安置型商品房項(xiàng)目全流程管理的要點(diǎn)

柳正倫

(廈門市湖里區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司,福建 廈門 361000)

0 引言

安置型商品房工程管理屬于綜合性較強(qiáng)的管理項(xiàng)目，需要全流程、全過(guò)程管理，其中涉及到項(xiàng)目前期開(kāi)放、設(shè)計(jì)管理、施工過(guò)程控制、驗(yàn)收及交付等方面。在此過(guò)程中，項(xiàng)目管理需做好預(yù)控，在項(xiàng)目初始階段，應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，并針對(duì)下一階段的工程進(jìn)度、問(wèn)題關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行預(yù)判，以此全面體現(xiàn)全流程、前瞻式的管理思路，以期達(dá)到專業(yè)化的管理水平。

1 項(xiàng)目概述

1.1 項(xiàng)目概況

金林灣花園B區(qū)安置型商品房項(xiàng)目占地4.14m2，總建筑面積21.5萬(wàn)m2，其中地上15萬(wàn)m2，地下6.5萬(wàn)m2。地上20～32層，建筑高度62.4～98.4m，2層地下室。綠地率35.46%。

1.2 投資規(guī)模

項(xiàng)目土地出讓金28.26億元，建設(shè)總投資8.4億元，單方預(yù)估造價(jià)3 900元/m2。

1.3 建設(shè)功能分區(qū)

金林灣花園B區(qū)安置房項(xiàng)目為安置型商品房，安置戶型20種。分別為建筑面積45～50m2，一房510套，建筑面積85～95m2；兩房477套，建筑面積110～140m2；三房470套，建筑面積150m2；四房26套，建筑面積130～230m2；樓中樓33套。地下停車位1 913個(gè)，充電樁車位387個(gè)，占比20.23%。配套建設(shè)3 542m2幼兒園一所，216m2生鮮超市一處，2 701m2社區(qū)服務(wù)中心一處，其他商業(yè)配套2 716m2。

2 安置型商品房項(xiàng)目概念

安置型商品房是根據(jù)征收項(xiàng)目安置需求生成，以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式公開(kāi)出讓供地，由具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)按照商品房運(yùn)作模式開(kāi)發(fā)建設(shè)，用于財(cái)政性投融資或其他由政府負(fù)責(zé)征收的建設(shè)項(xiàng)目的安置用房。安置型商品房實(shí)行“按需定建、統(tǒng)一規(guī)劃、掛牌出讓、統(tǒng)一管理、限定房?jī)r(jià)、定向配售”管理原則。

安置型商品房和安置房的主要差別是土地的供應(yīng)方式和上市交易的制度不同；安置型商品房與普通商品房的主要差別是銷售對(duì)象、銷售方式和定價(jià)的不同。

3 安置型商品房項(xiàng)目全流程管理要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)管理要點(diǎn)

首先，根據(jù)征收項(xiàng)目安置需求，按照“就近安置”原則生成項(xiàng)目，明確建設(shè)規(guī)模、戶型、套數(shù)等及交房時(shí)間；其次，按程序完成選址后，結(jié)合規(guī)劃條件，以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式公開(kāi)出讓，可與普通商品房一起混合供地，其中普通商品房面積占整個(gè)項(xiàng)目比例原則上不高于20%，也可單獨(dú)供地；最后，簽訂土地出讓合同，合同需明確安置型商品房銷售均價(jià)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間，項(xiàng)目在發(fā)改備案后，辦理項(xiàng)目后續(xù)相關(guān)行政審批手續(xù)。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理要點(diǎn)

在安置型商品房項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。其中，安置型商品房設(shè)計(jì)圖紙若存在與施工情況不符或出現(xiàn)變動(dòng)調(diào)整等問(wèn)題，不僅影響安置型商品房項(xiàng)目進(jìn)展以及施工質(zhì)量，同時(shí)也會(huì)增加施工成本。

在工程中，設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，所設(shè)計(jì)的專項(xiàng)圖紙質(zhì)量對(duì)工程的整體質(zhì)量產(chǎn)生重要的影響。同時(shí)，也會(huì)對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益產(chǎn)生影響。因此為合理提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量，在進(jìn)行管理時(shí)有如下幾個(gè)要點(diǎn)。

3.2.1 統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

安置型商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，必須同時(shí)達(dá)到安置房和普通商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目同時(shí)存在安置型商品房和普通商品房的，安置型商品房和普通商品房的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套設(shè)施、裝飾裝修要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2.2 設(shè)計(jì)方案先行

為了使安置型商品房更好的服務(wù)于被安置的居民，在項(xiàng)目初始設(shè)計(jì)階段，要跟建設(shè)主管部門、街道、社區(qū)、居民代表對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深入的探討和分析，根據(jù)安置對(duì)象自住和出租的房源比例關(guān)系設(shè)計(jì)出讓安置戶滿意的戶型。

3.2.3 專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

設(shè)計(jì)的進(jìn)度直接關(guān)系到工程的整體工期，為確保設(shè)計(jì)進(jìn)度，加快主體設(shè)計(jì)施工圖的審查工作，將需進(jìn)行專項(xiàng)(或深度)設(shè)計(jì)的工程。由各專業(yè)設(shè)計(jì)單位按照項(xiàng)目的總體進(jìn)度表依次提交所需施工圖紙，完成的專項(xiàng)施工圖紙，由審圖單位審核；監(jiān)理、代建、業(yè)主單位協(xié)調(diào)審批后下發(fā)，并要求有關(guān)單位予以執(zhí)行；各專業(yè)設(shè)計(jì)單位應(yīng)嚴(yán)格遵守本工程的出圖時(shí)間表，同時(shí)提供設(shè)計(jì)進(jìn)度報(bào)告或完成的施工圖。如有滯后，及時(shí)通知業(yè)主和相關(guān)單位，及時(shí)調(diào)整施工內(nèi)容，不可影響總項(xiàng)目的實(shí)施工期。

3.3 項(xiàng)目施工過(guò)程管理要點(diǎn)

在施工過(guò)程管理中，應(yīng)明確項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵線絡(luò)，并對(duì)各主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行合理管控。在此過(guò)程中，會(huì)有不可預(yù)測(cè)的因素，必須根據(jù)工程的實(shí)際情況，采取主動(dòng)、超前、穩(wěn)妥、具有可操作性的管理措施，以確保項(xiàng)目保質(zhì)保量地完成。具體內(nèi)容

3.3.1 進(jìn)度控制

編制具有可操作性的總體進(jìn)度計(jì)劃和年度進(jìn)度計(jì)劃，尤其要注意場(chǎng)區(qū)上下的交通和工作面的交接，嚴(yán)格控制人員、機(jī)器和材料的投入情況。在安置型商品房項(xiàng)目中，物資采購(gòu)管理通常是至關(guān)重要的一部分，項(xiàng)目經(jīng)理需要制定物資采購(gòu)計(jì)劃，并監(jiān)控供應(yīng)商的交貨進(jìn)度，以確保所有必要的材料在需要的時(shí)候可供使用。若出現(xiàn)問(wèn)題需及時(shí)找出處理問(wèn)題的解決辦法，由此避免出現(xiàn)影響項(xiàng)目建設(shè)的情況發(fā)生。編制里程碑節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，項(xiàng)目設(shè)立基坑支護(hù)及樁基礎(chǔ)完成時(shí)間，地下室主體完成時(shí)間，地上主體完成時(shí)間，正式通電、通水時(shí)間，室外綠化景觀完成時(shí)間和竣工備案時(shí)間，圍繞著節(jié)點(diǎn)設(shè)立考核制度并寫入合同。

3.3.2 質(zhì)量控制

嚴(yán)格落實(shí)代建、監(jiān)理單位對(duì)施工質(zhì)量的檢查制度，嚴(yán)格控制建筑材料符合招標(biāo)的品牌和設(shè)計(jì)的相關(guān)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)，嚴(yán)格實(shí)施項(xiàng)目的抽檢和飛檢制度，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)立質(zhì)量管理目標(biāo)和評(píng)優(yōu)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。在設(shè)計(jì)階段，需要充分考慮居住者的需求和安全要求，開(kāi)展科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的審核和評(píng)估。在施工過(guò)程中，需要建立科學(xué)的施工組織方案和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督，并建立完善的施工質(zhì)量檢查體系。有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵部位的施工質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，首先是防水工程，在容易出現(xiàn)滲漏的地下室、屋面、外墻進(jìn)行防水施工時(shí)嚴(yán)格按照技術(shù)交底的方案對(duì)每一道工序進(jìn)行驗(yàn)收；其次是公共部位的裝修工程，要充分考慮用戶的使用和審美要求，提前做好公區(qū)裝修的樣板，在經(jīng)過(guò)確認(rèn)后嚴(yán)格按照樣板進(jìn)行實(shí)施，實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格控制墻磚的施工質(zhì)量防止脫落；最后是室外工程，室外的綠化景觀苗木在進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行實(shí)地考察選苗，嚴(yán)控喬木的胸徑和冠幅，指引牌要醒目美觀，水污水排放要順暢。在施工完工后，需要進(jìn)行全面的驗(yàn)收，并建立維護(hù)體系，加強(qiáng)安置房的日常維護(hù)管理，檢查隱蔽工程和質(zhì)量問(wèn)題，并及時(shí)處理。綜上，在安置房工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，要強(qiáng)化質(zhì)量管理，以安置房的質(zhì)量安全為首要的項(xiàng)目管理任務(wù)，嚴(yán)格按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工與驗(yàn)收，保證安置型商品房工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)，給受益者一個(gè)安定、安全、舒適的家。

針對(duì)工程的實(shí)際情況，理順各工序間的關(guān)系，對(duì)各工序的質(zhì)量盲點(diǎn)進(jìn)行控制，并加快關(guān)鍵工序的進(jìn)度；針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，對(duì)工程質(zhì)量影響顯著、前后工序相互影響的關(guān)鍵工序，必須實(shí)行移交制度，確保其順利進(jìn)行，如此既節(jié)省了工期，又節(jié)省了造價(jià)，還可提高項(xiàng)目的整體質(zhì)量，可有效防止彼此之間存在的扯皮和推諉現(xiàn)象。同時(shí)，把交接單作為一個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，可將時(shí)間點(diǎn)劃分清楚，從而為工程項(xiàng)目的實(shí)施、追本溯源提供強(qiáng)有力的支持。主要的交接工作包括：施工控制點(diǎn)(由測(cè)繪單位向施工單位)與總承包單位交接，防水與土建的交接，土建與安裝的交接等等。在這些項(xiàng)目中，各個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)包和總包的交工非常重要，其不但能加快總承包的工作速度，而且能避免在以后出現(xiàn)糾紛問(wèn)題。

3.3.3 成本控制

安置型商品房項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。為了保證項(xiàng)目返遷安置的順利進(jìn)行，建設(shè)單位需要對(duì)各個(gè)方面的成本進(jìn)行有效管理，切實(shí)有效的控制房屋的建設(shè)成本和建設(shè)周期。首先要開(kāi)展深入的市場(chǎng)調(diào)研，從市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)格局、政策導(dǎo)向等為項(xiàng)目選址、定位提供依據(jù)，在充分考慮市場(chǎng)需求、政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，選擇合適的項(xiàng)目用地，以降低土地成本；其次，對(duì)施工所用材料和設(shè)備進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，選擇性價(jià)比較高的建筑材料和設(shè)備，合理有效的控制建筑成本；最后在施工過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，確保施工質(zhì)量，合理的設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低返修成本和時(shí)間成本。

3.3.4 安全文明施工管理

安置房項(xiàng)目的施工安全是施工期間必須高度重視的內(nèi)容，對(duì)此需加強(qiáng)安全文明施工管理工作。組織所有參與建設(shè)的單位，對(duì)安全和文明的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入學(xué)習(xí)，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行日常的安全和文明的檢查，并及時(shí)發(fā)出整改通知確保督促的有效性。嚴(yán)格落實(shí)代建、監(jiān)理單位的安全檢查制度和問(wèn)題整改清單，在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)可能存在的重大安全隱患進(jìn)行梳理，以備有效的應(yīng)對(duì)和監(jiān)管措施；設(shè)定施工安全檢查次數(shù)和責(zé)任部門，對(duì)建筑工程實(shí)行分層負(fù)責(zé)制，各負(fù)責(zé)人需要定期進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)予以解決；編制安全應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的處理效率；周期性安全評(píng)估和整改，對(duì)安置房項(xiàng)目的施工安全進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正可能存在的安全隱患，確保施工安全可控。

3.3.5 信息管理

建設(shè)單位派駐代表，對(duì)接項(xiàng)目的流程管理，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目的施工動(dòng)態(tài)，并且需將所掌握的施工狀態(tài)以及項(xiàng)目建設(shè)情況如實(shí)報(bào)告給有關(guān)的主管部門。首先制定科學(xué)合理的信息化管理目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理的信息化，需要對(duì)工程項(xiàng)目自身存在的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，以保證工程項(xiàng)目管理人員能夠充分、全面地理解工程項(xiàng)目的具體實(shí)施內(nèi)容。其次要構(gòu)建一體化信息機(jī)制，在建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，會(huì)消耗很多的人力和物力，而這些資源都具有較大的計(jì)算能力和較復(fù)雜的管理體系。對(duì)此需明確規(guī)范化管理原則，并在規(guī)范化管理的基礎(chǔ)上做好靈活性管理工作，在實(shí)際的管理過(guò)程中，需從人員、材料、機(jī)械等管理內(nèi)容中進(jìn)行，并確保各部門均達(dá)成有效的溝通合作。最后要完善信息化管理制度，需明確信息化建設(shè)管理對(duì)于項(xiàng)目整體建設(shè)的要求，在工程建設(shè)項(xiàng)目管理體系中，要確?？赏怀龉芾韮?yōu)點(diǎn)，并將該優(yōu)點(diǎn)與信息管理特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，使其發(fā)揮出管理價(jià)值，并形成互補(bǔ)增益的信息化管理特點(diǎn)。在實(shí)際的信息化管理系統(tǒng)中，還需明確所采用的人力管理辦法，并與計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)相配合，由此持續(xù)提升項(xiàng)目信息化管理水平。

3.3.6 項(xiàng)目管理總結(jié)

針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際管控，主要是根據(jù)本項(xiàng)目的定位，且做好產(chǎn)品定位的同時(shí)，在工程端，重點(diǎn)通過(guò)工程的精益策劃，工程各階段策劃轉(zhuǎn)換、室內(nèi)穿插、總平穿插。從組織管理上，搶抓監(jiān)理、施工、各分包單位有序協(xié)調(diào)推進(jìn)；還需采取必要措施解決以往所出現(xiàn)的設(shè)計(jì)、管理執(zhí)行力以及經(jīng)濟(jì)管理偏差等問(wèn)題；需從風(fēng)險(xiǎn)管理上，狠抓安全、質(zhì)量、進(jìn)度，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)把控，助力營(yíng)銷；同步注重工程質(zhì)量，確保項(xiàng)目管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是從資源管理上，對(duì)前端的單位入圍、招標(biāo)文件的編寫、界面的劃分、管理標(biāo)準(zhǔn)化及制度落地進(jìn)行全面規(guī)劃；在精益建造中，采用新工藝，確保防滲漏，從一開(kāi)始就定位省優(yōu)工程，并把此目標(biāo)貫穿于工程管理的全過(guò)程。

3.4 項(xiàng)目竣工及交付的管理要點(diǎn)

3.4.1 驗(yàn)收承諾

在按設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)驗(yàn)收規(guī)程的要求下，按時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的全部施工，各專業(yè)、部位都應(yīng)按照具體的計(jì)劃進(jìn)度完成其檢驗(yàn)、驗(yàn)收等工序，并保障可以此驗(yàn)收合格，在合格率達(dá)到100%時(shí)，可完成竣工工序[1]。

3.4.2 驗(yàn)收組織流程

項(xiàng)目完工后委托專業(yè)公司編制“多測(cè)合一”成果報(bào)告，申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收。驗(yàn)收事項(xiàng)包含質(zhì)量竣工驗(yàn)收監(jiān)督、檔案驗(yàn)收、竣工規(guī)劃和土地核實(shí)、消防驗(yàn)收、人防工程竣工驗(yàn)收備案、通信建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。各驗(yàn)收部門出具驗(yàn)收合格結(jié)論后，申請(qǐng)辦理竣工驗(yàn)收備案證明。

3.4.3 交付管理

為保證交付給業(yè)主100%的合格率，提前選定物業(yè)單位，由業(yè)主單位和物業(yè)單位共同驗(yàn)收認(rèn)定符合要求后進(jìn)行移交，物業(yè)單位在移交后對(duì)房屋進(jìn)行有效的監(jiān)督管理和維護(hù)[2]。

4 結(jié) 論

針對(duì)安置型商品房項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括前期、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度以及重要節(jié)點(diǎn)管理等，在實(shí)際管理過(guò)程中，管理人員必須要合理地制定管理內(nèi)容以適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)要求?；谌^(guò)程管理，可通過(guò)管理解決項(xiàng)目存在的細(xì)節(jié)問(wèn)題，并合理控制工程質(zhì)量，進(jìn)而有效提高項(xiàng)目整體建設(shè)水平，確保建筑安全性、功能性。