“十四五”時(shí)期國有房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展之道

文/阮璐怡 （武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司）

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過一個(gè)發(fā)展高峰之后逐漸顯露出其發(fā)展態(tài)勢，如國家監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格、市場環(huán)境變化越來越錯(cuò)綜復(fù)雜、消費(fèi)者的消費(fèi)理念不斷更新及行業(yè)盈利空間不斷縮水等問題都進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。那么在“十四五”時(shí)期，國有房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，走健康可持續(xù)發(fā)展之道，值得其立足自身實(shí)際不斷深思和踐行。

一、“十四五”時(shí)期的新特征

（一）國家新政策

新時(shí)期推進(jìn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益和核心競爭力是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。因此，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和城市更新行動(dòng)、堅(jiān)持“房子只住不炒”、不斷實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型與綠色建筑建設(shè)等將是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要方向。

（二）國企新任務(wù)

在新的發(fā)展階段，國企要立足新起點(diǎn)，肩負(fù)新使命，聚焦科技創(chuàng)新自立自強(qiáng)，提升產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈治理能力，做強(qiáng)做優(yōu)做大國有資本及處理好國內(nèi)國際循環(huán)關(guān)系為未來重要任務(wù)[1]。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要以堅(jiān)持綠色發(fā)展、提升群眾住房消費(fèi)率、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展為重要發(fā)展任務(wù)。

（三）行業(yè)新挑戰(zhàn)

隨著行業(yè)市場不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，在未來很長一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨嚴(yán)格的國家監(jiān)督政策、轉(zhuǎn)型升級周期長、投融資渠道不暢通及資金鏈安全性不高等挑戰(zhàn)。

二、“十四五”時(shí)期國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及問題

（一）城市建設(shè)規(guī)劃不夠科學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃，但就目前來說，還存在較多的問題，如“城中村”現(xiàn)象、商品房供給過剩、過度開發(fā)導(dǎo)致交通堵塞等，都暴露出較多的房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的規(guī)劃建設(shè)的問題，具體來說，包括以下幾點(diǎn)原因：

一是政府管控不嚴(yán)格。部分地區(qū)對房地產(chǎn)開發(fā)工作沒有給予充分的重視，對出臺的相關(guān)政策貫徹落實(shí)不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商忽視地方政府的相關(guān)法律法規(guī)，以獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)投入大量資金，在城市周邊售價(jià)較低的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而城市中售價(jià)較高的土地卻被大量閑置，從而導(dǎo)致城市發(fā)展失衡。

二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)盲目投資開發(fā)。部分地區(qū)的三線城市和縣城里一些房地產(chǎn)企業(yè)看中高鐵開通、旅游度假及養(yǎng)老等片面經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，受短期經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)使，過度開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)資源，但是這些地區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，進(jìn)而造成大量成品房供給過剩，房價(jià)不斷下跌。有些地方甚至不考慮城市交通干線的分布因素，過于重視地方資源的開發(fā)，導(dǎo)致交通堵塞，城市面貌相對比較混亂。

三是宏觀調(diào)控手段不夠完善。城市規(guī)劃涉及人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、用地指標(biāo)及交通位置等多個(gè)方面，但是由于當(dāng)前許多地方對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控手段僅依靠政策性法規(guī)限制，監(jiān)督管制效果不佳。

（二）經(jīng)營管理理念不夠創(chuàng)新

近年來，隨著國家出臺房住不炒等相關(guān)政策，對房地產(chǎn)市場監(jiān)督機(jī)制越來嚴(yán)格，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)還沒有徹底轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展理念，經(jīng)營管理工作不注重創(chuàng)新，不利于國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

一是市場化思維不夠高。部分地方的國有企業(yè)對當(dāng)今國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化的重視度和關(guān)注度不夠高，對國家出臺的法律法規(guī)和政策精神貫徹不深入、落實(shí)不到位，在經(jīng)營發(fā)展中缺少主動(dòng)性，“等靠要”的思想觀念還沒有徹底消除，從而導(dǎo)致自身經(jīng)濟(jì)效益不好，經(jīng)營管理的能力和水平還需進(jìn)一步提升。

二是協(xié)同合作意識不夠強(qiáng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開社會(huì)各行各業(yè)的協(xié)同支持，目前來說，部分國有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中沒有充分與地方政府進(jìn)行有效合作，與相關(guān)的大型國企和優(yōu)質(zhì)民企沒有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，因此，對地方資源開發(fā)利用的能力還不夠高。

三是改革創(chuàng)新理念不夠新，國有房地產(chǎn)企業(yè)是非常具有代表性的傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，隨著市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在實(shí)際工作中一些項(xiàng)目管理不夠科學(xué)、運(yùn)營辦法和手段落后及項(xiàng)目服務(wù)水平低等問題越來越明顯，而國有房地產(chǎn)企業(yè)作為國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力，必須要不斷改革創(chuàng)新，走在時(shí)代前列，才能為國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展樹立“風(fēng)向標(biāo)”[2]。

（三）相關(guān)業(yè)務(wù)能力不夠精細(xì)

首先，業(yè)務(wù)能力是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中非常關(guān)鍵的一方面，目前來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)能力上還不夠精細(xì)化，主要存在以下幾點(diǎn)不足之處。

一是在業(yè)務(wù)運(yùn)營方面。許多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有充分利用當(dāng)代信息科技整合數(shù)據(jù)資源，各種業(yè)務(wù)平臺搭建不夠完善，對數(shù)據(jù)資源的潛力價(jià)值開發(fā)能力還不夠強(qiáng)，從而不利于國有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)向規(guī)?；I(yè)化和集約化方向發(fā)展。

二是服務(wù)水平方面。隨著我國全面進(jìn)入小康社會(huì)，人們的生活觀念和消費(fèi)理念不斷提升，而住房消費(fèi)作為人民群眾最基本也是最重要的一項(xiàng)消費(fèi)，其服務(wù)質(zhì)量和水平備受關(guān)注?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平還有待進(jìn)一步提升，如銷售過程中過度宣傳，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)水平不高及智能化服務(wù)手段不夠豐富等。

三是資金風(fēng)險(xiǎn)方面。防范資金風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)能否安全持續(xù)健康經(jīng)營的重要內(nèi)容，但是，還存在部分國有房地產(chǎn)企業(yè)重視經(jīng)濟(jì)效益而輕視風(fēng)險(xiǎn)防范，對項(xiàng)目可行性分析不夠，風(fēng)險(xiǎn)控制手段不強(qiáng)，過度盲目投資開發(fā)引起泡沫經(jīng)濟(jì)，容易發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，造成較大的社會(huì)負(fù)面影響。

（四）人才隊(duì)伍建設(shè)不夠完善

企業(yè)發(fā)展離不開人才支持，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，許多企業(yè)都在不斷優(yōu)化自身人力資源建設(shè)工作，就目前來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)還存在以下幾點(diǎn)問題：

一是管理制度機(jī)制不健全。較多的國有房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部人力資源管理上缺少規(guī)范化、定量化的績效考核評價(jià)體系，考核結(jié)果與績效激勵(lì)聯(lián)系不夠緊密。另外，一些獎(jiǎng)懲激勵(lì)手段也不夠新穎，獎(jiǎng)勵(lì)形式化嚴(yán)重，懲罰機(jī)制不痛不癢，無法充分提升員工工作的積極性和主動(dòng)性[3]。

二是專業(yè)能力不夠科學(xué)。國有房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員總體上學(xué)歷層次集中在大專學(xué)歷，本科比例占少許部分，碩士以上的學(xué)歷人員比較稀缺，并且有職稱的人員也不夠多，因此，在實(shí)際工作中缺少高精尖的骨干人才支持。

三是培訓(xùn)培養(yǎng)力度不夠強(qiáng)。許多國有房地產(chǎn)企業(yè)不重視對各級工作干部和廣大員工的培訓(xùn)培養(yǎng)工作，沒有建立起完善的培訓(xùn)培養(yǎng)機(jī)制，導(dǎo)致員工成長緩慢，工作能力得不到進(jìn)一步提升，尤其是對一些新進(jìn)員工而言，缺乏系統(tǒng)化的培訓(xùn)，不能幫助其及時(shí)樹立起明確的工作目標(biāo)，進(jìn)而就容易產(chǎn)生懶散、懈怠和“混年頭”的思想。

三、“十四五”時(shí)期國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的建議與對策

（一）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)

國有房地產(chǎn)企業(yè)要始終堅(jiān)持貫徹落實(shí)黨和政府關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的相關(guān)政策精神和法律法規(guī)，要不斷加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，將黨建工作與企業(yè)治理相統(tǒng)一，不斷促進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化、科學(xué)化經(jīng)營發(fā)展。

一是強(qiáng)化政策落實(shí)。國有房地產(chǎn)企業(yè)要將黨建工作與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)充分考慮社會(huì)責(zé)任，通過創(chuàng)新組織領(lǐng)導(dǎo)職能架構(gòu)，選配好專職黨建負(fù)責(zé)人，規(guī)范相關(guān)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的議事決策職權(quán)，保證權(quán)力的監(jiān)管不松懈、不打折扣，促進(jìn)國有房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)性、民主性。

二是堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵內(nèi)容，要堅(jiān)持以公眾利益為先和資源適度利用的原則，充分考慮到人口、交通、環(huán)保等多個(gè)城市發(fā)展重要因素，堅(jiān)決避免盲目過度開發(fā)行為，從而才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)和諧共生。

三是強(qiáng)化監(jiān)督管制。諸多地區(qū)就是由于對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管制不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致城市建設(shè)出現(xiàn)較多亂象，因此，要將政策執(zhí)行、法規(guī)限制和經(jīng)濟(jì)調(diào)控等手段嚴(yán)格落實(shí)，杜絕各類房地產(chǎn)開發(fā)商“陽奉陰違”的行為，才能保障城市建設(shè)規(guī)劃科學(xué)合理、健康有序。

（二）創(chuàng)新管理理念，激活企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/h3>

思維決定想法，想法影響決策，國有房地產(chǎn)企業(yè)要不斷探索和創(chuàng)新管理理念，改變傳統(tǒng)的陳舊經(jīng)營模式和管理辦法，從而激活企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γζ髽I(yè)開創(chuàng)新發(fā)展格局[4]。

一是注重市場化思維決策。現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)入信息時(shí)代，市場商機(jī)變化稍縱即逝，只有不斷關(guān)注和重視市場，才能夠充分了解市場的發(fā)展變化，實(shí)現(xiàn)知己知彼的決策部署。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置市場信息專研部門，密切關(guān)注和研究國內(nèi)外行業(yè)內(nèi)的市場因素變化，并深入分析其中帶來的影響及風(fēng)險(xiǎn)，從而助力決策層能夠更加科學(xué)、合理決策。

二是強(qiáng)化協(xié)同合作理念。房地產(chǎn)企業(yè)要積極聯(lián)系政府和社會(huì)各界主體，廣泛開展商業(yè)洽談活動(dòng)，敢于嘗試收并收購、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同及城市更新聯(lián)動(dòng)等形式，從而不斷豐富項(xiàng)目來源、增強(qiáng)經(jīng)營發(fā)展的利潤空間。

三是深化改革創(chuàng)新成果。國有房地產(chǎn)企業(yè)要不斷深化國企改革行動(dòng)，推動(dòng)改革成果走向更深更實(shí)，要充分利用現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營理念，敢于摸索和創(chuàng)新，積極利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、智能化科技和數(shù)據(jù)信息技術(shù)等轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展的低效模式，不斷探索新路子、推出新方法，促使國有房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（三）加快轉(zhuǎn)型升級，做精做細(xì)經(jīng)營業(yè)務(wù)

對于國有企業(yè)來說，只有不斷提升業(yè)務(wù)能力和水平才能夠更好地做好國有資產(chǎn)的保值增值工作，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下三個(gè)方面提升業(yè)務(wù)能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)經(jīng)營精細(xì)化管理。

一是積極打造資產(chǎn)運(yùn)營平臺。要充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算及人工智能的信息科技優(yōu)勢，打造出各類資產(chǎn)統(tǒng)籌管理的運(yùn)營平臺，進(jìn)一步整合內(nèi)部資源，摸清盤活家底情況，才能高效促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化發(fā)展，從而提升業(yè)務(wù)運(yùn)營的水平和效率。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌建設(shè)。當(dāng)今時(shí)代下，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)一步提升業(yè)務(wù)能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)向精細(xì)化方向發(fā)展就要注重品牌建設(shè)，努力做到“人無我有、人有我優(yōu)”的競爭格局，從而促進(jìn)市場競爭力不斷提升。在住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，積極探索文旅、康養(yǎng)及教育的新型業(yè)務(wù)，打造“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的協(xié)同發(fā)展模式，不斷籌建新型化、特色化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展之道。

三是強(qiáng)化資金安全防線。資金安全是國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，要樹立起高度的資金風(fēng)險(xiǎn)意識，建立起完善分層分級的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，強(qiáng)化資金運(yùn)營管理的合規(guī)化監(jiān)督手段，在企業(yè)內(nèi)部形成全面有效的監(jiān)管氛圍。還要強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域的日常管控和重要崗位授權(quán)等權(quán)力制衡，建立起重大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和防范預(yù)案，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)資金安全運(yùn)營。

（四）強(qiáng)化人才培養(yǎng)，筑牢國企人才高地

國有房地產(chǎn)企業(yè)要始終堅(jiān)持人才強(qiáng)企的戰(zhàn)略思想，要切實(shí)按照人才優(yōu)先、市場競爭、創(chuàng)新機(jī)制優(yōu)化環(huán)境、服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)方針，建立一支綜合素質(zhì)高、專業(yè)能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍，才能更好地為國有房地產(chǎn)企業(yè)提供高質(zhì)量的人才支持和智力支持。

一是完善績效考核，激發(fā)干事創(chuàng)業(yè)激情。國有房地產(chǎn)企業(yè)要立足自身實(shí)際情況，進(jìn)一步完善薪酬制度和績效考核機(jī)制，采取定性和定量相結(jié)合的評估辦法，在內(nèi)部形成多勞多得的薪酬分配機(jī)制，同時(shí)，還要完善國企福利制度待遇，提升公積金、養(yǎng)老金、醫(yī)保等福利保障，更好地凝聚廣大干部員工的企業(yè)歸屬感和認(rèn)同感，進(jìn)而促使廣大干部員工以高度的工作激情和責(zé)任心在崗位上艱苦奮斗，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值和企業(yè)發(fā)展同步提升[5]。

二是加大人才招聘引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)隊(duì)伍“換血”。國有房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持不拘一格選聘人才，同時(shí)堅(jiān)持德才兼?zhèn)涞脑瓌t，通過與各大社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和知名院校合作的方式，引入一批踏實(shí)肯干、專業(yè)能力強(qiáng)，敢于吃苦、彎得下腰的年輕人才，為企業(yè)人才隊(duì)伍及時(shí)注入新鮮血液。對于緊缺型高端人才還可以采用市場定價(jià)、協(xié)同定價(jià)的方式，秉持“千軍易得、一將難求”的觀念，打破內(nèi)部薪酬限制和職級職務(wù)限制，才能引進(jìn)高質(zhì)量人才，保障企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級中穩(wěn)中求進(jìn)，在未來市場競爭中立于不敗之地。

三是健全培訓(xùn)培養(yǎng)機(jī)制，提升人才隊(duì)伍素質(zhì)。國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才隊(duì)伍建設(shè)中要堅(jiān)持“外引內(nèi)培”并重的理念，要注重內(nèi)部人員的素質(zhì)和能力的提升，通過建立定期常態(tài)化的培訓(xùn)培養(yǎng)機(jī)制，并立足不同部門、不同崗位人員設(shè)置專業(yè)化、特色化的培訓(xùn)任務(wù)，堅(jiān)持“冰凍三尺，非一日之寒”的出發(fā)點(diǎn)，要注重培訓(xùn)期前后內(nèi)容的銜接，切切實(shí)實(shí)提升各部門各崗位員工的業(yè)務(wù)能力和整體素質(zhì)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有針對性地選培一批潛力大、后勁足的青年干部和員工到實(shí)踐中歷練，實(shí)現(xiàn)學(xué)與行相結(jié)合，才能為企業(yè)后期的發(fā)展培養(yǎng)一批后備軍和接班人。

四、結(jié)束語

當(dāng)今世界正在面臨一個(gè)百年未有的大變局、大改革的時(shí)代，同時(shí)也是一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期，國有房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，要始終堅(jiān)持在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，不斷貫徹落實(shí)好黨和國家的政策指示和文件精神，要敢于探索和創(chuàng)新，善于抓住時(shí)代機(jī)遇，在大變局中開新局。因此，在“十四五”時(shí)期，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)；創(chuàng)新管理理念，激活企業(yè)發(fā)展?jié)摿?；加快轉(zhuǎn)型升級，做精做細(xì)經(jīng)營業(yè)務(wù)；強(qiáng)化人才培養(yǎng)，筑牢國企人才高地等措施，不斷強(qiáng)化自身，做強(qiáng)做優(yōu)，為中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。