城市更新錢從何來(lái)

從棚改、城中村改造，到老舊小區(qū)改造，國(guó)內(nèi)城市更新發(fā)展的進(jìn)程中，資金一直是推進(jìn)各類更新改造項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。

2021年，“城市更新”被首次寫入政府工作報(bào)告，正式提升為國(guó)家戰(zhàn)略；2022年，黨的二十大報(bào)告提出，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市；2023年，政府工作報(bào)告不僅提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，還將實(shí)施城市更新等重大工程項(xiàng)目作為今年擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的首要工作。

從棚改、城中村改造，到老舊小區(qū)改造，國(guó)內(nèi)城市更新發(fā)展的進(jìn)程中，資金一直是推進(jìn)各類更新改造項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。為了解決這一問(wèn)題，中央及地方積極引入社會(huì)資本，由政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與、通力合作。在此背景下，江蘇各地積極拓展城市更新資金來(lái)源渠道。

“資金超市”巧破局

南通市探索出成立“資金超市”這一創(chuàng)新做法，巧解了城市更新“錢從哪里來(lái)”的“資金困局”。

南通市城市更新行動(dòng)推進(jìn)建設(shè)指揮部辦公室、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)展和改革委員會(huì)以及市財(cái)政局等8個(gè)單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于組建南通城市更新資金超市的工作方案》，開展“資金超市”實(shí)體化運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，落實(shí)行政審批、市政園林等10家服務(wù)保障方和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、江蘇銀行等15家資金供應(yīng)方，為南通市城市更新建設(shè)有限公司和市保障房建設(shè)投資集團(tuán)有限公司等20余家資金需求方提供“多對(duì)一”定制服務(wù)，營(yíng)造互利共贏的良好局面。

由于城市更新涉及宜居住區(qū)打造、特色風(fēng)貌塑造等多方面，“資金超市”根據(jù)推進(jìn)城市更新工作的需要，不斷完善資金體系，“上架”了品類豐富的“資金商品”，供資金需求方靈活選用。

這些“資金商品”包括政府財(cái)政資金、銀行金融工具、社會(huì)資本和居民出資等。政府財(cái)政資金包括預(yù)算資金、上級(jí)補(bǔ)助資金等，銀行金融工具包括城市更新貸款、老舊小區(qū)改造專項(xiàng)貸款、城市基礎(chǔ)設(shè)施貸款等，社會(huì)資本指企業(yè)自有資金、企業(yè)債券、企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自籌資金等，居民出資指通過(guò)使用住房公積金方式出資。另外，對(duì)于符合減稅、免稅條件的城市更新項(xiàng)目，南通市依法對(duì)印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、增值稅等進(jìn)行減免，緩解項(xiàng)目的資金壓力。

“資金超市”主要提供五種服務(wù)：一是信息溝通，暢通政銀企三方信息渠道，定期跟蹤資金需求；二是政策發(fā)布，主動(dòng)提供政策解讀、資金申報(bào)等服務(wù)；三是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，摸排優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)先論證項(xiàng)目必要性、可行性，提前謀劃資金路徑；四是審批服務(wù)，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目資金申報(bào)審批流程，落實(shí)專人主動(dòng)對(duì)接、幫辦代辦；五是全程跟蹤，實(shí)時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目審批和資金落實(shí)情況，加強(qiáng)資金路徑監(jiān)管，提高資金使用效率和合法合規(guī)性。

“‘資金超市’的成立在不增加政府債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了城市更新項(xiàng)目資金有效擴(kuò)容?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，南通市將繼續(xù)加強(qiáng)規(guī)劃管控、完善政策機(jī)制、搭建運(yùn)作平臺(tái)、做好服務(wù)保障，鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體、市民參與城市更新，積極探索多元化更新模式，推進(jìn)城市更新工作更好更快地開展。

城市更新基金促發(fā)展

城市更新的資金來(lái)源日益豐富，除了引入社會(huì)資本外，在前期的投資環(huán)節(jié)、后期的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，都有創(chuàng)新的金融手段與產(chǎn)品。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，金融推動(dòng)城市更新發(fā)展主要包括城市更新改造貸款、專項(xiàng)債權(quán)、城市更新信托以及城市更新基金四種渠道。項(xiàng)目參與的門檻、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中的資源利用和進(jìn)入退出靈活性方面，其特點(diǎn)決定了相比其他金融工具來(lái)說(shuō)，基金仍是現(xiàn)階段城市更新和存量改造的較優(yōu)選擇。

2021年，在無(wú)錫市火車站南廣場(chǎng)更新項(xiàng)目中就出現(xiàn)了基金的身影。為廣泛吸引社會(huì)力量參與無(wú)錫城市更新項(xiàng)目，進(jìn)一步加快推進(jìn)城市更新，全面提升城市功能，持續(xù)改善人居環(huán)境，無(wú)錫城建發(fā)展集團(tuán)積極與各類機(jī)構(gòu)廣泛對(duì)接，研究探索城市更新投融資新模式，推進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。為充分發(fā)揮金融支撐作用，無(wú)錫城建發(fā)展集團(tuán)聯(lián)合平安建投、中交投資、上海建工、上海城建置業(yè)、太保私募、民生銀行、平安銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、融創(chuàng)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等13家單位，共同發(fā)起設(shè)立無(wú)錫市首只城市更新基金，基金規(guī)模達(dá)300億元，資金將專項(xiàng)用于投資無(wú)錫舊城區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)等。

2022年8月3日，第十六屆中國(guó)基金合伙人峰會(huì)暨2022揚(yáng)州股權(quán)投資峰會(huì)在揚(yáng)州開幕。會(huì)上，揚(yáng)州市設(shè)立3只百億母基金，分別是揚(yáng)州綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展母基金、揚(yáng)州科創(chuàng)母基金、揚(yáng)州城市更新母基金。揚(yáng)州綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展母基金總規(guī)模100億元，重點(diǎn)支持市委、市政府確定的重大投資項(xiàng)目、綠色產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及符合戰(zhàn)略規(guī)劃的轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目；揚(yáng)州科創(chuàng)母基金總規(guī)模100億元，主要投向汽車及零部件、高端裝備、新型電力裝備、微電子及軟件和信息服務(wù)、高端紡織和服裝、海工裝備和高技術(shù)船舶、生物醫(yī)藥和新型醫(yī)療器械、食品、航空等行業(yè)，重點(diǎn)投向培育自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、科技成果轉(zhuǎn)化、核心技術(shù)國(guó)產(chǎn)化替代等領(lǐng)域；揚(yáng)州城市更新母基金總規(guī)模100億元，重點(diǎn)投向揚(yáng)溧高速、啟揚(yáng)高速、京滬高速、長(zhǎng)江及夾江圍合范圍內(nèi)城市建成區(qū)的環(huán)境改善、功能調(diào)整優(yōu)化、街區(qū)綜合整治、老舊住區(qū)改造、水系修復(fù)、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)及揚(yáng)州市內(nèi)其他相關(guān)類別。

“城市更新基金參與進(jìn)來(lái)，這對(duì)行業(yè)改變思維是一個(gè)非常重要的支撐?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)徐岱雄表示。

城市資產(chǎn)屬性在更新

在中國(guó)城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)席會(huì)主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長(zhǎng)黃璽慶看來(lái)，資本有自己的運(yùn)營(yíng)邏輯，資本會(huì)流動(dòng)與創(chuàng)新，對(duì)于資本而言，缺乏的是有價(jià)值的資產(chǎn)。

“資產(chǎn)因其屬性不同而具有不同的價(jià)值。城市之所以需要更新，就是因?yàn)槌鞘匈Y產(chǎn)的功能不再適合市場(chǎng)的需要。因此從某種意義上來(lái)說(shuō)，城市更新的本質(zhì)是城市資產(chǎn)屬性的更新。而資產(chǎn)屬性的更新牽扯到很多過(guò)去的政策和法規(guī)。只有對(duì)資產(chǎn)屬性的變更提供更多新的政策和法規(guī)支持，做好資產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提供符合資本邏輯的資產(chǎn)，才能源源不斷地吸引資本進(jìn)入城市更新領(lǐng)域?！秉S璽慶說(shuō)。

徐岱雄也認(rèn)為，城市更新過(guò)程中需要關(guān)注功能、運(yùn)營(yíng)、金融三者的關(guān)系。“功能優(yōu)先、運(yùn)營(yíng)和金融賦能，這三者構(gòu)成了城市更新中普遍面臨的問(wèn)題。首先要改變過(guò)去單純從形態(tài)來(lái)實(shí)施城市更新的做法，需要站在城市發(fā)展的高度去探討城市未來(lái)的發(fā)展，包括注入很多城市功能、產(chǎn)業(yè)功能，煥發(fā)這一地區(qū)的活力。其次，要從城市運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)探討這個(gè)區(qū)域中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，改變過(guò)去單純單個(gè)地塊建造的做法，向城市功能提升轉(zhuǎn)變。最后，在城市更新過(guò)程中，需要摸索采用更多的金融工具，能夠讓更多的參與者分享這個(gè)區(qū)域未來(lái)成長(zhǎng)的收益，而不是依賴一級(jí)開發(fā)去實(shí)現(xiàn)收益?！?/p>

總而言之，政府是城市更新的決策者、發(fā)起人，是撬動(dòng)一個(gè)區(qū)域更新發(fā)展的關(guān)鍵因素。政府需要為區(qū)域的發(fā)展制定更為靈活、更符合市場(chǎng)、匹配區(qū)域城市更新的政策。從市場(chǎng)運(yùn)作主體企業(yè)維度來(lái)講，企業(yè)基于自身的訴求參與到城市更新中來(lái)，在不同項(xiàng)目中發(fā)揮不同的價(jià)值。比如有的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)培育層面，有的企業(yè)參與到社區(qū)運(yùn)營(yíng)層面，企業(yè)主體之間各司其職。

“未來(lái)需要一個(gè)更為前瞻、更為系統(tǒng)、更為符合城市更新過(guò)程的金融工具和金融解決方案，使得參與城市更新過(guò)程中的利益相關(guān)方，都能分享到城市成長(zhǎng)的收益?！毙灬沸鄯Q。