新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題思路探究

陳鵬

摘 要：從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理引起必要的重視，也缺少科學(xué)合理的規(guī)章制度，這樣就很容易發(fā)生違規(guī)等一系列情況，從而對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大的阻礙?；谶@種背景之下，文章立足于實(shí)際，首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述及其重要性，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行重點(diǎn)分析，并在此基礎(chǔ)上提出行之有效的控制措施，供相關(guān)人士參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)；存在問題；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分迅速的，基于這種背景促使很多人紛紛參與其中，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生空前的繁榮，然而要想在這個(gè)行業(yè)中占有一席之地是非常困難的。從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，其最終目標(biāo)是謀取到可觀的經(jīng)濟(jì)效益，該行業(yè)存在較為理想的回報(bào)率以及發(fā)展空間，但同時(shí)也伴隨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)控制是大勢(shì)所趨，這對(duì)促進(jìn)其發(fā)展是有益而無害的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述及其重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上指的是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)因?yàn)槿狈σ?guī)范性以及無法正常地進(jìn)行融資，因此在償債能力方面并不是很突出，致使企業(yè)投資效益無法實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)方面碰到了一定的困難，嚴(yán)重的情況下還會(huì)讓企業(yè)倒閉。在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)期間，財(cái)務(wù)管理決策的不準(zhǔn)確性則屬于根本原因。

（二）重要性

1．保證財(cái)務(wù)活動(dòng)的正常進(jìn)行

針對(duì)偶然性而言，其屬于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要特點(diǎn)之一。所以針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我國各大企業(yè)一定要做到未雨綢繆，提前制定好相應(yīng)的防范措施，這樣才可以確保財(cái)務(wù)活動(dòng)得以順利實(shí)施，及其確保資金周轉(zhuǎn)的有效性，降低資金周轉(zhuǎn)耗時(shí)長(zhǎng)。

2．營造穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營期間如果存在比較明顯的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么此時(shí)就會(huì)對(duì)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生較大的阻礙，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營水平以及收益水平差強(qiáng)人意。但對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施管控工作之后，房地產(chǎn)企業(yè)在具體經(jīng)營的時(shí)候就不會(huì)受到因資金緊缺所產(chǎn)生的影響，在這種良好的經(jīng)營環(huán)境之下可以切實(shí)確保企業(yè)經(jīng)營的可靠性，從而加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的腳步。

3．維護(hù)經(jīng)濟(jì)效益

對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大控制力度，除了能夠讓企業(yè)綜合效益得到穩(wěn)步提升之外，還可以科學(xué)規(guī)避其不受到損失。從客觀的角度來講，控制風(fēng)險(xiǎn)的水平能夠衡量一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者是否具備較高的經(jīng)營管理水平，而經(jīng)營管理的結(jié)果通常與其效益是存在密切聯(lián)系的。鑒于此，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好嚴(yán)格的把關(guān)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式過于單一化

從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，很多企業(yè)針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的手段過于單一化，基本上還處在人工管理層面，不能在第一時(shí)間為企業(yè)提供相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)期間也不能結(jié)合實(shí)際情況提出科學(xué)合理的處理方式。雖然一些企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理期間對(duì)信息化管理進(jìn)行了充分運(yùn)用，然而因?yàn)樾畔⒒讲桓?，沒有安全可靠的管理平臺(tái)，所以不能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)規(guī)避。

（二）內(nèi)部信息溝通不對(duì)稱

房地產(chǎn)企業(yè)存在著諸多特點(diǎn)，如耗時(shí)長(zhǎng)、分布范圍廣泛等，因此這也在一定程度上致使部門與部門之間處于互相獨(dú)立的狀態(tài)，溝通頻率并不是很高，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的處理方式也有所區(qū)別，不能實(shí)現(xiàn)信息共享的目的，工作水平差強(qiáng)人意，從而阻礙項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。除此之外，管理層和員工之間也沒有進(jìn)行充分的溝通，致使雙方的信息獲取不對(duì)稱，相關(guān)工作者無法以最快的速度上報(bào)相關(guān)工作狀況，無法在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)潛在的安全隱患，當(dāng)企業(yè)在面對(duì)緊急風(fēng)險(xiǎn)的過程中不能馬上提出有效措施。

（三）資本結(jié)構(gòu)不規(guī)范

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金來源通常劃分為以下幾點(diǎn)：一是自有資金；二是外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋之前都會(huì)支付相應(yīng)的土地款，直到滿足預(yù)售條件后方可進(jìn)行售賣，這個(gè)時(shí)候才會(huì)回籠資金。然而因?yàn)轫?xiàng)目沒有封頂，所以即便是申請(qǐng)了按揭貸款也不會(huì)馬上拿到全部的資金，只能拿到一小部分的資金，即首付款金額，支出金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于收益。在這種背景之下，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為突出的資金壓力，而融資渠道也過于單一化，通常都是以銀行貸款為主，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增加，倘若項(xiàng)目開發(fā)收益無法實(shí)現(xiàn)資金平衡，那么必然會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。并且，因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率較高，金融機(jī)構(gòu)在審批期間很難通過，從而導(dǎo)致無法繼續(xù)融資。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整

基于房屋價(jià)格日益上升的趨勢(shì)下，人們?cè)诿鎸?duì)過高的房?jī)r(jià)時(shí)通常都會(huì)望而卻步，我國為了增強(qiáng)廣大人民群眾的幸福感，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)房屋是用來住人的而非以盈利為目的，因此無論是針對(duì)哪個(gè)部門來說均對(duì)資金非法流入房地產(chǎn)市場(chǎng)這一行為進(jìn)行了科學(xué)把控。無論是針對(duì)貸款審批還是按揭款放款來說，金融機(jī)構(gòu)在審核期間都很嚴(yán)格，同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門也會(huì)對(duì)資金流出情況進(jìn)行科學(xué)把關(guān)，即只有達(dá)到工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)才可以申請(qǐng)資金使用。如果發(fā)生以下幾種情況：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目貸款叫停；二是金融機(jī)構(gòu)提升項(xiàng)目貸款利率以及按揭貸款利率，那么必然會(huì)讓財(cái)務(wù)成本持續(xù)上升，長(zhǎng)此以往下去就會(huì)讓企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而變得舉步維艱。

（五）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不完善

從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，很多企業(yè)并未構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，這是因?yàn)樗衅髽I(yè)的情況均有所區(qū)別，以下指標(biāo)要達(dá)到多少才算大于預(yù)警值離不開諸多數(shù)據(jù)的深入探究：一是資產(chǎn)負(fù)債率；二是凈負(fù)債率等，同時(shí)還要馬上更新，無論是針對(duì)時(shí)間差還是地域差等均會(huì)或多或少地影響到預(yù)警值的確定。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題提出的控制措施

（一）加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通

進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部信息交流，降低由于交流延遲等相關(guān)因素致使企業(yè)做出不正確的決策，繼而實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)規(guī)避。確保部門與部門之間增加溝通次數(shù)，定期或不定期開展各種各樣的交流座談會(huì)，從多個(gè)角度總結(jié)企業(yè)的具體經(jīng)營狀況，對(duì)衍生出來的問題加以妥善處理。并且，還應(yīng)當(dāng)增加管理層和員工之間的溝通次數(shù)，在第一時(shí)間傳達(dá)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求，提供可靠性強(qiáng)的信息，確保管理流程的公開透明，以此來減少企業(yè)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法加以豐富

構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信息化質(zhì)量的全面提升。借助云計(jì)算等相關(guān)信息技術(shù)來對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以全方位管控，在第一時(shí)間得到詳盡的數(shù)據(jù)信息，在財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施期間要對(duì)其做好監(jiān)控工作，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供安全可靠的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。并且，還要構(gòu)建與之相匹配的信息安全防護(hù)系統(tǒng)，確保內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的完整性以及可靠性，確保數(shù)據(jù)安全。

（三）科學(xué)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

從客觀的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款這一渠道能夠得到相應(yīng)的資金扶持，但這也會(huì)導(dǎo)致其存在著過高的資產(chǎn)負(fù)債率，長(zhǎng)此以往下去就會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種做法并不具備較強(qiáng)的可行性，應(yīng)當(dāng)結(jié)合資金需求加以融資，在了解自有資金的基礎(chǔ)上再去外部融資，這樣做能夠起到節(jié)約資金的作用。并且，還可以對(duì)權(quán)衡權(quán)益資本以及債務(wù)資本比例予以充分考慮，借助財(cái)務(wù)杠桿將融資渠道加以拓寬，借助各種各樣的合作形式來實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)規(guī)避。順應(yīng)時(shí)代的腳步，實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)，從原來的開發(fā)模式過渡到現(xiàn)在的合作型、代開發(fā)型等模式上來，做好完善資本結(jié)構(gòu)。不但要對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)予以全面考慮，而且還要充分考量存貨情況，倘若存在著過高的存貨，那么必然會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大的阻礙，長(zhǎng)此以往下去就會(huì)誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要想解決這一現(xiàn)狀，就要最大限度地去除庫存，要讓它為企業(yè)謀取到相應(yīng)的利益，而非讓其演變成資產(chǎn)。

（四）高度重視市場(chǎng)調(diào)研

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)受以下幾種因素的影響較為明顯：一是市場(chǎng)環(huán)境；二是國家政策，所以在這種背景之下房地產(chǎn)企業(yè)可派專業(yè)人士開展市場(chǎng)調(diào)研工作來收集有關(guān)政策，在必要的情況下還可聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名團(tuán)隊(duì)加以指導(dǎo)，收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，制作成月報(bào)讓相關(guān)管理者學(xué)習(xí)。在實(shí)施項(xiàng)目投資的過程中，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建相應(yīng)的專項(xiàng)小組，組員需要涵蓋每一個(gè)部門，部門與部門之間互相合作，共同進(jìn)行可行性分析研究。在開展市場(chǎng)調(diào)研以及全面預(yù)算的基礎(chǔ)上實(shí)施可行性分析研究，衍生出與之相匹配的報(bào)告，能夠從源頭上實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。在全面預(yù)算以及分析項(xiàng)目情況時(shí)，需要對(duì)每一種狀況予以充分考慮，在充分結(jié)合具體狀況的基礎(chǔ)上制定出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，而并非單一情況研究分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到靈活的可行性研究分析。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系以及內(nèi)控制度加以優(yōu)化

從房地產(chǎn)的角度出發(fā)，需要交由專業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系以及內(nèi)控制度的優(yōu)化進(jìn)行全權(quán)負(fù)責(zé)，結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，在具體使用期間對(duì)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤，在預(yù)算與實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)中詳細(xì)比較預(yù)警指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上加以調(diào)整，對(duì)差異數(shù)據(jù)進(jìn)行深層次的研究，從而防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。結(jié)合監(jiān)測(cè)結(jié)果對(duì)企業(yè)運(yùn)營狀況的優(yōu)劣進(jìn)行科學(xué)甄別，并制定出相應(yīng)的措施，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)規(guī)避。對(duì)內(nèi)控制度加以優(yōu)化，從以下要素著手：一是內(nèi)部環(huán)境；二是控制活動(dòng)；三是內(nèi)部監(jiān)督等，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特征等相關(guān)內(nèi)容構(gòu)建與之相匹配的核心指標(biāo)體系。借助內(nèi)控制度來對(duì)員工的工作行為加以規(guī)范，旨在激發(fā)員工的工作熱情。

（六）加大財(cái)務(wù)管理的力度

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中的重要組成部分，并且該行業(yè)稅收在我國的財(cái)政收入中也占據(jù)較大部分的比例，在這種背景之下促使房地產(chǎn)企業(yè)演變成現(xiàn)階段稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)稅源企業(yè)。就拿金稅三期來說，通過財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)等實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)比對(duì)，異常數(shù)據(jù)的企業(yè)發(fā)現(xiàn)預(yù)警提示，繼而誘發(fā)稅務(wù)檢查，在無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在這種背景之下將財(cái)務(wù)管理落到實(shí)處，除了可以讓工作水平得到穩(wěn)步提升之外，還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)規(guī)避。對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)而言，其往往滲透于每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)衍生出各種各樣的稅收風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)的角度出發(fā)，需要結(jié)合實(shí)際狀況做好財(cái)務(wù)管理工作，在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系。第一，構(gòu)建全面預(yù)算管理，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)制定切實(shí)可行的計(jì)劃，然后將其轉(zhuǎn)變成數(shù)據(jù)，通過各部門提供的預(yù)測(cè)收入、費(fèi)用數(shù)據(jù)等相關(guān)信息高效完成預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)報(bào)表、預(yù)算各種稅收情況，詳細(xì)計(jì)算稅負(fù)率。對(duì)收入數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行深層次的分析，對(duì)每一種預(yù)測(cè)稅金均要做好稅收籌劃工作，及其對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別以及評(píng)估，最后應(yīng)當(dāng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)加以管理，制定出行之有效的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)涵蓋的稅種并不是獨(dú)立存在的，而是處于互相關(guān)聯(lián)的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)報(bào)表、發(fā)票系統(tǒng)等相關(guān)數(shù)據(jù)申報(bào)的時(shí)候，需要對(duì)其是否存在關(guān)聯(lián)性予以充分考慮，從而防止稅務(wù)稽查情況的發(fā)生。第二，對(duì)發(fā)票做好管理工作，這是因?yàn)槠渫瑯邮钦T發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)外開出的銷售房屋發(fā)票，在沒有滿足收入條件之前以及滿足條件時(shí)，需要怎樣開具發(fā)票，怎樣降低稅收風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)外取得的發(fā)票，尤其是基于營改增有效落實(shí)的趨勢(shì)下，經(jīng)營規(guī)模、合同內(nèi)容是否涉及混合銷售等原因很容易導(dǎo)致發(fā)票變成無效發(fā)票，從而誘發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，相關(guān)財(cái)務(wù)管理者一定要加大發(fā)票管理的力度，不管是針對(duì)合同審核環(huán)節(jié)還是付款審核環(huán)節(jié)來說均要予以廣泛關(guān)注，并且還要對(duì)發(fā)票開具內(nèi)容、稅率等是否滿足規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)檢查。

結(jié)束語

要想讓房地產(chǎn)企業(yè)得以健康、穩(wěn)定地發(fā)展下去，就要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以高度重視，可從加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通、對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法加以豐富、科學(xué)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、高度重視市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系以及內(nèi)控制度加以優(yōu)化、加大財(cái)務(wù)管理的力度等方面入手，這樣才能從源頭上減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)健康發(fā)展。

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