜中，歐宗榮以360億元的財(cái)富，成為莆田地產(chǎn)商人中的首富。歐宗洪也憑借105億元身家，位列榜單之上。

登高易跌重。公司體量攀升，債務(wù)隱患同步引爆，兄弟二人一前一后，雙雙卷入漩渦。

2021年，融信、正榮分別還有13億元、8億元的凈利潤，到2022年均由盈轉(zhuǎn)虧。兩家公司給出的理由大致相似：

疫情影響疊加市場下行，工程進(jìn)度減緩，已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的收入減少；結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低，毛利率大幅下降；物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值增加；處置若干項(xiàng)目導(dǎo)致?lián)p失。

對比2022年上半年分別為44.3億元、26億元的虧損額，下半年兩兄弟的境況并無好轉(zhuǎn)。

2023年開局，依舊壓力重重。前兩個(gè)月，融信、正榮的銷售額，同比降幅為84.31%、73.95%。

兩個(gè)弟弟生意受困，老大歐宗金的境遇也不盡如人意。

他在2002年設(shè)立的歐氏投資集團(tuán)，主要投資教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公路、橋梁、水利水電等。

天眼查顯示，2020年和2023年，歐氏投資因未按時(shí)履行法律義務(wù)，被北京金融法院、莆田市人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。其投資的四家公司，三家的股東股權(quán)被凍結(jié)。

歐家兩兄弟如今的困境，與過去高價(jià)拿地分不開。二人膽子大，都是業(yè)內(nèi)有名的“地王收割機(jī)”。

尤受矚目的是，2016年，融信舉牌400多次，斥資110億元拿下上海靜安區(qū)地塊，單價(jià)高達(dá)10萬元/平方米，溢價(jià)率139%，刷新了當(dāng)時(shí)國內(nèi)地王紀(jì)錄。

此后，融信將該地塊49%股權(quán)給了萬科，由萬科主導(dǎo)后續(xù)操盤，案名為“中興路一號”。

蟄伏近四年，2020年第一期入市時(shí)，新房樓面均價(jià)約13萬元/平方米，低于14.3萬元/平方米的可售面積樓板價(jià)，去化仍不理想。

當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，按照開盤價(jià)，中興路一號很可能“賠本賺吆喝”。

截至2022年6月底，中興路項(xiàng)目仍有26.21億的土地貨值。

記者注意到，今年5月第三期即將入市，前期均價(jià)約12.98萬/平方米。

高地價(jià)下壓縮利潤空間，融信的盈利水平一直不高。近年的下行周期中，項(xiàng)目需降價(jià)銷售，毛利率下跌幅度尤其明顯。

2022年上半年，融信的毛利率跌至1.4%，凈利率為-32%。

正榮的境況比融信好一點(diǎn)，毛利率為10%，但對比上市房企毛利率中位數(shù)16.9%，仍處于低水平。

面對不確定的市場，2022年上半年正榮計(jì)提了8.8億元的庫存減值損失。

這兩年，兩兄弟無奈停止拿地。

毛利恢復(fù)路漫漫。

2023年2月，融信和正榮的平均售價(jià)分別為11233元/平方米、14700元/平米，均低于2022年全年水平。

造血能力尚未恢復(fù)，債務(wù)壓力又席卷而來。

此前，歐氏兄弟一直積極瘦身，出售資產(chǎn)回籠資金。

以融信為例，公告提到，2021年下半年至2022年7月，累計(jì)凈償付公開債券及各類有息債務(wù)及相關(guān)利息近300億元。

無奈，債務(wù)規(guī)模較大，資金流動性仍欠佳。

截至2022年6月底，融信的借款總額為452億元，賬上貨幣資金161.6億元。

同期，正榮的借款總額約640.7億元，擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元。

過去一年，融信違約境內(nèi)債券有10只，違約金額約51億元。另有4筆美元債違約，合計(jì)約11.77億美元。

違約的金額可能會繼續(xù)增加。

當(dāng)前，融信存續(xù)美元債4筆，2筆將在年內(nèi)到期，合計(jì)為7.26億美元。存續(xù)境內(nèi)債有7只，約49.5億元年內(nèi)到期。

融信表示，積極與債權(quán)人接洽，尋求相關(guān)債務(wù)的整體解決方案。3月22日，其“21融信01”債獲得債權(quán)人同意90日寬限期。

兩兄弟都選擇把壓力分擔(dān)給年輕管理層。

去年9月，正榮老將黃仙枝交出權(quán)杖，在半年內(nèi)先后辭任行政總裁、董事會主席職務(wù)，分別由36歲的李洋、38歲的劉偉亮接任。

去年11月，歐宗榮退出正榮董事長職務(wù)。

3月6日，劉偉亮簽署的一份公告顯示，正榮有三筆債券無法償還本金和利息，合計(jì)金額79.43億元，將于3月底前向境外債權(quán)人提呈整體債務(wù)管理的初步建議方案。

而在融信，歐宗洪仍在主持大局，但權(quán)力同樣在向年輕人靠攏。

2022年8月，30歲的吳建興被委任為執(zhí)行董事，與80后女總裁余麗娟一起，組成新班底。

一榮俱榮，一損俱損。

歐氏兄弟，從高光跌落，正奮力自救中，等待新一輪轉(zhuǎn)機(jī)。