城市更新深入肌理

城市更新不是大拆大建，而是從人的需求出發(fā)。見(jiàn)物見(jiàn)人見(jiàn)生活，建設(shè)有溫度、有顏值、有人情味的品質(zhì)城市成為多方共識(shí)。

漫步城市街頭，人們能直觀感受到老舊小區(qū)在改造、地下管網(wǎng)在升級(jí)、家門(mén)口的“口袋公園”越來(lái)越多，城市更新的一舉一動(dòng)都與百姓生活、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)息息相關(guān)。

SKK南京合肥銷(xiāo)售辦事處總負(fù)責(zé)人吳新銀認(rèn)為，最近幾十年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加快，隨著時(shí)間的推移，不少城市的一些地方出現(xiàn)了既有基礎(chǔ)設(shè)施老化、城市資源利用方式不當(dāng)?shù)葐?wèn)題，而人們對(duì)城市宜居生活不斷產(chǎn)生新需求、新期待，在這種背景之下，城市發(fā)展由昔日的大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。

SKK是日本SK化研株式會(huì)社旗下的涂料名牌，總部位于日本大阪。從1955年成立以來(lái)在日本、中國(guó)及亞洲其他各地區(qū)設(shè)立了多家子公司、營(yíng)業(yè)所及工廠。SKK涂料產(chǎn)品以中高檔產(chǎn)品為主，頗受市場(chǎng)認(rèn)可。吳新銀在SKK工作15年，見(jiàn)證了SKK隨著中國(guó)城市更新步伐的加快，市場(chǎng)份額一天天擴(kuò)大。作為城市更新的參與者與見(jiàn)證者，吳新銀對(duì)舊城改造與城市更新有自己的分析和見(jiàn)解。

城市界面在變化

城市更新已成為近兩年中國(guó)城市發(fā)展的關(guān)鍵詞。目前，各地都在加快城市更新標(biāo)準(zhǔn)體系和政策體系的研究和構(gòu)建，其中包括北京、深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市均實(shí)現(xiàn)城市更新立法。今年政府工作報(bào)告再次提及實(shí)施城市更新行動(dòng)，而且放在了“擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”章節(jié)中。

值得關(guān)注的是，2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%。開(kāi)展城市更新行動(dòng)，不僅能解決“城市病”、提升人居環(huán)境，更為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。在全國(guó)兩會(huì)期間，如何有序推進(jìn)城市更新、促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，成為多方熱議的話題。

吳新銀稱，不同立場(chǎng)和站位的人，心目中的理想城市更新是不同的。在城市或區(qū)域管理者心目中，“好的城市更新”應(yīng)該是城市或社區(qū)界面煥然一新；在業(yè)主方心目中，“好的城市更新”應(yīng)該是最小投入導(dǎo)致的最大界面變化，形成可持續(xù)的商業(yè)模式，有較好的回報(bào)率；在從業(yè)者心目中，“好的城市更新”應(yīng)該是從想法到做法開(kāi)創(chuàng)了行業(yè)之先；在普通市民心目中，“好的城市更新”應(yīng)該是多了可玩可逛可拍照的城市景點(diǎn)，小區(qū)環(huán)境更美、住得更舒適了。“由此可見(jiàn)，同一個(gè)城市更新項(xiàng)目，在至少四個(gè)維度的人群中，對(duì)其的完美想象各有側(cè)重，其中‘城市界面的變化’是共性。”

城市界面的變化并非一蹴而就，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。就像我們城市建筑的外立面，它基本構(gòu)成了這個(gè)城市的主色調(diào)。我們常見(jiàn)的住宅外立面一般可分為七大類(lèi)：面磚、涂料、鋁板、一體板、真石漆、干掛石材、玻璃幕墻。城市更新的著力點(diǎn)之一，便是城市住宅和城市建筑外立面的更新?lián)Q代。涂料是最常見(jiàn)、應(yīng)用最廣泛的外墻產(chǎn)品之一，20世紀(jì)90年代末開(kāi)始隨著地產(chǎn)的快速發(fā)展，各涂料廠家也迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致多產(chǎn)而參差不齊，外墻滲水，開(kāi)裂脫落，幾年就需翻新重涂，特別是價(jià)格低廉的真石漆，翻新造價(jià)成本比新建要高，現(xiàn)在逐步回歸到低污染彈性涂料較多。類(lèi)似于此，建筑外立面用料的變化從側(cè)面反映出城市更新內(nèi)容的迭代與升級(jí)。

當(dāng)然，城市更新遠(yuǎn)不只是城市建筑外立面的改頭換面，它涉及整個(gè)城市的總體規(guī)劃，包括硬件和軟件兩個(gè)方面。硬件設(shè)施包括城區(qū)道路、管網(wǎng)、建筑等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，軟件包括文化的融合、城市形象的展示、城市文明素質(zhì)的提升等諸多方面?！俺鞘懈虏皇钦摹?dú)角戲’，而是政府、市場(chǎng)、公眾共同參與的‘大合唱’?！眳切裸y說(shuō)。

城市更新不是“千城一面”

習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)：“城市是人民的城市，人民城市為人民?！背鞘懈虏煌谌庋劭梢?jiàn)的“由舊翻新”和“好看”，更非大拆大建，而是推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，為廣大人民群眾創(chuàng)造美好生活方式的重要路徑。

每一座城市都有其獨(dú)特魅力，城市是當(dāng)?shù)厝罕娢幕詈颓楦杏洃浀妮d體?！半m然大眾對(duì)城市更新的理解時(shí)常囿于建筑更新，但形式之外，城市的運(yùn)營(yíng)邏輯、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架以及內(nèi)容營(yíng)造才是城市更新的靈魂?！眳切裸y說(shuō)。

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知，江蘇的南京和蘇州入選。這兩座城市在更新過(guò)程中的側(cè)重點(diǎn)就不一樣。南京市公布的《城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》要求，劃定居住類(lèi)地段、生產(chǎn)類(lèi)建筑、公共類(lèi)空間、綜合類(lèi)片區(qū)4種更新類(lèi)型，著力探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度。以綜合類(lèi)片區(qū)為例，這類(lèi)片區(qū)以浦口火車(chē)站歷史風(fēng)貌區(qū)、頤和路等項(xiàng)目為試點(diǎn)，加強(qiáng)歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史地段保護(hù)傳承和活化利用。

蘇州市的城市更新試點(diǎn)方案則明確以蘇州國(guó)家歷史文化名城保護(hù)區(qū)和蘇州高新區(qū)兩大片區(qū)作為城市更新試點(diǎn)先行先試示范區(qū)域。前者以古城保護(hù)更新為導(dǎo)向，保持古城“水路并行、河街相鄰”的雙棋盤(pán)格局和“小橋、流水、人家”的城市風(fēng)貌，在堅(jiān)持整體保護(hù)的基礎(chǔ)上推進(jìn)古城有機(jī)更新；后者以產(chǎn)城融合為目標(biāo)，重點(diǎn)推進(jìn)滸關(guān)工業(yè)園、蘇鋼廠及周邊等片區(qū)的低效用地更新。“比如在建筑外立面的色彩上，蘇州對(duì)白色的需求就比南京多?！眳切裸y稱，“城市更新重在因地制宜，保留、強(qiáng)化原來(lái)的城市特色，改變舊有的、不合時(shí)宜的部分?！?/p>

城市更新的底線是尊重城市的歷史文化，尊重群眾的意愿，保護(hù)好城市傳統(tǒng)風(fēng)貌，不能破壞生態(tài)環(huán)境……城市更新不應(yīng)是短期建設(shè)行為，而應(yīng)是持續(xù)的、漸進(jìn)的和整體的系統(tǒng)更新。吳新銀認(rèn)為，南京和蘇州入選首批試點(diǎn)，是因?yàn)檫@兩個(gè)城市非常典型。它們都是國(guó)家歷史文化名城，具有代表性，并且已經(jīng)在城市更新方面進(jìn)行了多年實(shí)踐，在政策層面以及多部門(mén)協(xié)同方面都做了一些有益探索。這些成功探索，會(huì)給國(guó)內(nèi)其他城市帶來(lái)示范和借鑒意義。

城市更新理念逐漸深入人心

在SKK工作這些年，吳新銀最大的感受就是，越來(lái)越多的普通人開(kāi)始關(guān)注住宅的外立面了。“我們的客戶主要是建筑商和開(kāi)發(fā)商，早期普通買(mǎi)房消費(fèi)者一般不太會(huì)關(guān)注外立面，更多關(guān)心室內(nèi)的情況，但最近幾年，一些社區(qū)業(yè)主開(kāi)始關(guān)心住宅的外立面，詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商用的什么品牌、產(chǎn)品。甚至在浙江杭州，還有一個(gè)小區(qū)的業(yè)主主動(dòng)出資，重新改造小區(qū)的綠化和外立面?！眳切裸y認(rèn)為城市更新的理念開(kāi)始逐漸深入人心，人們不僅希望屋里能住得舒適，也要求外面的美觀、耐用。

城市更新建設(shè)資金來(lái)源很重要。吳新銀介紹，在日本，舊房改造、更新的資金主要是房屋持有者自己付，日本業(yè)主每年都會(huì)交付一部分房屋維修基金，待一定年限之后，把這部分錢(qián)用來(lái)房屋翻新。舊屋的翻新、改造是國(guó)家規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行的。我國(guó)業(yè)主只要在買(mǎi)房的時(shí)候一次性交納房屋維修基金，至于房屋的外立面，我國(guó)沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定必須滿多少年要翻新，由業(yè)主自愿，這也是日本業(yè)主持有房屋的成本較高的原因之一。目前，我國(guó)城市更新主要還是政府財(cái)政資金投入比較多。

隨著城市更新步伐的加快，城市更新的資金來(lái)源也更加多元和靈活。江蘇省提出，聚焦城市更新“由誰(shuí)做”“錢(qián)誰(shuí)出”等問(wèn)題，利用市場(chǎng)力量，引入社會(huì)資本，促成政府、企業(yè)、高校、智庫(kù)等多方合作關(guān)系。鼓勵(lì)探索設(shè)立城市更新專(zhuān)項(xiàng)基金、發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券，在創(chuàng)新性金融融資渠道中加強(qiáng)政策支持，用好政策工具，算好經(jīng)濟(jì)平衡賬。

“城市更新不是大拆大建，而是從人們的需求出發(fā)。見(jiàn)物見(jiàn)人見(jiàn)生活，建設(shè)有溫度、有顏值、有人情味的品質(zhì)城市成為多方共識(shí)?！眳切裸y說(shuō)。