預(yù)算工作在房地產(chǎn)成本管理過程中的應(yīng)用

李芳

（山西三建集團(tuán)有限公司，山西 長(zhǎng)治 046000）

0 引言

房地產(chǎn)公司投資開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的成本是指從獲取土地開始的前期策劃、設(shè)計(jì)、施工直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收整個(gè)過程所發(fā)生的土地、配套、建安工程、工程管理、銷售、財(cái)務(wù)等所有與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用；為提高成本管理控制水平，有效降低成本費(fèi)用，房地產(chǎn)公司的成本管理首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，確定目標(biāo)成本；其次在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的支出進(jìn)行控制；在項(xiàng)目竣工之后，進(jìn)行成本結(jié)算，發(fā)現(xiàn)成本管理中的問題并進(jìn)行評(píng)估總結(jié)。

1 建筑工程成本管理中預(yù)算工作的作用

建安工程費(fèi)用在可研報(bào)告中有具體數(shù)字的體現(xiàn)，當(dāng)一旦獲取土地后，可研中的建安費(fèi)用自然就轉(zhuǎn)換為建安費(fèi)用的目標(biāo)成本，此時(shí)就需要根據(jù)業(yè)態(tài)分類進(jìn)行摘抄目標(biāo)成本值，如商業(yè)、住宅、車庫、地下室、室外綠化、室外管網(wǎng)、小區(qū)亮化、小區(qū)監(jiān)控，小區(qū)標(biāo)志標(biāo)識(shí)非銷售的配套建筑等費(fèi)用，這些都是建安費(fèi)用的范疇，圍繞目標(biāo)成本在可研階段、設(shè)計(jì)階段、施工圖預(yù)算階段、招標(biāo)階段、合同簽訂階段、進(jìn)度審核階段、竣工結(jié)算階段、歸檔總結(jié)，建立數(shù)據(jù)庫等階段進(jìn)行預(yù)算成本管理。

2 建筑工程成本管理中預(yù)算工作的主要內(nèi)容

2.1 可研階段

當(dāng)公司在做可研報(bào)告時(shí)，首先在政府公開的定額信息網(wǎng)上開始查閱所拍土地的地區(qū)人工、材料、機(jī)械價(jià)格，了解當(dāng)?shù)氐亩~水平以及使用的定額和相關(guān)政策性文件，深入所拍土地地區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詢問人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的價(jià)格，待詢價(jià)后做出價(jià)格比較表，了解周圍樓盤地基處理情況，參觀附近樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)；其次再找設(shè)計(jì)部，需要他們配合提供所拍土地地區(qū)的鋼材、混凝土的限額含量，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)推算模板含量。

綜合上述資料，初步形成估算價(jià)格，將估算價(jià)格計(jì)入可研報(bào)告，此價(jià)格作為今后控制建安成本的依據(jù)[1-2]。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段參與多方案比選測(cè)算，經(jīng)過多方案比選測(cè)算，控制建安成本，針對(duì)鋼筋、混凝土的平米含量是否與可研階段相對(duì)應(yīng)，做法標(biāo)準(zhǔn)是否相對(duì)應(yīng)，在滿足設(shè)計(jì)強(qiáng)條的情況下盡力做到設(shè)計(jì)與可研估算相對(duì)應(yīng)，對(duì)影響造價(jià)較大的基坑支護(hù)、樁基工程進(jìn)行多方案測(cè)算，例如，在滿足地基承載力的情況下，選管樁還是CFG+灰土樁，當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙為管樁時(shí)管樁512 根、樁長(zhǎng)23m；當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙為CFG+灰土樁時(shí)、CFG1436 根、樁長(zhǎng)18m，灰土樁7982根、樁長(zhǎng)11m，經(jīng)過測(cè)算管樁11776m、單價(jià)303 元/m、造價(jià)約356 萬元；CFG 樁長(zhǎng)25848m、單價(jià)85 元/m、造價(jià)約220 萬元，灰土樁長(zhǎng)87802m、單價(jià)32.7 元/m、造價(jià)約287 萬元，經(jīng)過分析一個(gè)方案356 萬元，另一個(gè)方案507萬元，由此作為房地產(chǎn)開發(fā)，在保證滿足地基承載力的情況下，首選管樁方案。通過上述說明建安控制成本在設(shè)計(jì)階段就需介入，不然會(huì)影響工程造價(jià)。

2.3 施工圖預(yù)算階段

此時(shí)已具備了完善的圖紙，造價(jià)人員就要依據(jù)圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量，編制招標(biāo)工程量清單，編制招標(biāo)控制價(jià)，這個(gè)階段也至關(guān)重要，在這個(gè)階段編制清單的準(zhǔn)確性以及完整性直接影響建安的工程造價(jià)。各個(gè)清單項(xiàng)目的項(xiàng)目特征描述是否準(zhǔn)確，清單工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，人工、材料以及機(jī)械的市場(chǎng)價(jià)格是否通過市場(chǎng)調(diào)研，安裝主材的選定等項(xiàng)目都直接影響招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)控制價(jià)編制完成后，需要與可研的估算價(jià)格做對(duì)比，分析價(jià)格差別，找出差別原因，合理控制建安成本。例如，當(dāng)C30 剪力墻的混凝土工程量圖紙應(yīng)計(jì)算為500m3，因?yàn)楣ぷ魇д`而計(jì)算為400m3，此時(shí)誤差超出了15%，如果合同約定增減超出±15%時(shí)單價(jià)則在投標(biāo)單價(jià)調(diào)整系數(shù)為0.9 和1.1，假定投標(biāo)單價(jià)為550 元/m3，由此單價(jià)就會(huì)變成550×0.9=495 元/m3，造價(jià)則增加495×100=49500 元。這就是工程量計(jì)算不準(zhǔn)確引起價(jià)格提高導(dǎo)致建安造價(jià)提高的原因，只有通過計(jì)量準(zhǔn)確，將計(jì)量誤差控制在±15%以內(nèi)時(shí)，單價(jià)及總價(jià)都不調(diào)整，才會(huì)更好地控制建安成本。

2.4 招標(biāo)階段

在這個(gè)階段從3 個(gè)方面來控制建安成本：①從招標(biāo)文件中合同范本中的計(jì)量條款以及計(jì)價(jià)條款來提前控制量和價(jià)的管理，工程量要約定一個(gè)范圍不進(jìn)行調(diào)整，例如，±15%工程量誤差以內(nèi)不做調(diào)整，超出范圍之外再進(jìn)行調(diào)整；②從主要材料單價(jià)進(jìn)行約定，當(dāng)施工工期信息指導(dǎo)價(jià)超出截至投標(biāo)日期前28d 的信息指導(dǎo)價(jià)±5%時(shí)，材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；③在開標(biāo)后評(píng)標(biāo)前對(duì)投標(biāo)單位的商務(wù)標(biāo)進(jìn)行清標(biāo)工作，查看是否有不平衡報(bào)價(jià)，暫估價(jià)的準(zhǔn)確性，總價(jià)是否存在計(jì)算錯(cuò)誤，單價(jià)是否存在不填等問題，將嚴(yán)重影響造價(jià)的問題書面通知投標(biāo)單位進(jìn)行修正，待修正完成后進(jìn)行評(píng)審工作，如果不進(jìn)行修正而中標(biāo)，在合同履行中可能會(huì)因履約行為不到位影響合同造價(jià)，從而直接影響建安造價(jià)[3]。

2.5 合同簽訂階段

招標(biāo)文件合同的示范文本即將作為中標(biāo)單位的合同文本，對(duì)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不得改變，例如，涉及工程量、價(jià)款調(diào)整、變更簽證、清單漏項(xiàng)、清單項(xiàng)目特征描述錯(cuò)誤等這些項(xiàng)目?jī)?nèi)容，作為造價(jià)人員要著重關(guān)注，這些項(xiàng)目?jī)?nèi)容的變化將直接影響建安成本的造價(jià)。

2.6 施工階段

這個(gè)階段將從4 個(gè)方面來控制建安成本：①從量的審核開始，量是最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，不因方案改變而增加或調(diào)整工程量，也不因?qū)嶋H測(cè)量的結(jié)果作為工程量調(diào)整依據(jù)，而是依據(jù)圖紙、變更、合同準(zhǔn)確計(jì)量超出合同規(guī)定的范圍，調(diào)整工程量，而不是依據(jù)實(shí)際測(cè)量工程量與清單工程量之差進(jìn)行調(diào)整工程量。②價(jià)格審核，審核價(jià)格是否執(zhí)行原清單價(jià)格、價(jià)格的增加從幾方面開始著手，例如，工程量增加增加的價(jià)款，材料價(jià)格調(diào)整增加的價(jià)款，設(shè)計(jì)變更增加的價(jià)款，項(xiàng)目特征描述錯(cuò)誤導(dǎo)致增加的價(jià)款，清單漏項(xiàng)導(dǎo)致增加的價(jià)款，暫估價(jià)最終確認(rèn)價(jià)款的審核，一一進(jìn)行分類審核，只有完成分類審核，目標(biāo)明確，思路清晰，造價(jià)才具有可控性。例如，審核材料價(jià)差時(shí)，當(dāng)提供的工期確認(rèn)表時(shí)間與合同基準(zhǔn)價(jià)時(shí)間的材料價(jià)格進(jìn)行對(duì)比時(shí)，當(dāng)合同確認(rèn)的時(shí)間段價(jià)格高于投標(biāo)價(jià)格時(shí)，要拿出招標(biāo)文件規(guī)定的工期以及投標(biāo)文件中中標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)，將中標(biāo)單位所承諾的施工時(shí)間與投標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)比較，以此為調(diào)價(jià)依據(jù)，造價(jià)人員需要用所學(xué)的專業(yè)知識(shí)來判斷。③變更簽證審核，在審核過程中首先分析簽證的內(nèi)容是否與合同有重合的部分，合同范圍外才能計(jì)算，其次簽證的內(nèi)容要準(zhǔn)確計(jì)量和計(jì)價(jià)。④定額套項(xiàng)的審核，審核后的進(jìn)度預(yù)算要與目標(biāo)預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，登記臺(tái)賬，分析原因，找出差別，實(shí)行動(dòng)態(tài)控制成本[4]。

2.7 竣工結(jié)算

在對(duì)竣工結(jié)算書進(jìn)行編制時(shí)，要從工程項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合投標(biāo)預(yù)算書中的信息來高效完成相關(guān)的編制工作，根據(jù)合同預(yù)算+變更簽證-甲方代付工程款-違約金-過程罰款-質(zhì)保金組成結(jié)算文件。

2.8 歸檔總結(jié)，建立數(shù)據(jù)庫

竣工結(jié)算完成后，對(duì)預(yù)算與結(jié)算進(jìn)行分析，整理各類材料做出建筑面積含量表；各分項(xiàng)工程平米造價(jià)表，編制指標(biāo)，形成地區(qū)指標(biāo)庫，作為企業(yè)的沉淀資料，為同地區(qū)后期項(xiàng)目開展工作提供參考依據(jù)。

3 建筑工程成本管理中預(yù)算工作的應(yīng)用情況

3.1 積極開展成本管理工作

在開展工程項(xiàng)目成本管理工作時(shí)，建筑工程的核心內(nèi)容為工程預(yù)算。在工程項(xiàng)目從可研到竣工各個(gè)階段中沒有一個(gè)階段離開過預(yù)算工作的應(yīng)用和控制，工程成本管理工作實(shí)現(xiàn)了對(duì)不確定性因素和確定性因素的精準(zhǔn)掌控。做好工程預(yù)算范圍的確定工作，在滿足其經(jīng)濟(jì)狀況的背景下，將房地產(chǎn)成本管理中的建筑工程建設(shè)成本控制到合理范圍，實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的互動(dòng)，做到了科學(xué)管理成本，從而使其最終獲得理想的效果。

3.2 高效利用BIM 開展預(yù)算工作

BIM 的出現(xiàn)將安裝與建筑工程、建筑工程與結(jié)構(gòu)工程互相碰撞的問題解決了，從而使工程量更準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)了計(jì)劃管理以及目標(biāo)管理。BIM 的工程量在前期將作為材料采購等工作的依據(jù)，從而達(dá)到高效利用工程量來約束材料價(jià)格，讓造價(jià)人員更準(zhǔn)確地計(jì)量并在工程項(xiàng)目開展預(yù)算工作時(shí)減輕了大量的工作，因此，建筑企業(yè)要使用高效的預(yù)算策略來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本投入進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)高效方案的合理設(shè)置。

3.3 加快創(chuàng)新能源的發(fā)展速度

積極開展建筑工程成本預(yù)算工作，合理挑選設(shè)備，加快創(chuàng)新能源的發(fā)展速度。在開展工程預(yù)算工作的過程中，加大對(duì)新型能源設(shè)備的引進(jìn)，使經(jīng)費(fèi)投入得到最大程度的節(jié)省，并使企業(yè)支出較少的成本，可謂一舉兩得，不但預(yù)算達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求，還會(huì)使能源的利用率達(dá)到超高的水平。

例如，太陽能使用屋面整體式還是陽臺(tái)壁掛式，這兩種各有利弊，屋面太陽能建筑物外立面好看，但業(yè)主使用起來不方便，住戶需要達(dá)到一定數(shù)量，才能運(yùn)行，不然供用電費(fèi)太高；陽臺(tái)壁掛式太陽能雖然外立面不好看，但可以通過設(shè)計(jì)階段解決此問題，住戶一旦入住，就能使用，并且壁掛式太陽能的造價(jià)是屋面整體式的70%的價(jià)格，大量節(jié)約了建安成本，又使用了新能源。在開展工程預(yù)算工作時(shí)，要加大對(duì)新型能源和新型設(shè)備的研發(fā)力度，從而使工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。工程項(xiàng)目在開展預(yù)算工作時(shí)，設(shè)計(jì)人員要從水電節(jié)約和新能源使用的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的高效管理，對(duì)工程預(yù)算工作進(jìn)行合理使用，從而使可持續(xù)發(fā)展成為可能。研究人員要以創(chuàng)新的成本為依據(jù)，積極開展估算工作，將成本支出控制到最少，認(rèn)真檢查每一道施工工序，注重對(duì)自身專業(yè)技術(shù)水平的提高，確保整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)滿足設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)[5]。

4 建筑工程成本管理中預(yù)算工作的優(yōu)化措施

4.1 增強(qiáng)預(yù)算全過程管理

在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)施工時(shí)，要采取積極的措施高效控制建設(shè)成本的投入，為企業(yè)創(chuàng)造更加豐厚的利潤。建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)過程中如果全部按國家定額去執(zhí)行，全部按常規(guī)做法施工，將無法保證成本的合理控制，所以要組織開展相關(guān)問題分析工作，針對(duì)存在的問題給出高效的解決辦法。以設(shè)計(jì)方案為依托，積極開展調(diào)整工作，對(duì)預(yù)算合理性進(jìn)行最大程度的滿足，顯著提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。施工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案中會(huì)有與土質(zhì)相關(guān)的內(nèi)容存在，施工困難，且體積比較大，所以在計(jì)算工程量時(shí)，要對(duì)計(jì)算公式給予重點(diǎn)的關(guān)注，將具體的信息使用標(biāo)簽標(biāo)記清楚，為后續(xù)的審計(jì)和跟蹤計(jì)算工作做好充分的準(zhǔn)備。

4.2 發(fā)揮限額設(shè)計(jì)的作用

依據(jù)限額設(shè)計(jì)，成本部門依據(jù)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)工作，把工作提前，加快預(yù)算工作使資金利息以及管理費(fèi)減少，所以這也是降低造價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在開展限額設(shè)計(jì)工作時(shí)，限額設(shè)計(jì)要在設(shè)計(jì)任務(wù)書要求的范圍之內(nèi)開展各項(xiàng)工作任務(wù)，以原設(shè)計(jì)的成本限額估算為著手點(diǎn)，科學(xué)設(shè)計(jì)施工圖紙，在對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行確定時(shí)，要以施工計(jì)劃預(yù)算成本為依托。綜合分析施工的具體情況，管理制度進(jìn)行不斷地完善，不斷提升企業(yè)的信用度，從而使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。積極開展任務(wù)手冊(cè)設(shè)計(jì)工作，對(duì)投資估算工作給予足夠的重視，在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分解時(shí)，要采取逐層分解的措施[6]。同時(shí)對(duì)價(jià)值工程的原理進(jìn)行合理的使用，使最終確定的設(shè)計(jì)方案與工程項(xiàng)目的實(shí)際情況更加吻合。

4.3 健全預(yù)算管理制度

在開展建筑工程項(xiàng)目的預(yù)算管理時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的問題。預(yù)算管理工作具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，要從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，創(chuàng)建完善的管理制度，對(duì)預(yù)算的目標(biāo)、范圍等信息進(jìn)行不斷地明確。綜合分析每個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算資金使用情況，促使分析和統(tǒng)計(jì)工作取得最佳的效果。企業(yè)在開展預(yù)算工作初期，要對(duì)影響工程項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面而深刻的剖析，對(duì)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行透徹的了解，積極創(chuàng)建高效的預(yù)算定額管理機(jī)制。在編制預(yù)算的過程中，要對(duì)地質(zhì)條件信息進(jìn)行仔細(xì)的分析，在必要的情況下，可以恰當(dāng)調(diào)整預(yù)算定額數(shù)據(jù)信息。

5 結(jié)語

在保證質(zhì)量和品質(zhì)的前提下做好建筑工程的成本管理，就要對(duì)工程預(yù)算工作給予足夠的重視，對(duì)工程項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)計(jì)算相關(guān)的施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和做法、相關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等有足夠的了解和認(rèn)知，才能用少的成本投入來獲取更多的經(jīng)濟(jì)收益。從項(xiàng)目估算到項(xiàng)目稅務(wù)清算整個(gè)環(huán)節(jié)過程中都積極參與進(jìn)來，做好每項(xiàng)工作，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行不斷地優(yōu)化和升級(jí)，從而使預(yù)算工作取得最佳的效果，促使建安成本得到合理的控制并使其實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。