醫(yī)療研發(fā)科技產業(yè)園建設實踐探究
——以啟東綠地生命健康科技產業(yè)園為例

文／鐘成 上海雅苑房地產開發(fā)有限公司 上海 202302

引言：

所謂產業(yè)園，是政府根據城市產業(yè)的職能而劃分的特定區(qū)域，園區(qū)的存在可以更好地改善當地營商環(huán)境，吸引外資，從而促進產業(yè)結構的調整。醫(yī)療產業(yè)園是以健康產業(yè)為主體，配套產業(yè)為輔，助推城市的發(fā)展。受國家政策、資本市場以及人才因素影響，近些年來國內醫(yī)療健康產業(yè)園發(fā)展迅速。醫(yī)療產業(yè)園是以醫(yī)療研發(fā)科技企業(yè)為主，吸引國內健康產業(yè)龍頭企業(yè)入駐，研發(fā)產業(yè)孵化，專業(yè)人才培訓等配套服務。與其他地產項目相比具有其特殊性，不能簡單的拷貝粘貼，但成熟的規(guī)劃設計理念、招商運營等經驗均可以借鑒參考。

1.醫(yī)療產業(yè)園建設實踐中的一些思考

1.1 在開發(fā)建設時缺乏頂層的統(tǒng)籌規(guī)劃

早些年缺乏國家層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得各地對醫(yī)療產業(yè)園建設相對比較盲從，產業(yè)園區(qū)功能特色不突出，未能產生產業(yè)聚集發(fā)展的優(yōu)勢，尤其地方政策支持、管理機制、園區(qū)基礎設施等方面的雷同，也導致在后期招商運營時效果大打折扣，直接影響產業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。醫(yī)療產業(yè)園的建設發(fā)展，可以為當地產業(yè)結構的調整起到關鍵作用，成為當地經濟增長的新路徑。

1.2 產業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計需縝密，創(chuàng)新要素聯(lián)系需緊實

啟東生命健康科技產業(yè)園所涉及的眾多產業(yè)是如何高效的規(guī)劃組織在一起，在規(guī)劃設計之初就需要進行充分的考量，比如園區(qū)內眾多的醫(yī)藥企業(yè)、科研機構、醫(yī)療機構或是中介服務，如何通過科學的規(guī)劃加強他們之間產生有效的合作交流，減少不必要的時間浪費。創(chuàng)新離不開交流，而園區(qū)的發(fā)展離不開交流，溝通才能匯聚集體的智慧，如何打造出舒適的、科學地、有效的空間城市的發(fā)展離不開人，健康產業(yè)園更是以人為本，園區(qū)打造的以人為本生活環(huán)境。

1.3 產城分離，醫(yī)療產業(yè)園容易出現(xiàn)只有產業(yè)沒有城市的發(fā)展困境

產城分離是國內眾多產業(yè)園的痛點之一，產業(yè)與城市的融合是醫(yī)療產業(yè)園亟需解決的發(fā)展問題。產業(yè)園在規(guī)劃設計時，將“只有產業(yè)沒有城市”的發(fā)展窘境作為首要問題。首先，對產業(yè)園內產業(yè)功能進行細化，在考慮醫(yī)療產業(yè)功能，其次，對產業(yè)所配套功能進行研究，尤其是人們生活所相關公共基礎設施、社區(qū)配套服務等。在啟東生命健康科技產業(yè)園定位多元化功能業(yè)態(tài)，著力打造滿足生產、生活所需的現(xiàn)代宜居新城。

2.項目概況

2.1 啟東醫(yī)療產業(yè)基礎優(yōu)勢

南通以“3+3+N”產業(yè)為重點，對接上海產業(yè)結構和布局調整，大力推動上海與南通間生活醫(yī)藥企業(yè)間的合作，吸引上海及周邊地區(qū)醫(yī)藥企業(yè)入駐園區(qū)。目前，在南通市啟東市已經形成了啟東經濟開發(fā)區(qū)制劑生產、高新區(qū)生物醫(yī)藥研發(fā)、濱江醫(yī)藥化工園原料藥和醫(yī)藥中間體三個相對關聯(lián)的產業(yè)園區(qū)，國內外知名企業(yè)并已經入駐其中，比如德國拜耳，國內的蓋天力等等。眾多的入駐企業(yè)涵蓋了化學制劑、醫(yī)藥中間體、中成藥等80 多個品種，12 個產品被認定為國家重點新產品，65 個產品被認定為江蘇省高新技術產品，蓋天力、白加黑、達喜、金克槐耳等產品。

2.2 項目概況

項目基地位于素有“江風海韻北上?！敝Q的啟東市匯龍鎮(zhèn)，距離市中心蝶湖中心約5 公里，總占地3500 畝，產業(yè)、配套、居住用地比例1:1:1，規(guī)劃孵化器、研發(fā)中試、小型生產等多功能、多戶型的產業(yè)獨棟組團，滿足生命健康，產業(yè)領域內企業(yè)的不同階段發(fā)展需求。

圖1 啟東生命健康科技產業(yè)園用地布局圖

2.3 項目定位

啟東生命健康科技城建設將牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，牢牢把握上海“北大門”“門柱子”的戰(zhàn)略定位，圍繞長江綠灘、創(chuàng)智蝶谷、生命樂城等三大主題，構建以“生命信息+”為先導的智能生命健康產業(yè)生態(tài)，打造生命數字、高端醫(yī)藥、健康服務三大產業(yè)生態(tài)圈，形成研發(fā)創(chuàng)新、綜合服務、醫(yī)療健康、綠色生產四大功能組團，著力打造長三角生命科技創(chuàng)新基地、健康產業(yè)集聚區(qū)、濱江休閑宜居新城。

圖2 項目定位

3.政策解讀

3.1 健康大業(yè) 復興之基

習近平總書記致辭，要把人民健康放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，重點普及健康生活、優(yōu)化健康服務、完善健康保障、建設健康環(huán)境、發(fā)展健康產業(yè)，加快推進健康中國建設，努力全方位、全周期保障人民健康，為實現(xiàn)“兩個一百年”奮斗目標、實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢打下堅實健康基礎。

3.2 健康中國2030

人民健康需求日趨旺盛，生命健康產業(yè)將迎來爆發(fā)式增長，今后15年推進健康中國建設的行動綱領。健康中國2030，堅持以人為本的原則，將人們群眾的身體健康作為首要位置。旨在為人們提供健康的生活方式，通過不斷完善健康環(huán)境及各項服務配套保障，并以發(fā)展健康產業(yè)為重點，為實現(xiàn)“兩個一百年”奮斗目標、實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢打下堅實的健康基礎。

3.3 新經濟

跨界融合大健康，優(yōu)質產業(yè)生態(tài)將不斷催生生命健康新業(yè)態(tài)、新模式、新增長點、生命健康產業(yè)與云計算、大數據、物聯(lián)網、智能制造等新技術，與“互聯(lián)網+”等新模式，與旅游休閑等其他產業(yè)的跨界融合趨勢愈發(fā)明顯。

3.4 新戰(zhàn)略

承接國家戰(zhàn)略，推動長三角生命健康產業(yè)實現(xiàn)資源聚合啟東生命健康科技產業(yè)園，長三角有我國最多的跨國生物醫(yī)藥企業(yè)，上海張江示范區(qū)是國內生物醫(yī)藥創(chuàng)新之源，江蘇省多數園區(qū)重點招商已形成創(chuàng)新優(yōu)勢、進入產業(yè)化階段的生物醫(yī)藥項目。

4.啟動區(qū)規(guī)劃設計

醫(yī)療產業(yè)園的規(guī)劃設計需要高標準進行，并應具有一定超前性，不能簡單的用工業(yè)化的標準去定義產業(yè)園內各功能區(qū)的布置和單體建筑的設計，充分吸收各醫(yī)療產業(yè)園規(guī)劃設計的優(yōu)點外，對相關行業(yè)的功能需要進行量身定制。

4.1 啟動區(qū)

在規(guī)劃設計之初，便充分利用管理河流帶來的景觀資源和割裂的用地。啟動區(qū)用地690 畝，其中產業(yè)用地319.8 畝，住宅配套289.6 畝，產業(yè)用地與住宅用地比52:48，塑造一個產城融合的產業(yè)新城。

園區(qū)場地環(huán)境特殊，巧妙的利用原有河道，靈活的混合用地規(guī)劃，通過靈活組合和置換策略，實現(xiàn)空間的多變性和各功能組團的和諧發(fā)展?！岸嘀行摹遍_發(fā)策略，參考“多中心城市”結構，明確各分區(qū)組團核心，制定相應的產業(yè)、功能定位，對各組團土地劃分等級，形成“近-中-遠”開發(fā)計劃，分片報規(guī)。

4.2 總體規(guī)劃設計

沿華石路打造一流生命健康產業(yè)集群，形成一定規(guī)模的產業(yè)集聚區(qū)，一區(qū)多園式特色產業(yè)園區(qū)。

圖3 用地布局圖

圖4 一區(qū)多元特色產業(yè)園

一期：樹立形象，校企聯(lián)合，配套先行。整合上海智能產業(yè)創(chuàng)新研究院、人類表型組研究院和綠地光華科創(chuàng)中心等優(yōu)勢科研資源、人才資源及校友企業(yè)，以服務園區(qū)生命健康產業(yè)發(fā)展要求為主要目標，構建生物醫(yī)藥、基因檢測、醫(yī)用新材料產業(yè)的研發(fā)和科技服務基地。

二期：呼應一期，拉開發(fā)展框架。以產業(yè)資源導入，跨區(qū)合作等形式，導入“研發(fā)+小型生產”功能的1-2家頭部企業(yè)及一定數量的中小企業(yè)（研發(fā)類企業(yè)為主，兼顧CRO，CMO，行業(yè)認證，信息咨詢服務等），與一期地塊等形成產業(yè)鏈條上的呼應。

三期：定制化招商，實現(xiàn)多元化聯(lián)動。面向環(huán)滬區(qū)域內大型科研機構1-2 家大中型成熟企業(yè)進行定制化招商，與一期研發(fā)服務平臺實現(xiàn)功能聯(lián)動。

5.醫(yī)療產業(yè)園技術配置標準

醫(yī)療研發(fā)產業(yè)樓涉及到研發(fā)流程、潔凈間要求，等樓棟平面形式、單層面積、層數、柱網、樓板荷載、電梯參數等都有相關的技術要求。通過對北京中關村高端醫(yī)療器械產業(yè)園、上海張江高科生命科技產業(yè)園、南京上午醫(yī)藥加速器的案例研究，形成以下技術配置標準。

圖5 產業(yè)園階段目標

圖6 園區(qū)建筑透視圖

5.1 面積

產品面積多樣性，保持梯度和劃分的靈活性。大型產業(yè)辦公單棟面積6000～8000 ㎡左右，中型產業(yè)辦公單棟面積3000～4000 ㎡左右，小型產業(yè)辦公單棟面積300～500 ㎡左右。

5.2 層數

園區(qū)內辦公用建筑單體的樓層數在滿足園區(qū)開發(fā)強度的前提下，結合相關企業(yè)的具體使用要求而定。醫(yī)療產業(yè)園建筑用地為集約型用地，用地較為緊張，沒有特殊要求基礎上層數的設置宜為3-6 層，如用地緊湊，可考慮4-6層。

5.3 柱網

園區(qū)內生產所需的單體建筑設計時，充分了解相關企業(yè)生產、研發(fā)設備的需求，滿足生產要求的同時兼顧經濟實用型，使柱網的布置更加科學合理。通常來說，柱網間隔越大，建筑內的空間更能合理的劃分使用，利用率越高，但建筑結構上所承受的荷載也越大。由于生物醫(yī)療行業(yè)的特殊性，在生產或是研發(fā)過程中需要滿足相關潔凈要求，也就意味著需要更多的相對小一些的空間，不需要無柱網空間。在本項目中，醫(yī)療研發(fā)區(qū)域的柱網適宜設置在7-8.4m，生產區(qū)域的柱網設置在8-9m，如需考慮車輛問題，柱網設置取8.4-9m。

5.4 高度

醫(yī)療產業(yè)園區(qū)內生產廠房與其他制造業(yè)廠房區(qū)別不大，以多層或是高層廠房為主，并大都采用鋼結構或是鋼混結構。鋼筋混凝土結構梁高度按照跨度的1/8-1/12 進行計算。以柱網8.4 米為例，其結構高度約為0.8 米。在本項目中，生產所需廠房層高設置6m，其他辦公區(qū)域考慮到潔凈空間，層高設置在2.5-3 米。5 米或5.4 米層高，可以滿足小生產，如需大生產，需要6.5 米甚至更高。

5.5 樓板承重

大中型產業(yè)辦公首層1000kg/㎡、二層及二層以上500kg/㎡。小型辦公200kg/㎡～250kg/㎡。

5.6 電梯

人貨梯分開設置，貨梯按3 噸設置滿足醫(yī)療設備搬運安裝，客梯按1.6 噸設置。

5.7 外立面標準

產品為3～4層，建議真石漆+局部鋁格柵、鋁合金窗、玻璃欄板。

5.8 給排水

產業(yè)排污廢，室外專用排污主管，單體預留接入井、預留廢水處理及事故排放池。

5.9 低壓配電

電力配置要求180W/㎡；接地型式:采用TN-S系統(tǒng)；消防負荷、部分重要負荷：采用雙回路專用電纜供電，在最末一級配電箱處進行雙電源切換；分層設置 電表集中設置于首層配電間。

5.10 暖通

空調冷熱源，預留VRV 空調安裝條件；排廢氣，核心筒綜合建筑平面考慮預留部分管井；防排煙系統(tǒng)，自然排煙。

6.招商運營

啟東生命健康科技產業(yè)園在招商運營中，本著求真務實的態(tài)度做好各中業(yè)態(tài)落實工作。對園區(qū)情況進行詳細研究，現(xiàn)有產業(yè)進行分析，科學系統(tǒng)的評估園區(qū)內基礎產業(yè)資源及其科技實力，并對醫(yī)療產業(yè)的拓展能力進行評估，加強招商引資的能力及力度，調整好園區(qū)內產業(yè)內的循環(huán)，完善好產業(yè)鏈條，做好服務配套，打造一個系統(tǒng)的醫(yī)療研發(fā)產業(yè)園。同時積極培育戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展增長極，聚集優(yōu)秀企業(yè)，促進傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級與創(chuàng)新，堅定不移地堅持產業(yè)集聚發(fā)展路徑和招商引資引智。求真務實、腳踏實地做好園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)招商與產業(yè)服務工作，著力做好產業(yè)鏈分析，扎實做好產業(yè)配套、產業(yè)招商和產業(yè)服務?；貧w本質，做好平臺和服務，顯得更為重要。如何創(chuàng)新打造符合產業(yè)需求的產品以及定制化的服務和科學的運營模式，成為影響各產業(yè)運營服務商關注的重要因素。

本項目一、二期產業(yè)面積共約8 萬㎡，當期招商率76%，成交客戶聚焦于生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械領域,已完成產業(yè)入駐21個，面積5.6萬㎡,配套產業(yè)服務中心面積0.5萬㎡，合計6.15 萬㎡。啟東生命健康科技產業(yè)園形成以醫(yī)療研發(fā)、生產為主的產業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃及單體設計滿足醫(yī)療研發(fā)產業(yè)的要求。

圖7 園區(qū)企業(yè)落位圖

結語：

綜上所述，隨著我國經濟的不斷發(fā)展，國內醫(yī)療產業(yè)園在經歷高速發(fā)展后，已經邁入高質量發(fā)展的階段。啟東生命健康科技產業(yè)園在建設之初依托國家及各級政府層面政策支持，秉持高質量高標準進行實施，打造生命數字、高端醫(yī)藥、健康服務三大產業(yè)生態(tài)圈，構建“一心一廊四區(qū)多園”產業(yè)空間，以產業(yè)為保障，完善服務配套，達到產業(yè)、城市與人之間的持續(xù)模式，摒棄了產業(yè)園存在的空心化與城市孤島化。項目在實施之初通過科學合理的規(guī)劃設計，本著以人為本的原則，完善了功能布局及各項技術配置標準，形成了一個產城融合的產業(yè)新城。