商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與實(shí)踐

文／段嘉奇 北京上誠文化發(fā)展集團(tuán)有限公司 北京 100600

引言：

在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的背景下，對開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理提出了越來越高的要求，復(fù)雜化及精細(xì)化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目使運(yùn)營管理日趨重要。就當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理而言，除應(yīng)具備相關(guān)的業(yè)務(wù)流程、運(yùn)營人員具備扎實(shí)業(yè)務(wù)知識和豐富管理經(jīng)驗(yàn)之外，還要求能夠與時(shí)俱進(jìn)并不斷完善更新。因此，在新時(shí)期，相關(guān)人員應(yīng)深入分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式現(xiàn)狀，并對其進(jìn)行持續(xù)創(chuàng)新與實(shí)踐，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而達(dá)到多方共贏目標(biāo)。

1.商業(yè)地產(chǎn)主要特征

1.1 運(yùn)營組織的方式不同

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理為無形的活動，沒有具體機(jī)制及方法，主要的對象為人，只有對人進(jìn)行足夠管理，才能確保商業(yè)地產(chǎn)有序運(yùn)行。與制造業(yè)不同，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理不能有效控制生產(chǎn)的進(jìn)度及生產(chǎn)的質(zhì)量，在經(jīng)營的過程中極易受到投資商及經(jīng)營者影響而出現(xiàn)變動，因此商業(yè)地產(chǎn)必須具備隨機(jī)應(yīng)變本能，才能更好地保障經(jīng)營管理工作順利進(jìn)行。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理與其他行業(yè)運(yùn)營管理的模式不同，其特殊性更強(qiáng)，在運(yùn)營管理中隨機(jī)變化性質(zhì)更明顯，且具有不穩(wěn)定性，因此需加強(qiáng)對其運(yùn)營管理關(guān)注程度，隨時(shí)注重其變化性，并努力跟進(jìn)其變化的進(jìn)度，才能有效解決運(yùn)營管理中的問題。倘若采取慵懶及懈怠的方式開展運(yùn)營管理工作，則會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理處于被動狀態(tài)，影響運(yùn)營管理的進(jìn)度，從而不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目健康發(fā)展[1]。

1.2 運(yùn)營系統(tǒng)設(shè)計(jì)方式有差異

就傳統(tǒng)制造業(yè)中的運(yùn)營系統(tǒng)和產(chǎn)品而言，往往是選擇分開設(shè)計(jì)方式，通過這種方法能夠促進(jìn)傳統(tǒng)制造業(yè)持續(xù)發(fā)展。然而，在商業(yè)地產(chǎn)中，由于運(yùn)營管理服務(wù)系統(tǒng)為提供系統(tǒng)組成的有效部分，需要重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)體系及提供服務(wù)共同性，因此需要一起設(shè)計(jì)運(yùn)營管理提供系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)，才能更好地與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的特征相適應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理茁壯成長。同時(shí)，通過提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中提供系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)整體性，能統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營管理，在增強(qiáng)各項(xiàng)工作和諧程度的同時(shí)，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理協(xié)調(diào)性和一致性，高效完成商業(yè)地產(chǎn)一體式運(yùn)作，切實(shí)落實(shí)經(jīng)營管理、銷售一站式服務(wù)的理念，從而為商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展提供有力保障。

1.3 客戶存在作用性有差異

就傳統(tǒng)制造業(yè)而言，在產(chǎn)品出廠之后，只有客戶發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品存在問題，才能與同一廠房建立聯(lián)系。然而，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的過程中，客戶能直接參與到產(chǎn)品生產(chǎn)中，并在其中占據(jù)著關(guān)鍵角色。倘若客戶態(tài)度較為消極，則會對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理產(chǎn)生負(fù)面影響，相反，客戶具備積極樂觀的態(tài)度，則會極大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理，客戶心態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)興衰成敗起著直接影響作用，因此只有為客戶提供周到得體的服務(wù)，才能增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的順暢性。

1.4 員工影響性不同

在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的過程中，管理的主要對象為人，因此員工起著關(guān)鍵性作用，是決定運(yùn)營管理成效關(guān)鍵性因素，其工作狀態(tài)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)。倘若員工工作狀態(tài)愉快輕松，其為客戶提供的服務(wù)也有著愉快歡樂的元素，則會增加客戶認(rèn)可度，持續(xù)提升銷售額，源源不斷收獲更多客戶，進(jìn)而增加商業(yè)地產(chǎn)盈利，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效運(yùn)營管理目標(biāo)。因此，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)為員工創(chuàng)造良好工作氛圍，增強(qiáng)員工服務(wù)意識和歸屬感，為其向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，進(jìn)而加快商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程[2]。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式

2.1 完全出售

完全出售指的是為加速開發(fā)的進(jìn)度，更好地規(guī)避運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商選擇全部出售所持有產(chǎn)權(quán)，將其售至買方的一種經(jīng)營性行為。完全出售這一運(yùn)營管理模式能在短期內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的資金壓力起到緩解作用，在縮短資金的周轉(zhuǎn)周期時(shí)，有效加強(qiáng)資金流動性，且避免因企業(yè)債務(wù)、消費(fèi)者喜好、政府政策和經(jīng)濟(jì)形勢等不利因素影響，而導(dǎo)致的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)。然而，在社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，完全出售這一模式會讓商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在機(jī)會方面承擔(dān)極大成本，主要體現(xiàn)在三方面：第一，因出售產(chǎn)權(quán)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商失去了固定資產(chǎn)在增值方面的回報(bào)；第二，加大了物業(yè)統(tǒng)一管理的難度，極易出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)歸屬問題而致的混亂管理問題；第三，因所出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)在不同主體手中，因此在前期的招商階段，開發(fā)商很難根據(jù)預(yù)定的計(jì)劃對業(yè)態(tài)布局進(jìn)行合理規(guī)劃，降低了項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營的成效。

2.2 租售搭配

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中，部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商選擇了較為適中的模式開展運(yùn)營管理工作，即租售搭配的模式。為平衡好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)，可從流程上將租售搭配的模式分為四個(gè)階段，從組合上將租售搭配的模式分為兩種（如圖1所示）。在租售搭配這一模式下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商持有大部分的產(chǎn)權(quán)，其能負(fù)責(zé)整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局，不僅能對商鋪運(yùn)營的秩序起到良好規(guī)范作用，而且能營造良好氛圍，綜合提升項(xiàng)目運(yùn)營的質(zhì)量，且租售搭配的模式還可對資金壓力起到緩解作用，對實(shí)際運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)起到平衡作用[3]。

圖1 租售搭配圖

2.3 開發(fā)持有

部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商為達(dá)到產(chǎn)權(quán)自有的目的，獲得到長期物業(yè)增值，會選擇開發(fā)持有的模式，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，長期發(fā)展企業(yè)可選擇開發(fā)持有的模式，依靠其持有商業(yè)物業(yè)獲得穩(wěn)定收益及利潤，并在持續(xù)性經(jīng)營中獲得更多融資；第二，開發(fā)持有的模式代表著企業(yè)可對所購買土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值，受土地稀缺特性影響，持有時(shí)間越長，所能獲得資源優(yōu)勢就越大；第三，就開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)持有的模式能對客戶權(quán)益起到保障，且將更多重心放于客戶培育的方面，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而增加客戶利益。不過，這一模式對于開發(fā)企業(yè)資金方面有著很高要求，同時(shí)要求企業(yè)具備極強(qiáng)的資產(chǎn)管理能力，因?yàn)樵谑袌鲋械娘L(fēng)險(xiǎn)不確定性因素很多，企業(yè)需要自行承擔(dān)經(jīng)營中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 資本+管理

隨資本市場活躍度逐漸升高，資本運(yùn)作、物業(yè)管理這一新型的運(yùn)營管理模式也隨之出現(xiàn)，在這一背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資的浪潮中陸續(xù)出現(xiàn)了長期資金或者投資機(jī)構(gòu)，這不僅保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中資金穩(wěn)定性，而且為其繁榮發(fā)展注入了新鮮的血液。在這一模式中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力能得到有效提升，在打破眼前物業(yè)增值及租金收益這一局限的同時(shí)，充分發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營價(jià)值。不過，資本+管理這一模式存在一定風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營績效會受產(chǎn)權(quán)歸屬主體控制權(quán)限及管理策略影響，加之宏觀政策會影響資金的供應(yīng)方，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理要想高效運(yùn)作，就需要具備專業(yè)物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)和資產(chǎn)管理的團(tuán)隊(duì)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式影響因素

3.1 宏觀的調(diào)控政策

就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式影響因素而言，政府調(diào)控政策是極為典型的一個(gè)因素，企業(yè)需要及時(shí)響應(yīng)宏觀的調(diào)控政策，在第一時(shí)間對其進(jìn)行深入解讀和貫徹執(zhí)行。具體而言，短時(shí)間內(nèi)，企業(yè)需要以新出臺的政策為依據(jù)，制定出與其相符的方案并嚴(yán)格執(zhí)行，且需及時(shí)向有關(guān)的部門匯報(bào)執(zhí)行的情況。當(dāng)然，倘若出臺的政策能對消費(fèi)起到刺激作用，企業(yè)則可制定出活動相關(guān)方案，加大商戶參與的力度，進(jìn)而提高商場流量[4]。

3.2 入駐商戶的質(zhì)量

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式中，入駐商戶質(zhì)量不僅會對消費(fèi)者選擇產(chǎn)生影響，而且與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的日常運(yùn)營有密切關(guān)系，商戶質(zhì)量越高，商場運(yùn)營的盈利空間越大，商場的影響力也越大，能為商場獲得更多人氣奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，在篩選入駐商戶的過程中，應(yīng)盡可能應(yīng)用優(yōu)惠價(jià)格爭取到高質(zhì)量商戶，以此提升商場整體的質(zhì)量，而相對較差商戶而言，應(yīng)盡量拒絕其入駐。然而，在商戶入駐中，不可避免會出現(xiàn)部分商戶入駐后質(zhì)量不一的現(xiàn)象，從而極大困擾了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的活動。

3.3 顧客的滿意度

在互聯(lián)網(wǎng)+日益深入人心的背景下，很多消費(fèi)者逐漸轉(zhuǎn)變了消費(fèi)的習(xí)慣，在購物時(shí)，從以往必逛商場至現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)購物，通過分析每年雙十一及雙十二的成交量不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)下消費(fèi)市場的中心往往為顧客的滿意度，其對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的影響表現(xiàn)在品牌的形象這一方面，老百姓口碑在品牌形象樹立中起著關(guān)鍵性作用，消費(fèi)者的認(rèn)知、評價(jià)會影響到其他的消費(fèi)者，加之互聯(lián)網(wǎng)極為發(fā)達(dá)，抖音、微信、微博、網(wǎng)絡(luò)平臺等在傳播信息時(shí)具有高效性和及時(shí)性，倘若存在負(fù)面事件，極易引起網(wǎng)友爭議與討論，從而給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理造成極大困擾。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中，應(yīng)不斷強(qiáng)化危機(jī)意識、完善預(yù)防機(jī)制，提升顧客的滿意度，塑造出良好品牌形象。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

4.1 符合當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在創(chuàng)新運(yùn)營管理模式時(shí)，人文歷史及自然環(huán)境有著非凡意義，不同地區(qū)地理特征及文化底蘊(yùn)不同，發(fā)展?fàn)顩r有著一定差異。而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平存在互相影響的關(guān)系，因此在創(chuàng)新運(yùn)營管理模式時(shí)，應(yīng)在以本地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為前提的同時(shí)，充分考慮當(dāng)?shù)厝宋牡乩憝h(huán)境，真正貫通運(yùn)營管理和地區(qū)特色，達(dá)到因地制宜效果，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力和競爭力，滿足當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的水準(zhǔn)。同時(shí)，相關(guān)政府部門應(yīng)嚴(yán)格審查商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在城市的經(jīng)濟(jì)能力之內(nèi)有效控制投入的資金，在避免重復(fù)建設(shè)的同時(shí)，籌建多元化地產(chǎn)風(fēng)格[5]。

4.2 構(gòu)建新型資金籌措的模式

雖然我國金融市場已獲得了較大發(fā)展，但未對商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)揮很大影響，商業(yè)地產(chǎn)仍應(yīng)用間接融資方式達(dá)到資金籌措目標(biāo)，加之不少城市過分依賴銀行，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在融資渠道方面面臨較大挑戰(zhàn)。部分發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)提示，基金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資中可發(fā)揮巨大價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與投資銀行及信托公司合作的方式，直接在市場上籌集資金，讓專業(yè)人士管理資金募集工作，不僅能保證融資金額充足，而且能有效管理資金籌措，可更好地保障資金安全性。目前，世界上有歐美及亞洲兩種開發(fā)的模式，歐美模式是各自發(fā)展商業(yè)及地產(chǎn)，對其中一個(gè)進(jìn)行投資及開發(fā)，對另一個(gè)進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營；亞洲模式是有效融合商業(yè)及地產(chǎn)，相互貫通兩種資本，形成巨大資本鏈，促進(jìn)雙方自我保護(hù)和共同發(fā)展。在進(jìn)行創(chuàng)新時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具體情況選擇適合方法，構(gòu)建出新型資金籌措的模式，促進(jìn)自身持續(xù)發(fā)展。

4.3 連接現(xiàn)代化媒體

當(dāng)今時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可應(yīng)用計(jì)算機(jī)信息化及普及范圍廣泛性，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布各種信息，在廣泛宣傳的同時(shí)，讓網(wǎng)民可根據(jù)自身需求選擇需要的信息，加快了信息化進(jìn)程。因此，在對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式進(jìn)行創(chuàng)新時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)充分發(fā)揮出現(xiàn)代化媒體的優(yōu)勢，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)廣泛式傳播，營造出商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)的浪潮，從而形成更有力的發(fā)展趨勢。

4.4 設(shè)計(jì)具備新時(shí)代風(fēng)潮

由于時(shí)代時(shí)刻變化著，因此商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)只有具備現(xiàn)代化氣息，滿足時(shí)代需求，才能順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，多以大型商場及商業(yè)街為主，在設(shè)計(jì)時(shí)需具備新穎性，符合開創(chuàng)新鮮的性質(zhì)，才能提高自身的吸引力和競爭優(yōu)勢。在挑選設(shè)計(jì)師時(shí)，應(yīng)選擇具備創(chuàng)作才華和創(chuàng)新理念的人員，有效結(jié)合外形和實(shí)效，充分凸顯實(shí)質(zhì)化和個(gè)性化，為建造出良好商業(yè)地產(chǎn)提供保障。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有保證所設(shè)計(jì)產(chǎn)品具有實(shí)際價(jià)值，才能有效實(shí)施運(yùn)營管理，確保運(yùn)營管理各項(xiàng)工作順利開展。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的實(shí)踐

5.1 發(fā)揮政府職能

在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，我國政府扮演著服務(wù)員及管理員的角色，目前，我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展逐步成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵組成部分之一，因此政府應(yīng)充分發(fā)揮出自身職能，通過行政、經(jīng)濟(jì)及法律等干預(yù)手段及調(diào)控政策，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式有效實(shí)踐，為其健康發(fā)展提供有力保障。首先，政府應(yīng)出臺相關(guān)的政策，加大審批管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理力度，對現(xiàn)階段太過集中開發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，提升開發(fā)批準(zhǔn)的條件，在改善當(dāng)下盲目開發(fā)問題的同時(shí)，最大限度保護(hù)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可優(yōu)質(zhì)發(fā)展；其次，政府應(yīng)加大已有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目扶持的力度，加強(qiáng)與開發(fā)商合作，在發(fā)揮政府權(quán)威性和高度性的同時(shí)，將與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相符合的業(yè)態(tài)融進(jìn)招商引資中，從而吸納到更多優(yōu)質(zhì)合作商戶或者商業(yè)業(yè)態(tài)。

5.2 強(qiáng)化規(guī)范建設(shè)

構(gòu)建完備、實(shí)用、科學(xué)的體系，為保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理有序進(jìn)行的支撐，因此需不斷強(qiáng)化建設(shè)的規(guī)范性。首先，在規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理薪酬績效、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立與市場需求相符的準(zhǔn)則和機(jī)制，統(tǒng)籌規(guī)劃并督促落實(shí)行規(guī)體系的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工作，完成各崗位職業(yè)及配套體系的規(guī)范化建設(shè)；其次，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的行政工作機(jī)制、工程及成控管線標(biāo)準(zhǔn)、信息化作為建設(shè)重點(diǎn)，全面落實(shí)信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，并加大物業(yè)管理、招商體系和運(yùn)營機(jī)制建設(shè)的力度，對評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及考核體系進(jìn)行優(yōu)化；最后，制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)考評標(biāo)準(zhǔn)及考核規(guī)則，對驗(yàn)收進(jìn)行嚴(yán)格考核，通過有力手段保證各方面質(zhì)量，從而達(dá)到健康發(fā)展目的。

5.3 完善管理架構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在優(yōu)化運(yùn)營管理現(xiàn)有管理架構(gòu)基礎(chǔ)上對其進(jìn)行強(qiáng)化和完善，對各管理崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，確保各部門及崗位間能協(xié)同運(yùn)行。首先，進(jìn)一步改革與優(yōu)化工作的內(nèi)容及流程，提高各項(xiàng)事務(wù)的高效性及便利性；其次，集約管理多頭管理問題，壓縮管理層級，提高管理架構(gòu)的合理性和科學(xué)性；最后，建立團(tuán)隊(duì)建設(shè)有關(guān)獎勵(lì)制度，充分調(diào)動各部門團(tuán)隊(duì)建設(shè)的積極性，不斷增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)責(zé)任性和凝聚力，為更好地開展運(yùn)營管理各項(xiàng)工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[6]。

5.4 保障配套設(shè)施

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)合作、建設(shè)管理、經(jīng)營管理和銷售管理等方面，均牽涉各種各樣設(shè)施設(shè)備，無論軟件支持還是硬件配置，均需定期進(jìn)行保養(yǎng)及維護(hù)，只有確保這些配套設(shè)施能夠有序運(yùn)行，才能在一定程度上有效降低運(yùn)營的成本，從而提高運(yùn)營管理的效率。首先，就硬件設(shè)施而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)建立設(shè)施管理的清單，以設(shè)備的維護(hù)記錄、產(chǎn)品的消耗程度和設(shè)備的生命周期為依據(jù)，詳細(xì)歸類每一硬件設(shè)施，安排責(zé)任人員定期檢查，切實(shí)落實(shí)檢查制度。同時(shí)，對于可應(yīng)用電子信息進(jìn)行記錄的設(shè)施，應(yīng)借助信息手段對其健康進(jìn)行監(jiān)測，以保證配套的設(shè)施能夠安全及穩(wěn)定運(yùn)行；其次，就軟件設(shè)施而言，可應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行管理及監(jiān)控，對其健康進(jìn)行定期維護(hù)及檢查，制定出應(yīng)急的預(yù)案，同時(shí)加強(qiáng)與采購部門的對接，在動態(tài)管理設(shè)施的同時(shí)，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式穩(wěn)健運(yùn)行。

結(jié)語：

總而言之，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理為商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展有力的保障手段，只有不斷進(jìn)行改革及創(chuàng)新，并將其應(yīng)用到實(shí)際管理中，才能讓商業(yè)地產(chǎn)得到更為廣闊的發(fā)展空間，促進(jìn)其有序運(yùn)行。因此，相關(guān)人員應(yīng)以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域位置、實(shí)際情況及城市發(fā)展趨勢為依據(jù)，對運(yùn)營管理模式進(jìn)行優(yōu)化、創(chuàng)新與實(shí)踐，從而獲得更多利益，不斷提升居民的生活水平和城市的生活品質(zhì)。