房地產(chǎn)企業(yè)資金管理之我見

李靜雯 中鐵建設(shè)集團(tuán)置業(yè)有限公司

引言

由于在市場上行階段房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張，有不少房企資金管理精細(xì)化程度不足，存在對資金管理認(rèn)識不到位、專業(yè)人才不足、缺乏有效的資金管理戰(zhàn)略規(guī)劃、資金管理過于分散、信息化水平不高、制度不完善、管理不到位等問題。在目前行業(yè)競爭加劇，企業(yè)只有不斷追求管理紅利才能在競爭中脫穎而出的市場環(huán)境下，如不及時完善管理體系或糾正風(fēng)險缺陷，將會影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展?；诖?，我們有必要去研究探索“如何提升當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平”這個課題，具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)意義。

一、現(xiàn)實(shí)意義

（一）有利于推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的地位與作用在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越發(fā)明顯。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)牽涉各行各業(yè)的健康發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大風(fēng)險將影響大規(guī)模上下游企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行；另一方面，房企開發(fā)的商品房涉及每一個普通百姓的生活，其業(yè)務(wù)開發(fā)區(qū)域廣泛，企業(yè)規(guī)模普遍較大，如出現(xiàn)資金鏈斷裂、企業(yè)暴雷的現(xiàn)象，對百姓民生和社會穩(wěn)定將帶來巨大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照法律法規(guī)認(rèn)真貫徹國家的經(jīng)濟(jì)政策，提高自身資金管理的綜合能力，履行好社會給予的職責(zé)義務(wù)，更好地維護(hù)、促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定，助力我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速提升。

（二）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的一條總線，它貫串企業(yè)各方面的工作。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中資金需加以合理、科學(xué)地規(guī)劃，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身長期可持續(xù)健康發(fā)展。首先，企業(yè)通過資金融通的科學(xué)管理，可以優(yōu)化持有資金結(jié)構(gòu)，優(yōu)化融資方式，合理調(diào)節(jié)資金的管理成本，從而降低企業(yè)資金的獲取和管理成本。其次，通過對運(yùn)營資金的使用實(shí)施科學(xué)管理，充分了解企業(yè)各環(huán)節(jié)經(jīng)營和管理的基本特點(diǎn)和方法，能夠使運(yùn)營資金進(jìn)行合理科學(xué)的分配和運(yùn)用，有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營效率。

（三）保障房地產(chǎn)企業(yè)自身資金的安全管理

運(yùn)營資金的安全對房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。資金的管理工作貫穿著企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的全生命周期，在所有經(jīng)營活動中，只要任何一道程序或者任何一個節(jié)點(diǎn)的資金管理出現(xiàn)問題，都會影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，小則給企業(yè)帶來經(jīng)營上的損失，重則可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算。因此，在企業(yè)管理中確保資金安全是管理的核心一環(huán)，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的不可或缺的一個條件。

二、主要問題

（一）資金體系管理意識不強(qiáng)，專業(yè)人才儲備不足

首先，部分房企對資金管理認(rèn)識不足，資金管理理念與構(gòu)思跟不上企業(yè)發(fā)展。一方面管理者沒有意識到自身資金管理提升的必要性，其管理理念與當(dāng)下現(xiàn)代企業(yè)管理要求不匹配，沒有跟上時代發(fā)展的潮流。另一方面與資金管理要求相適應(yīng)的企業(yè)文化也有所缺失，對資金管理的效率重視不足，管理效益不高。同時，內(nèi)部各部門各崗位之間存在一定程度的人為溝通壁壘。業(yè)財各部門除了日常的業(yè)務(wù)報銷外，對于資金獲取與投資節(jié)點(diǎn)的匹配、投資節(jié)奏與資金支付的把控缺少充分的溝通與協(xié)調(diào)，缺少交流與合作，不能為企業(yè)資金管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。此外，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各管理領(lǐng)域的知識體系不斷完善，對目前企業(yè)財務(wù)從業(yè)者的經(jīng)營理念、財務(wù)管理方法、融資模式創(chuàng)新等提出了更高的要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員，特別是資金管理人員的職業(yè)素質(zhì)參差不齊，專業(yè)知識儲備有待迭代更新，不能滿足目前房地產(chǎn)企業(yè)高品質(zhì)發(fā)展的要求。

（二）資金管理缺乏有效的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資拓展不足

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作未能從戰(zhàn)略規(guī)劃方面加以思考，資金運(yùn)營活動缺少戰(zhàn)略性和前瞻性。房地產(chǎn)行業(yè)資金面緊張且政策限制較多，如果企業(yè)在發(fā)展過程中思維拓展不足，股權(quán)資金合作資源不足，與基金、信托、投資公司的接洽不緊密，將很大程度上限制企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)施。由于企業(yè)通常從業(yè)務(wù)發(fā)展角度考慮戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，財務(wù)管理由于作為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的輔助環(huán)節(jié)，沒能放到戰(zhàn)略的價值高度進(jìn)行統(tǒng)籌思考，資金管理作為財務(wù)管理中的一環(huán)，戰(zhàn)略管控理念沒能深入人心，未能從企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略全景加以布局，由此導(dǎo)致自身資金管理工作缺乏系統(tǒng)性、全面性和前瞻性，造成企業(yè)自身的總體戰(zhàn)略目標(biāo)和長期發(fā)展需求與資金規(guī)模實(shí)際情況和管理水平不相符。

（三）資金管理分散，集中統(tǒng)一調(diào)配管理成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)一般都是規(guī)模較大的企業(yè)集團(tuán)，由眾多子公司組成，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)行區(qū)域分散管理。如果不能有效控制資金，任由子公司自行管理資金，可能導(dǎo)致下屬企業(yè)獨(dú)立行事，從而使企業(yè)集團(tuán)無法從集團(tuán)整體發(fā)展的戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌安排投融資活動，降低資金的使用效率。資金充裕的下屬企業(yè)因資金使用過于寬松，缺少有效的管理和控制，而資金不足的企業(yè)往往因?yàn)闆]有資金而向商業(yè)銀行借款，造成運(yùn)營資金浪費(fèi)，影響集團(tuán)整體利益。另外，大中型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)還因資金監(jiān)管和按揭放款需要開立多個銀行賬戶，資金分存各個銀行賬戶，為集中資金實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)配，管理成本有所上升。種種因素不但增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度，而且無形中也給企業(yè)自身帶來了資金的管理風(fēng)險。

（四）資金管理信息化水平有待提升

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)信息技術(shù)一般主要用于財務(wù)核算體系，自身財務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)水平不高，造成對數(shù)據(jù)信息收集、統(tǒng)計、分析等技術(shù)的應(yīng)用也較低。部分房地產(chǎn)企業(yè)人員信息化了解程度不深、操作能力薄弱，無法有效掌握先進(jìn)的信息化方法，不能及時將信息技術(shù)應(yīng)用到企業(yè)資金管理工作上來。此外，部分企業(yè)在自身資金管理中沒有建立與整體管理需求相匹配的資金管理信息平臺，資金管理信息無法及時溝通和共享。資金運(yùn)用管理中，企業(yè)整體的信息化建設(shè)水平不高，信息公開程度也較小。因此，存在著財務(wù)資金管理監(jiān)管滯后、信息不對稱、不準(zhǔn)確等問題，無法充分發(fā)揮企業(yè)資金信息管理的真正價值作用。

（五）制度不完善、標(biāo)準(zhǔn)不清晰、監(jiān)控不嚴(yán)格

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的分析來看，其也面臨著資金管理制度不完善、標(biāo)準(zhǔn)不清晰、監(jiān)控機(jī)制不嚴(yán)格的局面。第一，由于管理人員對企業(yè)資金運(yùn)作程序的監(jiān)督不足，沒能有效發(fā)揮事前規(guī)劃、事中監(jiān)督和事后檢查的根本作用。第二，資金管理部門存在計劃指導(dǎo)性不強(qiáng)，未有效實(shí)施分類管理，過程中對于資金動態(tài)變化情況的分析流于形式，沒有發(fā)揮資金運(yùn)用的指揮棒作用。第三，由于房地產(chǎn)企業(yè)都以具體子公司開展開發(fā)業(yè)務(wù)，個別企業(yè)存在“先付款后審批”和“授權(quán)審批程序不完善”的情況，沒有嚴(yán)格按照管理流程開展相關(guān)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致制度落實(shí)和業(yè)務(wù)監(jiān)管不到位。

三、優(yōu)化對策與措施

（一）強(qiáng)化全員資金管理意識，提升員工綜合素質(zhì)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)應(yīng)形成科學(xué)的資金管理工作意識，從各層級領(lǐng)導(dǎo)到一線員工都要全面提高對資金管理的重視及認(rèn)識，并融入資金管理?xiàng)l線之中。其次，健全企業(yè)內(nèi)部各部門各崗位的信息溝通機(jī)制，破除妨礙內(nèi)部信息溝通、交流、共享的那堵無形的墻，為企業(yè)資金管理工作的跨部門協(xié)調(diào)與交流，營造一種良性的企業(yè)內(nèi)部文化。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)完善人才培養(yǎng)激勵機(jī)制，不斷完善培養(yǎng)的途徑與方法，提高人員的綜合素養(yǎng)，以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理日趨精細(xì)化的發(fā)展需要。最后，要進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部晉升激勵機(jī)制，積極調(diào)動人員的工作動力和工作激情，促進(jìn)企業(yè)資金管理與團(tuán)隊(duì)建設(shè)的雙提升、雙改善。

（二）將資金管理納入戰(zhàn)略規(guī)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)調(diào)資金管理的重要性，把它納入自己的發(fā)展戰(zhàn)略計劃，明確企業(yè)運(yùn)營資金的戰(zhàn)略目標(biāo)，認(rèn)真執(zhí)行資金計劃方案。一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)中管理人員對資金管理計劃的重視，把資金管理工作計劃納入企業(yè)戰(zhàn)略管理，使資金管理計劃和企業(yè)戰(zhàn)略計劃目標(biāo)一致，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作順利進(jìn)行。同時，對企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)環(huán)境進(jìn)行全方位、多維的綜合分析，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步提高企業(yè)資金管理計劃的戰(zhàn)略價值。二是對資金計劃管理方法的細(xì)節(jié)進(jìn)行全面分析研究，積極開展詳細(xì)的專題研討活動，提高資金計劃方法內(nèi)涵的科學(xué)化，并對最終效果進(jìn)行評估。三是充分考慮各種資金管理活動與成本管理的關(guān)系，做好成本管理工作，提高資金管理的綜合效益，有效提高資金計劃的合理性。四是定期分析資金管理的歷史數(shù)據(jù)，從中分析前期資金管理與決策管理的科學(xué)性與有效性，進(jìn)而提升自身的發(fā)展趨勢及能力，進(jìn)而也保證自身的資金管理規(guī)劃的持續(xù)完善與發(fā)展。五是積極尋求資金方戰(zhàn)略合作伙伴，建立良好的溝通合作基礎(chǔ)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，配合企業(yè)投資節(jié)奏和需求，積極引導(dǎo)有意愿參與股權(quán)投資的基金、信托等金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目投資，拓寬融資渠道，為業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的落地實(shí)施保駕護(hù)航。

（三）建立資金集中管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)要全面啟動運(yùn)營資金的集中管理機(jī)制，以提升運(yùn)營資本使用管理效益和效率。一是要加強(qiáng)對運(yùn)營資金的存放管理，房地產(chǎn)企業(yè)要按照自己的經(jīng)營管理特點(diǎn)和實(shí)際，合理安排經(jīng)營資金的收支使用規(guī)劃。除政府部門已有指定存放銀行或者有特殊管理要求訴現(xiàn)金外，房地產(chǎn)企業(yè)可采用資金池或內(nèi)部資金中心的形式，對資金進(jìn)行集中統(tǒng)一監(jiān)督管理，進(jìn)而提高資金集中管理的效果和功能的擴(kuò)展。二是要合理調(diào)節(jié)、支配資金，統(tǒng)籌調(diào)度資金進(jìn)行企業(yè)的重大項(xiàng)目建設(shè)投資，也可為下屬企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部貸款等借貸業(yè)務(wù)，以減少對房地產(chǎn)企業(yè)總體的籌融資成本。三是要規(guī)范企業(yè)內(nèi)部資金的借貸活動，對所屬企業(yè)借貸行為進(jìn)行評價，形成公開透明、安全優(yōu)先和權(quán)責(zé)一致的資金借貸機(jī)制，進(jìn)一步完善企業(yè)資金資源配置，提高企業(yè)資金的整體效益能力。

（四）加強(qiáng)信息化管控平臺建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要加快建設(shè)自己的信息化運(yùn)維平臺。第一，以業(yè)務(wù)流程控制為主線，建立以財務(wù)管理核算系統(tǒng)為核心的人、財、物管理為一體的信息化管理系統(tǒng)，提升財務(wù)會計核算、全面預(yù)算管理、資金資產(chǎn)管理、稅務(wù)管理等現(xiàn)代經(jīng)營管理系統(tǒng)的自動化運(yùn)行效率，與人事管理、成本管理、工程管理、銷售管理、設(shè)計管理和投資融資管理等業(yè)務(wù)體系信息化系統(tǒng)深度融合，提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營控制和管理系統(tǒng)的技術(shù)水平。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部業(yè)務(wù)管理的基礎(chǔ)上全面開展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金管理與內(nèi)部業(yè)務(wù)管理的互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)融資方案與投資實(shí)施的高度匹配，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合的統(tǒng)一戰(zhàn)略目標(biāo)。第三，推進(jìn)建設(shè)資金模塊在企業(yè)監(jiān)督管理信息系統(tǒng)中的研究和應(yīng)用，通過整合企業(yè)數(shù)據(jù)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)管理規(guī)范和信息會計分析口徑，及時查詢和監(jiān)測企業(yè)資本運(yùn)營信息，將信息化建設(shè)貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程加強(qiáng)企業(yè)各部門人員之間的信息交流和共享，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)有效動態(tài)監(jiān)督管理。第四，要加強(qiáng)發(fā)展企業(yè)財務(wù)管理信息系統(tǒng)的戰(zhàn)略意義，隨著當(dāng)今云計算技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析、人工智能的迅速發(fā)展，使財務(wù)信息系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)更加智能和快捷，從而可以實(shí)現(xiàn)對資金管理效益及時的評估分析，并針對資金管理工作的經(jīng)營風(fēng)險做出有效預(yù)警，從而全方位提高房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)的管理水平。

（五）建立健全資金監(jiān)督體系

要做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，還需要進(jìn)一步完善企業(yè)的資金管理監(jiān)督體系。一是要建立健全資金預(yù)算的管理體系，建立全面詳細(xì)的企業(yè)預(yù)算管理方案，并納入自身的資金監(jiān)督內(nèi)容之中。二是企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)控建設(shè)，持續(xù)探索增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)控的出路?！叭匾淮蟆钡戎卮鬀Q策嚴(yán)格實(shí)行集體決策，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度要求進(jìn)行審核確認(rèn)。三是要精細(xì)化資金管理的制度、程序要求，同時建立并完善企業(yè)資金使用管理的風(fēng)險管理系統(tǒng)，配合一系列的資金管理程序風(fēng)險的評估與分析，進(jìn)而形成切合自身管理的資金管理風(fēng)險預(yù)警和評價體系。四是加強(qiáng)完善企業(yè)自身的內(nèi)審體系。首先，健全內(nèi)審制度并嚴(yán)格執(zhí)行，保證內(nèi)審工作在制度約束與規(guī)范下有序開展。其次，要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身之內(nèi)審工作的有效性。既要獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)自己的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，又要為其配置專業(yè)的相關(guān)內(nèi)審工作人員，讓內(nèi)審工作能夠正常有序開展。最后，優(yōu)化內(nèi)審程序，改傳統(tǒng)事后的單一查錯糾弊審計為常規(guī)審計、專項(xiàng)審計監(jiān)督；改原來的定期審計為定期與事中不定期相結(jié)合的審計監(jiān)督，進(jìn)而對企業(yè)自身的資金使用及財務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行全面跟蹤監(jiān)督。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)做好自身資金管理，對其經(jīng)營與后續(xù)的持續(xù)健康發(fā)展具有極大的價值意義。隨著新時期房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展的深入，需要進(jìn)一步優(yōu)化資金管理，采用科學(xué)的管理方法來做好資金計劃、資金整合、資金運(yùn)用和資金監(jiān)督，以確保資金安全，防止資金管理風(fēng)險，形成健康有效的資金管理服務(wù)體系，進(jìn)而使企業(yè)自身資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值與增值，進(jìn)而助推房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。