關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投融資管理的若干思考

楊兼

受近年來市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及國(guó)家政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷。由于房企具有高收入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，受外界環(huán)境影響較大，隨著國(guó)家對(duì)于住房問題制定一系列改革措施，房企的發(fā)展受到了較大沖擊，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大，因此房企需要提高自身的資金管理水平，加強(qiáng)投融資管理，才能保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展階段房地融資和投資力度較大，但由于企業(yè)缺乏完善的管理措施，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中遇到較大風(fēng)險(xiǎn)。本文在掌握房企投融資管理的特點(diǎn)及重要性的基礎(chǔ)上重點(diǎn)對(duì)企業(yè)投融資活動(dòng)中存在的問題進(jìn)行分析，并給出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化措施，期望能夠?yàn)槠髽I(yè)提供一定的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)拿地開始一直到項(xiàng)目銷售和售后，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金作為支撐，因此科學(xué)有效的資金管理才能保障企業(yè)資金得到充分利用，確保房企項(xiàng)目順利完成?，F(xiàn)階段，部分房企在投融資管理過程中還存在不足，導(dǎo)致企業(yè)資金浪費(fèi)嚴(yán)重，甚至可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂給企業(yè)帶來項(xiàng)目停滯風(fēng)險(xiǎn)，更嚴(yán)重可能會(huì)造成企業(yè)破產(chǎn)，因此房企需要結(jié)合實(shí)際情況制定完善的投融資管理措施，確保企業(yè)各項(xiàng)投融資決策科學(xué)合理。

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理特點(diǎn)

第一，房企投融資管理個(gè)性化運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)更加明顯，相比于其他企業(yè)，房企整體發(fā)展都具有獨(dú)特性，對(duì)資金需求量較大。房企任何一個(gè)項(xiàng)目開展都需要投入大量資金，因此需要企業(yè)通過多種融資手段獲得所需資金，為項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供助力。同時(shí)，房企還會(huì)通過對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目等進(jìn)行投資來獲得相應(yīng)的利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境變化，房企競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，對(duì)于資金的需求也更大，企業(yè)想要不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要獲得更多資金支持、投融資是房企獲得資金的重要途徑，房企通過投融資獲得大量的資金開展項(xiàng)目，雖然會(huì)給企業(yè)帶來較高的經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來較大的投融資風(fēng)險(xiǎn)，因此需要企業(yè)加強(qiáng)投融資建設(shè)，保障企業(yè)健康運(yùn)行。第二，房企投資項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，房企生產(chǎn)資金鏈過長(zhǎng)導(dǎo)致其投資周期也較長(zhǎng)，因此需要較長(zhǎng)時(shí)間才能進(jìn)行資金回收，獲得回報(bào)。由此可見房企對(duì)于資金的依賴很強(qiáng)。房企由于資金周轉(zhuǎn)周期過長(zhǎng)，在此過程中，政策、稅收及原料價(jià)格等變化都會(huì)給企業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不能預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較多，因此需要加強(qiáng)投融資管理。第三，房企項(xiàng)目建設(shè)涉及的因素較多，受原材料、裝修等影響較大，因此在房企經(jīng)營(yíng)過程中與其他行業(yè)的聯(lián)系較為緊密，受其他行業(yè)變化影響較大，對(duì)企業(yè)投融資管理也會(huì)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投融資管理的意義

規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快也在不斷發(fā)展，由于房企具有特殊性質(zhì)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要企業(yè)投入大量的資金來保障項(xiàng)目健康發(fā)展，因此房企在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中需要對(duì)現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理規(guī)劃，并結(jié)合項(xiàng)目需求合理配置資金。在對(duì)企業(yè)償債能力及風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行充分分析和評(píng)估后，采用有效的財(cái)務(wù)管理方法制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)企業(yè)當(dāng)前的投融資行為進(jìn)行分析，有效規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)。

為投融資決策提供支持 房企在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力越來越大，近年來不少房企在投融資管理工作中存在投融資資金過剩或者資金不足的情況，投融資缺乏科學(xué)性，嚴(yán)重影響企業(yè)健康發(fā)展。因此在實(shí)際投融資活動(dòng)中一定要與企業(yè)戰(zhàn)略需求相結(jié)合，全面研究?jī)?nèi)外環(huán)境，并通過應(yīng)用科學(xué)有力的財(cái)務(wù)方法研究和預(yù)測(cè)投融資過程的資金成本和收益率等各種財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而選定較為適宜而合理的投融資方法。因此，在房企投融資過程中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)指標(biāo)研究分析是企業(yè)投融資活動(dòng)重要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中存在的問題

融資渠道單一 現(xiàn)階段大部分房企融資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)貸款或者上市融資。但由于受企業(yè)上市條件限制，較多房企還不具備上市資格，因此不能通過上市實(shí)現(xiàn)融資。對(duì)大部分房企而言，從金融機(jī)構(gòu)貸款成為其主要融資方式。但隨著國(guó)家政策要求提升，金融市場(chǎng)對(duì)于房企的審核更加嚴(yán)格，銀行為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在針對(duì)房企貸款時(shí)不僅會(huì)對(duì)房企的各項(xiàng)資格進(jìn)行嚴(yán)格考核，而且經(jīng)常會(huì)通過新的金融政策來轉(zhuǎn)移自身風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房企會(huì)承擔(dān)原本不應(yīng)承受的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致房企資金更加緊張，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)更大，房企在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的資金安全威脅更為嚴(yán)重。此外，由于銀行資金安全對(duì)于國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，因此為了保障銀行資金安全，國(guó)家會(huì)經(jīng)常出臺(tái)各種新的法規(guī)和政策加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也造成一定的影響，抑制了房企正常融資。

資金管理力度不足 部分房企對(duì)于現(xiàn)有資金缺乏有效管理，盲目擴(kuò)張情況嚴(yán)重，導(dǎo)致資金使用風(fēng)險(xiǎn)加劇，資金鏈容易斷裂。房企項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有環(huán)節(jié)都需要足夠的資金作為保障，確保項(xiàng)目能夠順利開展。一旦企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目開展過程中出現(xiàn)資金異常情況，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目不能按照預(yù)期施工，甚至還會(huì)造成項(xiàng)目停工或者爛尾的情況。從房企市場(chǎng)發(fā)展來看，爛尾樓大部分都是由企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈導(dǎo)致，因此，科學(xué)有效的投融資管理對(duì)于房企的生存和發(fā)展都具有重要意義。

投資決策機(jī)制不健全 房企在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中若是沒有健全的投資決策機(jī)制，則在實(shí)際投資環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生投資決策不科學(xué)的現(xiàn)象。部分企業(yè)沒有開展完善的基礎(chǔ)分析決策工作，相關(guān)投資決策的制定只由管理層決定，并且在做出決策后進(jìn)行分析，無法充分發(fā)揮投資決策的作用。一些房企的投資決策并不科學(xué)，不僅受高素養(yǎng)人才不足問題的影響，還會(huì)受企業(yè)決策機(jī)制和流程不完善的影響，導(dǎo)致房企投資決策不夠科學(xué)，不能達(dá)到企業(yè)預(yù)期。

投融資沒有形成合力優(yōu)勢(shì) 部分房企在經(jīng)營(yíng)管理過程中并沒有將投資和融資進(jìn)行結(jié)合管理，在具體活動(dòng)開展過程中可能存在資金期限錯(cuò)配的情況，不僅會(huì)導(dǎo)致資金使用成本提升還會(huì)造成項(xiàng)目發(fā)展停滯。企業(yè)若是不能將投資管理和融資管理進(jìn)行有效連接則會(huì)造成管理過程互相獨(dú)立，管理成本大大增加，并且企業(yè)不能及時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致企業(yè)受到重大風(fēng)險(xiǎn)攻擊而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展造成影響。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投融資管理的具體對(duì)策

拓展融資渠道 第一，房企在新形勢(shì)下基金融資依舊存在一定的發(fā)展空間，房企當(dāng)前采用的較為有效的方式是私募基金融資，通過采用該種方式，可以提升溝通效率，既保障了工作效率，還能保障資金和信息安全。從企業(yè)發(fā)展方面來看，通過私募基金融資方式可以幫助上市企業(yè)吸引更多戰(zhàn)略投資，幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而對(duì)企業(yè)負(fù)債情況進(jìn)行改善。從資金方面來看，私募基金融資具有廣泛性特征，不僅可以引進(jìn)外部資金，還可以幫助企業(yè)獲得一定的社會(huì)投資。而從政策方面來看，當(dāng)前部分房企融資一直處于停滯狀態(tài)，融資風(fēng)險(xiǎn)較大，且由于國(guó)際環(huán)境不斷收緊和融資成本不斷增加導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中面臨較大的壓力，需要通過合理的融資才能有效改變。例如，上海復(fù)地集團(tuán)因?yàn)槿谫Y從證券市場(chǎng)退市。由于過高的負(fù)債率導(dǎo)致整體的海外融資能力不強(qiáng)，證券市場(chǎng)對(duì)于集團(tuán)融資作用不大，且母公司由于受一些規(guī)則影響無法及時(shí)對(duì)該集團(tuán)進(jìn)行注資，因此該集團(tuán)從香港證券市場(chǎng)退出進(jìn)行私有化。該集團(tuán)退市后，不僅能夠得到母公司的直接注資，還能通過旗下私募基金的方式進(jìn)行融資。第二，采用產(chǎn)融結(jié)合的方式，將產(chǎn)業(yè)和金融兩項(xiàng)資本結(jié)合起來的融資方式更加符合現(xiàn)階段企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要求。產(chǎn)融結(jié)合模式也成為房企的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，對(duì)企業(yè)健康發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用。而房企想要促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，必須滿足以下條件，具有完善的法律體系且得到有力執(zhí)行；貸款管理力度必須加大；推動(dòng)金融市場(chǎng)多元化發(fā)展；將失誤率控制在合理范圍內(nèi)等。房企通過不斷完善產(chǎn)融結(jié)合模式，為企業(yè)創(chuàng)造更加完善和健康的投融資市場(chǎng)。此外，在產(chǎn)融結(jié)合融資中房企需要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，確保企業(yè)人才充足，有效避免產(chǎn)融結(jié)合中部分企業(yè)只關(guān)注短期利益的情況，從而推動(dòng)房企健康發(fā)展。例如，近年來雨潤(rùn)設(shè)置利安人壽、萬科入股 H 股徽商銀行，中國(guó)人壽入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，招商地產(chǎn)和招商銀行合作等，都是通過產(chǎn)融結(jié)合的模式實(shí)現(xiàn)資源的高效利用。第三，采用股權(quán)融資的方法，企業(yè)股東讓出部分所有權(quán)，以此來為企業(yè)帶來新的股東，為企業(yè)獲得更多的營(yíng)運(yùn)資金，企業(yè)可以將這些資金用于新的投融資活動(dòng)中。企業(yè)采用股權(quán)融資，主要優(yōu)勢(shì)是引進(jìn)的資金不需要?dú)w還本金和利息，但同時(shí)，新股東的進(jìn)入將會(huì)與老股東一起分享企業(yè)的各項(xiàng)利益。例如，2015年雨潤(rùn)旗下的江蘇地華集團(tuán)分別和中信證券、安徽鐵路建設(shè)投資基金有限公司等四家公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓公司總股本約9.28%的股份，回收資金約8.17億。

加強(qiáng)對(duì)資金的管控 首先，房企需要對(duì)現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并且科學(xué)管理籌集到的資金，避免企業(yè)在投資活動(dòng)中出現(xiàn)盲目投資的行為，確保每一筆資金的使用都有計(jì)劃有預(yù)算。同時(shí)，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)督，對(duì)資金使用各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，確保每一筆資金都能得到有效利用。其次，房企需要對(duì)現(xiàn)有的資金管理機(jī)制進(jìn)行完善，做到明確分工，對(duì)相關(guān)任務(wù)進(jìn)行細(xì)化，從而在各崗位上落實(shí)工作任務(wù)。房企經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)管理層需要明確資金管理的重要性，從全局出發(fā)制定科學(xué)合理的資金管理機(jī)制，提升對(duì)閑置資金的使用率，充分發(fā)揮資金的作用，避免資金浪費(fèi)，提高對(duì)資金的利用率。最后，房企需要對(duì)企業(yè)以往的資金使用情況進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)行業(yè)發(fā)展特性，做出合理預(yù)測(cè)，并制定相應(yīng)的預(yù)算方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)資金進(jìn)行合理安排。針對(duì)部分短期閑置資金，可以通過投資短期項(xiàng)目，從而降低資金成本。此外，房企還可以通過與其他企業(yè)進(jìn)行合作，從而在項(xiàng)目開展過程中保障資金成本合理，提高資金使用效率。

完善投融資決策 首先，企業(yè)在投資過程中必須保障投資方向和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)一致，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為投資指明方向，在掌握戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上制定可行的投資計(jì)劃才能保障投資科學(xué)。同時(shí)，在投資活動(dòng)開展過程中房企需要做好市場(chǎng)周期的預(yù)測(cè)工作，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，房企在投資布局中需要考慮到城市發(fā)展水平，從而選擇多元化的投資模式，掌握投資先機(jī)。其次，近年來房企整體的投資利潤(rùn)都在降低，因此需要設(shè)置較為靈活的投資標(biāo)準(zhǔn)，幫助企業(yè)快速控制市場(chǎng)。房企在不同的發(fā)展階段投資預(yù)算不同，在投資額確定過程中需要企業(yè)對(duì)負(fù)債水平和投資能力進(jìn)行充分考慮，從而選擇科學(xué)的投資方式。最后，房企在投資過程中若是投資項(xiàng)目金額較大，則對(duì)部門配合度要求較高，若是沒有完善的投資流程，則會(huì)對(duì)相關(guān)活動(dòng)的規(guī)范性和安全性造成影響，甚至?xí)绊懫髽I(yè)對(duì)外融資計(jì)劃的落實(shí)，因此需要制定完善的投資管理流程。同時(shí)，需要設(shè)置科學(xué)的投資激勵(lì)機(jī)制，并將投資指標(biāo)和激勵(lì)機(jī)制掛鉤，確保各部門都參與投資環(huán)節(jié)，避免企業(yè)盲目追求利潤(rùn)而造成激進(jìn)投資。

強(qiáng)化投融資管理整合 房企在設(shè)置內(nèi)部管理制度時(shí)需要針對(duì)整合部分進(jìn)行合理設(shè)置，在制度設(shè)置過程中需要增加針對(duì)投融資協(xié)同管理的相關(guān)制度。同時(shí)，房企需要重視過程管理整合部分，構(gòu)建相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制，統(tǒng)一內(nèi)部管理模式。在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，由于投融資管理之間具有相同部分，因此需要企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中針對(duì)整合部分進(jìn)行科學(xué)管理。設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)基金，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問題，則能夠第一時(shí)間采取有效的措施進(jìn)行處理，降低風(fēng)險(xiǎn)影響。此外，房企需要結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r來對(duì)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，完成資本積累，對(duì)項(xiàng)目投融資中的資金需求進(jìn)行全面分析，并制定可行的方案。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展形勢(shì)比較復(fù)雜，面臨著較大的壓力和挑戰(zhàn)，為保障企業(yè)資金充足安全，有效的投融資是關(guān)鍵。因此房企需要加強(qiáng)投融資管理，有效降低資金成本，不斷優(yōu)化管理模式，全面規(guī)范投融資流程，確保投資活動(dòng)和融資活動(dòng)完全按照要求進(jìn)行，從而有效避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，保障房企健康穩(wěn)定地發(fā)展。