華僑城大減值背后：高位拿地 失意三四線

楊現(xiàn)華

在業(yè)績預(yù)告公司將虧損80億-110億元后，華僑城A（000069.SZ）最終發(fā)布的年報顯示，公司虧損了109.05億元，顯然屬于“頂格”虧損。賬面上，待開發(fā)土地集中三四線、大量完工產(chǎn)品仍積壓在存貨中、始終處于高位的有息負(fù)債，似乎說明華僑城A的陰霾并未散盡。

受疫情反復(fù)影響，房企銷售下滑和爆雷事件等導(dǎo)致2022年房企大面積虧損，央國企大面積計提導(dǎo)致業(yè)績變臉也成為市場常態(tài)，但華僑城A虧損百億元還是引起了市場的騷動。

尤其是在2022年華僑城A更換了一把手，且虧損集中在四季度，這也就難免引起市場懷疑其有業(yè)績洗澡的嫌疑了。在華僑城A計提減值的主要城市中，昆明和重慶房價確有明顯下降，但更多城市的房價并未有明顯變化。而且，昆明和重慶也并非華僑城A的重倉市場。

華僑城A剩余的項(xiàng)目集中在非省會級別的三四線城市。截至2022年年底，公司在北上廣深一線城市已經(jīng)基本沒有項(xiàng)目可供開發(fā)了，在三四線城市的待開發(fā)土地占比接近60%。

規(guī)模房企已經(jīng)將資源集中在一二線城市，手握大量三四線土地的華僑城A該怎么辦呢？

換帥巨虧涉嫌洗澡？

2022年華僑城A實(shí)現(xiàn)營收767.67億元，同比下降25.17%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤-109.05億元，同比降幅達(dá)到了387.05%。這是華僑城A上市20余年來首次虧損，而且一虧損就超過百億元。

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，由于毛利下降和計提減值等原因，華僑城A預(yù)計2022年歸屬凈利潤虧損80億-110億元，最終虧損額基本達(dá)到上限。

華僑城A的另外一個特征是虧損集中。2022年前三季度，公司歸屬凈利潤仍有1.26億元。分季度來看，華僑城A前三季度也沒有任何一個季度有明顯虧損，四季度歸屬凈利潤虧損了110.31億元，即虧損集中在年末的四季度。

業(yè)績預(yù)告后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求公司解釋虧損集中在2022年四季度的原因，是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

2022年，華僑城A計提各類資產(chǎn)減值共計127.05億元，其中存貨計提減值115.11億元，是公司虧損的主要原因。在回復(fù)函中，華僑城A表示，昆明、重慶和成都等是存貨減值跡象明顯的8個城市，包括5個省會城市、重慶和天津2個直轄市和東莞。

房價明顯下降是存貨減值的基礎(chǔ)。根據(jù)華僑城A引用的數(shù)據(jù)，在上述8個城市中，房價下降明顯的只有重慶和昆明，降幅都在20%以上，成都和廣州房價小幅上漲，剩余4個城市房價小幅下降。

昆明和重慶房價下降明顯，計提存貨無可厚非，但這兩個城市并非華僑城A大幅重倉的市場。公司2022年年報列出的主要項(xiàng)目中，華僑城A僅持有昆明4個項(xiàng)目30%出頭的股權(quán)，即都是合作開發(fā)項(xiàng)目。那么，對于華僑城A的大幅減值行為，合作方有沒有同樣大幅減值呢？

已完工的項(xiàng)目規(guī)模難以知曉，但在2022年重慶市場銷售中，華僑城A的規(guī)模并不顯著。

根據(jù)重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2022年重慶中心城區(qū)商品房銷售排名中，華僑城僅以12.13億元排在了18位?？硕鸬臄?shù)據(jù)則顯示，2022年華僑城在重慶市銷售了20.06億元排名第20位，同樣規(guī)模不大。

在昆明房協(xié)發(fā)布的榜單中，萬科、龍湖和招商蛇口排名居前，華僑城并未在前10中現(xiàn)身。中指院的榜單中，華僑城A都沒有躋身前20強(qiáng)。上述房企都沒有特意指出由于昆明或者重慶房價下降，導(dǎo)致公司大幅計提減值損失。

其他主要計提地區(qū)房價沒有明顯下降甚至有的地區(qū)房價還在上漲，華僑城A大幅計提減值的理由是否充分呢？以2022年主要在售項(xiàng)目和第三方的統(tǒng)計來看，華僑城A在昆明和重慶是難有數(shù)十億元的減值供計提的。

華僑城A稱是公司業(yè)務(wù)模式導(dǎo)致計提減值較為明顯的。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券市場周刊》表示，文旅綜合開發(fā)通過與政府協(xié)商獲取近郊或遠(yuǎn)郊非核心區(qū)域的大片土地，長期開發(fā)，長期經(jīng)營，但在地產(chǎn)不景氣周期中，文旅地產(chǎn)因其位置和配套成熟度的影響，受沖擊最大，且價格下降幅度最大，下降速度最快。

由于各種不利因素影響，2022年眾多房企陷入虧損中，爆雷房企虧損自不必言，大量央國企也陷入虧損中，但像華僑城A這樣一下子虧損逾百億元的并沒有第二家。

正因如此，在業(yè)績預(yù)告出爐后，市場就質(zhì)疑華僑城A涉嫌業(yè)績洗澡，尤其是公司2022年更換了董事長。2022年二季度，原保利集團(tuán)總經(jīng)理張振高接替擔(dān)任近7年的原董事長段先念，成為華僑城A的一把手。

國企更換一把手后出現(xiàn)財務(wù)洗澡的案例比比皆是，這并不新鮮。曾有專家研究指出，繼任董事長在變更當(dāng)年存在“洗大澡”行為，且該效應(yīng)主要發(fā)生在前任未去往控股股東單位任職時。華僑城A是否應(yīng)驗(yàn)了這一研究結(jié)果且為市場所熟知的經(jīng)驗(yàn)之談呢？

如前所述，華僑城A主要計提的是省會和直轄市等城市的存貨減值。實(shí)際上，在公司土地儲備中的剩余可開發(fā)面積中，近60%集中在非省會級的三四線城市中，三四線城市低迷的房價和銷售才是華僑城A后續(xù)開發(fā)的隱患。

重倉三四線難抽身

財政部的數(shù)據(jù)顯示，2022年國有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億元，在2021年創(chuàng)下8.71萬億元的新高后，國有土地使用權(quán)出讓收入跌回到了2018年的6.51萬億元水平。

三四線城市較一二線城市更為難熬。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2022年，全國300城各類用地出讓金為4.13萬億元，同比下降27.73%，其中一線城市住宅用地出讓金同比下降18.9%，低于二線和三四線城市。二線城市住宅用地出讓金同比下降35.2%，三四線城市同比則下降了30.8%。

看似二線城市降幅最大，實(shí)則不然。一二線城市土地出讓成交面積分別下降了41%和40.9%，降幅更大，成交樓面積均價分別為22277元/平米和7412元/平米，同比增長37.3%和9.7%。也就是說，一二線城市土地成交金額在下降，但由于出讓面積更少，均價反而是增加的。

三四線城市則是量價齊跌。2022年，三四線城市土地出讓面積同比下降23%，成交樓面價均價3071元/平米，同比下跌10.1%，華僑城A的大量土地儲備就集中在三四線城市中。

2022年，華僑城A新增土地儲備37萬平方米，拿地金額為26.73億元，而2021年分別為接近260萬平方米、超過300億元，此前年份的拿地積極性更高。

2022年，華僑城A新增土地集中在深圳、東莞和成都等一二線城市。不過由于規(guī)模太小，對公司的土地儲備不會造成明顯影響，尤其是對公司三四線城市的高占比難以稀釋。

根據(jù)2022年年報，華僑城A的土地儲備共有43個項(xiàng)目，其中北上廣深一線城市剩余可開發(fā)計容建筑面積20.66萬平方米，占比1.79%。以省會級城市為主外加一個直轄市天津和東莞、寧波、青島構(gòu)成的二線城市剩余可開發(fā)計容面積453.33萬平米，占比為39.36%。其余三四線城市剩余可開發(fā)計容面積677.9萬平米，占比58.85%，即約六成待開發(fā)土儲都在2022年量價齊跌的三四線城市中。

疫情初期并不是這樣。2020年，華僑城A在一線城市的剩余可開發(fā)計容建筑面積為120.77萬平米，占比5.1%；二線城市合計為1182.19萬平米，占比49.89%；三四線城市面積為1066.48萬平米，占比45.01%。

原本一二線城市剩余土儲超過一半，如今三四線占比約60%，情況完全相反了。

2022年，招商蛇口在“強(qiáng)心30城”和“深耕 6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，公司選擇的是聚焦核心市場。華僑城A大本營在深圳，土地儲備中深圳項(xiàng)目幾乎難覓蹤跡，其他大灣區(qū)項(xiàng)目也都是諸如肇慶、茂名和湛江等為主相對邊緣的市場。

新增項(xiàng)目上，華僑城A上述負(fù)責(zé)人對《證券市場周刊》表示：一是保持公司文旅綜合開發(fā)核心優(yōu)勢，2023年1月于佛山順德運(yùn)營項(xiàng)目歡樂海岸Plus周邊完成土地獲取約360畝，土地價款約20億元；二是積極關(guān)注京上廣深和杭州等核心城市核心板塊的集中供地，適時補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；三是積極參與人才房、保障性住房開發(fā)。

土地儲備是房企開發(fā)業(yè)務(wù)的未來。自強(qiáng)勢開啟擴(kuò)張以來，華僑城A的簽約均價在快速下降。2019年公司簽約均價尚高達(dá)34246元，2022年已經(jīng)降至20712元，但仍高于一般房企，在剩余土地儲備更集中在三四線后，華僑城A的簽約均價能否守住現(xiàn)在的價格呢？

2023年1-2月，華僑城A實(shí)現(xiàn)簽約收入45.5億元，簽約面積29.7萬平方米，每平米均價為15320元，與萬科、保利等房企已經(jīng)沒有價格優(yōu)勢，甚至開始落后了。

在簽約均價接連下降后，華僑城A的毛利率也快速下降，原本公司憑借文旅模式基本保持了50%左右的高毛利率，2022年公司毛利率只有22.84%，已經(jīng)不止腰斬了。

存貨積壓負(fù)債高企

2018-2020年是華僑城A快速拿地的時期，每年新增土地儲備的計容建筑面積都超過了1000萬平方米。2021年縮水至435萬平米，2022年新增土儲已經(jīng)可以忽略不計了。

在拿地增長明顯的同時，華僑城A的銷售也快速增長。2019-2020年公司分別簽約銷售863億元和1052億元，成為又一家千億房企，但僅僅是曇花一現(xiàn)，2021-2022年公司簽約收入分別為825億元和553億元，2022年已經(jīng)低于2018年了。

2019-2022年，華僑城A的簽約面積分別約為252萬平米、465萬平米、399萬平米和267萬平方米，合計約為1383萬平方米。如前所述，僅僅是2018-2020年，華僑城A每年新增土地儲備的計容建筑面積都超過了1000萬平方米。

也就是說，拿地雖然增長迅速，簽約也有了明顯增長，但華僑城A的去化并不理想，從公司存貨情況看也是如此。2019年年末，華僑城A存貨中的開發(fā)產(chǎn)品為169.22億元，相對于近900億元的簽約收入并不算太高；2020-2022年年末，華僑城A存貨中的開發(fā)產(chǎn)品分別為313.14億元、410.01億元和538.25億元。一年一個臺階，開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模迅速放大。2022年，華僑城A的簽約收入只有550億元出頭，這意味著即使沒有任何新增項(xiàng)目，剩余的樓盤也基本夠華僑城A銷售一年了。

華僑城A上述負(fù)責(zé)人對《證券市場周刊》表示，2023年公司將積極盤活存量資產(chǎn)，加速資產(chǎn)變現(xiàn)和資金回流，為存量項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營提供資金保障，為公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與“調(diào)倉換倉”加快新項(xiàng)目落地創(chuàng)造條件。

房地產(chǎn)存貨中的“開發(fā)產(chǎn)品”計量的是已經(jīng)竣工的樓盤。由于預(yù)售制度的存在，在樓盤項(xiàng)目還未竣工時，項(xiàng)目已經(jīng)通過預(yù)售開始售賣了，項(xiàng)目竣工時樓盤開始交付給購房者。

雖然也有部分土地出讓時要求現(xiàn)房銷售，但這并非市場當(dāng)下的主流，因此存貨中開發(fā)產(chǎn)品的積壓能說明房企項(xiàng)目去化的情況。

2022年，萬科簽約銷售金額為4169.7億元，公司已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）為980.7億元，占存貨的比重為10.8%。與之相比，華僑城A開發(fā)產(chǎn)品占比達(dá)到了近30%，簽約銷售和開發(fā)產(chǎn)品基本1：1。

華僑城A“文旅+地產(chǎn)”模式本就是重資產(chǎn)。萬科、華潤等固定資產(chǎn)不過160億元出頭，其余頭部房企如保利、招商蛇口等固定資產(chǎn)僅僅是百億元出頭。

2019年之前，華僑城A的固定資產(chǎn)基本穩(wěn)定在150億元左右，疫情期間固定資產(chǎn)不斷增長，2022年年末華僑城A的固定資產(chǎn)就達(dá)到236.66億元，這也是公司文旅項(xiàng)目不斷累積的結(jié)果。

2022年，華僑城A固定資產(chǎn)計提折舊就達(dá)到17.71億元，如果再將6.73億元的減值損失計入，合計金額為24.44億元。固定資產(chǎn)雖不都是由文旅項(xiàng)目構(gòu)成，但大部分源于此。文旅項(xiàng)目的利潤能否覆蓋固定資產(chǎn)每年折舊和減值損失呢？作為一家簽約收入規(guī)模并不算突出的房企，華僑城A的有息負(fù)債卻名列前茅。

從2018年起，華僑城A開始了急速擴(kuò)張，拿地始終處于高位，簽約銷售也較以往有了明顯的增長。與之相伴的是公司有息負(fù)債同樣水漲船高迅速破了千億元。

根據(jù)公開資料，華僑城A的負(fù)債早于拿地一年即2017年開始大幅增長。根據(jù)評級報告，2017-2019年年末，公司的全部債務(wù)分別為637.67億元、924.6億元和1179.03億元，較年初分別增長了50.51%、44.99%和27.57%。

華僑城A也在2019年開始披露公司有息負(fù)債情況。2019年年末，公司融資余額為1177.04億元，2020-2022年年末，公司融資余額為1414.58億元、1402.11億元和1280.61億元。2022年公司的有息負(fù)債略有減少，這或許與公司基本停止拿地有關(guān)。

2022年簽約銷售逾4000億元的萬科有息負(fù)債略超3100億元，銷售近3000億元的招商蛇口有息負(fù)債2000億元出頭，銷售只有500多億元的華僑城A有息負(fù)債接近1300億元。公司有沒有表外負(fù)債市場不得而知，不過從少數(shù)股東損益來看，少數(shù)股東們的投入并沒有換來對等的回報。

在持續(xù)壓力下，華僑城A已經(jīng)開始裁員了。2022年年末，公司員工人數(shù)為19713人，較上一年的24526人減少了4813人，裁員比例接近20%。近些年來，華僑城A的員工人數(shù)穩(wěn)定在2.4萬人左右。

本次大幅裁員后，員工人數(shù)瞬間回到了10年前。財務(wù)上一次性計提虧損、裁員近兩成，更換了新領(lǐng)導(dǎo)的華僑城A能走出目前的困境嗎？