關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

文/趙曉菁（江蘇中堂置業(yè)有限公司）

資金管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中占據(jù)重要地位，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供相應(yīng)的資金支持，也可以結(jié)合現(xiàn)有資金情況，對(duì)資金使用過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率，從而降低損失。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了黃金階段，大量房地產(chǎn)企業(yè)開始產(chǎn)生，部分企業(yè)規(guī)模開始擴(kuò)大，但是有的企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，對(duì)銀行信貸資金進(jìn)行大量使用，導(dǎo)致企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需要量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢等特點(diǎn)。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資過(guò)程中，往往需要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行合理判斷，一旦沒有結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，很容易造成開發(fā)出的房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)人問津，出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷，將現(xiàn)有資金量占用，影響企業(yè)健康發(fā)展。但是，從現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中分析，還存在不少問題，直接影響到項(xiàng)目活動(dòng)的開展，也阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)對(duì)資金管理加強(qiáng)重視，通過(guò)提升資金管理的意識(shí)，讓更多人意識(shí)到資金管理的重要性，加強(qiáng)內(nèi)部資金使用過(guò)程監(jiān)督管理，找出資金使用中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)問題，有效提升資金使用效率，確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有相應(yīng)的資金支持，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的內(nèi)容

資金鏈?zhǔn)侵冈诒３址康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的情況下，實(shí)現(xiàn)資金到商品、商品再到資金的轉(zhuǎn)換過(guò)程，是資金循環(huán)增值的一種方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其現(xiàn)金流大致可分為融資、使用、流入三個(gè)階段，現(xiàn)金流與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)程也有一定的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本流程是：在融資完成后即投入工程，一直處于投資過(guò)程直至銷售，期間需要大量資金注入。主要包括但不限于開發(fā)可行性分析、購(gòu)地、開工建設(shè)、開盤銷售、工程持續(xù)建設(shè)、商品房交付及驗(yàn)收結(jié)算；其中開工建設(shè)、工程持續(xù)建設(shè)等是資金使用的階段；項(xiàng)目銷售所涉及的是資金回籠階段。企業(yè)銷售回款的實(shí)現(xiàn)更加滯后，因?yàn)橘Y金流入環(huán)節(jié)相對(duì)滯后，再加上現(xiàn)行的資金監(jiān)管政策的實(shí)施。

在資金流向上，房企要償還銀行貸款，下一個(gè)項(xiàng)目要開工，資金流入及時(shí)才能保證現(xiàn)金流的完整性，這一點(diǎn)至關(guān)重要。資金的合理分配和循環(huán)效率的提高，同時(shí)資金的及時(shí)流入可以提高資金的使用效率，這是非常重要的[1]。

在購(gòu)房成為消費(fèi)者剛需的情況下，資金回流速度加快，市場(chǎng)供求關(guān)系也是提高資金回流效率的關(guān)鍵；在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的情況下，商品降價(jià)，使得資金增值難以實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)金回流延緩，資金鏈斷裂的情況就出現(xiàn)了。因此，資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要的。只有資金管理科學(xué)合理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有利于推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價(jià)值

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程分析，資金管理對(duì)其產(chǎn)生三方面的價(jià)值。第一，保障資金充足?，F(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)政策開始進(jìn)行調(diào)控，金融機(jī)構(gòu)實(shí)施了加息政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道造成了影響。通過(guò)實(shí)施這種方式，國(guó)家從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，雖然有效緩解了當(dāng)前的通貨膨脹，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。資金是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素，一旦沒有穩(wěn)定的資金流進(jìn)行支持，很容易造成現(xiàn)金流斷裂，甚至?xí)斐身?xiàng)目無(wú)法建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存。通過(guò)加強(qiáng)資金管理，可以對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的各類問題進(jìn)行有效解決，保障企業(yè)可以獲取穩(wěn)定的資金收益，為企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供有效支持。第二，提升內(nèi)部控制水平。通過(guò)落實(shí)資金管理措施，可以保障房地產(chǎn)企業(yè)獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，也可以保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都圍繞資金管理開展，通過(guò)對(duì)資金管理進(jìn)行控制，就可以對(duì)大部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施有效控制，有利于提升內(nèi)控水平。因此，在資金管理過(guò)程中需要對(duì)所有資金管理過(guò)程進(jìn)行分析，充分掌握資金使用情況，也可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)資金使用進(jìn)行合理調(diào)整，有效保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高的償債能力。第三，提升經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)資金用量非常大，這就需要企業(yè)應(yīng)該將資金控制在合理范圍內(nèi)。一旦預(yù)留過(guò)多的資金，就會(huì)增大機(jī)會(huì)成本，導(dǎo)致資金浪費(fèi)程度增加；一旦預(yù)留過(guò)少資金，很容易影響到資金償債能力，甚至給企業(yè)帶來(lái)更多的負(fù)面影響。因此，企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有資金量進(jìn)行合理分析，通過(guò)對(duì)資金進(jìn)行全面管理，優(yōu)化資金配置水平，降低資金使用成本，有利于提升資金使用效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)該對(duì)資金管理進(jìn)行重視，采用合理管理制度，對(duì)資金管理活動(dòng)進(jìn)行有效控制，降低風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，充分發(fā)揮資金管理的作用[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的問題分析

（一）管理人員意識(shí)較弱

對(duì)我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，雖然整體發(fā)展趨勢(shì)更快，但是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模并不統(tǒng)一，往往更多是中小企業(yè)，大型房產(chǎn)公司較少，這就造成企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中更加重視短期利益，對(duì)利潤(rùn)情況、銷售指標(biāo)關(guān)注度非常高，沒有對(duì)資金管理產(chǎn)生相應(yīng)的重視，也沒有結(jié)合項(xiàng)目資金使用情況制定明確的資金管理制度，而且管理層也不具備相應(yīng)的資金管理意識(shí)，導(dǎo)致難以對(duì)資金實(shí)施科學(xué)合理的管理，很容易讓房地產(chǎn)企業(yè)遭受資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等，直接對(duì)經(jīng)過(guò)過(guò)程的融資、借貸等方面產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)有著密切聯(lián)系，基本需要依托金融機(jī)構(gòu)提供各項(xiàng)資金，一旦資金管理產(chǎn)生了相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)阻礙到企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）內(nèi)部的監(jiān)管不到位

要確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管理有效實(shí)施，往往需要對(duì)資金管理過(guò)程實(shí)施監(jiān)督，也需要具備專業(yè)素質(zhì)的資金管理人員，但是大量房地產(chǎn)企業(yè)在選擇資金管理人員過(guò)程中沒有對(duì)其專業(yè)素質(zhì)、工作經(jīng)歷等進(jìn)行全面考慮，導(dǎo)致現(xiàn)有資金管理人員專業(yè)素質(zhì)不高，也沒有很好的管控能力，在對(duì)各項(xiàng)資金管理工作進(jìn)行處理中，往往沒有按照制度規(guī)定進(jìn)行，很容易讓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金管理不良的情況。并且，有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)資金管理人員制定相應(yīng)的監(jiān)督考核制度，導(dǎo)致部分素質(zhì)低下的資金管理人員利用制度中存在的漏洞謀取私利，或者作出一些違背制度規(guī)定的行為，直接增大資金管理風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)造成巨大的資金損失，這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法持續(xù)發(fā)展的重要原因[3]。除此之外，內(nèi)部監(jiān)管往往是內(nèi)控制度的重要組成部分，能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，并且找到現(xiàn)有資金管理存在問題的原因，從而提出針對(duì)性的解決措施。從現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)分析，一般情況下并沒有將監(jiān)督措施落實(shí)到企業(yè)方方面面中，特別是對(duì)資金管理風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，很多情況下只有風(fēng)險(xiǎn)最終產(chǎn)生，并且對(duì)企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失后，才能被有效識(shí)別出來(lái)，這種處理效率是延后性，難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理產(chǎn)生作用。

（三）資金周轉(zhuǎn)率相對(duì)低

在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)具備的流動(dòng)資金和資金流動(dòng)效率等直接決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，可以代表企業(yè)短期償債能力是否足夠，但是并不是企業(yè)具備的資金越多越好，而是要對(duì)資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率高就說(shuō)明企業(yè)對(duì)資金使用效率是很高的，也可以說(shuō)明企業(yè)當(dāng)前沒有閑置資金或者空缺資金，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金儲(chǔ)備非常大，需要使用資金周轉(zhuǎn)率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行判斷。但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有合理的資金預(yù)算，也沒有對(duì)資金進(jìn)行合理分配，難以體現(xiàn)出現(xiàn)有資金的使用效率和情況，也會(huì)造成資金使用成本非常高，導(dǎo)致資金使用效率低下等問題，影響企業(yè)作出合理的決策，制約企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。資金周轉(zhuǎn)率低對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是不利的，任何一個(gè)項(xiàng)目都需要大量的流動(dòng)資金，一方面需要保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，完成合同約定；另一方面需要償還企業(yè)現(xiàn)有的短期負(fù)債等。一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)率低，往往是不能應(yīng)對(duì)這些情況的，直接會(huì)造成企業(yè)無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的策略

（一）提高管理意識(shí)

要想房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提升，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變管理層意識(shí)，讓更多人重視資金管理，有利于保障資金管理制度有序落實(shí)。首先，加強(qiáng)管理層培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)資金管理意識(shí)提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性，應(yīng)該邀請(qǐng)相關(guān)人員到企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)相應(yīng)企業(yè)資金管理的案例分析，讓管理層轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理思想，逐步對(duì)資金管理進(jìn)行重視，能夠有效支持和保障資金管理制度落實(shí)，從而實(shí)現(xiàn)資金管理水平提升。其次，與文化建設(shè)融合，營(yíng)造相應(yīng)的資金管理氣氛。資金管理基本上貫穿整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是依靠資金管理進(jìn)行支持的，一旦沒有有效的資金管理，基本上所有業(yè)務(wù)都無(wú)法得到推進(jìn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)該將資金管理和文化建設(shè)融合，在企業(yè)中營(yíng)造出良好的資金管理氛圍，讓更多人參與到資金管理活動(dòng)中，并且對(duì)資金管理過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，一旦其中存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，可以采取科學(xué)合理的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施，有利于保障資金管理活動(dòng)的有序落實(shí)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，資金管理是非常重要的。只有管理層具備相應(yīng)的重視程度，才能讓資金管理工作得以有效落實(shí)，以此充分發(fā)揮資金管理的作用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[4]。

（二）強(qiáng)化內(nèi)部的監(jiān)管

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，一方面，需要配置相應(yīng)的專業(yè)人員，保障資金管理活動(dòng)的有序開展；另一方面，需要加強(qiáng)資金管理的監(jiān)督考核工作，有效預(yù)防其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，確保其可以得到有效落實(shí)。首先，針對(duì)資金管理人員方面，應(yīng)該從內(nèi)部培訓(xùn)、外部招聘、校企合作等三方面進(jìn)行，有效調(diào)整資金管理人才結(jié)構(gòu)，保障資金管理水平提升。對(duì)于企業(yè)現(xiàn)有的資金管理人員，管理層應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前資金管理要求和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，合理制定資金管理培訓(xùn)內(nèi)容，對(duì)所有資金管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并且實(shí)施相應(yīng)的考核制度，從而將適合從事資金管理人員留下，對(duì)其他人員進(jìn)行調(diào)崗或者辭退，有效保障資金管理人員的專業(yè)性；開展市場(chǎng)招聘工作，合理設(shè)置資金管理招聘要求，結(jié)合現(xiàn)有工作需要和經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，從市場(chǎng)中招聘到高素質(zhì)的資金管人員，從而有效彌補(bǔ)現(xiàn)有人員的不足；和相應(yīng)高校進(jìn)行合作，簽訂校企培養(yǎng)人才協(xié)議，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員的需求，培養(yǎng)出符合當(dāng)前企業(yè)需要的資金管理人員，從而為資金管理人員提供相應(yīng)的儲(chǔ)備人員，以此改善資金管理人員結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)資金管理水平提升。其次，合理設(shè)置監(jiān)督考評(píng)體系，將其與薪酬制度掛鉤。通過(guò)對(duì)當(dāng)前資金管理部門的人員進(jìn)行考核，不同人員設(shè)置針對(duì)性的考核指標(biāo)，有利于分析出不同資金管理人員的工作效率和質(zhì)量，也可以促使資金管理人員積極工作，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供優(yōu)質(zhì)的資金管理服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)資金管理過(guò)程進(jìn)行有效監(jiān)督，一方面，需要對(duì)資金管理人員進(jìn)行合理配置，確保資金管理水平可以穩(wěn)定提升；另一方面應(yīng)該對(duì)資金管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督評(píng)價(jià)，確保所有的資金管理制度都能夠得到落實(shí)，也可以體現(xiàn)出資金管理人員的工作效率和質(zhì)量，對(duì)其中管理活動(dòng)存在問題的進(jìn)行有效調(diào)整，從而有效控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以此推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展[5]。

（三）提升資金周轉(zhuǎn)率

從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析，資金周轉(zhuǎn)率是非常重要的指標(biāo)。一般情況下，和其他行業(yè)進(jìn)行比對(duì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)率應(yīng)該有更高的指標(biāo)，才能有效維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要的資金。在資金管理過(guò)程中，需要明確管理制度、預(yù)算制度等。

基于房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)頻率較高，各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)等多需要涉及資金管理，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨著不同的資金風(fēng)險(xiǎn)問題。這要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)合理的資金預(yù)算制度，能夠有效解決資金管理中存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)任何資金支出都需要在預(yù)算編制方案中體現(xiàn)，后續(xù)在資金支出執(zhí)行過(guò)程中，也需要有相應(yīng)的資金進(jìn)行支持，對(duì)于超過(guò)預(yù)算的金額應(yīng)該不予支持。只有經(jīng)過(guò)預(yù)算編制委員會(huì)審批后，才能得到相應(yīng)資金的使用權(quán)利。通過(guò)利用資金預(yù)算制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理進(jìn)行分析，能夠?qū)F(xiàn)有資金進(jìn)行合理配置，也可以對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制有效。有效提升資金周轉(zhuǎn)效率，也可以讓企業(yè)獲取更高的資金收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)揮出資金管理的作用，應(yīng)當(dāng)提升資金周轉(zhuǎn)率，讓更多的資金管理過(guò)程得到有效監(jiān)督和控制，從而保障企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)非常重要，既可以滿足人們生活需要，也可以符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。但是，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展都沒有辦法脫離資金管理，特別是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，整體資金流動(dòng)速度非?？?，具有高負(fù)債、高投資等特點(diǎn)，需要實(shí)施全面性、合理性、規(guī)范性的資金管理制度，才能有效保障房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中要對(duì)資金管理活動(dòng)進(jìn)行重視，逐步提升資金管理水平，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。