關(guān)于高山蘋(píng)果林價(jià)值評(píng)估方法研究

蘇蘭蘭 楊寧霞

一、市場(chǎng)法在高山蘋(píng)果林中價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

（一）關(guān)于市場(chǎng)法的概述

市場(chǎng)法是指通過(guò)把目標(biāo)資產(chǎn)和同等或類(lèi)似且價(jià)格信息可以獲得的資產(chǎn)加以對(duì)比而給出一種的價(jià)格指示,其本質(zhì)其實(shí)就是替代。市場(chǎng)法是在高山蘋(píng)果樹(shù)的幼齡期、初果期、盛果期、衰退期,都可以選擇的一種資產(chǎn)評(píng)估方法,具有時(shí)效性而且結(jié)果也是非常直觀(guān)的。

（二）市場(chǎng)法的應(yīng)用與不足

市場(chǎng)法雖然可以運(yùn)用在不同的市場(chǎng)時(shí)期，選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的前提就是被評(píng)估的市場(chǎng)是活躍的且是具有一定規(guī)模的成熟的市場(chǎng)，有三個(gè)以上的同類(lèi)或者類(lèi)似的市場(chǎng)交易案例用來(lái)供我們參考。市場(chǎng)法的前提限制導(dǎo)致其在進(jìn)行果樹(shù)資源的價(jià)值評(píng)估時(shí)存在一定的缺陷。高山果林的蘋(píng)果果樹(shù)有不同的品種，不同品種的蘋(píng)果樹(shù)果品質(zhì)量存在不同，即使是同一品種的果樹(shù)因?yàn)樯L(zhǎng)的情況、土壤情況、日常管理的差別，都會(huì)出現(xiàn)最后的成果出現(xiàn)差異。在進(jìn)行資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估時(shí)，這些差異會(huì)影響最后評(píng)估的結(jié)果。而且因?yàn)楦呱焦痔厥獾牡乩砦恢?，?dǎo)致其很難在公開(kāi)市場(chǎng)上找到同類(lèi)或者類(lèi)似的交易實(shí)例，提供的案例不足，要運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估有一定難度。因此，市場(chǎng)法不適合來(lái)進(jìn)行實(shí)際的具體的應(yīng)用。

二、成本法在高山蘋(píng)果林價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

（一）關(guān)于成本法的概述

在基準(zhǔn)日下，成本法就是把目前的價(jià)格水平作為一個(gè)基本準(zhǔn)則，然后去建造一個(gè)新的與將要進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有著差不多條件的資產(chǎn)，來(lái)計(jì)算測(cè)量所需要的成本的方法，需要注意的是一些必要的折舊以及損耗的價(jià)值是需要被扣除的，最后最終確定一個(gè)相對(duì)客觀(guān)的評(píng)估值。

（二）在高山蘋(píng)果林幼齡階段采用成本法

果樹(shù)的幼齡期是指果樹(shù)從播種到產(chǎn)出果實(shí)前的這個(gè)階段，是不具備產(chǎn)出果品的能力的。幼齡期果樹(shù)正處于幼苗階段，要為日后的產(chǎn)果進(jìn)行營(yíng)養(yǎng)輸送，此時(shí)就要進(jìn)行大量的投入，同時(shí)還伴隨著輔助活動(dòng)比如除草、除蟲(chóng)、灌溉、修剪等，投入大量資金的還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，此時(shí)需要評(píng)估的就是前期各種投入的成本，因此適合采用成本法對(duì)果樹(shù)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

（三）在高山蘋(píng)果林的初果期采用成本法

初果期指的是高山蘋(píng)果樹(shù)剛剛開(kāi)始產(chǎn)出蘋(píng)果到可以穩(wěn)定高質(zhì)量產(chǎn)出蘋(píng)果的這個(gè)階段，在這一個(gè)階段，高山蘋(píng)果樹(shù)的生產(chǎn)成本已經(jīng)是趨于穩(wěn)定了，能夠有一定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的，而且果樹(shù)不斷生長(zhǎng)，結(jié)果能力雖然沒(méi)有達(dá)到盛果時(shí)期也沒(méi)有盛果時(shí)期的穩(wěn)定但是總體是不斷提高的狀態(tài)，同時(shí)果品的質(zhì)量不斷提高，收益也在漸漸增長(zhǎng)。成本和產(chǎn)出的雙重穩(wěn)定讓成本法成為高山蘋(píng)果樹(shù)在初果期進(jìn)行價(jià)值評(píng)估最合理科學(xué)的選擇。

（四）果樹(shù)初果期重要參數(shù)的確定

1.了解果樹(shù)初果期的種植成本。不同品種的高山蘋(píng)果樹(shù)所處的環(huán)境不同，管理水平也是參差不齊，需要根據(jù)不同的高山蘋(píng)果樹(shù)生長(zhǎng)情況，從建園費(fèi)、設(shè)施費(fèi)、果苗成本、肥料以及人工費(fèi)用、農(nóng)藥以及人工費(fèi)用、澆水以及人工費(fèi)用和租金等方面確定合理的費(fèi)用投入和經(jīng)濟(jì)成本。

2.確定合理的成新率，做好價(jià)值評(píng)估的工作。在高山蘋(píng)果林發(fā)育的初期，選擇成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估計(jì)算是依靠被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行重置的角度來(lái)開(kāi)啟下一步的，所以，經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定規(guī)模的投資人在投資高山蘋(píng)果林時(shí)，愿意支付的成本是不會(huì)超過(guò)構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的先行構(gòu)建成本的。在高山蘋(píng)果樹(shù)的初果期，采用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，第一要義就是得保證這個(gè)時(shí)候的高山蘋(píng)果樹(shù)是在一個(gè)繼續(xù)產(chǎn)出蘋(píng)果的狀態(tài)的，或者假定高山蘋(píng)果樹(shù)是可以繼續(xù)產(chǎn)出高質(zhì)量蘋(píng)果的。一般情況下，繼續(xù)產(chǎn)果的狀態(tài)是很容易能夠確定的。我們?cè)谶x擇成本法進(jìn)行高山蘋(píng)果樹(shù)價(jià)值評(píng)估時(shí)，一定要肯定的是，高山蘋(píng)果樹(shù)的價(jià)值一定是有損耗的。在對(duì)高山蘋(píng)果樹(shù)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)研究過(guò)程中,還需要充分考察資產(chǎn)增值時(shí)成本費(fèi)用的消耗,包括在高山蘋(píng)果林生長(zhǎng)發(fā)育的階段病蟲(chóng)害、裁剪、疏果、翻地除草及耕作等各項(xiàng)費(fèi)用。同時(shí),有些人為因素是無(wú)法成為被納入果樹(shù)重置成本內(nèi)的,最常見(jiàn)的就有不必要的多次施肥、高價(jià)農(nóng)藥所帶來(lái)的費(fèi)用。所以在對(duì)具體的果園進(jìn)行價(jià)格評(píng)定的過(guò)程中,就必須充分考慮到資產(chǎn)價(jià)格所耗費(fèi)的成本,我們用E=C*R(C為果樹(shù)資產(chǎn)的重置成本,R為成新率)來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,計(jì)算時(shí)要確定好R,爭(zhēng)取客觀(guān)公正的計(jì)算出來(lái)初果期的價(jià)值。

（五）成本法的不足

選擇成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，很顯然計(jì)算出來(lái)的評(píng)估結(jié)果是不能夠真實(shí)客觀(guān)的反映出來(lái)高山蘋(píng)果林的資源價(jià)值的。在采用成本法進(jìn)行果樹(shù)資源價(jià)值評(píng)估時(shí)，第一件事就是要確定此時(shí)的高山蘋(píng)果林的成長(zhǎng)狀態(tài)，不同的成長(zhǎng)狀態(tài)都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，造成評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)差異。其次，在用成本法進(jìn)行果樹(shù)價(jià)值評(píng)估時(shí)要考慮到可見(jiàn)成本和隱性成本，需要大量持續(xù)性的數(shù)據(jù)記錄，最終雖然可以通過(guò)成本法測(cè)算出來(lái)，但是并不能完全反映果樹(shù)資源的真正價(jià)值，準(zhǔn)確性不足，存在一定的缺陷。

三、收益法

（一）關(guān)于收益法的概述

收益現(xiàn)值法，就是先科學(xué)的預(yù)測(cè)一下被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行倒算，將評(píng)估的收益利用折現(xiàn)率計(jì)算出來(lái)一個(gè)現(xiàn)值，接著再扣除進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值，取其余額部分作為被評(píng)估高山蘋(píng)果樹(shù)的評(píng)估值。收益法的本質(zhì)就是用未來(lái)的收益來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值。作為一種生物資產(chǎn)，高山蘋(píng)果樹(shù)果樹(shù)從幼齡期到衰退期有自己的生長(zhǎng)年限，投資人的目的也是為了能夠從高山蘋(píng)果林的產(chǎn)出中獲得利潤(rùn)，因此，收益法更符合投資人的心理訴求。

（二）收益法可以應(yīng)用在果樹(shù)盛產(chǎn)期的價(jià)值評(píng)估

相對(duì)比幼齡期和初果期投入最少的階段為盛果期，處于盛果期的的果樹(shù)生長(zhǎng)狀態(tài)最好，生產(chǎn)能力最強(qiáng)，這時(shí)候樹(shù)冠以及果根都已經(jīng)達(dá)到了最佳狀態(tài)，將所吸收的養(yǎng)分不斷轉(zhuǎn)換成為果實(shí)，持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，這個(gè)階段投資人收益是最穩(wěn)定的，在盛果期采用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是操作最強(qiáng)最科學(xué)合理的。

（三）采用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估需要考慮的因素

在采用收益法對(duì)高山蘋(píng)果林進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，有很多復(fù)雜且不易控制的因素影響果樹(shù)價(jià)值的評(píng)估，一般情況下要考慮到一些常規(guī)影響因素，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、技術(shù)應(yīng)用程度等，還要根據(jù)高山蘋(píng)果林的生長(zhǎng)特點(diǎn)來(lái)考慮更多的可能影響到評(píng)估結(jié)果的因素，比如，高山蘋(píng)果林得天獨(dú)厚的海拔優(yōu)勢(shì)，再比如國(guó)家對(duì)于農(nóng)業(yè)種植的補(bǔ)貼優(yōu)惠政策等。

1.自然條件的影響。很多自然因素，比如日照時(shí)間、土壤的肥力、空氣的含水量等都會(huì)對(duì)高山蘋(píng)果樹(shù)的生長(zhǎng)造成影響，有的自然因素是有重大影響的決定因素。此外，果樹(shù)在生長(zhǎng)發(fā)育過(guò)程中具有很強(qiáng)的季節(jié)性和地域性，當(dāng)外界環(huán)境良好，果樹(shù)就能夠產(chǎn)生更好的經(jīng)濟(jì)效益，要是當(dāng)年的自然條件異常，果樹(shù)的生長(zhǎng)發(fā)育受到很大影響，進(jìn)而影響當(dāng)年的產(chǎn)果數(shù)量和質(zhì)量，降低經(jīng)濟(jì)效益。例如，高山蘋(píng)果樹(shù)的生長(zhǎng)發(fā)育，就受海拔以及當(dāng)年天氣條件的制約，高山蘋(píng)果樹(shù)所在的地理位置海拔高晝夜溫差大，有利于蘋(píng)果糖分的積累，果實(shí)品質(zhì)好。要是當(dāng)年的降水多，日照不足，就會(huì)降低果品的質(zhì)量。即使在同一區(qū)域的果樹(shù)，也會(huì)因?yàn)樾藜羲降牟町悓?dǎo)致最后的產(chǎn)果出現(xiàn)差異。

2.國(guó)家扶農(nóng)政策的影響。惠農(nóng)政策對(duì)于農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義，能夠促進(jìn)果樹(shù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。上到國(guó)家下到地方政府都會(huì)出臺(tái)的很多促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策，這些政策具有很強(qiáng)的補(bǔ)助以及激勵(lì)作用，在農(nóng)業(yè)政策的保護(hù)下，果樹(shù)的價(jià)格和果農(nóng)的收益都能夠得到保障，例如高山蘋(píng)果產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就在一定程度上受惠于當(dāng)?shù)卣e極的農(nóng)業(yè)政策，在此基礎(chǔ)上果樹(shù)種植技術(shù)得到了進(jìn)一步發(fā)展，政府牽頭進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，整體呈現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。

3.果品價(jià)格的影響。采摘季和非采摘季的果品價(jià)格存在很大差異，在采用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)會(huì)受到季節(jié)的影響，采摘季節(jié)大量果品上市，果品價(jià)格平穩(wěn)，而非采摘季果品數(shù)量稀缺價(jià)格由此上升，最終計(jì)算出來(lái)的評(píng)估結(jié)果會(huì)偏高。因此，在價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，我們可以采用平均售價(jià)的計(jì)算方法。另外，對(duì)高山蘋(píng)果林進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的目的是為了補(bǔ)償農(nóng)戶(hù)，要根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的變化及時(shí)做出更正，以保障農(nóng)戶(hù)的切身利益。

4.果樹(shù)收益的影響。生產(chǎn)期間的高山蘋(píng)果林不可避免地會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)量不均的情況，嚴(yán)重的話(huà)甚至?xí)霈F(xiàn)大小年的情況，而且每年的投入成本也不相同。在進(jìn)行交易的過(guò)程中，價(jià)格會(huì)因?yàn)楫?dāng)年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)質(zhì)量發(fā)生變化，出現(xiàn)上下波動(dòng)的情況。而且，病蟲(chóng)害、極端自然災(zāi)害對(duì)高山蘋(píng)果林的影響可能是致命的，額外風(fēng)險(xiǎn)大大增加，最終造成果樹(shù)的經(jīng)濟(jì)效益下降。在考慮折現(xiàn)率時(shí)要把風(fēng)險(xiǎn)因素考慮到位。

5.果品差異的影響。蘋(píng)果樹(shù)品種不同，生長(zhǎng)年限、單株產(chǎn)量或者畝產(chǎn)量、獲利年限都是有區(qū)別的，再此差異下，經(jīng)濟(jì)獲利必然是有區(qū)別的，不同品種的果樹(shù)收入差距可能達(dá)到50%，舊的果樹(shù)品種一直在退化，果樹(shù)價(jià)值也隨之貶低，在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的計(jì)算時(shí)也需要將其考慮在內(nèi)。

6.果樹(shù)密植度合理性的影響。進(jìn)行果樹(shù)收益的預(yù)測(cè)就必須要考慮到果樹(shù)密植度的合理性，這是一個(gè)重要參數(shù)，果樹(shù)的種植密度會(huì)影響果樹(shù)的生長(zhǎng)條件、果樹(shù)的產(chǎn)量以及果品的質(zhì)量。不合理的種植密度會(huì)造成果樹(shù)的空間環(huán)境和根系環(huán)境下降，最終導(dǎo)致果樹(shù)的通風(fēng)不暢，樹(shù)冠縮小，影響單株和單位面積的產(chǎn)量以及果品的品質(zhì)，不合理的種植密度最終會(huì)導(dǎo)致果樹(shù)的經(jīng)濟(jì)效益受損。

7.果園管理水平的影響。管理得當(dāng)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的果園會(huì)促進(jìn)果樹(shù)的健康生長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)果樹(shù)產(chǎn)量的穩(wěn)定以及持續(xù)增產(chǎn)。長(zhǎng)期存在重大紕漏的果園最終會(huì)造成結(jié)實(shí)率的下降，伴隨而來(lái)的就是經(jīng)濟(jì)效益的逐漸下滑。因此在采用收益法進(jìn)行果樹(shù)價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，一定要將果園的管理水平考慮在內(nèi)，規(guī)范的果園管理制度會(huì)降低未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益法中參數(shù)的確定

1.折現(xiàn)率的確定。在選擇收益法對(duì)高山蘋(píng)果樹(shù)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，要根據(jù)果樹(shù)生長(zhǎng)過(guò)程中因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、病蟲(chóng)損害、氣象災(zāi)害、人為破壞、技術(shù)水平等不確定因素帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理有效的確定折現(xiàn)率。采用不同的折現(xiàn)率最后計(jì)算結(jié)果一定是有較大差異的，因此確定一個(gè)合理的折現(xiàn)率對(duì)于采用收益法進(jìn)行高山蘋(píng)果林的價(jià)值評(píng)估是很重要的。一般情況下，較大的折現(xiàn)率會(huì)導(dǎo)致果樹(shù)的評(píng)估值比正常值要小，較小的折現(xiàn)率會(huì)導(dǎo)致果樹(shù)的評(píng)估值大于其正常的價(jià)值。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是指采用人民銀行制定頒布的一年期儲(chǔ)蓄存款利率或國(guó)債利率，一般情況下是很好獲取的。風(fēng)險(xiǎn)利率的判斷確定存在一定的困難，要考慮到果樹(shù)收益的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，比較復(fù)雜。因此在確定折現(xiàn)率時(shí)要綜合考慮到所有影響的因素，要想高山蘋(píng)果林的價(jià)值評(píng)估是可靠的，就要確定一個(gè)足夠合理的風(fēng)險(xiǎn)利率，這樣最終也會(huì)增加高山蘋(píng)果林價(jià)值評(píng)估的可靠性。

2.果樹(shù)產(chǎn)量的預(yù)測(cè)和計(jì)算。果樹(shù)的產(chǎn)量是影響收益和最終評(píng)估結(jié)果的重要因素。水文、氣溫、土壤條件、修建培育技術(shù)都會(huì)直接影響果樹(shù)產(chǎn)量，且存在很大的不確定性和不可控性，這也進(jìn)一步加深了調(diào)查測(cè)量的難度。目前可以采用以下兩種方法進(jìn)行產(chǎn)量的預(yù)測(cè)。第一種方法就是可以選擇近四年來(lái)年產(chǎn)量計(jì)算出一個(gè)平均值作為果樹(shù)的產(chǎn)量，這個(gè)數(shù)值可以最大程度消除大小年對(duì)果樹(shù)產(chǎn)量的影響，較為客觀(guān)合理。還可以選擇根據(jù)樹(shù)冠、品種和生長(zhǎng)狀態(tài)來(lái)計(jì)算單株果樹(shù)的產(chǎn)量，根據(jù)單株果樹(shù)的產(chǎn)量計(jì)算總株數(shù)的產(chǎn)量。第二種方法就是根據(jù)考察的情況編制果樹(shù)產(chǎn)量預(yù)測(cè)表，具體做法如下：首先掌握高山蘋(píng)果林的產(chǎn)果期，對(duì)產(chǎn)果期內(nèi)的實(shí)際生產(chǎn)量采用設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)株或者抽樣調(diào)查進(jìn)行實(shí)地測(cè)算。接著以相同立地條件、集約經(jīng)營(yíng)程度和種植栽培模式為前提條件，根據(jù)不同樹(shù)齡和各種冠幅面積制定具體的產(chǎn)量預(yù)測(cè)表。

3.果樹(shù)的年齡以及生長(zhǎng)階段的確定。高山蘋(píng)果林的樹(shù)齡對(duì)果樹(shù)的產(chǎn)量影響是非常明顯的。一般情況下，蘋(píng)果樹(shù)、梨樹(shù)、柿子樹(shù)等在栽種果苗后的2年到3年為幼齡期，從第3年開(kāi)始進(jìn)入初產(chǎn)期，從第6年開(kāi)始進(jìn)入盛果期。高山蘋(píng)果樹(shù)在初果期和盛果期的預(yù)期收益都應(yīng)該逐步提高。這是因?yàn)楣麡?shù)進(jìn)入初果期之后，除控制病蟲(chóng)害之外，果農(nóng)投入的生產(chǎn)成本將大幅明顯下降。根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，經(jīng)濟(jì)林以過(guò)去三年的平均總產(chǎn)值為基數(shù)，鮮果按照5到6倍計(jì)價(jià)，干果按照7到8倍計(jì)價(jià)，對(duì)不能夠?qū)嶋H形成產(chǎn)量的，就按照實(shí)際投入計(jì)算。就像所有的生物資產(chǎn)一樣，高山蘋(píng)果林也必然會(huì)經(jīng)歷幼齡期、初果期、盛果期和衰退期四個(gè)階段。高山蘋(píng)果樹(shù)在幼齡階段是沒(méi)有產(chǎn)出只有果農(nóng)源源不斷資金技術(shù)人力物力投入的，在初果期間果樹(shù)初長(zhǎng)成，初步有了一些小的收益，到了盛果期階段，收益持續(xù)在一個(gè)穩(wěn)定階段；到了衰果期，收益逐漸下降直至消失。果樹(shù)樹(shù)齡和生長(zhǎng)階段的準(zhǔn)確判斷對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果有很大的影響，要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待，理性思考對(duì)待以達(dá)到準(zhǔn)確評(píng)估的目的。

四、總結(jié)和建議

在我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不斷發(fā)展的進(jìn)程中，對(duì)果樹(shù)類(lèi)的生物資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是必須要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題解決好，對(duì)我們農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、機(jī)械化、市場(chǎng)化都會(huì)有很大的幫助。但是一直以來(lái)是沒(méi)有規(guī)范性的程序和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)我們的評(píng)估人員進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，建立一個(gè)可以針對(duì)不同情況又可以具體針對(duì)一個(gè)特定區(qū)域進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的模式是大勢(shì)所趨，還需要在今后的實(shí)踐中進(jìn)行摸索。