房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用策略分析

李觀海

（中鐵諾德［杭州］投資有限公司，杭州 311400）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動部分，但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)內(nèi)部難免出現(xiàn)財務問題。因此，要想房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展，就要對財務進行管理。所得稅稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對它的重視程度。對所得稅進行具體的稅務籌劃，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)收獲高效益，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長久、穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的目標

房地產(chǎn)企業(yè)在進行所得稅稅務籌劃時，要秉持著低成本和高利潤的目標。首先是低成本。低成本的含義是在房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的稅額基礎上降低納稅成本，如增值稅、城市維護建設稅、教育附加費等，降低納稅成本會使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅后收益增加。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的稅收成本主要包括在履行義務時需要承擔的人力、物力、財力等。納稅成本這個詞沒有一個固定的衡量標準，它會隨著國家稅負和稅收政策進行一定的變化。也正是因為如此，房地產(chǎn)企業(yè)要有一個明確、良好的納稅成本意識，并圍繞著這個成本意識去進行相應的房地產(chǎn)開發(fā)銷售工作，達到降低稅務成本的目的。節(jié)省稅務成本的方法還有一種，就是把當前國家稅法中有關房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化政策融入企業(yè)的日?；I資和經(jīng)營上面。

其次是高利潤。高利潤就是在進行所得稅稅務籌劃時，要保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅是由房地產(chǎn)開發(fā)的應納稅額乘以適用稅率得出。所得稅稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要手段，同企業(yè)中的財務運轉(zhuǎn)有著十分密切的聯(lián)系。試想一下，房地產(chǎn)企業(yè)用最低的稅負實現(xiàn)了最大的稅后利潤，這就是最完美的稅務籌劃。但如果稅負過低，并且相應的房地產(chǎn)企業(yè)所得的利潤也低，那稅務籌劃就失去了存在的意義。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在進行所得稅稅務籌劃時要以企業(yè)的利潤目標進行工作的開展，平衡稅務和財務，充分做到二者之間結(jié)合發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的意義

（一）增強內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)實行良好的所得稅稅務籌劃，能夠增強企業(yè)的內(nèi)部管理。在實際的所得稅稅務籌劃工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的工作人員要對企業(yè)各方面進行分析，比如房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點及金額，當前企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，如打造房地產(chǎn)企業(yè)中的500 強，以及企業(yè)實際的經(jīng)營狀況等，并通過分析結(jié)果來制定相應的所得稅稅務籌劃目標。如果財務人員沒有進行良好的分析，那么會導致最終呈現(xiàn)的所得稅稅務籌劃目標不適合企業(yè)的日常運轉(zhuǎn)。

（二）促進經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅是在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)中所獲利潤必須繳納的金額，是按照房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資、廣告投資和銷售利潤總額來計算的，這種稅的稅額較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的高低直接影響企業(yè)的凈利潤。凈利潤才是房地產(chǎn)企業(yè)最終獲得的實際利潤，它的指標影響著企業(yè)的效益和發(fā)展?；谶@種情況，就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國家相關的稅務政策，科學合理地進行所得稅稅務籌劃，將工程中可以扣除的部分予以扣除，利用多種銷售手段將企業(yè)的所得稅盡量降低，以保證企業(yè)經(jīng)濟利潤的最大化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加財務效益。

（三）影響財務決策

房地產(chǎn)企業(yè)的財務決策在籌資、投資和企業(yè)經(jīng)營上都起到了一定作用，影響著企業(yè)的發(fā)展方向和企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)涉獵較多不同種類的經(jīng)營項目，致使房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員不能精通各項稅務，但是房地產(chǎn)企業(yè)的稅務與財務是息息相關、不可分離的。稅務籌劃能夠為財務部門提供相應稅收的參考依據(jù)，使財務決策更加合理，并且稅務籌劃還能夠為財務決策起到一定的保障作用，提高了財務決策的可行性。

（四）提高企業(yè)聲譽

在當前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的現(xiàn)狀下，一個企業(yè)良好的聲譽形象能夠幫助其在業(yè)內(nèi)立足，獲得更大的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)良好的外在形象能夠幫助企業(yè)吸引新的顧客，維穩(wěn)老的顧客。企業(yè)的聲譽是要經(jīng)過日積月累形成的，良好的稅務籌劃就是提升企業(yè)聲譽的重要舉措。房地產(chǎn)企業(yè)運用所得稅稅務籌劃，做到不偷稅、漏稅，及時繳納稅費，以自身經(jīng)濟帶動國家經(jīng)濟，為國家的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)光發(fā)熱，贏得人民口碑，促進房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售額的增加，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用策略

（一）經(jīng)濟活動中的稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資稅務籌劃主要可以從兩個方面來進行說明：一方面是負債籌資稅務籌劃；另一方面是權益籌資稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中需要大量的資金支持，但正如上文所說，房地產(chǎn)企業(yè)在工程初期是缺乏足夠的資金來維持企業(yè)工程運轉(zhuǎn)的，因此要通過籌資的方式。籌資的主要來源是債務籌資，即向貸款公司、商業(yè)銀行等進行借貸式的資金籌集，在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源都是銀行信貸，以正在開發(fā)的樓盤作為抵押，它能最短時間解決房地產(chǎn)企業(yè)前期工程建設的資金壓力，而基于我國的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)向貸款機構(gòu)借貸的利息數(shù)額不高于金融機構(gòu)時，可以在稅前進行扣除。在進行這種籌資方式時，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對貸款資金的稅務籌劃，減少上繳的債務利息，以達到降低企業(yè)所得稅的目的。

與負債籌資稅務籌劃不同的是，權益籌資稅務籌劃更為穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)能夠長久的將這份權益攥在手中，并且不需要支付太多的利息，籌資的風險也相對較低。這種籌資方式主要依靠的是吸引投資，在自身房地產(chǎn)項目具有一定地段優(yōu)勢的前提下，鼓勵大量的投資者使用股票等來投資房地產(chǎn)行業(yè)，之后在保證企業(yè)的高收益下進行資金的積累，這些方式能夠有效將企業(yè)的支付利息降低，從而使企業(yè)的所得稅降低，繳稅數(shù)額自然也會降低。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌資活動時，還要注意工期，在建工初期確定合同文件，掌握規(guī)定的樓盤完工條件和完工日期，在工期上進行相應的延遲也是一種合法延遲繳納稅款的方式。在繳稅前，遵循我國的稅收法律，可以將一些項目消費進行扣除，如建筑工人的醫(yī)療保險和房地產(chǎn)企業(yè)員工的養(yǎng)老保險等，這些是不用劃分到稅收里的，這樣不僅能降低企業(yè)的所得稅，使房地產(chǎn)企業(yè)對員工的責任心提高，同時也保障了房地產(chǎn)企業(yè)員工的福利效益。

（二）企業(yè)日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)的稅務籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)中，對所得稅的稅務籌劃主要來自兩個方面：一是工程階段的所得稅稅務籌劃；二是銷售階段的所得稅稅務籌劃。

1.工程階段的所得稅稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在工程階段的所得稅稅務籌劃主要是基于工程項目的運營成本。房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)時間通常較長，工程前期要報批建筑材料費用及對土地的占用，后期主要就是工程的成本費用。在房地產(chǎn)企業(yè)的工程前期，要針對地段的開發(fā)進行一定稅費的繳納，這些稅費主要包含契稅、耕地占用稅和印花稅，在這三種稅負中，契稅和印花稅是依據(jù)土地的轉(zhuǎn)讓款項來進行繳納的，是基本無法對其進行稅務籌劃的，所以重點就放在了耕地占用稅上。耕地占用稅指房地產(chǎn)工程開發(fā)占用耕地所要繳納的稅款，其通常情況下是定額繳納，繳納標準是房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)過程中對耕地占用的面積及占用的耕地地段的經(jīng)濟發(fā)展程度。

對于耕地占用稅的稅務籌劃，要先依照當前國家關于耕地占用的相關法律進行申請，再通過分析計算進行耕地占用稅的繳納。此時要注意，房地產(chǎn)企業(yè)在使用工程投資款項時要明確當前的政策措施，確認這筆投資款項的出資方是房地產(chǎn)企業(yè)自身還是地方的國土規(guī)劃部門，如果承擔方是國土規(guī)劃部門，那么就需要簽署相應的手續(xù)，之后再進行稅費的繳納，如果出資方是房地產(chǎn)企業(yè)自身，那就在統(tǒng)一需要繳納的稅費里進行扣除?；谖覈卣加枚惱U納的特點，其會因地方規(guī)定的稅率標準不同和耕地土體的差異而有所不同，因此在進行耕地占用及耕地稅繳納之前，房地產(chǎn)企業(yè)要派遣專業(yè)人員進行實地考察，并參與整個投資過程。在這個過程中，要與自然資源部達成共識，確認這片土地已從耕地變?yōu)榱顺鞘薪ㄖ玫?，并進行規(guī)定的審批手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也要在對耕地周邊環(huán)境進行及時了解后，確認需要繳納的稅費項目。

在土地確定以后就進入了施工階段，在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的稅負相對較少，主要是印花稅和代扣代繳的個人所得稅，但這個階段的稅費繳納會直接影響到后續(xù)的土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的繳納。施工階段的成本主要來自工程款、安裝費、公共設施費等。這個時候的投入成本直接對最終的企業(yè)利潤有直接影響。

施工階段的稅務籌劃要注意稅負的合理分配，對于各項施工材料的購買可以通過發(fā)票單據(jù)進行證明從而扣除，保障在施工過程中能將一部分的利息劃歸到成本之中。對于精裝修的房屋，要將毛坯房利潤和裝修利潤分別進行計算，如果發(fā)現(xiàn)裝修部分的毛利率過高可以實施外包手段。在樓盤取暖和各項信號網(wǎng)絡設施上，應當明確這樣的代收代繳會對整體房地產(chǎn)開發(fā)工程帶來的稅費影響，如果對工程的整體成本造成了影響，可將代收代繳工作交由物業(yè)部門。如果在預售過程中已經(jīng)獲得了商品房的認證許可，那么后續(xù)不能使用土地證作為貸款依據(jù)，但這種措施增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃難度，因此要針對這種狀況進行一定的調(diào)整，利用時間差完成還貸工作。

2.銷售階段的所得稅稅務籌劃

在進行銷售階段的所得稅稅務籌劃時，首先可以成立一個房地產(chǎn)銷售公司，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部將銷售部門獨立出來，成立另一個房地產(chǎn)掛名子公司，在進行房屋銷售時先將房屋以一個偏低一點的價格賣給子公司，再由子公司按照市場價賣出，運用中間的差價為房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售減少所得稅的稅額，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。其次，可以成立一個合資公司，兩個房地產(chǎn)公司達成合作協(xié)議，根據(jù)國家稅務總局的相關法規(guī)政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照合同約定分設兩個或兩個以上共同投資主體的公司，對于新增設的企業(yè)公司，不征收契稅，這樣就達到房地產(chǎn)企業(yè)降低所得稅稅收的稅務籌劃目的。最后，還可以運用合理的租賃方式，由房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)房產(chǎn)租賃給另外一個公司，到租期時再將房產(chǎn)賣給另一個公司，這樣也能有效進行節(jié)稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅后的稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)將各項稅費繳納完畢后，對于剩下的利潤要進行合理的稅務籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配中，對于利潤的分配選擇、利潤的稅后處理和利益的虧損時間都與最終房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅納稅之間有一定的聯(lián)系。首先，在利潤的分配選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照國家稅法中的規(guī)定，將一些符合條件的項目款項從整體利潤中扣除。對剩下的利潤進行所得稅稅務繳納核算時，稅務籌劃可以采用兼并的方式，利用盈利來補充虧損，進行資產(chǎn)的計價和攤銷，將能夠刨除的利潤多多扣除。如今的利潤分配方法通常是運用網(wǎng)上交易和現(xiàn)金支付，網(wǎng)上交易不需要現(xiàn)金，因此對企業(yè)的現(xiàn)金影響比較小，而后者則需要使用大量的現(xiàn)金，這樣的支付方式無形中對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的負擔，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)時對資金的使用量較大，因此可供支配的現(xiàn)金并不多，并且現(xiàn)金支付甚至可能對企業(yè)的貸款償還能力造成一定的影響，風險相交于網(wǎng)上交易要高很多。

其次，基于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，其工程建造需要較長時間，基本樓盤從開工到出售要1～2 年的時間，這就導致很多的項目費用無法在項目運行過程中進行同步支付，預提費用相應出現(xiàn)。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)可以將這筆預提費用作為預成本進行稅務籌劃，合理的預成本稅務籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少當期應該繳納的所得稅稅額，不過運用這種稅務籌劃方式，要保證最終能及時清繳所得稅，如果超時，稅務機關就會對房地產(chǎn)企業(yè)進行清查，甚至查封開設的樓盤，會對企業(yè)發(fā)展造成十分不利的影響。

最后，要對土地增值稅進行合理的預測稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所進行的工程開發(fā)項目是不盡相同的，根據(jù)各種類型的工程，房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門對成本進行分攤式的稅務籌劃，這樣的方式能夠讓土地增值稅的扣除項目增加，比如人防車位這類工程作為公共配套設施的成本分攤，地下車庫和地上公共設施成本的分攤，以及為了土地獲取而進行的一系列市政工程的分攤，通過這類分攤來影響房地產(chǎn)項目的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅。

結(jié) 語

綜上所述，所得稅稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤的重要手段。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中，要想獲得高收益，就必須合理運用稅務籌劃手段。在進行所得稅稅務籌劃時，要注意遵守國家的稅收法律，科學運用各種稅負規(guī)避措施。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要用發(fā)展的眼光看問題，把握市場的運行規(guī)律，順應時代和政策的變化，更有效地達到減輕稅負的目的，實現(xiàn)盈利的最大化。