“提前還貸”釋放了哪些信號？

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2022年9月以來，國內(nèi)先后出臺一系列穩(wěn)樓市政策組合措施，包括“保交樓、保民生”、人民銀行、銀保監(jiān)會允許部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下行，個人住房公積金貸款利率下調(diào)15個基點，財政局、稅務(wù)總局出臺居民換購住房退稅優(yōu)惠，以及地方層面房地產(chǎn)調(diào)控政策等。部分城市首套房貸利率快速下行，甚至有城市跌破4.0%，引發(fā)市場關(guān)注，提前還貸現(xiàn)象有所增多。

2023年開年以來，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷，市場對房貸利率進(jìn)一步下調(diào)預(yù)期仍在，市場上就陸續(xù)出現(xiàn)一些“提前還貸潮”的聲音，還出現(xiàn)了提前還貸“搶號難”“排隊難”等現(xiàn)象。

A本質(zhì)上是一種資金配置行為

對于提前還款難的問題，監(jiān)管部門也注意到相關(guān)現(xiàn)象。2月9日，銀保監(jiān)會就曾會同人民銀行召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量。

而在近期銀保監(jiān)會召開的專題會議上，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人再度表示，目前，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道，保證還款時間的可預(yù)期性。有的銀行開展多渠道服務(wù)對接，設(shè)立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。“從市場反映和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解?！痹撠?fù)責(zé)人說。

銀保監(jiān)會表示，下一步，將會同有關(guān)部門，繼續(xù)指導(dǎo)商業(yè)銀行依據(jù)合同約定做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，暢通線上辦理渠道，加快審批處理效率，做到客戶少跑路、快辦理。

“我個人理解監(jiān)管的表態(tài)，出發(fā)點是保護(hù)消費者的合法權(quán)益，這樣一種偏中性的操作，不涉及鼓勵還是反對。”星圖金融研究院副院長薛洪言說，既然貸款合同中約定購房人可以提前還款，且沒有設(shè)置更多的前置條件，那么，在具體落地的時候，又出現(xiàn)了各種條件，的確會損害消費者的合法權(quán)益，也不符合貸款合同的約定。薛洪言認(rèn)為，提前還貸本質(zhì)上是一種資金配置行為，所以當(dāng)它成為一種社會現(xiàn)象的時候，說明提前償還房貸在資金配置上具有性價比。

“2017年至2020年，新增房貸利率普遍在5%以上，而近兩年市面上的投資產(chǎn)品收益率普遍在5%以下，所以，很多人把提前還貸當(dāng)做一種理財來看待。另外，再加上受疫情影響，很多人對未來收入的穩(wěn)定性信心下降，所以主動減輕自己的杠桿壓力?！毖檠哉f。

值得注意的是，近期一些不法中介頻頻向客戶推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)，甚至聲稱轉(zhuǎn)貸以后房貸利息少一半。對此，銀保監(jiān)會召開的專題會議也專門發(fā)布了風(fēng)險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)使用經(jīng)營貸置換房貸的風(fēng)險，保障自身合法權(quán)益。

廣州貝殼按揭服務(wù)有限公司市場總監(jiān)孫新昌表示，銀行的經(jīng)營貸大部分期限較短，到期一次性歸還本金，如果客戶沒有相應(yīng)的資金來源，不能及時償還本金，可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險?！般y行每年會重新審批一次經(jīng)營貸，根據(jù)企業(yè)或個人上一年的經(jīng)營、負(fù)債、抵押物評估、涉訴等情況，作出是否續(xù)貸的判斷，續(xù)貸的利率也會根據(jù)每年的市場環(huán)境發(fā)生相應(yīng)的變化，所以，可能今年經(jīng)營貸利率很低，但明年就不一定了?！彼f。

B年內(nèi)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)

在前期政策疊加的效果之下，北京、上海、深圳、南京和武漢等地近期都傳出了房地產(chǎn)回暖的消息。對此，植信投資研究院資深研究員馬泓判斷，目前房地產(chǎn)市場來到了這一輪周期的底部，今年二季度的中旬乃至下半年，整個房地產(chǎn)市場可能會慢慢地從相對比較低迷的狀態(tài)恢復(fù)到一個趨近于平穩(wěn)增長的通道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，去年由于疫情耽擱了一些購房、換房的需求，疊加市場預(yù)期有所改善，導(dǎo)致了目前市場出現(xiàn)觸底反彈的情況?！拔艺J(rèn)為這種情況至少從短期來看是可持續(xù)的?！彼f。同時，李宇嘉表示，后續(xù)市場政策如果能夠進(jìn)一步紓困，那么，房地產(chǎn)市場有望持續(xù)回升，但從目前來看，僅靠“滯后的需求”這一股力量還無法為整個樓市帶來逆轉(zhuǎn)。

事實上，為了鼓勵居民的購房意愿，刺激房屋消費需求，去年以來，房貸政策可謂大面積放松，從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度、試點二手房“帶押過戶”、放寬貸款人年齡限制、發(fā)放購房補貼、創(chuàng)新還款方式，再到探討延長貸款期限、存量房貸利率下調(diào)等利好頻出。那么，未來是否還有政策空間？

薛洪言認(rèn)為，目前購房的優(yōu)惠政策更多是針對剛需首套房，而如今有能力、有意愿購房的往往是改善型購房群體，屬于二套房?！八?，我認(rèn)為對于二套房的放松政策是有一定空間的，比如首付比例、利率等，有助于提高政策與購房群體的匹配性?！彼f。

其中，作為最直接的普惠政策，多位專家認(rèn)為后續(xù)房貸利率還有望進(jìn)一步下調(diào)。李宇嘉認(rèn)為，房貸利率至少從中期內(nèi)來講還是下行的走勢，從穩(wěn)樓市的角度來說，未來樓市也不太可能出現(xiàn)過去幾輪上漲和下跌的循環(huán)。

“下調(diào)的空間肯定是有的?！毖檠哉f，房貸利率是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，可以將現(xiàn)有住房作為抵押，而且中國居民的償付能力還是比較優(yōu)質(zhì)的，從歷史上看，按揭不良率也比較低，但在各類貸款中，目前房貸利率反而比較高，所以，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講是不合理的?！斑@種現(xiàn)象背后反映的是抑制房價過快上漲的政策意圖，但現(xiàn)在政策的方向已經(jīng)發(fā)生了改變，所以再繼續(xù)維持比較高的懲罰性利率，我覺得沒有必要。”他說。

馬泓也認(rèn)為，無論是首套亦或是二套房，今年進(jìn)一步下調(diào)的概率還是偏大的，但下調(diào)的幅度與去年相比會比較窄，大概在0.25%。

摘自微信公眾號“第一財經(jīng)資訊”